米REIT5選！利下げ、ハリス優勢局面で優位？17％逆行高の高配当銘柄も
年末に向けて米国株の投資環境を見通すにあたり、金融政策と大統領選、景気動向が重要と言えよう。それぞれについて現時点の予想をまとめると、「金利低下・ハリス氏優勢・景気懸念」の組み合わせとなりそうだ。このような投資環境下では、どの業種がアウトパフォームするだろうか？上記3つの恩恵がすべて受けられる業種になる可能性が高い。浮かび上がったのは、不動産投資信託（REIT）だ。
今回はREITに特化し、「米REIT5選」をピックアップした。配当利回りが高いうえ、年後半の軟調相場で17％逆行高となった銘柄やデータセンター投資ブームの恩恵で株価が好調な「AI関連銘柄」も含まれている。
金利低下・ハリス氏優勢・景気懸念か
1）利下げサイクル開始で金利低下
9月17日～18日のFOMCでは利下げがほぼ確実となっており、その幅は今のところ0.25％の確率が高い。ただ、Fedウォッチャーは0.5％の引き下げもあり得ると指摘している。その後、利下げは11月と12月のFOMCでも続くと予想されている。利下げサイクルへ突入することで、今後は金利低下が見込まれる。
2）米大統領選はハリス氏優勢か
11月に控えている米大統領選については、9月10日のテレビ討論会後、ハリス氏優勢が鮮明になった。討論会後はハリス氏当選の確率が高まり、トランプ氏を上回っている。
11月に控えている米大統領選については、9月10日のテレビ討論会後、ハリス氏優勢が鮮明になった。討論会後はハリス氏当選の確率が高まり、トランプ氏を上回っている。
3）景気減速懸念
直近数カ月の米経済指標はまだら模様となっている。ソフトランディングか、それともリセッション入りかについて意見が分かれており、景気減速懸念は根強い。
直近数カ月の米経済指標はまだら模様となっている。ソフトランディングか、それともリセッション入りかについて意見が分かれており、景気減速懸念は根強い。
1）金利低下はREITに追い風
REITは、借入金で資金調達をして不動産に投資しているため、利下げ局面では金利負担の減少といった恩恵が受けられる。
2）ハリス氏の住宅支援策はREITの投資先に恩恵か
米大統領選で優勢になっているハリス氏は、経済政策の一環として住宅支援を提案している。REITの投資先である不動産市場に恩恵が及ぶとみられる。もっとも、米大統領選をめっぐっては不透明感が強いのも事実だ。そのような局面では、下記の3）と同じく、REITが選好される可能性もある。
米大統領選で優勢になっているハリス氏は、経済政策の一環として住宅支援を提案している。REITの投資先である不動産市場に恩恵が及ぶとみられる。もっとも、米大統領選をめっぐっては不透明感が強いのも事実だ。そのような局面では、下記の3）と同じく、REITが選好される可能性もある。
3）景気減速懸念の下や不透明感が強い環境下ではREITが選好されやすい
REITは、中長期契約に基づく安定した賃料収入や高配当利回りという特性を持つ。そのため、景気減速懸念の下や不透明感が強い相場環境下では選好されやすい傾向がある。過去の経験からすると、米国の景気後退期時はS&P米国REIT指数がS&P500指数をアウトパフォームしている。
REITは、中長期契約に基づく安定した賃料収入や高配当利回りという特性を持つ。そのため、景気減速懸念の下や不透明感が強い相場環境下では選好されやすい傾向がある。過去の経験からすると、米国の景気後退期時はS&P米国REIT指数がS&P500指数をアウトパフォームしている。
「REITは歴史的に、高水準で安定した配当収入と長期的な資本増価に基づき、競争力のあるトータル・リターンを提供してきた。また、他の資産との相関性が比較的低いため、ポートフォリオの分散に優れ、ポートフォリオ全体のリスクを軽減し、リターンを高めることができる。」（全米不動産投資信託協会より）
年後半に入ってからS&P500指数が軟調に推移しているなか、S&P米国REIT指数は好調で、上昇トレンドを維持している。
S&P米国REIT指数が急反発したタイミングは、利下げが意識され始めた7月中旬で、経済指標からは景気減速懸念が示唆された時期と重なる。その後、ハリス氏が経済政策の一環として住宅支援を提案していると報じられ、一段の様相を呈している。「金利低下・ハリス氏優勢・景気懸念」の状況が続く可能性があることを踏まえると、米REITの上昇トレンドは続くかもしれない。
米REIT5選について、下記の条件でピックアップした。
1）iシェアーズ・コア米国REIT ETFの構成銘柄
2）時価総額が150億ドル以上
3）予想配当利回りが3％以上
4）平均目標株価が直近の終値を上回る
5）投資判断「買い」のアナリスト数が「売り」と「中立」の合計を上回る（いずれも9月13日現在）
1）iシェアーズ・コア米国REIT ETFの構成銘柄
2）時価総額が150億ドル以上
3）予想配当利回りが3％以上
4）平均目標株価が直近の終値を上回る
5）投資判断「買い」のアナリスト数が「売り」と「中立」の合計を上回る（いずれも9月13日現在）
上記の条件にすべて該当した銘柄は $プロロジス (PLD.US)$ 、 $VICIプロパティーズ (VICI.US)$ 、 $インビテーション・ホームズ (INVH.US)$ 、 $ヘルスピーク・プロパティーズ (DOC.US)$ となった。 $エクイニクス (EQIX.US)$ は予想配当利回りが2％で、3）の条件に抵触したが、それ以外の条件はすべてクリアした。
（注：なお、上記銘柄のうち、現在取引ができない銘柄（PLD、DOC、EQIX）が含まれております。これらの銘柄については、情報提供の目的として取引可能な銘柄と同様にご紹介させていただきます。）
★ $VICIプロパティーズ (VICI.US)$
◇体験型不動産を対象とするREIT。大規模で市場有数のゲーム施設やホスピタリティ施設、娯楽施設を保有。世界的に有名なシーザーズ・パレスもその1つ。同社の戦略として、米国内で最高品質とされる最も生産性の高い体験型不動産ポートフォリオを構築する。
◇体験型不動産を対象とするREIT。大規模で市場有数のゲーム施設やホスピタリティ施設、娯楽施設を保有。世界的に有名なシーザーズ・パレスもその1つ。同社の戦略として、米国内で最高品質とされる最も生産性の高い体験型不動産ポートフォリオを構築する。
★ $プロロジス (PLD.US)$
◇産業用不動産REIT。北･中南米、欧州、アジアのグローバル市場および地域市場を対象とする。近代的な物流施設のリースも提供。顧客は製造業、小売業、輸送業、請負物流業が含まれる。
◇産業用不動産REIT。北･中南米、欧州、アジアのグローバル市場および地域市場を対象とする。近代的な物流施設のリースも提供。顧客は製造業、小売業、輸送業、請負物流業が含まれる。
★ $エクイニクス (EQIX.US)$
◇データセンターREIT。相互接続データセンターに投資する 。クラウド・情報技術、企業、ネットワーク、モバイルサービス提供社、および金融会社向けのネットワークおよびクラウドニュートラルなデータセンター・プラットフォームに特化する。
◇データセンターREIT。相互接続データセンターに投資する 。クラウド・情報技術、企業、ネットワーク、モバイルサービス提供社、および金融会社向けのネットワークおよびクラウドニュートラルなデータセンター・プラットフォームに特化する。
★ $インビテーション・ホームズ (INVH.US)$
◇住宅REIT。戸建賃貸住宅を保有、運営するほか、買収引受・執行、先行資本投資・改築、既存賃貸・保守、および処分の各サービスを手掛ける。米国で事業を展開する。
◇住宅REIT。戸建賃貸住宅を保有、運営するほか、買収引受・執行、先行資本投資・改築、既存賃貸・保守、および処分の各サービスを手掛ける。米国で事業を展開する。
（注：現在取引ができませんが、情報提供の目的としてご紹介させていただきます。一部トップ10組み入れ銘柄は取引可能です。）
◇iシェアーズ・コア米国REIT ETF（iShares Core US REIT ETF）は、米国籍のETF。FTSE NAREIT/NAREIT Equity REITs Indexに連動する投資成果を目指す。
◇トップ10組み入れ銘柄は下記の通り（9月12日時点）
・ $プロロジス (PLD.US)$ ：産業用不動産REIT
・ $エクイニクス (EQIX.US)$ ：データセンターREIT
・ $ウェルタワー (WELL.US)$ ：高齢者向け住宅運営会社や医療提供会社に投資するREIT
・ $パブリック・ストレージ (PSA.US)$ ：パブリック・ストレージREIT
・ $リアルティ・インカム (O.US)$ ：商業用REIT
◇トップ10組み入れ銘柄は下記の通り（9月12日時点）
・ $プロロジス (PLD.US)$ ：産業用不動産REIT
・ $エクイニクス (EQIX.US)$ ：データセンターREIT
・ $ウェルタワー (WELL.US)$ ：高齢者向け住宅運営会社や医療提供会社に投資するREIT
・ $パブリック・ストレージ (PSA.US)$ ：パブリック・ストレージREIT
・ $リアルティ・インカム (O.US)$ ：商業用REIT
24年9月13日作成 マーケットアナリスト Julie
出所：Bloombergよりmoomoo証券作成
出所：Bloombergよりmoomoo証券作成
免責事項：このコンテンツは、Moomoo Technologies Incが情報交換及び教育目的でのみ提供するものです。
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コメント
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おねご : 買えない銘柄多いですね…
ビットバレー投資家 スレ主 おねご : コメントいただき有難うございます。ご指摘いただいた通り、現在取引できない銘柄が含まれており、注記にて対応させていただきます。今後ともよろしくお願いいたします。
えるみー : 先行して金利を上げ下げすることと、市場に急かされて上げ下げするのでは意味が違う気がする。今は後者。
andjo ビットバレー投資家 スレ主 : #moomoo証券