$龍湖集団 (00960.HK)$ 不動産企業にとって、「手元に資源があれば、心配することはない」。「資源」とは資金と土...

$龍湖集団 (00960.HK)$ 不動産企業にとって、「手元に資源があれば、心配することはない」。「資源」とは資金と土地の両方を指します。土地保有に関して、今年の上半期、龍湖集団は深セン、上海、広州、成都、杭州、蘇州などの第一線および強い二線都市で、20の優良地を獲得し、総建築面積257万平方メートル、権益建築面積184万平方メートルを取得しました。2023年6月末時点で、龍湖集団の土地保有は総計5489万平方メートルで、権益面積は3816万平方メートルであり、87%の価値は高品質都市および価値のある地域に集中しており、将来の発展に充分に備えています。

2023年上半期は、不動産開発メインビジネスの安定した成長を維持する一方で、龍湖の運営、サービスなどの事業も全面的に成長し、3つの主要事業が協調して発展し、安定した収益と利益をもたらすだけでなく、低レバレッジ、低コスト、強力な運営、正のキャッシュフローによる高品質な成長モデルへの転換を実現し、企業の安定した経営を確保しています。

債務構造は引き続き最適化されています

多くの不動産企業が破綻し、最初に現れるのは資金繋（連）が断裂し、債務不履行という状況です。 龍湖集団の財務状況は常に安定しています。

中指研究院の統計データによると、2023年第3四半期、不動産企業の信用債の満期総額は約1768億元、海外債の満期総額は約780億元、合計2548億元；第4四半期、不動産企業の信用債の満期総額は1122億元、海外債の満期総額は690億元、合計1812億元であり、後半年全体の満期額は4360億元に達する見込みです。2023年下半期、不動産企業は明らかな債務ピークを迎えるでしょう。

2023年6月末時点で、龍湖集団の資産負債率（前受金を除く）は61.9％で、前年比6ポイント減少し、過去5年間で最低水準であり、純負債率は57.2％で、業界で比較的優れた水準を維持しています。さらに、龍湖は7年連続で“三つの赤い線”の緑のレベルを維持している数少ない不動産企業の1つです。

報告期末時点で、龍湖集団の総合借入規模は2070.9億元です。総合的な借入りにおいて、満期が1年以内の短期債務の割合は18％です（7-8月に5つの企業債を満期の通りに償還した後、1年以内の短期債の割合は11％に過ぎません）；平均融資期間は6.28年から7.19年に増加し、融資期間は継続的に延長され、短長の債務バランスがより合理的になっています。

長短の債務構造の調整に加え、龍湖集団は内外債の配分を適切に調整しています。2023年6月末時点で、龍湖集団の外貨建て負債比率はさらに21.6％に低下し、そのうち97％の外貨債はオプションでヘッジされており、為替レートの変動による為替リスクを効果的に回避しており、さらに企業の経営状況の安定を向上させ、保護しています。

さらに、龍湖集団の手元現金は724.3億元で、高水準を維持しています。資金調達において、企業は低コストな資金調達ルートを堅持し、全体の融資コストは年利率4.26％です。有利子負債を削減し、債務構造を最適化し、安定した低コストの資金調達を維持するまで、龍湖集団は将来の経営活動に安定かつ十分な資金を提供しています。

特筆すべきは、今年の7-8月に、龍湖は累計837億元の企業債を償還しました。これにより、2023年度国内の償還期企業債はほぼ清算され、11月に償還されるのは1.19億元のみです。また、2024年1月に満期が迫っていた153億香港ドルの銀行団融資も、既に72億香港ドルを早期に償還し、内残り全額を年内に早期に償還する計画です。龍湖集団が債務を早期に償還することは、企業の堅実な財務状況を示すだけでなく、業界に信頼をもたらします。

易居研究院の研究総監である严跃进は、「龍湖が債務を前倒しに償還することは、3つの積極的な影響をもたらす可能性があります。企業の資金状況と現金状況が良好であることを証明するだけでなく、存量債務の規模を減らし、今後の経営と他の資金調達活動により良い環境を提供します。」と述べています。

龍湖集団は資産構造を継続的に最適化する重要因子として、財務管理規律を厳格に遵守し、債務の規模と外国債務のリスクを断固としてコントロールし、低コストかつ標準的な金融資金調達手段を維持することに由来しています。三年前、龍湖は債務を減らす管理戦略を提起し、有利子負債の規模を持続的に低下させました。現在、龍湖集団の総債務規模は安定しながらも減少し、構造は継続的に最適化されています。

安定した業績成長と持続的に最適化された債務構造のもと、龍湖集団は引き続き資本市場からの安定した評価を受け続けています。その中で、フィッチ、ムーディーズ、スタンダード・アンド・プアーズはそれぞれBBB安定、Baa2安定、BBB-安定の投資適格格付けを維持し、中誠信（AAA）、新世紀（AAA）の見通しも安定です。

モルガンスタンレーの最新のリサーチレポートによると、下半期の月間売上高が120億元に達し（7月の平均水準より24％低い）、龍湖は運営キャッシュフローを完全にカバーできると述べています。同社が期限が限られた企業債を発行し、また業務運営に新しい貸付を受ける能力を持っていることを考慮すると、龍湖はバランスのとれた運営で現在の低迷期を乗り越える準備が整っていると見ています。

連続的な調整の中で、不動産業界の発展論理が変化しています。今日、高レバレッジおよび高回転の成長モデルは過去のものとなり、業界が理性的に戻っています。企業は新たな発展モデルを積極的に探求すべきです。調整の波を乗り越えながら安定した業績を維持できる房地産企業として、龍湖グループの深層には多角的な業務展開モデルと債務構造の管理、有利子負債の低減、財務の安定性が欠かせません。持続可能な発展に向け、企業はより遠くに進むことができます。