ブラックストーンの5億6,000万米ドルのCMBSデフォルト、金融圧力はどこから来るのか？

5億6,000万米ドル、フィンランド、ヨーロッパの不動産は、ブラックストーンがデフォルトした事件のキーワードを形成しています。5億6,000万米ドルはこのデフォルトの規模であり、事件の背後にはフィンランドの企業が関与しており、彼らが所有する商業不動産の支える債券も含まれています。

これらのデフォルトした債券の商業不動産は、フィンランドの企業であるSponda Oyから来ています。この会社は2018年にブラックストーングループに1,800万ユーロで買収され、ブラックストーンはノルディック不動産市場でビジネスを拡大するためにこの買収を行いました。つまり、ブラックストーングループがSponda Oyの商業不動産とその全ての債務を引き受け、それからこれらの商業不動産債券を投資家にノートとして発行したものです。

これによってブラックストーンは迅速に資金を引き出して投資を続けることができます。しかし、そういう状況に陥るとは思わなかったかもしれません。関係者によると、ブラックストーンは債権者と交渉し、資産を売却して債務を返済するための時間を延長することを望んだが、容赦なく拒否されたとのことです。

では、世界最大の代替投資ファンドであるブラックストーンがこのような状況に陥った理由は何でしょうか？それは三つの要因に関係しているかもしれません。一つは、利上げが物価に抑圧的な影響を与えていることです。商業不動産に投資する人たちは、利上げの不確実性によって非常にためらっているため、ヨーロッパの不動産の売買価格差がますます広がり、取引量が非常に鈍化しています。もう一つは、商業不動産を所有している多くの貸し手が大きな圧力を受けていることです。なぜなら、ローンの約三分の一が今年と来年に再評価される必要があるからです。

二つ目は、ノルディック不動産会社の特性です。地元の人々は浮動ローンを好みます。なぜなら、それらは通常短期で、前払いペナルティが少ないからです。低金利環境では、不動産会社にとって営業コストが低く、柔軟性が高く、いつでも資産を売却してローンを返済することができます。しかし、現状ではそのような特性は利用できません。利上げによって、これらの不動産の保有コストは非常に高くなり、一部の投資家は低いリターンの資産を売却するために競い合っており、全体的な価格を下げています。

三つ目は混合オフィスが商業不動産に与える影響です。感染症後、これらの商業不動産の空室率は非常に高くなっています。レーティング会社Fitchの報告書によると、ブラックストーンが所有する物件の空室率は45％に達することがあります。それによって彼らの回収率は非常に悪くなり、ブラックストーンが以前に売却を希望したときはロシア・ウクライナ戦争の影響を受け、適任者を見つけることができませんでした。

このニュースは、特に商業不動産市場の低迷を強調しています。ヨーロッパだけでなく、アメリカでも商業不動産は高い利上げや混合オフィスの影響を受け、その価値は急激に縮小しています。また先週、大手不動産会社のブルックフィールドもデフォルトを発表しました。彼らは、ローンと共にロサンゼルスの52階建てのオフィスビルを2つ購入し、デフォルトしたローン額は7.5億米ドルを超えました。高い利上げが続く限り、こうした事件はますます多くなるでしょう。しかし現在は、これらのデフォルトの規模は大きくはなく、それらは会社の管理範囲内に収まっています。それは、今現在のところ金融市場全体に影響を与えることはありません。しかし、注目すべき新しいリスクも出てきています。