KIP不動産投資信託-成長を促進する新資産

KIP不動産投資信託（KIP REIT）は、11月にTFバリューマート・ゲリックの買収が成功した後、先週、DPulzeショッピングセンター（DPulze）の買収が早期に完了し、波乱に富んだ2024年を締めくくります。どちらの取引も、当初の2025年第1四半期のスケジュールに先立って完了しました。

今年、KIP REITは、DPulze、TF Value Mart Gerik、4つの工業用不動産の合計で合計4億3,310万リンギットの3つの主要な買収を発表しました。後者は2026年半ばまでに完了する予定です。図1を参照してください。セランゴール州サイバージャヤにあるフル稼働のDPulzeは、KIP REITのIPO以来最大の買収で、純賃貸可能面積（NLA）が311,499平方フィート増えました。一方、NLAが60,895平方フィートのTFバリューマート・ゲリックは、賃貸料の伸びが期待でき、魅力的な初期利回りは 7.5% です。

2つの新しい小売資産により、KIP REITのポートフォリオは現在、7つのKIPモール、イオンモールキンタシティ、クランの3つの工業施設を含む、合計NLA246万平方フィートの13の物件で構成されています。ほら 図 2.

KIP REITの最近の買収は、今後3年以内にポートフォリオの価値を現在の14億リンギットから20億リンギットに拡大するという目標に向けた大きな一歩だと考えています（参照 図 3)。これらの取引は、高品質の小売、工業、商業用不動産を通じてさらなる成長という戦略を実行するKIP REITの能力を浮き彫りにしています。KIP REitは、ポートフォリオをさらに多様化するために第三者の機会を積極的に追求しながら、KIP Mall Desa CoalfieldsとKIP Mall Kuantanという2つのパイプライン資産で先行拒否権を活用することで、目標を達成できる立場にあります。

また、製造、物流、倉庫施設を対象として産業ポートフォリオの拡大に注力し、長期的かつ安定したテナントを確保することにも大きな可能性を見出しています。7960万リンギット（RM相当）の既存の産業資産3つ、9,830万リンギット（RM相当）の建設予定の4つの不動産を考えると、完成時には産業資産がポートフォリオ総額の 12% を占めることになります。これは、ポートフォリオの回復力と持続可能な収益成長を促進する上での役割が高まっていることを反映しています。

買収による無機的成長に加えて、KIP REITが資産強化イニシアチブ（AEI）を通じた有機的成長に注力することは、ポートフォリオの拡大を促進するのに役立つと考えています。KIP REITは、物件を最適化して価値を高めることで、質の高いテナントを引き付け、資産パフォーマンスを強化してきました。これは平均稼働率の上昇に反映されています。24年度の 94.1% から25年度第1四半期には 94.4% に改善しました（参照 図 4).

ほとんどの資産が90％を超える稼働率を達成していますが、主要なAEIに基づくテナントの最適化のため、KIPモール・セナワンとKIPモール・バンギは依然として例外です。しかし、KipMall Senawangの新しく改装されたSt Rosyamスーパーマーケット（2024年9月に完成）により、稼働率は95％に引き上げられました。一方、KIPMall Bangiは、2024年2月に改装が完了した後、22年度の70.1％から25年度第1四半期には86.0％に回復しました。ポートフォリオのパフォーマンスをさらに向上させるために、KIP REitは25年度から26年度にかけて、KIPMall Tampoi、不動産技術のアップグレード、太陽光発電設備、およびポートフォリオ全体にわたる小規模工事に重点を置いて、段階的なAEIに2,000万リンギットを割り当てました。

新たに取得した資産からの拠出により、27/27年度の収益予測をそれぞれ 2%、27%、29% 引き上げました。これは、買収年度中に発生した一回限りの取得手数料と、より大きなポートフォリオからの基本管理手数料の増加により一部相殺されました。ただし、25年度と26年度のEPUとDPUはそれぞれ13％と2％下方修正され、27年度のEPUとDPUは0.1％とわずかに上方修正されました。これらの調整は、1億8000万件の新規プレースメントユニットの発行を反映しています。これにより、発行ユニットの総数が 29% 増加しました。要約すると、2024年12月2日に完了したこのプレースメントにより、DPulzeの買収資金の一部として、1ユニットあたり82.5銭で1億4850万リンギットが調達されました。

ユニットベースが拡大されたにもかかわらず、DPulzeからの収入フローと私募のタイミングの間には10日間のギャップしかないため、KIP REITの25年度のDPUは24年度の水準にとどまると予想しています。将来を見据えて、新たに取得した資産からの通年の貢献により、DPUは26年度に 15.5%、27年度には 5% の成長を見込んでいます。

私たちは、ポートフォリオ拡大目標に向けて着実に前進しながら、利害関係者に価値を提供するという明確なコミットメントを示す、戦略的イニシアチブがKIP REITを気に入っています。新規資産の追加による潜在的な収益の増加が見込まれ、その成長見通しに対する信頼がさらに強まります。収益見通しの改善を反映して、KIP REITの評価額を6.25％（以前は6.75％）という低い目標利回りに固定しています。この目標利回りは、小売業に焦点を当てたmREITの25年度の平均利回りと一致しているため、依然として妥当です。私たちはKIP REITのTPを1ユニットあたりRM1.15に維持し、KIP REITの買い推奨を改めて表明します。

ソース: ta リサーチ -2024年12月18日