本文来源：时代财经 作者：张钇璟

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上海黄浦区大兴街旧改项目又生波澜，滨江集团（002244.SZ）退出。

近日，企查查数据显示，滨江集团退出了上海中崇滨江实业发展有限公司（以下简称“中崇滨江”），其持有的34.3%股权由中崇投资集团有限公司（以下简称“中崇投资”）接盘。

中崇滨江成立于2016年2月，注册资本1亿元。此次股权转让后，中崇投资持有中崇滨江的股份比例增至98%，剩余2%股权则由上海崇置城市建设发展合伙企业（有限合伙）持有。

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据时代财经了解，中崇滨江持有上海金心置业有限公司（以下简称“上海金心”）49%股权，剩余51%股权由上置集团（01207.HK）通过附属公司间接持有。上海金心主要从事上海黄浦区大兴街717–719街坊地块的旧改工作。

时代财经从滨江集团董秘办处得知，滨江集团确实已从中崇滨江中退出，并透露目前滨江集团在上海已无待开发项目。

不过，该人士还表示，今年以来，滨江集团对上海土地市场持续关注，一直在寻求一个合适的机会。

此外，在12月26日下午举行的滨江集团2024年度媒体恳谈会上，滨江集团董事长戚金兴表示，原则上，明年对不确定的城市要收缩战线，但上海除外。

横跨超20年的旧改长跑

黄浦区大兴街旧改项目是上海业内公认周期最漫长的旧改项目之一，项目大股东上置集团已持有黄浦区大兴街717-719街坊地块超过20年时间，而中崇投资和滨江集团也持有该项目近8年。

据悉，2004年8月，上置集团与上海黄浦区房屋土地管理局签订的《沪房地黄（2004）出让合同第47号》，接手了为毛地状态的大兴街717-719街坊地块。上置集团将案名定为“琴海苑”，按照其最初规划，2008年就能动工，2011年实现竣工。

然而，动迁的难度超出了预期。

“琴海苑”地块，以江阴街为界自然分成280A和283A南北两部分。根据上置集团过往年报，从2003年到2007年，琴海苑北地块动迁了54%。后来地块又陆续启动多次拆迁，直到2010年，项目的第一阶段拆迁工作才完成，案名也由“琴海苑”改为了“华府1号”。而后，上置集团经营不顺，华府1号项目也无奈被搁置。

2016年年底，上置集团公告称，中崇滨江以23亿元收购了上海金心49%股权，交易对价为23.05亿元。然而，中崇滨江的加入未能给“华府1号”项目带来实质变化，“华府1号”项目很快再度沉寂。

今年9月，时代财经曾实地走访发现，该项目周边居民已基本动迁搬走。不过，已动迁的部分仍有大量旧房等待拆除。

仍有大量旧房待拆除 时代财经摄

近年来，上置集团经营情况再度恶化，“华府1号”项目也被摆上了货架。

今年4月，上置集团宣布，公司就出售上海金心51%的股权及相关债权权利事项，与中崇投资签订协议，总代价为34.1亿元（可予调整）。

此外，上置集团还在上述公告中透露，“本公司所知及根据于磋商过程中与买方的讨论，预计将于二零二六年取得预售证。”

若此次交易顺利进行，中崇投资将成为“华府1号”项目第一大股东，持股比例超八成，而滨江集团的持股维持不变，占比近17%。

彼时，不少业内人士认为，黄浦区大兴街717-719街坊地块终于将在蹉跎20余年后迎来曙光。业内对项目的称呼也由“华府1号”进一步改为“中崇黄浦大兴街项目”。

不过目前来看，这笔交易能否成形似乎仍有疑问。根据上置集团12月6日公告，买方中崇投资需要更多时间以完成进一步的尽职调查程序，要求磋商将交易最后截止日期进一步延长不多于6个月的时间 。

回应称：“目前在上海已无待开发项目”

对于滨江集团是否退出中崇滨江以及其背后的原因，时代财经致电滨江集团董秘办，对方相关人员表示，滨江集团确实是退出了中崇滨江，具体原因以后续公告为准。

据上述工作人员透露，在退出上海黄浦区大兴街旧改项目之后，目前滨江集团在上海已无待开发项目。

作为一家长期深耕浙江的房企，滨江集团对上海市场可谓又爱又恨。

早在2015年，滨江集团就萌生过“走出浙江，去上海”的念头。当年9月，滨江集团联合平安不动产拿下上海宝山区大场镇祁连社区地块，首次落子上海。

彼时，董事长戚金兴表示，“上海肯定还要继续拿地，2016年开始每年会在上海新增20亿元净投资，未来5年上海市场净投资将达到100亿元，争取跟杭州市场持平。”

2016年，滨江集团与上海商人仇瑜峰展开合作。除了联手中崇投资拿下上海金心49%股权外，滨江集团还出资7.89亿元收购了中崇集团有限公司（以下简称“中崇集团”）子公司上海崇滨建设发展有限公司（以下简称“崇滨建设”）持有的上海湘府房地产开发有限公司（以下简称“湘府公司”，法人为仇瑜峰）10%股权，并成立合资公司浙银上海湘府城市建设发展合伙企业（有限合伙）（以下简称“浙银上海湘府城建”）共同开发位于上海虹桥的旧改项目——上海湘府花园三期（后案名定为“古北中央花园”）。

为了加深合作，滨江集团向浙银上海湘府城建出借2亿元，向中崇集团相关公司出借7.06亿元，合计出借9.06亿元。

随着中崇集团陷入流动性危机，湘府花园三期项目也随之搁浅。2018年，滨江集团将中崇方面诉至法院，虽然胜诉但是想拿回投资借款却遥遥无期。

2020年，滨江再次向法院起诉中崇集团，但法院于同年7月驳回其起诉。滨江集团不服该裁定，又向浙江省高级人民法院提起上诉。2020年10月，滨江集团向法院申请撤回上诉。

2020年滨江集团三季报显示，滨江与湘府公司达成和解，湘府公司需支付滨江集团2004.8万代建管理费，同时滨江还持有包括古北中央公园项目公司上海湘府公司、崇滨建设以及中崇集团三个公司合计9.5亿元的债权。

“华府1号”、“古北中央花园”两个合作项目的搁浅，让滨江停下了在上海的脚步。时代财经梳理财报发现，滨江集团最后一次于上海补充土储，停留在了2016年。

根据2023年年报，滨江集团上海地区营收为1673.35万元，占公司总营收的0.02%，而2022年营收仅为275.69万元。

值得注意的，在去年底举行的滨江集团2023年度恳谈会上，董事长戚金兴时隔多年再次表达了对上海市场的兴趣。

戚金兴称，滨江2024年计划“开发比例上保证杭州要占到60%，杭州外浙江省内30%，省外不超过10%，省外主要目标在上海”。

不过，眼看2024年即将步入尾声，滨江集团却仍未在上海拿地。

对此，滨江集团董秘办相关工作人员对时代财经表示，目前，滨江集团更倾向于通过招拍挂的方式获取净地，但鉴于上海土拍中保证金较高等种种因素，目前未有所收获。今年以来，滨江集团对上海土地市场持续关注，一直在寻求一个合适的机会。