住宅ローン金利が8％に近づくにつれて、住宅市場は暴落するでしょうか？

Moomoo News Global コラムを発表しました · 2023/10/09 04:16

フレディマックは、住宅ローン金利が再び急上昇し、23年ぶりの高水準に達し、まもなく8％に達する可能性が高まっていると報告しています。現在の金利環境は住宅ローン金利の上昇を後押ししており、d.r.ホートン、Lennar、プルトグループなどの住宅建設業者の株に影響を与えています。10月の初め以降、これらの企業は少なくとも2.34％の下落を経験しており、 $ディーアール・ホートン (DHI.US)$(-2.95%), $レナークラスA (LEN.US)$(-2.68%)、そして $パルト・グループ (PHM.US)$（-2.50％）が著しく影響を受けています。 $ホブナニアン・エンタープライジズクラスA (HOV.US)$ が最も苦しみ、15.51％の落ち込みを経験しました。

何が「不健全な」住宅市場につながるのですか？

今週、10年国債の利回りが16年ぶりの高水準に急上昇したため、30年物固定住宅ローンの平均金利は前週の7.31％から7.49％に上昇しました。軟化の兆しはほとんどないものの、金利は2週連続で2000年12月以来の最高値を維持しています。

住宅ローン銀行協会（MBA）の9月29日の調査によると、住宅購入者の需要は最近、1996年以来の最悪の水準に落ち込んでいます。住宅購入のための住宅ローン申請の必要性は先週6％減少し、20年ぶりの最低点に達しました。全体として、購入需要は1年前の同じ週よりも 22% 減少しました。

しかし、住宅価格は下落の兆しを見せていません。JPモルガンの経済・政策リサーチアナリスト、Murat Tasciが言ったように、住宅在庫レベルが低いと、住宅価格の下落をさらに防ぐことができます。在庫のタイトさは大きな課題です。NARの8月のデータによると、在庫はわずか3.3か月です。

簡単に言えば、住宅ローン金利の低い住宅所有者は、住宅ローン金利が高い中で家を売却して市場に戻ることをためらいます。一方、購入者からの需要と供給不足により、新築住宅販売が増加し、価格がさらに上昇しています。

ソース:ビジュアルキャピタリスト

2008年のように住宅市場は再び暴落するのでしょうか？

米国の住宅市場は2005年から2007年にかけて深刻な低迷に直面し、悲惨な経済的影響をもたらしました。しかし、住宅経済学者は、物価は下落するかもしれないが、その下落は大不況時に経験したほど深刻ではないだろうと示唆しています。当時と現在の大きな違いは、今日の住宅所有者の貸借対照表は15年前よりもはるかに健全であるということです。

理由は次のとおりです:

1。住宅ローンを持っている一般的な住宅所有者は、優れた信用力、多額のホームエクイティ、そして5パーセント未満の金利で固定金利の住宅ローンを組んでいます。レッドフィンの最近の調査によると、現在の住宅所有者の 82.4% が住宅ローン金利が 5% を下回っています。

2。さらに、建設業者は大不況を鮮明に思い出すため、建設のペースに慎重になっています。住宅建設は過去1年間で増加しましたが、2000年から2006年にかけて開発者が維持していたペースにはまだ追いついていません。

出典：ヤフーファイナンス

2008年の金融危機以前、貸し手が寛大な基準を持っていたため、住宅ローンはより利用しやすかった。収入確認は不要で、リスクの高い借り手にも融資し、頭金なしで購入可能になった。さらに、上限のない変動金利住宅ローンも提供され、残高が増加した。

しかし、現在の購入者はより厳しい基準に直面している。エコノミストによると、パンデミック時にもこれらの高い基準は依然として存在していた。これらの厳しい要件は2008年以前とは大きく異なる。

エコノミストは、2023年第2四半期には、家計の住宅ローン債務が可処分所得の65％にすぎないことを強調し、金融危機時のピークは100％であったことを示した。また、2023年第2四半期には、不動産資産に対する住宅ローン負債の比率（ローン対価値）は27％で、2010年よりも大幅に低下した。

住宅市場は住宅暴落後に重要な課題に直面した。何百万もの差し押さえが市場に出回り、価格が下落した。しかし、ほとんどの住宅所有者はエクイティクッションを築いており、差し押さえが抑制されている。

パンデミックのピーク時には、貸し手はデフォルト通知を控え、2020年の差し押さえ件数は過去最低となった。その後、差し押さえはわずかに増加したが、2008年の金融危機の影響と比べると少ない。

要するに、住宅価格は手ごろな範囲を維持しつつ拡大し続けているが、市場が暴落する可能性は低い。

住宅市場におけるさらなる「混乱」に備えよう

バンク・オブ・アメリカは、住宅市場に関する最新の予測を発表しました。レポートでは、市場の成長を妨げるさまざまな要因が浮き彫りになっています。これらの要因には、限られた住宅在庫、高価格、労働力不足などがあります。住宅価格は家計収入よりも速く上昇するため、手頃な価格は大きな懸念事項です。バンク・オブ・アメリカレポートによると、2022年の新築一戸建て住宅の販売価格の中央値は、平均世帯収入の5倍を超えました。

バンク・オブ・アメリカアナリストは、今後起こり得る混乱に慎重です。彼らは、利下げだけが手頃な価格を向上させ、安定した健全な住宅市場を作り出すことができると示唆しています。彼らは、FRBが11月に金利を4分の1ポイント引き上げ、来年6月には同じ規模の利下げを予測しています。2024年末までに、金利は4分の3ポイント下がり、2025年にはさらに1ポイント下がると予想しています。

「それまでは、しっかり待ってください」と研究者たちは住宅市場について書いています。「でこぼこ道かもしれません。」