大量未被满足的购房需求推动美国房价节节攀升。美国联邦住房金融局（FHFA）8月31日发布的一份报告显示，截至6月的12个月里，美国房价指数创纪录地上涨了18.8%。文 | 郭力羣
編輯 | 康娟
受利率處於歷史低位、新冠肺炎疫情期間新需求激增和供應鏈瓶頸導致的供應不足等因素的共同推動，2021年美國樓市異常火爆，甚至出現購房者排隊“搶房”的現象。7月美國房地產市場上只有3.4萬套已完工新房，而自1973年以來，每年7月已完工新房的數量平均為8.73萬套。
大量未被滿足的購房需求推動美國房價節節攀升。美國聯邦住房金融局（FHFA）8月31日發佈的一份報告顯示，截至6月的12個月裏，美國房價指數創紀錄地上漲了18.8%。
《巴侖週刊》認為，推動美國房價一路走高的一些因素依然存在，接下來價格還會繼續上漲。不過，一些人擔心的崩盤發生的可能性並不大，因為這一次的樓市繁榮和本世紀初那次有不同之處。對於投資者來説，在房價繼續漲的預期下，房地產股領域有不少投資機會。
美國房價和租金齊飛
2020年疫情期間，“居家令”等封鎖措施催生了一些人希望改善居住環境的想法，大量人羣從城市遷往郊區，還有一部分人因為居家辦公、孩子學校停課等原因從小房換到了大房。與此同時，美聯儲為緩解經濟受到的衝擊加大了貨幣寬鬆力度，住房抵押貸款利率處於歷史低位，房地美（Freddie Mac）9月9日公佈的數據顯示，截至9月2日當週，30年期房地產抵押貸款利率為2.88%，處於50年來最低水平。這些因素都刺激了美國樓市的需求。
疫情也帶來了更多更靈活的工作方式，在美國出現“返工潮”之際，一些企業允許員工遠程辦公。房產信息網站Realtor.com近期針對購房者進行的調查顯示，近一半的受訪者表示，一旦疫情消退，他們的僱主會讓他們遠程工作。該調查還發現，超過一半的受訪者表示他們更願意遠程工作，並有16%的受訪者表示不介意花更長時間通勤，年輕的購房者對此接受度更高，22%的千禧一代受訪者表示，如果有必要，他們願意延長通勤時間。
Moody’s Analytics經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）稱，這些都説明疫情加快了人們從住房成本昂貴的城市中心搬到住房成本更可承受的地區這一趨勢，這股新的“移民潮”也進一步擴大了美國房價漲勢的範圍。
9月16日，美國互聯網房產中介商Redfin發佈報告稱，8月美國房價中值已達到38萬美元，比2020年同期上漲了16%。這是美國房價中值連續第13個月漲幅超過10%。
在房價不斷上漲之際，一些負擔不起高房價的潛在購房者被迫轉向租房市場，導致租房價格也是水漲船高。Realtor.com的數據顯示，美國各地的房租都在迅速上漲，8月全美各類房屋租金中值為1607美元，較上年同期上漲11.5%。在全美50個最大的城市中，有28個城市的租金漲幅達到了兩位數。
Realtor.com首席經濟學家丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）稱，一部分人發現過於火爆的住房市場已變得難以負擔，但他們中的許多人仍有改變居住環境的需求，為了實現這一目標，如果買不了房，他們願意付高價租房。未來幾個月租金可能也會因此進一步上漲。
供需失衡令樓市“高燒”難退
面對火熱的需求，美國的房屋供應卻遠跟不上。疫情導致的供應鏈中斷和波及美國各行各業的勞動力短缺導致房屋建築工期拉長，影響了房屋供應。目前美國待售房屋數量依然遠低於正常水平，尤其是低價房屋。Redfin的數據顯示，2021年8月待售房屋數量為867032套，同比驟減26.1%；新掛牌待售房屋數量為691688套，同比減少3.7%。
前幾個月新屋開工數因建材供應短缺導致建築成本上升而減少，一度令美國住房市場供需進一步失衡。雖然近期有跡象顯示新屋開工數有所反彈，但供應鏈瓶頸和勞動力短缺問題仍未顯著緩解，如何滿足市場上的大量需求仍是一個問題。
美國人口普查局9月21日公佈的數據顯示，經季節因素調整後，8月份新屋開工總數增至162萬套，高於7月份的155萬套，增加3.9%，但這主要是多户型新屋新開工增長20.6%推動的，而對購房者來説更能負擔得起的單户型新屋開工數，降至四個月最低水平。Bleakley Advisory Group首席投資官彼得·布克瓦（Peter Boockvar）説：“這不是因為需求不足，而是因為供應跟不上。”
全美住房建築商協會（NAHB）首席經濟學家羅伯特·迪茨（Robert Dietz）也指出，8月獲得建築許可但尚未開工的單户型房屋數量從7月的24.2萬套增至25.1萬套，而且比去年同期高出50%，“這是供應鏈問題持續存在的明顯跡象”。
但迪茨還認為，未來幾個月供應瓶頸會進一步緩解，美國樓市應該會恢復到一個更正常的狀態。舉例來説，2021年早些時候大幅上漲的木材價格已經回吐了所有漲幅。NAHB預計，2021年全年新屋銷量將達到80.9萬套，比2020年下降2.3%，但仍比2019年增長18.4%；預計2022年和2023年的新屋銷量將繼續增長，分別比2019年增長21%和22%。
隨着更多新建房屋進入市場，“搶房大戰”可能會降温，不過美國樓市仍需要增加供應來滿足需求，尤其是低價房。8月美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家lawrence Yun指出：“大部分新屋銷量的增長仍是在高端市場，中低端市場增長並不大，因為這些市場的新屋數量仍然太少。”
牛津經濟研究院（Oxford Economics）經濟學家南希·範登·豪滕（Nancy Vanden Houten）稱，不斷上漲的房價令越來越多的買家望而卻步，但即便房屋銷量放緩，需求強勁和供給不足仍然會給房價帶來支撐。她表示：“房屋庫存增加對於緩解嚴重的供應短缺而言微不足道，尤其對低價房來説。”
在供應得到緩解之前，美國房價可能還會繼續漲下去。房地美最新季度預測顯示，2021年美國房價增幅將超過2020年，到2022年，房價會繼續上漲，但速度會放緩。
美國樓市會重蹈崩盤覆轍嗎？
面對兩位數的漲幅，市場必然會提出這樣一個問題：美國房地產市場是否在重蹈本世紀初“崩盤前飆漲”的覆轍？
一些分析人士認為，這一次房價下跌的可能性更小。這一次房屋庫存水平非常低，抵押貸款的發放標準也比上一次嚴格得多，整個市場的基底要更堅固。
美國喬治梅森大學Mercatus Center訪問研究員凱文·埃德曼（Kevin Erdmann）指出，在2008年由房地產崩盤引發的經濟危機爆發前，美國的新增房屋庫存水平非常高，如今的水平更接近幾十年來的正常水平。疫情帶來的大量新需求和供應鏈中斷是目前供應跟不上的主要原因，市場不用過於擔心房地產市場崩盤的問題，因為購房者還在搶購房屋。
此外，埃德曼認為，房地產市場不太可能崩盤還有另一個理由：之前那次房地產泡沫時期的庫存水平雖然非常高，但並不像大多數人認為的那麼具有投機性。
他稱，2005年美國房地產市場非常火熱時，建築商增加建房是因為銷量高，而且銷量高的地區是美國那些需求旺盛的地區，隨着銷量的增長，建築商在擴大庫存時其實很保守。如今的情況也是這樣。
埃德曼指出，分析人士經常把某幾個月庫存的急劇增多（即按當前銷量計算，售出當前在建待售房屋所需的幾個月時間）作為上一次房地產市場繁榮時期過度建設的證據。但時間是一個關鍵因素。數十年的經驗證明，房屋庫存量主要取決於銷售情況，而不是建築商對接下來銷售情況的猜測（或投機）。當銷量強勁時，房屋庫存週轉率就高，庫存量往往會保持在較低水平。當銷量迅速下降時，建築商的庫存往往會高於他們的預期。
從上世紀90年代末一直到2005年中新屋銷量達到頂峯，房屋庫存處於歷史低點，大約為四個月的水平。為了配合不斷增長的銷量，當時建築商的確增加了庫存，但庫存水平並不足以滿足當時的需求，所以庫存數量基本保持不變。只是後來由於經濟增長開始放緩，房屋銷量大幅下降和庫存急劇上升的現象正好同時出現。
埃德曼稱，如今的庫存也大約為四個月的水平，銷量與上世紀90年代末大致相同。因此，雖然人們很容易得出低庫存可能導致“搶房大戰”的結論，但實際上庫存量是由購房者推動的，而不是反過來的。換句話説，當購房者需求旺盛時，建築商才決定建新房，如果需求突然枯竭，建築商也無法讓自己的庫存突然消失。
埃德曼認為，購房者對新房的需求實際上是政府決策者可以控制的，美聯儲和其他聯邦監管機構應努力避免房屋銷量的急劇下降。美聯儲可以通過調整利率、改變貨幣供應量來實現這一點；聯邦監管機構可以維持貸款條件的穩定。上一次房地產崩盤導致陷入危機的原因之一就是美聯儲官員和其他聯邦監管機構在面對房屋銷量驟降時拂袖而去，讓房屋建築商和賣家陷入困境。
《巴侖週刊》近日撰文指出，雖然美國房價已經大幅上漲，但在達到上一次房地產泡沫水平之前可能還會繼續上漲。
DataTrek的分析師尼古拉斯·科拉斯（Nicholas Colas）認為，房價的同比變化幅度對大多數業主來説並不重要，因為業主通常會持有自己的房產至少八年時間。科拉斯研究的數據不是新屋價格的中值，而是標普/Case-Shiller全美房價指數（S&P/Case-Shiller U.S.National Home Price Index）的八年複合年增長率。
按照上述指標衡量，過去八年房價每年上漲了6.5%，高於歷史上每八年3.7%的平均漲幅，但遠低於2005年房地產繁榮達到頂峯時的9.4%。事實上，從上述指標來看，過去八年房價的複合年增長率只達到了2003年的水平。“因此，房地產泡沫破裂的風險遠沒有本世紀初那麼高，”科拉斯在研報中寫道，“緩解了一些我們對近期美國房價暴漲的擔憂。”
目前買房產不如買房產股
2021年4月蓋洛普（Gallup）進行的年度房地產市場調查發現，961名受訪者中有71%的人認為2021年房價會繼續上漲，這是蓋洛普2005年開始進行此項調查以來比例最高的一次，比2020年比例高出31個百分點。
房價快速上漲以及對價格還會繼續上漲的預期可能是41%的受訪者認為房地產是最佳長期投資的原因，這也是蓋洛普2005年開始進行此項調查以來房地產在問卷上五個投資選項中所佔比例最高的一次。股票和共同基金是第二受歡迎的投資選擇，有26%的受訪者認為這兩項是最好的長期投資。18%的受訪者選擇了黃金，9%的受訪者選擇了儲蓄賬户和大額定期存單。最不受歡迎的長期投資是債券，只有3%的受訪者選擇了債券。
不過，價格上漲只是衡量房產作為長期投資有效性的指標之一。買房可能比租房更划算，擁有一套房產也可以為房主增加資產淨值。美國人口普查局的數據顯示，2017年房屋淨值佔美國人家庭財富的28.9%。
雖然房屋市場供不應求，而且受訪者認為房產是一項好投資，但認為現在是買房好時機的人並不多。53%的人認為現在是買房的好時機，雖然比去年50%的歷史低點有所上升，但這一比例為2008年以來的最低水平。
蓋洛普高級編輯傑弗裏·M·瓊斯（Jeffrey M． Jones）説：“目前房屋價值處於歷史高點，在房價會繼續上漲的預期下，美國人不像以往那樣樂觀地認為現在是買房的好時機。”
《巴侖週刊》認為，目前買房地產建築商的股票是更好的選擇，在房價繼續上漲之際，這類股票可能還有更多上漲空間。
截至9月22日，2021年交易所交易基金SPDR S&P Homebuilders（XHB）和iShares U.S． Home Construction （ITB）的表現都不錯，分別上漲了32%和27%，輕鬆超過標普500指數19%的漲幅。
但需要提醒投資者的一點是，房屋建築商股輕鬆上漲的日子已經過去。MKM Partners首席經濟學家邁克爾·達爾達（Michael Darda）觀察到，雖然房價繼續上漲，但房屋建築商的銷售額卻在下降。他還指出，美國國債收益率上升可能會阻礙房屋建築商股的上漲勢頭，這類股票目前估值已經比歷史水平高出不少。
達爾達在研報中寫道：“整個板塊的估值已經非常高。”不過，雖然房屋建築商的長期前景可能存在風險，但交易這類股票依然是可行的。
如果投資者認為房屋建築商有望領漲，那麼就可以選擇ITB，D.R.Horton（DHI）、Lennar（LEN）、NVR（NVR）和PulteGroup（PHM）等房屋建築商股的權重在該基金達到了40%以上；XHB中則納入了一些前景不錯的非房屋建築商股，即行業周邊股票，包括江森自控（Johnson Controls， JCI）、Carrier Global（CARR）和Alcion（ALLE）等。
