住宅：カナダの住宅は利下げからどの程度の恩恵を受けられるのか？
カナダで金融緩和が始まり、中央銀行が続行すると発表しました。しかし、金利引き下げは、上昇分ほど急速には下がらず、パンデミック前よりも低くならないと警告しています。これまで、カナダ銀行は、4.50％までの2回のオーバーナイトレートターゲットの引き下げを実施しています。
最も金利に敏感な住宅セクターは、金利引き下げの恩恵を十分に受けることができるでしょうか？
答えは複雑です。
時間の観点によって異なります。
投資と同様に、考慮している期間枠が重要です。
カナダ銀行の7月の金融政策会合の議事録によると、供給と需要の不均衡は短期間続くと予想しています。
カナダ銀行の金融政策報告書によると、2024年の実質GDP成長率1.2％にはわずか0.1ポイントの住宅セクターの貢献が予想されています。しかし、中央銀行は、住宅セクターの貢献が2025年に0.5ポイントに増加し、GDP成長率が2.1％に加速すると予想しています。
カナダ銀行が5月に行った企業調査では、政策金利が来春までに4.0％まで低下すると予想されています。しかし、50ベーシスポイントだけのわずかな緩和では、住宅需要、供給、価格を著しく促進するには不十分です。
住宅需要に影響を与える複合要因
下落要因
低金利にもかかわらず、リファイナンスはパンデミック直後よりも高い金利で引き続き行われるため、消費者にとって実現可能性は課題です。
初めての住宅購入者は今日、数年前よりも銀行のストレステストを通過するためのバーがはるかに高くなっています。通常の5年固定金利住宅ローンは7月末に約6.80％であり、締め付けサイクルが2022年に始まった直前よりも約2％ポイント上昇しています。
出典：カナダ銀行
過去数年間の急激な価格上昇、住居価格を含む、家計の予算にダメージを与え、過去の金利引き上げは、経済に影響し続けます。
上昇要因
移民は住宅需要の重要な要因です。
カナダ銀行の消費者期待度調査の第2四半期によると、家を購入する予定の消費者のシェアは調査平均に近く、前四半期の平均より高い率です。調査では、「この高いレベルの住宅購入意向は、典型的に他のカナダ人よりも強い意向を表す新移民によって支持され続けています」と述べています。
過去2年でカナダの人口は6％増加し、ほとんどが新しい移民によるものです。
新しい移民がカナダの人口増加を促しています。
出典：カナダ銀行
移民の増加による影響は、すべての種類の住宅に影響を与えましたが、最初は賃貸住宅に影響を与えました。
供給見通し
需要に追いついていない供給。
許可の下りが弱い。
供給側を見ると、カナダ住宅・住宅公社（CMHC）は、2025年～2026年に建設が活況を呈すると予想していますが、より高い利子の影響で2021年～2023年のレベルに達することはないと予想しています。
6月の住宅着工件数は、5月から9％減少し、建設活動の指標である建設許可は、5月の12.7％の減少に続いて、ほぼ14％減少し、2023年12月以来最低水準となりました。 7月は、6月から住宅着工数が16％回復しましたが、実際には1月から7月の着工数は、バンクーバーで去年の同じ期間に比べ18％減少したのに対して、トロントでは9.5％減少しました。モントリオールは、過去最低の年から47％の増加を記録しました。
家族向けとマルチファミリーの建設部品の許可の価値
出所：統計局
カナダ最大の都市トロントを抱えるオンタリオ州では、建設意欲が5月に比べて26％も減少し、英国コロンビア州の許可は31％縮小しました。
住宅供給にはどのような展望があるのでしょうか？
カナダホームビルダーズ協会のCEOであるKevin Lee氏は、6月末のThe Financial Postのインタビューで、「ホームビルダーの感情はまだ「かなり低落している」と述べ、低下する利子率は短期的には「しばらくの間」始まらないだろうと述べ、売上が緩やかであると予想しています。
50ベーシスポイントの利下げの後でも、材料の価格は高く抑えられており、安定化していても、利子率はパンデミックの初期に比べて依然として高く、投資家は新しいプロジェクトに資金提供する前に2度考えるかもしれません。
供給に対する構造上の制約
構造的な制約も建設活動の見通しに影響を与えています。
BOCでは、次のことが引用されています。
–自治体の区画制限
– 高い開発手数料
– 時間がかかり、費用がかかる認可プロセス
- 建設業者の不足がある。
不動産業がBOCの金利引き下げからどの程度恩恵を受けることができるのか？
移民の要請は、供給問題が解決されるよりも早く感じられるため、少なくとも今後数ヶ月間はBOCの金利引き下げがバランスを大幅に変えることはあり得ないため、景気に及ぼす影響は限定的です。
これは、住宅購入における財政的な問題が解消されるまで、金利水準が十分に低くなるまで、潜在的な住宅購入者にとってインセンティブを生み出すほど下がるまで、購入の決定に影響を与える可能性があるということを意味しています。実際、BOCは7月に金利を引き下げたにもかかわらず、既存住宅の販売件数が1か月当たり0.7％減少し、カナダ不動産協会（CREA）のデータによると、7月にカナダの住宅市場は活況を失いました。
出典：CREA
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