2021年上半年，公司实现营业收入25.86亿元，同比增长88.8%;实现归母净利润5.30亿元，同比增长80.4%，业绩增长强劲;实现毛利率32.5%、净利率20.95%，较2020年底分别上升2.8pts、2.1pts，盈利能力进一步提升。摘要
金科服務(09666)對行業洞察能力很強，戰略執行也果斷堅決。公司意識到行業的關鍵競爭因素並非資源，而是人才。企業的發展既有橫向規模的擴展，也有縱向產業鏈的拓展。且公司拓展在進取中不失穩健，並沒有冒進併購，而是一邊組建更強的團隊，一邊尋求更好的機會。不斷提升的效率，規模和滿意度，已經證明瞭公司具備長期投資價值。
業績快速增長，盈利能力進一步提升。
2021年上半年，公司實現營業收入25.86億元，同比增長88.8%;實現歸母淨利潤5.30億元，同比增長80.4%，業績增長強勁;實現毛利率32.5%、淨利率20.95%，較2020年底分別上升2.8pts、2.1pts，盈利能力進一步提升。
團隊快速補強，能力持續精進。
公司積極外引內調，在2021年上半年投資發展團隊人員同比增長45%，增值服務團隊人員同比增長52%，並任命韓強為行政總裁，吳靜、唐宗福、王曉暘、宋剛為副總裁。人才快速補充雖然大幅提升了行政開支，但卻極大推動了公司外拓併購能力和增值服務能力的打造。物業管理公司是輕資產服務公司，人才引入和管理創新是根本。
社區增值服務高速躍進，本地生活服務揚帆啟航。
2021年上半年，公司實現社區增值服務收入6.52億元，同比增長419%，佔總收入比例達25.2%，較2020年年底大幅提升16.0pts，達到同業較高水平。這既受益於公司良好的服務口碑，又和疫情恢復，公司組建專門團隊等因素有關。下半年，公司計劃發力打造本地生活服務供應鏈，利用人員的複用，供應鏈的協同，客户的共享進入團餐和社餐領域。和海外不同，中國團餐領域缺乏20億收入以上的公司，是具備和物業協同效應的廣闊藍海。
積極外拓，預計2021年下半年進展加速。
公司歷史上擅長第三方外拓，報告期內新增合約面積3800萬平米，其中市場直拓2350萬平米，併購385萬平米。併購規模雖少，但美利山等併購案例初步顯示出公司強勁的整合能力和高密度區域協同潛力。當前，公司儲備立項面積達2.7億平米，預計2021年下半年併購市場更為理性，公司有望獲得更豐碩的併購成果。
科技提效，盈利能力提升。
公司人力成本佔比，由2017年人力成本佔比61%逐年下降至2021年上半年的47%，人力效能則從不到2萬上升到4.3萬。我們相信，物業管理行業具備明顯的提升效率潛力，公司能憑藉科技和管理的力量，一邊提升滿意度，一邊提升盈利能力。2021年上半年，公司毛利率提升2.8個百分點，淨利潤率提升2.1個百分點。
風險因素：
公司在西南以外區域市場影響力不夠，外拓和併購進展不及預期的風險。
投資建議：
我們認為，公司對行業洞察能力很強，戰略執行也果斷堅決。公司意識到行業的關鍵競爭因素並非資源，而是人才。企業的發展既有橫向規模的擴展，也有縱向產業鏈的拓展。且公司拓展在進取中不失穩健，並沒有冒進併購，而是一邊組建更強的團隊，一邊尋求更好的機會。我們維持公司2021/22/23年EPS預測1.70/2.84/4.61元/股，基於2022年25倍PE。維持公司目標價83.53港元/股，當前股價44.45港元，維持“買入”投資評級。
本文選編自微信公眾號“中信證券研究”，作者：陳聰 張全國 李宗儒;智通財經編輯：盧梭
