Digital Core REIT（SGX：DCRU）が33％下落しました。買い増す時期ですか？

Digital Core REIT（SGX：DCRU） $DigiCore Reit USD (DCRU.SG)$過去数ヶ月、非常に苦しい時期を経験しています。

3月にピークを迎えた1.16ドルの株価から、株価は下落し、IPO価格の0.77ドルを超えない状態になっています。

これは、IPO（私自身を含めた）時に購入した人を含め、すべてのREIT購入者が損失を抱えていることを意味します。

買い増す時期なのか、それともこのREITから手放して逃げる時期なのかを確認しましょう。

まず、私たち投資家がこのREITに投資する際に獲得したものを再確認してみましょう。

これは、以下の特徴を持つREITです:

-米国上場のグローバル・データセンター・デジタル・リアルティによるSG上場REITのビークルです。
-多様化された10つのデータセンターポートフォリオ
-フリーホールドの物件
-テナントが負担する三重ネットリース契約による1〜3％のレンタル料上昇
-5.5年の平均残存契約期間（2022年3月31日の年間家賃に基づく）
-負債比率が26％の低いレベルです。
- 平均債務期間は4.7年です
- 平均費用は2.1％です
- 配当利回りは5-6％です
- 多数の開発パイプラインを持つ強力なスポンサー企業です
- 強力なコーナーストーン投資家

このREITは、投資家が投資ポートフォリオに見たい多くの点を備えています。

最新の四半期業績でも、トップラインのNPIと株主に帰属される配当所得が、IPO時の予想を上回り、堅調な収益を示しました。

では、なぜ株価はここから33％も下がってしまったのでしょうか？

先月ピーク時から株価が33％も下がった理由は何でしょうか？

次に、いくつかの理由や可能性について見てみましょう。

まず第一に考えられるのは、Digital Core REITの5番目に大きな顧客である、トロントの2.7 MWのキャパシティを占有する民間のITサービスプロバイダーが、4月に破産保護を申請したことです。

このアナウンスでは、具体的にどの顧客がそれであるかは明示されていませんが、大家であるDigiCore REITの総家賃に対する意義深い部分を占めると考えられるSunGard ASという名前のITサービスプロバイダーの1つであるとみられています。

顧客が破産保護を申請したためとはいえ、顧客は4月まで家賃債務を正常に遵守しており、Digital Realtyは引き続きREITに対するコミットメントを継続するため、現在のところ現金流不足の場合に家賃収入の流れを保証することに合意しています。

第二に考えられるのは、利上げの一般的なセンチメントかもしれません。

REITのギアリング率が26％と低いため、デット・プロファイルは50％が固定金利で、残りの50％が浮動金利に基づいています。借金がUSDであり、金利が上昇しているため、今後の金利負担は増加する可能性がありますが、ギアリングが固定金利になっていないREITの場合、この問題が顕在化する可能性があります。

三つ目に考えられる理由は、スポンサーに何か問題があるかもしれません。

皆さんご存じのとおり、DigiCore REITは、Digital Realtyが資産を売却・再利用するための永続的な長期ビークルとして上場しました。

パイプラインを持つことは、REITが時間をかけて有機的に成長するための良い長期的なプラットフォームとして役立ちますが、資産が長期的な衰退をしている場合、利益の相違が生じる可能性があります。スポンサーが粗悪な資産を売却する場合、過去に他のREITで見られた例があります。

Microsoft、Google、Facebookのようなブルーチップの企業が既存のデータセンターに移るのではなく、自社のデータセンターを建設する計画を立てているため、こうしたデータセンターのプロフィールが低品質に移行する可能性があります。

買い増しする時期でしょうか？

どのようにこのプレイを見たいかによって異なります。

IPOで0.88ドルで購入した場合、100％の配当でFY22に4.75％、FY23に5.26％の配当利回りを見込めます。ただし、現在では約13％の未実現損失を抱えています。

$0.77で購入する場合、FY22に5.4％、FY23に6％の配当利回りが増加します。配当のみに基づいて、ブレークイーブンまでの年数は16.5-18.5年の可能性があります。

ピーク時に購入した場合、ブレークイーブンまでの時間が長くなります。利回りコストも低くなります。

この株式は3月のピーク以降、強い下降傾向にあり、機関投資家がユニットを市場に売却することができるロックアップ期間の満了に関連する可能性があります。

5.4％-6％のリターンは長期的には十分だと考える場合は、この株式を積立投資することを検討してみてはいかがでしょうか？

いくつかの問題は恒久的かもしれませんが、一部は一時的なものかもしれません。