$龍湖集団 (00960.HK)$不動産企業にとって、「手元に食糧があれば、落ち着いていられる」ということです。この「食...

$龍湖集団(00960.HK)$不動産企業にとって、「手元に食糧があれば、落ち着いていられる」ということです。この「食糧」とは、資金と土地の両方を指します。土地備蓄において、龍湖集団は今年上半期に、深セン、上海、広州、成都、杭州、蘇州などの一線および強二線都市で、優良な敷地を20地块手に入れ、総建築面積257万平方メートル、資産建築面積184万平方メートルを誇っています。2023年6月末までに、龍湖集団の土地保有量は、総面積5489万平方メートル、権益面積3816万平方メートルに達し、87％の収益価値が高エネルギー都市および価値のある地域に集中しているため、将来の発展に対して十分な準備ができています。

2023年上半期には、不動産開発を中心に安定した事業を維持しつつ、龍湖の運営、サービスなどのビジネスも全面的に開花し、三つのビジネスが相互に発展し、龍湖グループに安定した収入と利益をもたらすだけでなく、負債率の低さ、コストの低さ、強い運営、正常な現金フローという高品質な開発モデルに転換することに成功し、企業の安定的な経営を確保しました。

債務構造の持続的な最適化

多くの不動産企業で問題が起こると、まず資金繰りが悪化し、借款期限の逸失が生じます。しかし、龍湖グループの財務状況は一貫して安定しています。

中指研究院の統計データによると、2023年第3四半期には、不動産企業の信用債の満期規模は約1768億元、海外債の期限は約780億元、合計2548億元。第4四半期には、不動産企業の信用債の満期規模は1122億元、海外債券の満期規模は690億元、合計1812億元に達し、後半には全体の満期規模が4360億元に達します。

2023年6月末までに、龍湖集団の資産負債比率（前払金を除く）は61.9％となり、前年比6ポイント減少し、過去5年間で最も低い水準になりました。純負債比率は57.2％であり、業界での優位性を維持しています。また、龍湖集団は7年連続で「三つの赤線」綠が達成された数少ない不動産企業の1つです。

報告期末時に龍湖グループの総借入規模は2070.9億元であった。総借入において、1年以内に到期する短期債務の割合は18％であり（7-8月にいずれも定期債の5億元を返済した後、1年以内に到期する短期債務の割合は11％に過ぎない）、平均融資年限は6.28年から7.19年に伸び、融資年限は持続的に延長され、短長期債務のバランスがより適切に調整されています。

龍湖グループは、長短期債務の構造調整に加えて、内外借入比率も適切に配分しています。2023年6月末時点で、龍湖集団の外貨債務比率はさらに低下し、21.6％となっており、そのうち97％がスワップを行いリスクをヘッジすることで、為替リスクによる損失を有効に回避するため、企業の事業準備の安全性と保護を向上させています。

さらに、龍湖集団は手持ちの現金が724.3億元あり、引き続き高い水準を維持しています。融資に関する面では、会社は低コストの融資チャネルにこだわり、総体的な融資コストは年利率4.26％となっています。債務不履行の問題などを解決するために、有利子負債を減らしたり、債務構造を最適化したり、安定した低コスト融資を維持することで、龍湖集団は将来の経営発展に向けて安定した資金を確保しています。

値する注意は、今年の7-8月、龍湖はすでに累計で83.7億元の企業債を返済し、このため、2023年まで国内で期限が切れる企業債は基本的に清算され、残りは期限が11月で1.19億元しかない。さらに、2024年1月に期限が切れる153億香港ドルの銀行団融資は、龍湖はすでに72億香港ドルを事前に償還し、残りの部分も年内に全部提前償還する予定です。企業は、債務を先行返済することで、安定した財務状況を証明し、業界に自信を与えることができます。

易居研究院の総研究責任者、严跃进氏は「龍湖は債務を先行返済することで、3つの積極的な効果をもたらすことができる。つまり、企業の資金状況と現金状況が良好であることを証明し、在庫債務の規模を減らし、今後の経営と他の融資業務により良い条件を創造することができます。」と述べています。

そして、龍湖グループが債務構造を持続的に最適化し続けることができる重要な要素は、財務管理規則を厳格に遵守し、債務規模と外債の露出を断固として制御し、低コストで標準的な融資チャネルを維持することです。3年前、龍湖は債務を減らす管理戦略を提唱し、有利息負債の規模を持続的に減らしています。今日、龍湖グループの全体的な債務規模は安定し、構造は持続的に最適化されています。

安定的な業績成長と持続的な債務構造最適化により、龍湖グループは引き続き資本市場の安定した格付け認定を受けています。その中で、惠誉、ムーディーズ、スタンダード・アンド・プアーズはそれぞれBBBステーブル、Baa2ステーブル、BBB-ステーブルの投資適格格付けを保持しており、中诚信（AAA）と新世紀（AAA）の見通しも安定しています。

モルガンスタンレーの最新のリサーチレポートでは、龍湖が下半期に月間販売高が120億元（1-7月の平均値から24%低い）となれば、運営キャッシュフローを完全にカバーできると分析しています。企業債券が限られていることや、新しい運営財務に関する融資能力を獲得することを考慮すると、我々は龍湖が十分な準備をして、現在の下降相場をバランス良く運営できると考えています。

一連の規制により、不動産業界の発展ロジックが変化しています。現在、高レバレッジとハイターンオーバーの発展モデルは過去のものとなり、業界が理性的に回帰するにつれて、不動産企業は新しい発展モデルを積極的に探究する必要があります。調整の波に追われた中でも、安定した業績を維持できる龍湖グループの深層の理由は、多角化のビジネス展開モデルにあり、債務構造の調整にあります。有利息負債を減らし、財務を安定させることで、健全な発展を促進し、企業はより遠くへ進むことができます。