エキスパート・ミーティングの議事録 | アメリカンストラテジックインベストメント社（NYC）の2022年4Q決算説明会テキスト

1. アメリカンストラテジックインベストメントは、ポートフォリオを多様化することで、オフィススペースがパンデミック前の水準に戻るのを遅らせることを相殺すると信じています。彼らはまだそれが起こると予想しています。取得および所有する資産の性質と種類を拡大することにより、徐々に単一の資産クラスへの露出を減らします。

2. ライトオファリングは最初の一歩でした。カピタル的には比較的小規模でしたが、私たちは投資家基盤を強化することを望みました。市場に参入する機会は、新しい構造の可能性によってもたらされるものになるでしょう。

3. このオファリングを完了することは、当社がポートフォリオを多様化し、収益を生み出す新しい機会を追求するために前進する上で重要な一歩でした。

マイケル・ワイル - 最高経営責任者

クリストファー・マスターソン - 最高財務責任者

おはようございます。アメリカンストラテジックインベストメント社の第4四半期および年次決算説明会において、全ての回線はバックグラウンドノイズを防ぐためにミュートされています。スピーカーの発言後、質疑応答セッションが行われます。【オペレーター指示】

ここからカーティス・パーカー、シニアバイスプレジデントに会議を譲ります。どうぞご開始ください。

オペレーター、ありがとうございます。皆様、おはようございます。アメリカンストラテジックインベストメント社の第4四半期および年次決算説明会に参加いただき、誠にありがとうございます。この通話は、弊社のウェブサイトの投資家向け情報のセクションでウェブキャストされています。アメリカンストラテジックインベストメント.com

本日の結果について話し合うために、私たちの最高経営責任者であるマイケル・ワイル氏、最高財務責任者であるクリス・マスターソン氏が参加しています。

次の情報には、リスクや不確実性が含まれます。これらのリスクや不確実性が現実のものになれば、実際の結果は想定されたものとは異なる可能性があります。当社のSEC提出書類、特に2021年12月31日までの年次報告書（2022年3月18日提出）およびその後のすべてのSEC提出書類にリスクファクターの詳細な説明が記載されています。この通話中に提供されるすべての前向き見通しについては、本通話の日付のみ有効であり、当社は法律で義務づけられた場合を除き、これらの前向き見通しを更新または修正する意向はありません。

なお、本通話中には、当社の財務・事業パフォーマンスを評価するのに役立つと考えられる非GAAP財務指標を、言及する場合があります。これらの指標は単独ではなく、GAAPに準拠した財務結果に代わるものではありません。本日の通話を通じて使用することとなる“暗黙の投資格付けテナント”という用語についても、当社の利益発表書を参照してより詳細な情報をご覧ください。当社ウェブサイトに投稿された業績発表書において、これらの指標を最も直接的に比較できるGAAP指標との調整が示されています。

エキスパート・ミーティングの議事録 | アメリカンストラテジックインベストメント社（NYC）の2022年4Q決算説明会テキスト

この通話の間、私たちは非GAAP財務指標について話し、当社の財務・事業パフォーマンスを評価するのに役立つと考えています。これらの指標は単独ではなく、GAAPに準拠した財務結果に代わるものではありません。本日の通話を通じて使用することとなる“暗黙の投資格付けテナント”という用語についても、当社の利益発表書を参照してより詳細な情報をご覧ください。当社ウェブサイトに投稿された業績発表書において、これらの指標を最も直接的に比較できるGAAP指標との調整が示されています。

今回のコールは、アメリカンストラテジックインベストメント社の最高経営責任者であるマイケル・ワイルに引き継ぎます。どうぞよろしくお願いいたします、マイク。

カーティス、ありがとうございます。American Strategic Investment Companyの再編成およびニューヨーク市REITからのリブランディング後、私たちの最初の決算説明会に参加いただきありがとうございます。

今日は、2022年全体の4Qおよび成績の改善に関して話し合います。しかし、その前に、私たちが発表した長期ビジネス戦略の変更と先月完了した権利付与増資の成果について話し合いたいと思います。

当社は12月末に発表したとおり、所有および運営可能なアセットおよびビジネスの範囲を拡大しています。5つのニューヨーク市の地区の不動産を所有することを超えた機会を創出し、収益源を多様化することを目指します。

固定金利の債務と慎重なネットレバレッジに加えて、既存の資産とその管理は、拡大した戦略の強固な基盤を提供していると考えています。過去数年間、信用力のあるテナントと長期リース契約を締結したり、課題のあるテナントを強力なテナントに置き換えたり、1140アメリカ大通りの共同作業スペースなどの運営を内部化するなど、ポートフォリオの長期的な将来に投資する機会を活用してきました。

2023年12月31日に終了する課税年度から、当社はC社として運営し、不動産投資信託ではなくなりました。1月に、当社はこの変更を反映して、American Strategic Investment Companyに社名変更しました。

取得する可能性のある多くの新しいアセットやビジネスのうち、REITに合致しない収益を発生させるものがあります。収益が全くないと考えることはできず、この修正を通じて、これらのビジネスに投資することができるだけでなく、REIT構造では株主にとって有益でなかった既存の純運転損失の持続的活用によって、この収益にかかる税金を制限することも可能になります。

戦略と移行に加えて、先月500万ドルの権利付与増資を完遂しました。既存の株主は、所有割合に比例した譲渡不能権利を取得しました。権利を完全に行使することで、オーバーサブスクリプション権を通じて追加で株式を購入する選択肢があります。

私たちは、参加者が私たちの株式の長期的な価値を見ていると考えています。将来を見据えて、アセットおよびビジネスの多様化の面で優れている企業を探求する新しい投資家のより広い範囲から資本を調達できる可能性があると考えています。

当社がポートフォリオを多様化し、収益を生成するための新しい機会を追求するにあたって、このオファリングを完成させることは重要な一歩でした。

8つの不動産アセットのうち、主にマンハッタンに所有する当社のポートフォリオは、年末において84110万ドル、120万平方フィートの面積を有し、占有率は82.7％、重み付け平均残存リース期間は7.1年でした。

当社のポートフォリオは、大口投資グレード借り手を中心に構成されています。上位10の借り手の79％は投資グレード、または直線家賃ベースの21％は暗黙の投資グレードを含み、平均残存リース期間は9.6年です。

レンタルコレクションはポートフォリオ全体でほぼ完全に行われ、4Qでは100％、年間ではほぼ完全に達成されました。 当社の長期リース満期スケジュールはバランスが取れており、2030年以降にリースが切れるものが41％あります。

2022年には、計9つの新しいリースを合計58,200平方フィートに完了し、26,000平方フィート以上および約110万ドルの直線家賃収益額での新しいリースや拡大のパイプラインを持っています。

素晴らしいです。クリス、ありがとうございます。2023年のスタートはすでに会社にとって重要であり、拡大した投資戦略の下での成長の新たな機会を探ることにワクワクしています。

今週初めに発表したように、当社は1140アベニューオブジアメリカズにおいて、お客様のセキュリティリスクを継続的に監視するサービスであるSecurity Scorecardと9000平方フィートのリプレイスメントリースを締結しました。この不動産ビジネスはそのビルにとって優れた追加資産となるでしょう。

投資戦略の拡大は、この戦略のさらなる一歩であり、収益を生む機会を探索することを心待ちにしています。クリスは、強固な財務結果について詳しく説明してくれる予定です。クリス？

ありがとうございます、マイク。2022年12月31日の年間売上高は6400万ドルで、2021年と比較して7020万ドルでした。

2022年第4四半期の売上高は1620万ドルで、2021年第4四半期の2420万ドルに比べ減少しました。昨年のことをお思い出かもしれませんが、2021年の第4四半期および年間売上高は、解約料および市場以下の賃貸借料債務残高の加速償却から900万ドル以上の収益を得ました。

これらの項目を除くと、年間売上高は前年比で約5%増加しました。当社の年間GAAP純損失は、2021年の$3950万に対して、$4590万でした。

四半期の純損失は$1010万でした。 2022年の調整後EBITDAは1050万ドルで、4Qは450万ドルでした。1年間のキャッシュNOIは2690万ドルで、4Qは800万ドルです。2022年全体と比較して10%増加し、2021年第4四半期と比較して13%増加しました。

2022年第4四半期の当社の普通株主に帰属するFFOはマイナス$240万でした。4QのCore FFOはマイナス$20万、株式あたりマイナス$0.11で、前四半期のマイナス$190万、株式あたりマイナス$1.12から改善しました。

いつものように、GAAPの純利益から非GAAPの措置への調整の再現は、当社の収益リリース、サプリメントおよびフォーム10-Kに掲載されています。NYCは債務不履行期限が今年スケジュールされていない慎重な財務状態を維持しています。

当社の純債務は、38.03億ドルで、加重平均効果利率は4.4%、債務残存期間の加重平均は4.1年です。すべての債務は固定金利です。既に述べたように、広く歴史的な低水準の利率が続いていたときに利率を綿密に固定しました。

以上で、マイクに締めの発言に戻します。

クリスさん、最初にお話ししてもらえますか？

今日は参加してくれてありがとう。オペレーターさん、質問のためラインを開いてください。

ありがとうございます。[運用者の指示]最初の質問はB.ライリー・セキュリティーズのブライアン・マヘールさんからです。番号はオープンです。

今朝いくつか質問があります。当社の成長のために資本調達をする予定ですが、どのように考えていますか？どのような車両を使用するのか？どのような大きさを考えていますか？まだ話し合うには早すぎるでしょうか？その少しの情報をお聞かせいただけますか？

はい。株式公募は第一歩でした。資本面からするとかなり小さいものでしたが、投資家のベースを強化するためにだけ希望しました。市場に参入する機会は、新しい構造の機会に影響されます。

したがって、彼らは差し押さえられた物件を再販売市場に求める可能性が非常に高いです。私たちは非常に注意深く見ています。銀行との関係を築いていますが、このような状況は私たちのような企業にとって機会につながると思います。

ホテルやパーキングガレージについて何度か話しましたが、それらの機会はどこにあるのでしょうか？駐車場なら、ニューヨーク市や他のゲートウェイ市場のような市場になるでしょう。もう少し具体的に、何を見ているのか、どこで、それらの資産が置換費用に対する割引率はどの程度なのかを教えていただけますか？

はい。機会は、ホテルや駐車場に限らず、広がっています。しかし、今回の移行期には、市場の期待を明確にする明確な方法だと思います。現在所有している駐車場を見てみると、管理会社を支配していない駐車場があり、ニューヨーク市の素晴らしいオペレーターによって長期契約で運営されています。

しかし、これからは安全性、不動産、ビジネスオペレーションの両面を包括的に見ていける枠組みが私たちには適していると考えています。そして、事業の両面を運営できることで、市場でディスカウントが発生すると考えています。

ホテルは、弊社プラットフォームで経験があります。ただし、現時点では、そのような機会がどこにあるかを特定する準備ができている市場ではありません。しかし、ホスピタリティは、他のプラットフォームが持っていない、オペレーティング経験と不動産経験の素晴らしい組み合わせと考えています。

OK。ポートフォリオに移ります。9 Times Squareでは、占有率が予想を下回っています。その物件に特別なことが起こっているわけではありませんか？そして、その非常に戦略的な場所を考慮して、その物件をどのように変換するかについてはどう思われますか？

市場は、徐々に安定して回復しています。パイプラインによると、85％の占有率を実現しています。90％以上になる道筋が見え、四半期の結果にも示されているように、収益の増加が見られます。

これらの収益数値には一時的な特別なイベントはありません。85％に到達するためのパイプラインが実行され、賃料が支払われると、追加の1百万ドルのストレートライン家賃収入が発生します。そのため、9 Times Squareと1140 Avenue of the Americasの占有率は、主に増加するでしょう。123 William Streetを閉じたいと思っています。そこで非常に積極的に取り組んでいるいくつかの取引があります。市場活動には期待が持てます。また、ジョーンズラングラサールが1140アベニューズオブジアメリカにおいて、直接リース活動を引き継いだことに興奮しています。これは、クリスと私が第四四半期に取り組んでいたことであり、彼らの大きなニューヨーク市内外でのビジネス活動が最高であることから、チームに引き継いでもらってうれしかったです。

その物件について特別なことが起こっているわけではありませんか？そして、その非常に戦略的な場所を考慮して、その物件をどのように変換するかについてはどう思われますか？

それらの収益数値には一時的な特別なイベントはありません。85％に到達するためのパイプラインが実行され、賃料が支払われると、追加の1百万ドルのストレートライン家賃収入が発生します。そのため、9 Times Squareと1140 Avenue of the Americasの占有率は、主に増加するでしょう。123 William Streetを閉じたいと思っています。そこで非常に積極的に取り組んでいるいくつかの取引があります。市場活動には期待が持てます。また、ジョーンズラングラサールが1140アベニューズオブジアメリカにおいて、直接リース活動を引き継いだことに興奮しています。これは、クリスと私が第四四半期に取り組んでいたことであり、彼らの大きなニューヨーク市内外でのビジネス活動が最高であることから、チームに引き継いでもらってうれしかったです。

私たちは彼らがより大きなチームであると考えています。ニューヨーク市での足跡も大きく、彼らの地主業務は最高の中にあります。そのため、私たちはチームに1140アベニューズオブアメリカで引き継いでもらって嬉しいです。

わかりました。そして、私にとってさらに2つの質問があります。クリスのために、2023年にはFFOの報告を止めて、EPSおよび調整EPSに移行する予定ですか？そして、マイケルのために、戦略と名称の変更に伴い、ティッカーシンボルを変更する予定ですか？

クリス、最初に行っていただけますか？

FFOに関しては、まだ決定を下していません。最適な選択肢は本当に何かを評価中です。したがって、決定を下した後にお知らせします。

はい。それに付け加えると、現時点で、主に不動産に焦点を当てたポートフォリオを持っています。私たちが行っているように、変換は緊急性があるとは言いたくないが、まだそのようなことは行われることになるでしょう。移行を始めると、連絡します。すみません。2つ目の質問は何でしたか、Bryanさん？

NYCをあなたの歩み値に維持し続けることはおかしくないです。

はい。当分の間、NYCの歩み値を維持します。既存株主が引き続き私たちを見つけやすくすることを望んでいたので、NYCの歩み値を使用していました。

わかりました。もしかしたら、ひとつだけ追加できればいいんですが。メディアで、オフィスビルの大口管理者たちが物件を金融機関に返還したり、鍵を返却したりすることについて多く見かけますね。それがあなたに機会を提供すると思いますか？その機会はいつ訪れますか？サービサーのチェーン経由で進展しなければなりませんか？その機会は今後数ヶ月後でも、さらに長い将来である必要がありますか？いつごろチャンスが出てくるか、どう考えていますか？

はい、私はそれが数四半期後になると思います。幸いにも、当社のポートフォリオには非常に長期の固定金利ローンがあります。私たちはそのような問題に関して懸念はありません。ただし、買収の観点からも購入者の観点からも、いくつかの機会を生み出すと思います。

銀行や特別サービサーがこの状況にどのように対応するか見極める必要があります。必要があれば延長するなどさまざまな方法があり、自ら選択するかどうかによって、物件を引き取ることもできます。銀行が現在かなり多忙であることは誰もが知っています。

したがって、彼らは彼らが差し押さえた物件の転売市場を見る可能性が非常に高いです。ですので、私たちは非常に注意しています。銀行との関係を話し合っており、私は当社のような企業に機会をもたらすと考えています。

現在、追加の質問はありません。マイク・ワイルに締めの言葉を述べていただきます。

すべてわかりました。では、参加いただきありがとうございます。我々にとってエキサイティングな四半期であり、2022年が良い年で締めくくれました。収益の成長の機会にはいつも興奮しています。オープニングコメントで述べたように、経費のコントロールも重要です。

明らかに、両方の項目が重要であり、調整後のEBITDAの成長を続け、株主の成長と価値向上を本当に進めるために注力します。皆様を引き続き最新情報でお知らせしていきます。市場での機会を楽しみにしております。改めて、参加ありがとうございました。

皆様、本日の会議はこれにて終了です。ご参加いただきありがとうございました。ここで切断していただいて構いません。