摘要
金科服务(09666)对行业洞察能力很强，战略执行也果断坚决。公司意识到行业的关键竞争因素并非资源，而是人才。企业的发展既有横向规模的扩展，也有纵向产业链的拓展。且公司拓展在进取中不失稳健，并没有冒进并购，而是一边组建更强的团队，一边寻求更好的机会。不断提升的效率，规模和满意度，已经证明了公司具备长期投资价值。
业绩快速增长，盈利能力进一步提升。
2021年上半年，公司实现营业收入25.86亿元，同比增长88.8%;实现归母净利润5.30亿元，同比增长80.4%，业绩增长强劲;实现毛利率32.5%、净利率20.95%，较2020年底分别上升2.8pts、2.1pts，盈利能力进一步提升。
团队快速补强，能力持续精进。
公司积极外引内调，在2021年上半年投资发展团队人员同比增长45%，增值服务团队人员同比增长52%，并任命韩强为行政总裁，吴静、唐宗福、王晓旸、宋刚为副总裁。人才快速补充虽然大幅提升了行政开支，但却极大推动了公司外拓并购能力和增值服务能力的打造。物业管理公司是轻资产服务公司，人才引入和管理创新是根本。
社区增值服务高速跃进，本地生活服务扬帆启航。
2021年上半年，公司实现社区增值服务收入6.52亿元，同比增长419%，占总收入比例达25.2%，较2020年年底大幅提升16.0pts，达到同业较高水平。这既受益于公司良好的服务口碑，又和疫情恢复，公司组建专门团队等因素有关。下半年，公司计划发力打造本地生活服务供应链，利用人员的复用，供应链的协同，客户的共享进入团餐和社餐领域。和海外不同，中国团餐领域缺乏20亿收入以上的公司，是具备和物业协同效应的广阔蓝海。
积极外拓，预计2021年下半年进展加速。
公司历史上擅长第三方外拓，报告期内新增合约面积3800万平米，其中市场直拓2350万平米，并购385万平米。并购规模虽少，但美利山等并购案例初步显示出公司强劲的整合能力和高密度区域协同潜力。当前，公司储备立项面积达2.7亿平米，预计2021年下半年并购市场更为理性，公司有望获得更丰硕的并购成果。
科技提效，盈利能力提升。
公司人力成本占比，由2017年人力成本占比61%逐年下降至2021年上半年的47%，人力效能则从不到2万上升到4.3万。我们相信，物业管理行业具备明显的提升效率潜力，公司能凭借科技和管理的力量，一边提升满意度，一边提升盈利能力。2021年上半年，公司毛利率提升2.8个百分点，净利润率提升2.1个百分点。
风险因素：
公司在西南以外区域市场影响力不够，外拓和并购进展不及预期的风险。
投资建议：
我们认为，公司对行业洞察能力很强，战略执行也果断坚决。公司意识到行业的关键竞争因素并非资源，而是人才。企业的发展既有横向规模的扩展，也有纵向产业链的拓展。且公司拓展在进取中不失稳健，并没有冒进并购，而是一边组建更强的团队，一边寻求更好的机会。我们维持公司2021/22/23年EPS预测1.70/2.84/4.61元/股，基于2022年25倍PE。维持公司目标价83.53港元/股，当前股价44.45港元，维持“买入”投资评级。
本文选编自微信公众号“中信证券研究”，作者：陈聪 张全国 李宗儒;智通财经编辑：卢梭
摘要
金科服務(09666)對行業洞察能力很強，戰略執行也果斷堅決。公司意識到行業的關鍵競爭因素並非資源，而是人才。企業的發展既有橫向規模的擴展，也有縱向產業鏈的拓展。且公司拓展在進取中不失穩健，並沒有冒進併購，而是一邊組建更強的團隊，一邊尋求更好的機會。不斷提升的效率，規模和滿意度，已經證明瞭公司具備長期投資價值。
業績快速增長，盈利能力進一步提升。
2021年上半年，公司實現營業收入25.86億元，同比增長88.8%;實現歸母淨利潤5.30億元，同比增長80.4%，業績增長強勁;實現毛利率32.5%、淨利率20.95%，較2020年底分別上升2.8pts、2.1pts，盈利能力進一步提升。
團隊快速補強，能力持續精進。
公司積極外引內調，在2021年上半年投資發展團隊人員同比增長45%，增值服務團隊人員同比增長52%，並任命韓強為行政總裁，吳靜、唐宗福、王曉暘、宋剛為副總裁。人才快速補充雖然大幅提升了行政開支，但卻極大推動了公司外拓併購能力和增值服務能力的打造。物業管理公司是輕資產服務公司，人才引入和管理創新是根本。
社區增值服務高速躍進，本地生活服務揚帆啟航。
2021年上半年，公司實現社區增值服務收入6.52億元，同比增長419%，佔總收入比例達25.2%，較2020年年底大幅提升16.0pts，達到同業較高水平。這既受益於公司良好的服務口碑，又和疫情恢復，公司組建專門團隊等因素有關。下半年，公司計劃發力打造本地生活服務供應鏈，利用人員的複用，供應鏈的協同，客户的共享進入團餐和社餐領域。和海外不同，中國團餐領域缺乏20億收入以上的公司，是具備和物業協同效應的廣闊藍海。
積極外拓，預計2021年下半年進展加速。
公司歷史上擅長第三方外拓，報告期內新增合約面積3800萬平米，其中市場直拓2350萬平米，併購385萬平米。併購規模雖少，但美利山等併購案例初步顯示出公司強勁的整合能力和高密度區域協同潛力。當前，公司儲備立項面積達2.7億平米，預計2021年下半年併購市場更為理性，公司有望獲得更豐碩的併購成果。
科技提效，盈利能力提升。
公司人力成本佔比，由2017年人力成本佔比61%逐年下降至2021年上半年的47%，人力效能則從不到2萬上升到4.3萬。我們相信，物業管理行業具備明顯的提升效率潛力，公司能憑藉科技和管理的力量，一邊提升滿意度，一邊提升盈利能力。2021年上半年，公司毛利率提升2.8個百分點，淨利潤率提升2.1個百分點。
風險因素：
公司在西南以外區域市場影響力不夠，外拓和併購進展不及預期的風險。
投資建議：
我們認為，公司對行業洞察能力很強，戰略執行也果斷堅決。公司意識到行業的關鍵競爭因素並非資源，而是人才。企業的發展既有橫向規模的擴展，也有縱向產業鏈的拓展。且公司拓展在進取中不失穩健，並沒有冒進併購，而是一邊組建更強的團隊，一邊尋求更好的機會。我們維持公司2021/22/23年EPS預測1.70/2.84/4.61元/股，基於2022年25倍PE。維持公司目標價83.53港元/股，當前股價44.45港元，維持“買入”投資評級。
本文選編自微信公眾號“中信證券研究”，作者：陳聰 張全國 李宗儒;智通財經編輯：盧梭
