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なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？

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JP_mykayaplus コラムを発表しました · 2022/05/16 12:26
一部の腕時計製品がオンラインストアから削除され、米国の禁輸規制に準拠しました。 $Mapletree PanAsia Com Tr (N2IU.SG)$ 保有者はこれについて怒っているかもしれません。しかし、私自身もMCtのユニット保有者であり、Mapletree Commercial Trustとの合併に「賛成」投票します。 $Mapletree NAC Tr (RW0U.SG)$.
現在の状況が分からない方のために説明しますが、シンガポールの純REITであるMapletree Commercial Trustが姉妹REITと合併することになっています。この合併に関連するEGMが開催されます。そして、MCtのユニット保有者は合併に賛成または反対の投票責任を負います。
投票方法を知らない方は、こちらのMCtとMNACtの投票ガイドをご覧ください。
私が合併に「賛成」投票する理由は以下の通りです。
1. 合併後のDPUおよびNAVユニット当たりの収益増加効果
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
米国のREIT法人行動に関する第一の鉄則は、収益性のゲージです。 収益性とは、単位あたりのREITの向上を意味します。 言い換えれば、REITの1単位ごとに、行使後はより多くの収益が発生します。
当然ながら、収益性は1単位当たりの配当金（DPU）と純資産価値（NAV）を中心に回ります。 REITまたは企業が合併または買収を経験すると、発行済みの単位が増加します。 これは新株や新規単位の発行による資本調達行動に起因します。 ただし、合併の収益が希釈を上回る場合、合併の純収益または単位あたりの純資産が向上する可能性があります。
これは収益性です。
帳簿上のベースで、MCtのDPUは6.8%増加し、単位あたりのNAVは7.1%増加します。 したがって、近い将来の側面に基づくと、MCtの出資者はDPUとNAVが向上します。
2. テナントの集中度の低下
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
全reitは自身の賃料収益をテナントから得ています。したがって、テナント濃度評価を行う際に、reitがテナントにどれだけ依存しているかは主要な指標です。
グーグル、バンク・オブ・アメリカ、HSBC、およびSAPアジアを主要テナントとして数えています。これらのテナントは確実に不確実な期間を乗り越えることができ、家賃のデフォルトリスクはほぼゼロです。
ただし、リース期限が切れると、MCtの物件を継続して賃貸する義務がないかもしれません。GoogleがMCtとのリースを続行しないことを想像すると、総賃料収益に10.5%の影響が出るでしょう。
合併が進行中で、MNACtの所有物件とそのテナントは、既存のテナントプールの濃度リスクを薄めます。MNACtの買収により、合併エンティティは物件ポートフォリオを増やします。それに加わるのは、MNACtの主要な主要テナントもあり、Googleの寄与は5.7%まで薄まります。
全体的なトップ10テナントの集中リスクも、27.7％から23.0％に低下します。
3. より大きな債務余裕
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
多くの人々は債務から遠ざかるかもしれませんが、債務は偉大なREITが必要とする最も重要な手段の1つです。単なる出資者の資本に頼るだけでなく、REITの運営者は債務の使用にも慎重でなければなりません。
債務は重要ですが、REITは過剰なレバレッジを掛けないように規制されています。つまり、いつでもREITはレバレッジ比率内にとどまる必要があります。限界に近いレバレッジ比率は悪影響を及ぼす可能性があります。それは、REITがレバレッジを減らすための資本調達演習を行う必要があることを意味します。また、新規買収を行うための十分な債務余裕がない可能性もあります。
2つのREITが統合する利点は、それぞれの債務余裕の組み合わせです。1つのREITの債務余裕では新しい物件の取得に十分ではないかもしれません。しかし、統合されたエンティティによって組み合わされると、出資者に利益をもたらす付加的な買収が可能になる場合があります。
4. 強力なスポンサーのコミットメント
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
合併に賛成するか反対するかの決定は、小売株主の間で分かれるかもしれません。しかし、スポンサーのコミットメントを見れば、ゲームにおいて重要な役割を果たしています。
MNACtの買収には資金が必要です。初期の優先株式公募は、株主に対して1ユニットあたりS$2.0039で資本調達エクササイズに参加することを要求します。株主は付加価値のある買収のために保有を増やす機会を提供されます。
ただし、MCtの市場価格は現在、1ユニットあたりS$1.80で停滞していますので、株主は市場外で保有を増やすことが実際に可能です。優先的公募は、確実に「実効価値よりも不利な状況」です。ただし、合併の進行に投票することが決定した場合、スポンサーは実際に必要な全ユニットの購読を通じてビルを負担することになります。
一般の投票者は合併を進めるために投票し、スポンサーであるMapletree Investment Pte Ltdが費用を負担することになります！
その上、スポンサーは合併企業のユニット保有について、自主的な6ヶ月間のロックアップに同意しました。つまり、ユニット価格の変動に関係なく、最初の6ヶ月間においてスポンサーは保有株の売却を行いません。
もしユニット価格がS$2.0039を超えない場合、スポンサーは6ヶ月間のロックアップ期間後も損失で保有株を手放す可能性は非常に低いでしょう。
5. 買収手数料の免除
REITが買収や売却を行う際には、REITマネージャーによるマネジメント手数料の構造が存在します。REITマネージャーはREITを管理し成長させる責任を負っています。したがって、不動産の買収や売却に関連する手数料は必要です。
MCtのREITマネージャーは、MNACtの合併の買収手数料の権利を保持したままであれば、大きな利益を得ることができました。しかし、ジェスチャーやコミットメントを示すことで、彼らは買収手数料を免除することを選択しました。
そのため、この合併に対して、REITマネージャーに一括の買収手数料の支払いは行われません。
6. マネジメント手数料への好意的な修正
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
さらに、MCtのREITマネージャーは一歩進んで行くことを決めました。買収手数料の免除を選ぶだけでなく、有利な手数料体制の機会もあります。
MCtの現在の手数料体制では、REITマネージャーが預託物件の価値の0.25％上限の固定手数料を取得します。さらに、純物件収益の4％の業績手数料があります。成功した合併の後、投資家は、基本手数料がMPACTの配当収入の10.0％に変更される第4号決議にも賛成投票することができます。業績手数料はDPUの成長に応じて25.0％の割合で付与されます。
つまり、管理陣が年間ベースでDPUを増やし成長させることができる場合にのみ、パフォーマンス手数料が解除されるということです。従来の手数料体制では、ユニット当たりの成長に関係なく、純物件収益の4.0％を確実に受け取ることが保証されています。
REITは売上高と配当を伸ばしているかもしれませんが、単位ベースの増加において増益性を持っているわけではありません。したがって、これはREITマネージャーが合併後のDPUの成長と増益性をかなり自信を持って達成できるということを示すだけです。
7. 反論：MNACtはひどいです。
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
MNACtのIPO以来のリターンと、同じ期間のMCtのリターンを、配当を含めて調整しました。出典：TradingView
合併ニュースが発表された後の単価の動きから、MCtの暴落は一般的な反応がネガティブであることを示唆している。
MNACTの最大のポートフォリオはFestive Walkであり、実際には香港の2019年の抗議活動が起こったときにユニット価格は大幅に下落しました。Festive Walkは抗議活動中に放火攻撃を受けたモールの一つです。
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
男性が火事の消火を試みる様子。香港の九龍東のフェスティバルウォークモールで撮影、11月12日。反政府デモ参加者は、火曜日にモール内で窓を割り、大きなクリスマスツリーも含めて火をつけました。クレジット： ロイター/トーマス・ピーター
それ以来、MNACtの価格は比較的大幅な割引で取引され続けています。価格と帳簿価格比率は1倍以下に落ち込んでいます。
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
MNACtの歴史的なP/bトレンド＆DY。ソース＆クレジット：TIKR.com
MNACtだけではなく、アジア最大のREItである Link REIt（SEHK: 0823） 同様の売り込み経験をし、トレーリングP/bの評価に基づいて割引価格で取引もしています。
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
リンクREITの過去のP/b傾向と配当利回り。情報元およびクレジット：TIKR.com
MCtにMNACtを追加することは、合併企業の固有の地政学的リスクを引き受けることを意味します。しかし、合併ニュースが発表される前に、MNACTのパフォーマンスと全体的なリターンの回復シュートと上昇が既に見られました。
データは、MNACtがMCtに比べて優れたリターンを提供していることを証明しています。合併後のニュースの反発を考慮しなくても、彼らの歴史的な総収益は比較可能であり、過去8年間でおよそ120％を達成しています。
MNACtは駄目ではありません。分析せずに根拠のない発言をするMCtのユニットホルダーの方が駄目です。
8. 反論：純粋なシンガポールREITの方が優れています
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
100％シンガポール物件を持つREITの数少ないヒストリカルリターンと、より多様化されたフットプリントの比較。実際には、純粋なシンガポールでないREITが最も好調です。情報元およびクレジット：TradingView
マージャーに反対する2つの派閥が存在します。1つの派閥は、MNACtがダメだと反論した派閥であり、もう1つの派閥は純粋なシンガポールの方が良いと考えています。
上記のチャートは、異なるセクターのS-REITの歴史的なリターンを示しています。リターンは配当を調整して%ベースでプロットされています。以下に、選ばれたS-REIT、その歴史的な調整リターン、およびその地理的範囲のテーブルがあります。
以下は、8年間の歴史的なリターンによるランキングです。
1. Mapletree Industrial Trust
リターン：+210.62%
セクター：産業、データセンター
対象国：シンガポール、米国
2. Mapletree Logistic Trust
リターン：+155.31%
セクター: 物流
国の露光: シンガポール、豪州、中国、香港、インド、日本、ベトナム、マレーシア、韓国
3. マップレトリー・ノース・アジア商業信託
リターン: +144.20%
セクター：多様化（小売り商業）
国の露光: 中国、香港、日本、韓国
4. マップレトリー商業信託
リターン: +132.55%
セクター：多様化（小売り商業）
国籍：シンガポール
5. フレイザース・ロジスティクス・アンド・コマーシャル・トラスト
リターン：+115.06%
セクター：多様化（物流・商業）
国の露出：シンガポール、豪州、ドイツ、オランダ、イギリス
6. フレイザースセンターポイントトラスト
リターン：+100.87%
セクター：小売
国籍：シンガポール
7. アセンダス・リート
リターン：+79.25％
セクター：多様化（産業・商業）
国籍：シンガポール、オーストラリア、英国、米国
最高クラスのreitのパフォーマンスを比較すると、純粋なシンガポールreitが優れたリターンを提供するという提案はありません。
極めつけは、マプレツリー・インダストリアル・トラストとマプレツリー・ロジスティック・トラストであり、その国籍の重要な拠点地域として米国とASEANをカウントしています。
しかし、MCtやFrasers Centrepoint Trustのような純粋なSGのreitはそれぞれ4位と6位に位置しています。
したがって、シンガポールが優れたreitを探すための事実上の場所であるにもかかわらず、自国のアプローチだけがシンガポールからの多様化に優れていると考えるべきではありません。
9. ROFR機会の限界
なぜメイプルツリーコマーシャルトラスト改善のために賛成票を投じるのか？
reitは有機的な拡大または非有機的な拡大によって成長することができます。有機的な拡大は長期的には重要ですが、非有機的な拡大はreitの成長率を本当に加速させることができます。
有機的な拡大は、REITが資産価値向上イニシアチブ(AEI)を実行するときに発生します。AEIは、物件が素晴らしい状態を維持するだけでなく、純床面積を増やすのにも役立ちます。純床面積が増加すると、テナント数と賃料収入の成長も増加します。
一方、非有機的な拡大は、REITが買収を受ける必要があります。新しい物件が買収されるたびに、REITの総売上高に追加の収入源が直ちに生成されます。
REITは、ポートフォリオの安定した防御的な要素と見なされることは確かですが、それは彼らが自己満足になることを意味しません。成長は、長期的な持続性と保持のために依然必要です。
さらに、Mapletreeは、優れたプロパティ投資マネージャーの1つであることを誇りに思っています。したがって、彼らは自己管理のREITを成長させるための権限と責任を持っています。
合併に反対することで、MCtの管理者はシンガポールでの売買優先権（ROFR）の物件のみを取得することに制約されるだけです。最新のリストでは、さらなる成長のためにわずか6件の物件があります。
MyKayaPlusの判定
ほとんどのREIT投資家は、成長しているREITは相反するものだと考えています。しかし、90％の純家賃収入を支払うことを要求する能力と規制を置いておいても、彼らは何らかの形で成長する必要があります。
おそらく、ほとんどのシンガポールのREIT投資家は、現在マレーシアのREIT投資家が経験している苦境を本当に理解していません。マレーシアのREITは、国境が開放され、経済活動が回復してもまだ低価格水準に低迷しています。
REIT投資家が期待できる最良の結果は、付加価値のある多様化であり、既に最善のシナリオです。
MCtのユニットホルダーには、価値観を狭めるのではなく、より大きな価値を見極めるように呼びかけます。したがって、この記事とその分析が健全な視点を提供し、より良いMCTに投票するための情報を提供します！
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