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米国連邦準備制度が利上げを削減する中で注目されるASX不動産投資信託 | Moomoo Research
オーストラリア不動産投資信託（REITs）は、物理的な不動産を直接保有することなく、商業不動産市場に参入する投資家に手段を提供します。これらのREITsは、様々な不動産セクターを所有、運営、または資金供給し、収入を生み出します。
米国連邦準備制度が利下げを行うタイミングはA-REITsに投資する適切な時期でしょうか？この質問に答えるために、三つの質問を見ていく必要があります：
1.米国連邦準備制度の利下げはA-REITsとどのように関連していますか？
2.豪州不動産の見通しはどのようなものですか？
3.どのタイプのA-REITsに投資すべきですか？
A-REITsを買うのは今が良い時期ですか？
A-REITsの収入は主に物件からの賃貸収入によっています。A-REITsは通常、収益の大部分を配当金として株主に配当するため、安定した収入を求める投資家にとって魅力的な選択肢です。
現在、連邦準備制度による利下げの期待が再浮上しています。CME FedWatchツールによると、トレーダーたちは連邦準備制度が9月に25ベーシスポイントの利下げをすることに賭けています。債務コストは不動産において重要な要素であり、投資家が負担できる債務の額や返済状況に影響を与えます。ですから、連邦準備制度の利下げは豪州不動産にどのような影響を与えるのでしょうか？
豪州と米国の金利サイクルや経済の要因は異なりますが、現在の市場では豪州準備銀行が2025年までに金利を引き下げると予想されています。しかし、米国の利回り曲線の変化が豪州の不動産株に利益をもたらす可能性があります。
S&P/ASX 200 A-REItは、オーストラリアのA-REITに焦点を当てた業界指数で、オーストラリアのREIt市場のパフォーマンスを追跡するために設計されています。以下の図に示すように、2014年から2016年、2018年から2019年のような期間は、S&P/ASX 200 A-REIt指数が米国国債利回りの低下とともに上昇し、米国国債利回りとオーストラリアREITのパフォーマンスとの間には強い相関関係があることを示しています。
情報源：市場インデックス
出典：moomoo
さらに、オーストラリアのインフレ率は緩やかに低下しています。これは将来的にオーストラリア準備銀行が利率を引き下げるきっかけとなる可能性があります。一般的に、REITは中央銀行の利下げの0〜4ヶ月前に上昇する傾向があります。これが今年のS&P/ASX 200 A-REIt指数がこれまでに18％上昇した理由です。
A-REITのパフォーマンスは、不動産市場と密接に関連しています。景気後退、不動産の供給過剰、家賃の下落などの要因はA-REITに負の影響を与える可能性があります。したがって、マクロな要因を超えて、オーストラリアの不動産市場の展望はどうなっていますか？
オーストラリアの不動産市場の展望はどうなっていますか？
過去3年間、高いインフレ率の中で、オーストラリアの不動産価格と賃貸収入は引き続き上昇しています。住宅供給は購入者の需要を満たすことができていません。2023年、シドニーで建設された新築住宅の数は2018年と比較して42％減少し、住宅市場の供給危機を悪化させました。
需要は強く、失業率が低くなり、特に留学生や一時的なビザ保持者などの海外からの移民が増加しています。中央銀行の利上げと総生活費の上昇に伴い、家主は家賃を引き上げるために大きな圧力にさらされており、空室率が下がっています。すべての州都の賃貸空室率は2％以下です。
出典：Domain
以下の表は各首都の平均家賃と過去1年間の上昇率を示しています。Domainによれば、2024年6月時点でオーストラリアの首都の家賃は過去1年間で11.1%上昇しました。
出典：Domain
需要が厳しく供給が強いため、不動産価格が自然に上昇します。 オーストラリア証券取引所（ASX）の一部の不動産関連株は、高金利の影響を受けにくい評価を現在持っています。これらの株が高い稼働率を維持し、堅固な賃貸利益を持続させ、頑健な配当を生み出す場合、一部の抑落した資産の現在の評価は機会を提供する可能性があります。
全ての不動産投資信託（A-REIT）のカテゴリが投資に値するわけではありません。
ASXに上場している46社の不動産投資信託（A-REIT）は、オフィスビル、ショッピングセンター、工業施設などの多様な不動産投資機会を投資家に提供しています。また、データセンターや医療施設、パブなどのニッチセクターも含まれます。ただし、これらの信託のFY2025年のパフォーマンスは異なる可能性があります。
工業施設への強い需要
企業がより多くのサプライチェーンを限られた資本都市に移行するにつれて、産業用不動産への需要は強固なままです。FY2025では、このセクターの賃料成長が強力に続く可能性があります。CBREの最新レポートによれば、オーストラリアの産業用不動産市場の総額はわずか3年未満で倍増し、ほぼAUD 3000億に膨れ上がりました。
産業用不動産の急速な成長は、主にeコマースの台頭によるもので、交通機関や物流サービスへの需要の増加、およびサプライチェーンの不足につながっています。これらの供給不足は、空室率を史上最低点まで押し下げています。2019年下半期（パンデミック前）以来、産業用および物流スペースの全国的な空室率は下降傾向にあります。
オフィスビルは引き続きプレッシャーに直面するでしょう。
新型コロナウイルス後、人々はオフィスに戻るよりも自宅での勤務を選ぶ傾向があり、オフィスビルのテナント需要が減少し、空室率が上昇しています。特にメルボルンとシドニーではその傾向が顕著です。
たとえば、代表的な不動産投資信託会社のDexusは、最近のFY24で純損失がUSD 158億に達し、主にオフィスビルのポートフォリオでのUSD 19億の減損によるものであり、二桁のパーセンテージの減少と評価額の大幅な低下をもたらしました。オフィスビル市場はFY2025でもさらなる圧力に直面する可能性があります。
小売業とショッピングセンターは強健な状態を維持しています。オーストラリアの消費は一般的に強固です。人口の増加、低い失業率、賃金の成長――「三重のドライブ」が小売市場を支えます。ショッピングセンタースペースの供給も緊張しており、店舗賃料の上昇につながる可能性があります。
豪州の消費は一般的に強調されています。人口の増加、低失業率、賃金の増加-- 「三重要因」が小売市場を支えます。ショッピングセンターの供給も締まりつつあり、店舗の家賃上昇が予想されます。
今回のデータで情報操作されているかもしれませんね。
したがって、まずは産業セクターに重点を置き、次に小売セクターのA-REITに焦点を当て、オフィスタイプのREITを避けることができます。
検討に値するREIT
オーストラリア証券取引所（ASX）には多くのA-REITが上場しているため、個別の株式を選ぶことは困難です。投資家の選択肢の1つは、SLFなどのA-REIT ETFを検討することです。このETFは、S&P/ASX 200 A-REIT指数のパフォーマンスを追跡することで、不動産市場への幅広い露出を提供しています。
不動産投資信託（REIT）の潜在的なリターンと市場活動を考慮して、以下のREITについて簡単な概要を提供します。
工業用不動産: グッドマン・グループ（ASX：GMG）、センチュリア工業REIt（ASX：CIP）
小売用不動産: スセンター・グループ（ASX：SCG）、チャーター・ホール（ASX：CHC）
Goodman Group (ASX: GMG): データセンタープロジェクトによる成長
Goodman Groupは、工業用不動産の投資、開発、管理に特化したオーストラリア最大の工業用不動産会社です。年次報告書によると、占有率は97.7%と高い水準を維持しています。
データセンタープロジェクトが将来の成長の牽引役です。同社は130億ドルのプロジェクトを準備しており、そのうち約40%がデータセンターに関連しています。データセンターは現在、高い成長を経験しているセクターです。Statistaによると、豪州のデータセンター市場は2029年までに年平均5.1%成長する見込みです。
セキュリティごとの配当金額は、FY24において30.0セントであり、過去の年と一致しており、現在の配当利回りは0.85%です。
Centuria IndustrialREIT（ASX：CIP）：リリース感の高い成長
Centuria Industrial REIt（ASX：CIP）は、オーストラリア証券取引所（ASX）で唯一、純国内向けの工業用不動産に特化しています。
同社の発表によると、FY2024年時点で約50％の再リーススプレッドを達成しており、同じ物件の新しいリースからの賃料収入が旧リースと比べて50％増加しています。これは強い成長指標であり、物流施設の需要の強さと価値の増加を示しています。
2023年12月31日時点で、このビジネスのNTA（純有形資産）は3.89オーストラリアドルであり、Centuria Industrial REITの株価はこの価値から16%のディスカウントとなっています。現在の配当利回りは5.1%であり、持続的な2桁の賃料成長は将来のより高配当の提供資金を提供する可能性があります。
Scentre Group（ASX: SCG）：稼働率がほぼ100％に近づいています
このオーストラリア企業は小売り商業不動産セクターに特化しており、主にショッピングセンターの投資、開発、管理で知られています。業界のリーダーとして、スセントル・グループは主にオーストラリアとニュージーランドの都心にある42のショッピングセンターを保有しています。
この企業は消費者の足元の良いトラフィックと高い占有率を享受しています。小売業は経済サイクルから逃れることはできませんが、スセントルは多様化したテナントベースと戦略的なロケーションによって商業不動産の評価額の成長を利益とすることができます。
2024年第2四半期時点で、稼働率は99.3％でほぼ満室となっています。配当利回りは4.5％であり、Scentre Groupは2024年にFunds From Operations（FFO）が最大5.4％成長することを予測しており、配当は少なくとも3.6％増加する見込みです。
Charter Hall RetailREIT（ASX: CQR）：魅力的な配当利回り
スーパーマーケットを中核としたコミュニティおよびサブリージョナルショッピングセンターマーケットに焦点を当てたCharter Hall RetailREITは、市場規模上位20位のA-REITの中で最も高い配当利回りを誇っています。同社の家賃はインフレに連動しています。同社はFY2024に株式1株あたり27.4セント、FY2025に株式1株あたり25.4セントの配当を発表しました。現在の株価であるAUD 3.67を基にすると、これによりそれぞれ7.65％、7.1％の魅力的な配当利回りが得られます。
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Nisdey : RBAが2025年に金利を引き下げる方法は1つしかありません。それは、腐敗したアルバニア政府が独立性を法制化し、RBA理事会を組合主催者と連携させる場合です。（これは、インフレ率を下げるために政府支出を削減することを拒否しているため、現在の金利引き下げ計画です）。
金利をインフレから切り離して、有権者をだましてこの狂人に次の任期を与えさせることと、「再生可能エネルギー」と「インフラストラクチャ」へのばかげた支出は、すべて100％インフレ率（どちらも収益を生み出さないため）と相まって、REITやその他のデフレ資産（金やビットコインなど）が急上昇することを保証します。
根本的な原因は豪ドルのハイパーインフレなので、米ドルや株式など、文字通り豪ドル建てではないものを保有している場合も、オーストラリアドルのレンズを通して見ると「急上昇」します。
これは、他のみんなが貧しくなる間に金持ちになる方法のように聞こえるかもしれませんが、オーストラリアではそのようには機能しません。
ここでは、最弱者の生存を信じています。反進化の一形態。
事実：平均的なNDIS参加者は、平均的な労働力参加者の税引前収入のほぼ2倍に相当する「福利厚生」を受け取ります。誰が働いたほうがいいですか？多くはありません。
SMSFとオフショア持ち株についてのアドバイスをお願いします。これから出てくる「ロビンフッド」税制の影響を受ける機会を制限してください。