S-REITは、金利上昇に対してどのようにヘッジするのでしょうか？

米国のインフレ率は8.3％に達し、4年ぶりの高水準に達しました（出典：Statista、2022年8月のデータ）。シンガポールでは、8月にコアインフレーションがほぼ4年ぶりの高水準に達しました（出典：MAS、2022年10月5日のデータ）。より高い利率の見通しがあるため、様々な金融商品への需要が低下し、不動産投資信託（REITs）もその1つです。核心インフレは、8月にほぼ4年ぶりの高水準に達しました。 5.1%（出典：MAS、2022年10月5日現在のデータ）8月には、ほぼ4年ぶりの高値を記録しました。金利上昇の見通しは、様々な金融商品の需要を抑制しており、不動産投資信託（REIT）もその一つです。

しかし、金利が上がる見通しが高まり、REITが投資家にとって依然として魅力的であるかという問題が浮上しています。

REITは、金利上昇に対して様々な方法を使って自己防衛することができます。これらのS-REITがどのようにリスクヘッジしているかを見てみましょう。

MLTは、強力なMapletree Investments Pte Ltd（MIPL）のスポンサーシップに支えられています。スポンサーの強さと評判は、今後の経済的な嵐に対処し、安全な避難所を求める収益を追求する投資家にとって不可欠な要因です。

2022年6月末時点で、REITの50億シンガポールドルの借入金のうち80%がヘッジまたは固定金利でロックされています。これにより、MLTは急激な金利上昇の不利な影響を緩和するためのバッファを持ちます。

さらに、MLTは、第3四半期（Q1 2023）に2つの買収を完了し、51 Benoi Roadを再開発して、総床面積を倍増させる予定です。この再開発により、REITの賃料収入が増加し、収入が有機的に成長します。

2022年6月30日現在、Frasers Logistics & Commercial（FLCT）の借入金の約81％が固定金利でロックされ、借入コストはわずか1.6％です。その多数の融資は、FY2024年からFY2026年の間に満期を迎えます。さらに、REITは80.6％の融資を固定金利でロックしました。

また、FLCTは、Cross Street Exchangeを書籍価値の28.3%プレミアムで2022年3月に売却し、最近、UKの主要な倉庫に対する先物ファイナンス取引を締結することによって、効果的に資本を回収する能力を示しています。

ヘルスケアREITは、2023年6月までリファイナンス要件がなく、ローンの82％をヘッジしています。債務の大部分は2027年のみに支払われます。2022年6月30日現在、REITの負債費用は0.61％で非常に低いです。

PLife REITは、日本の2つの介護施設を評価額から11%引き下げて取得しました。両取得は、売上高を増やし、金利上昇に伴うDPUsの減少を緩和するのに役立ちます。

一般的に、REITは、多くの借入金を固定金利にロックして資金調達コストを低く抑えることによって、急激な借入コストの上昇を防ぐことができます。また、収益を増やし、インフレーションと借入コストの上昇の影響を相殺するのに役立つ利回り向上型の買収を行うこともできます。