8/30最新✨米国アパート賃料レポートではついに念願の前年比マイナスへ‼️
⭐️こんばんは、パウ兄です。いつもお付き合いいただきありがとうございます。
さて、今日発表された最新の全米アパートメント賃料レポートでは、ついに前年比マイナスとなったパウ。普段我々が注目しているCPIでは賃料は一年遅れで反映されていて、ようやくピークに達したばかり。リアルはついにマイナスに転じたことで、先行指標として参考になるパウ。利上げのタイムラグとして着実にこうした粘着性の高い家賃が下がってきたことは、投資家は歓迎すべきであろうパウ。このレポートはとても詳細に米国のアパート賃料についての動向を記載しており、かなり読む価値のある内容になってるパウ。こうしたポジティブな先行材料をしっかりと把握しながら、今後の投資戦略に役に立ててほしいパウ。
全文和訳
『2023年9月度アパートメントリスト全国賃料レポート』
今月も賃貸市場は減速を続け、年間賃料、月間賃料ともに伸びがマイナスに転じた。
年間賃料がマイナスに転じたのは、パンデミック発生以来初めてのことです。つまり、全国平均で1年前より1.2％安くなったことになる。これは、全国的に年間家賃上昇率が18％近くに達し、人気のある一握りの都市では40％以上にまで高騰していた近年から大きく減速していることを意味する。
さらに、今月は月次賃料の伸びがマイナスに転じ、賃貸市場の低迷期が始まったことを示している。8月の全国家賃指数は0.1％低下し、昨年より1ヶ月早くマイナスに転じた。
家賃の変動は、空室数と入居希望者数のバランスによって大きく左右される。2021年と2022年は、空室戸数の大幅な不足が家賃の大幅な伸びを後押ししたが、現在はその逆である。当社の空室指数は22ヶ月連続で上昇し、現在は6.4％とパンデミック前の平均をわずかに上回っている1。さらに、建設中のアパートの数が過去最多であることから、空室率は今後数ヶ月間堅調に推移すると予想される。
地方レベルでは、全米100大都市のうち53都市で8月の賃料が前月比で下落したが、過去12ヶ月間賃料が伸び悩んだおかげで、この100都市のうち72都市で前年同月比で下落している。
賃貸市場の減速がようやくインフレ率に反映
米国におけるインフレの主要指標は労働統計局の消費者物価指数（CPI）ですが、これは住宅価格の変動に大きく影響されます。このような方法論の違いから、当指数が2021年に記録的な家賃上昇率（+17.8%）でピークに達した時、CPIの家賃構成要素はまだ熱を帯び始めたばかりでした。2023年の現在、当インデックスによれば、賃貸市場は1年前から急速に冷え込んでいるが、CPIの住宅構成要素はつい最近ピークに達したばかりである。CPIの住宅インフレ指標は高止まりしているにもかかわらず、トップラインのインフレはすでに実質的に冷え込んでいる。CPI住宅指数は、以前から報告されている冷え込みを徐々に反映し始め ており、今後数ヵ月間のトップライン・インフレをさらに抑制するのに役立つで あろう。
CPI 2023 09
家賃は前月比0.1％減、前年比1.2％減
一般的に家賃は春から夏にかけて上昇し、秋から冬に かけて下落する。しかし、今年は8月の賃料が0.1％下落したため、スローシーズンが1ヶ月早く始まったようだ。
RG MOM 2023 09
これは過去5年間と比べて顕著な下落である。2018年から2022年まで、全国の8月の賃料上昇率は通常コンマ数パーセントのプラスで、急激な賃料インフレの時期であった2021年には大きく跳ね上がった。
RG 2023年8月
前年同月比では、賃料は1.2％下落している。全国的な賃料の伸びがマイナスとなるのは、賃貸市場が世帯形成の激減に動揺し、特に密集した都市中心部ではアパート需要が激減したパンデミック初期以来である。季節的な傾向から、月次賃料の伸びは今年いっぱいは鈍化が続き、年間賃料の伸びも今後数ヶ月はさらにマイナス圏に沈む可能性がある。
RG_YOY_2023_09.PNG
年初来では、賃料は2.5％上昇し、2020年を除けば、当インデックスで測定されたすべての前年より鈍化傾向にある。2017年から2019年の定常期には1月から8月までの家賃上昇率は平均4.3％で、2021年から2022年の急激なインフレ期には平均11.0％だった。しかし今年は、需要の低迷に加え、市場に出回る新規在庫の旺盛な供給によって価格が抑えられている。2021年から2022年初頭にかけて見られた賃料の急騰は、現在ではすっかり過去のものとなっている。
rg_ytd_2023_09.png
アパートの空室率は大流行前の水準に戻る
過去3年間に賃貸市場を揺るがした価格変動は、アパートの空室状況の変化に大きく起因している。パンデミックの初期には、多くのアメリカ人が大規模な失業と経済不安の中で世帯を統合し、家族と同居したため、アパートリストの空室指数は6.8％まで上昇した。その後、賃貸市場が突然逼迫し、2021年と2022年には、より多くの世帯が減少しつつある空室戸数を奪い合うようになり、賃料が急速に上昇した。空室指数はわずか1年余りで6.8％から3.9％に縮小した3。
空室率_2023_09.png
しかし、2021年10月を底に、全国の空室指数は1年半以上にわたって着実に緩和している。アパートの空室率は22ヶ月連続で上昇し、8月には指数が6.4%に達し、パンデミック前の水準を超え、2020年に設定されたパンデミックのピークに近づいている。
この緩和はここ数カ月でやや横ばいになり始めているが、空室率は今後も上昇傾向が続く可能性が高い。アパートの新規建設はパンデミック関連の混乱から回復しつつあり、現在建設中の集合住宅は1970年以降のどの時点よりも多い。このような新規在庫が今年末から来年にかけて市場に出回り続けるため、不動産オーナーが賃貸住宅を埋めるために借り手と競争する段階に入りつつある。
空室動向は極めて局地的なものであり、パンデミック（世界的大流行）を通じて、全米の地域市場の状況が急速に変化していることを示す重要な指標となっている。このトピックをより詳細に調査するため、数百の都市、都市圏、州の月次空室データをダウンロードできるようにし、連邦情報処理システム（FIPS）コードを使用して、当社の既存の推定賃料と簡単にリンクできるようにした。
100大都市のうち53都市で前月比賃料下落、72都市で前年比賃料下落
下図は、2019年1月から現在までの全米100大都市の各都市における月次賃料の変動を可視化したものである。各セルの色は、ある月のある都市の価格がどの程度上昇（赤）または下降（青）したかを表している。2019年には典型的な季節的パターンが見られ、次いで2020年には、濃い青色の横帯が、全米で最も大規模かつ高価な都市のいくつかで家賃が急落していることを表している。一方、2021年と2022年の濃い赤の帯は、全国的に家賃が上昇した熱波を表している。しかし、チャートの右端の列は、2022年後半の最近の家賃の冷え込みと、2023年のこれまでのところ緩やかな家賃の伸びを示している。
rg_top100_2023_09.png
8月の全国的な賃料の伸びがマイナスであったように、全米100大都市の半数以上で都市レベルの賃料の伸びもマイナスであった。さらに、これらの大都市のうち72都市では前年同月比で賃料が下落しており、データを更新するごとにマイナスに転落する都市の数が増えている。
neg_yoy_count_2023_08.png
2022年初頭には、100都市すべてが前年比プラスを記録していた。最初にマイナスに転じたのは、アリゾナ、ネバダ、アイダホといった州にある初期の「ズームタウン」だった。その後、カリフォルニア州や西海岸の大部分、テキサス州、南東部など、大都市がこの傾向に加わった。現在、前年比で最も急激に下落しているのはカリフォルニア州オークランドで、昨年8月と比較して8.7％下落している。
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広がるサンベルトの冷え込み
都市レベルでは、家賃の前年比下落はサンベルト都市圏で共通しており、オースティン、ラスベガス、フェニックスがトップで、昨年1年間で5％下落している。これら3都市では、家賃の前年比上昇率は2021年に一旦20％を超えたものの、その後急激に冷え込んでいる。オースティンの都市圏は、同州の大都市圏の中で最も速いペースで新築住宅を許可していることも重要で、長期的な値ごろ感の管理に建設が重要な役割を果たしていることを示唆している。
metro_slowest_2023_09.png
ポートランド、シアトル、サンフランシスコの都市圏も、全米で最も低い前年比成長率を記録しており、市場低迷が広大な高成長都市圏だけにとどまらないことを示唆している。これらの高密度市場は2020年に最初に減速し、現在も減速している。特にポートランドは、過去6ヶ月、12ヶ月、36ヶ月の賃料の伸びが最も鈍化した都市としてトップ10にランクインしており、パンデミック期間中、地域の賃料の伸びが鈍化していることを示している。
中西部と北東部の市場はプラスの賃料成長を維持
一方、中西部とニューイングランドでは、最近最も賃料の伸びが速い。シカゴ、シンシナティ、ボストンなど、過去6ヶ月と12ヶ月の家賃上昇率で上位にランクインした都市のほとんどがこの地域に位置しています。もちろん、最近の賃貸市場が冷え込んでいることを考えると、これらの都市でも昨年の今頃と比べると比較的緩やかな伸びとなっている。
metro_fastest_2023_09.png
3年間という長い期間で見ると、2023年に多くのメトロが冷え込んだとしても、最も賃料の伸びが速いのはサンベルト地域に集中している。都市全体の3年間の家賃上昇率が40%を超えるのはマイアミとツーソンだけだが、近隣のタンパ、オーランド、フェニックスもトップ10にランクインしている。ノースカロライナ州もまた、パンデミックの過程で賃貸需要が急速に流入した州であり、その結果、ローリーとシャーロットの都市圏では2020年8月以降、価格がおよそ30%上昇した。
結論
8月の家賃下落率0.1%は、賃貸市場の低迷期が早くも始まったことを意味し、前年同月比の家賃上昇率はパンデミック初期以来の低水準となった。年内いっぱいは需要が減退し、堅調な建設パイプラインによって供給が改善されるため、年内の家賃の伸びはさらに冷え込むことが予想される。
今月も賃貸市場は減速を続け、年間賃料、月間賃料ともに伸びがマイナスに転じた。
年間賃料がマイナスに転じたのは、パンデミック発生以来初めてのことです。つまり、全国平均で1年前より1.2％安くなったことになる。これは、全国的に年間家賃上昇率が18％近くに達し、人気のある一握りの都市では40％以上にまで高騰していた近年から大きく減速していることを意味する。
さらに、今月は月次賃料の伸びがマイナスに転じ、賃貸市場の低迷期が始まったことを示している。8月の全国家賃指数は0.1％低下し、昨年より1ヶ月早くマイナスに転じた。
家賃の変動は、空室数と入居希望者数のバランスによって大きく左右される。2021年と2022年は、空室戸数の大幅な不足が家賃の大幅な伸びを後押ししたが、現在はその逆である。当社の空室指数は22ヶ月連続で上昇し、現在は6.4％とパンデミック前の平均をわずかに上回っている1。さらに、建設中のアパートの数が過去最多であることから、空室率は今後数ヶ月間堅調に推移すると予想される。
地方レベルでは、全米100大都市のうち53都市で8月の賃料が前月比で下落したが、過去12ヶ月間賃料が伸び悩んだおかげで、この100都市のうち72都市で前年同月比で下落している。
賃貸市場の減速がようやくインフレ率に反映
米国におけるインフレの主要指標は労働統計局の消費者物価指数（CPI）ですが、これは住宅価格の変動に大きく影響されます。このような方法論の違いから、当指数が2021年に記録的な家賃上昇率（+17.8%）でピークに達した時、CPIの家賃構成要素はまだ熱を帯び始めたばかりでした。2023年の現在、当インデックスによれば、賃貸市場は1年前から急速に冷え込んでいるが、CPIの住宅構成要素はつい最近ピークに達したばかりである。CPIの住宅インフレ指標は高止まりしているにもかかわらず、トップラインのインフレはすでに実質的に冷え込んでいる。CPI住宅指数は、以前から報告されている冷え込みを徐々に反映し始め ており、今後数ヵ月間のトップライン・インフレをさらに抑制するのに役立つで あろう。
CPI 2023 09
家賃は前月比0.1％減、前年比1.2％減
一般的に家賃は春から夏にかけて上昇し、秋から冬に かけて下落する。しかし、今年は8月の賃料が0.1％下落したため、スローシーズンが1ヶ月早く始まったようだ。
RG MOM 2023 09
これは過去5年間と比べて顕著な下落である。2018年から2022年まで、全国の8月の賃料上昇率は通常コンマ数パーセントのプラスで、急激な賃料インフレの時期であった2021年には大きく跳ね上がった。
RG 2023年8月
前年同月比では、賃料は1.2％下落している。全国的な賃料の伸びがマイナスとなるのは、賃貸市場が世帯形成の激減に動揺し、特に密集した都市中心部ではアパート需要が激減したパンデミック初期以来である。季節的な傾向から、月次賃料の伸びは今年いっぱいは鈍化が続き、年間賃料の伸びも今後数ヶ月はさらにマイナス圏に沈む可能性がある。
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年初来では、賃料は2.5％上昇し、2020年を除けば、当インデックスで測定されたすべての前年より鈍化傾向にある。2017年から2019年の定常期には1月から8月までの家賃上昇率は平均4.3％で、2021年から2022年の急激なインフレ期には平均11.0％だった。しかし今年は、需要の低迷に加え、市場に出回る新規在庫の旺盛な供給によって価格が抑えられている。2021年から2022年初頭にかけて見られた賃料の急騰は、現在ではすっかり過去のものとなっている。
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アパートの空室率は大流行前の水準に戻る
過去3年間に賃貸市場を揺るがした価格変動は、アパートの空室状況の変化に大きく起因している。パンデミックの初期には、多くのアメリカ人が大規模な失業と経済不安の中で世帯を統合し、家族と同居したため、アパートリストの空室指数は6.8％まで上昇した。その後、賃貸市場が突然逼迫し、2021年と2022年には、より多くの世帯が減少しつつある空室戸数を奪い合うようになり、賃料が急速に上昇した。空室指数はわずか1年余りで6.8％から3.9％に縮小した3。
空室率_2023_09.png
しかし、2021年10月を底に、全国の空室指数は1年半以上にわたって着実に緩和している。アパートの空室率は22ヶ月連続で上昇し、8月には指数が6.4%に達し、パンデミック前の水準を超え、2020年に設定されたパンデミックのピークに近づいている。
この緩和はここ数カ月でやや横ばいになり始めているが、空室率は今後も上昇傾向が続く可能性が高い。アパートの新規建設はパンデミック関連の混乱から回復しつつあり、現在建設中の集合住宅は1970年以降のどの時点よりも多い。このような新規在庫が今年末から来年にかけて市場に出回り続けるため、不動産オーナーが賃貸住宅を埋めるために借り手と競争する段階に入りつつある。
空室動向は極めて局地的なものであり、パンデミック（世界的大流行）を通じて、全米の地域市場の状況が急速に変化していることを示す重要な指標となっている。このトピックをより詳細に調査するため、数百の都市、都市圏、州の月次空室データをダウンロードできるようにし、連邦情報処理システム（FIPS）コードを使用して、当社の既存の推定賃料と簡単にリンクできるようにした。
100大都市のうち53都市で前月比賃料下落、72都市で前年比賃料下落
下図は、2019年1月から現在までの全米100大都市の各都市における月次賃料の変動を可視化したものである。各セルの色は、ある月のある都市の価格がどの程度上昇（赤）または下降（青）したかを表している。2019年には典型的な季節的パターンが見られ、次いで2020年には、濃い青色の横帯が、全米で最も大規模かつ高価な都市のいくつかで家賃が急落していることを表している。一方、2021年と2022年の濃い赤の帯は、全国的に家賃が上昇した熱波を表している。しかし、チャートの右端の列は、2022年後半の最近の家賃の冷え込みと、2023年のこれまでのところ緩やかな家賃の伸びを示している。
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8月の全国的な賃料の伸びがマイナスであったように、全米100大都市の半数以上で都市レベルの賃料の伸びもマイナスであった。さらに、これらの大都市のうち72都市では前年同月比で賃料が下落しており、データを更新するごとにマイナスに転落する都市の数が増えている。
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2022年初頭には、100都市すべてが前年比プラスを記録していた。最初にマイナスに転じたのは、アリゾナ、ネバダ、アイダホといった州にある初期の「ズームタウン」だった。その後、カリフォルニア州や西海岸の大部分、テキサス州、南東部など、大都市がこの傾向に加わった。現在、前年比で最も急激に下落しているのはカリフォルニア州オークランドで、昨年8月と比較して8.7％下落している。
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広がるサンベルトの冷え込み
都市レベルでは、家賃の前年比下落はサンベルト都市圏で共通しており、オースティン、ラスベガス、フェニックスがトップで、昨年1年間で5％下落している。これら3都市では、家賃の前年比上昇率は2021年に一旦20％を超えたものの、その後急激に冷え込んでいる。オースティンの都市圏は、同州の大都市圏の中で最も速いペースで新築住宅を許可していることも重要で、長期的な値ごろ感の管理に建設が重要な役割を果たしていることを示唆している。
metro_slowest_2023_09.png
ポートランド、シアトル、サンフランシスコの都市圏も、全米で最も低い前年比成長率を記録しており、市場低迷が広大な高成長都市圏だけにとどまらないことを示唆している。これらの高密度市場は2020年に最初に減速し、現在も減速している。特にポートランドは、過去6ヶ月、12ヶ月、36ヶ月の賃料の伸びが最も鈍化した都市としてトップ10にランクインしており、パンデミック期間中、地域の賃料の伸びが鈍化していることを示している。
中西部と北東部の市場はプラスの賃料成長を維持
一方、中西部とニューイングランドでは、最近最も賃料の伸びが速い。シカゴ、シンシナティ、ボストンなど、過去6ヶ月と12ヶ月の家賃上昇率で上位にランクインした都市のほとんどがこの地域に位置しています。もちろん、最近の賃貸市場が冷え込んでいることを考えると、これらの都市でも昨年の今頃と比べると比較的緩やかな伸びとなっている。
metro_fastest_2023_09.png
3年間という長い期間で見ると、2023年に多くのメトロが冷え込んだとしても、最も賃料の伸びが速いのはサンベルト地域に集中している。都市全体の3年間の家賃上昇率が40%を超えるのはマイアミとツーソンだけだが、近隣のタンパ、オーランド、フェニックスもトップ10にランクインしている。ノースカロライナ州もまた、パンデミックの過程で賃貸需要が急速に流入した州であり、その結果、ローリーとシャーロットの都市圏では2020年8月以降、価格がおよそ30%上昇した。
結論
8月の家賃下落率0.1%は、賃貸市場の低迷期が早くも始まったことを意味し、前年同月比の家賃上昇率はパンデミック初期以来の低水準となった。年内いっぱいは需要が減退し、堅調な建設パイプラインによって供給が改善されるため、年内の家賃の伸びはさらに冷え込むことが予想される。
原文
免責事項：このコミュニティは、Moomoo Technologies Inc.が教育目的でのみ提供するものです。
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コメント
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ネコくまモン : パウ兄さん、いつも鋭い解説を参考にさせて頂いてますモン。本記事ですが、原文に掲載されている図表がタイトル(ファイル名？)だけに成っており、このままだと原文と対比しなければ図表が参照できませんモン！
→できましたら図表は画像として掲載できませんでしょうかモン？かしこ！
パウ兄 スレ主 :
パウ兄 スレ主 パウ兄 スレ主 :
パウ兄 スレ主 ネコくまモン : 画像を添付しましたパウ
ネコくまモン パウ兄 スレ主 : ありがとうございます！