メーシーズはレバレッジターンアラウンドの奇跡を経験する可能性があります-メーシーズの580億ドルの買い気配

シティは、メーシーズが他の百貨店よりも多くの不動産を所有している一方、そのモニタリングは簡単には実現できないと指摘しています。マンハッタンのフラッグシップストアであるヘラルドスクエア店についても同様です。「非戦略的な買い手は、売却すべき場所について管理者と異なる見解を持つ場合があり、シカゴやブルックリンのような場所で小売店を運営しないようなコンセプトも考えられる。」とレジュエズは指摘しています。「ヘラルドスクエアはポートフォリオ内で最も高い価値を持つ物件ですが、その価値が小売店として最大化されているわけではありません。」

新型コロナウイルスパンデミック以前、メーシーズのヘラルドスクエア店の価値は30億ドルから40億ドルになるという見積もりがありました。レジュエズによると、「現時点でその空間に具体的な金額を示すのは難しいが、パンデミック前よりも価値は下がっていると考えています。」と付け加えました。

さらに、シティのアナリストによると、メーシーズも以前にこの道を歩んできたことがあります。同アナリストは、「2016年に、ウォール街不動産金融家のダグ・セスラーをCEOに迎え入れ、特定の目標を持って不動産チームを率いるようにした。これは、不動産モネタイゼーションを通じて株主価値を最大化することでした。」と記載しています。「セスラーは2021年に会社を去りましたが、これは彼らがやるつもりがあまり残っていなかったことを意味している」と述べています。

私たちは、メーシーズの不動産の正味現在価値（NPV）が株1株当たり21ドルの価値があるとは考えていないため、リアルエステートに焦点を当てた投資家がメーシーズを購入に興味を持つことに驚いています。特に今日の高金利を考慮すると、メーシーズの価値は1株21ドル以下だと考えています。その理由は、オフプライス小売業者や他の競合他社との間でシェアが減少しているためです。しかし、重要なのは、投資家グループがメーシーズやその不動産に価値を見出していることです。これはおそらく、ソフトライン小売株に対する市場センチメントを高めるでしょう。また、もし投資家グループがメーシーズの不動産を売却して価値を生み出す意図を持っているなら、コールズやノードストロームなどのメーシーズ競合他社にとっては、大きな市場シェアが利用可能になるでしょう。

スタート段階のレバレッジが比較的低いため、LBOの理論的/紙上計算はメーシーズにはうまく機能しますが、その他の多くの企業にも同じことが言えます。百貨店のLBOの実際の経験ははるかに収益性が低く、LBO後のNeimanやBelkは破産に陥っており、他の外部から影響を受けた百貨店も同じ運命にあった。Kohl'sのための入札などの取引や、ノードストロームファミリーによるMBO/LBOの試みなど、資金調達コストの実情が高いという現実の観点から始動に失敗していることを最終的に失敗している。

負債金利の上昇に伴い、LBOへの平均的な自己資本投入も増加してきており、平均して50%を超えると報じられています。この演習では、スポンサーからの自己資本のチェックを40%とモデル化しますが、取引後の指標は30-50%のスポンサー資本に範囲を示しています。このレベルでは、保証つき/無担保の取引資金に対する9.5%の借入金利を前提に、FY24eのEBITDA予想と最近の予測されたCAPEX支出に基づいて、メーシーズが貧弱な実行力やマクロ環境のさらなる弱体化に備えて、わずかにポジティブなFCF（526億ドル）を持続できることが示されています。

ほぼ同時に、会社の相当な価値のある不担保の不動産資産を現金化するための取引が構築される可能性があるようです。これにより、必要な自己資本の額が減少するかもしれませんが、同時に、メーシーズのEBITDAの発生能力が損なわれる可能性があります。取引の金融基盤となる場合、不動産はおそらく取引資金の主要なセキュリティとなります。