Mapletree Industrial Trustの52週の安値：チャンスまたは罠？

*この記事は元々、mykayaplus.com

$Mapletree Ind Tr(ME8U.SG)$は、株価が1株当たりS$2.10の52週安値で取引されています。

REItに投資していた場合、過去5年間のユニット価格の40％アップで頭を掻くことになります。現在では、わずかな未実現損失を見ています。

以下に注意すべき点をいくつか示します。

それが機会なのか罠なのか、最新のFY 23/24の結果を見てみましょう。

出典：マップルツリー・インダストリアル・トラスト・インベスター・プレゼンテーション・ジュン2024 pg 6

最新のFY時点で、MItは140の物件を所有しています。 これらの140の物件のうち、56はデータセンターです。 比率的には40％ですが、AUm的にはDCがMITの総AUmの約55％を占めています。

総賃料収入トップ10のテナントでも、すべてがMITのデータセンターのテナントです。

出典：マップルツリー・インダストリアル・トラスト・インベスター・プレゼンテーション・ジュン2024 pg 22

最新の取得件数とAEIのリストでも、ほとんどがDCに関連しています。

出典：マップルツリー・インダストリアル・トラスト・インベスター・プレゼンテーション・ジュン2024 pg 15

唐林ハルトクラスターの売却により、MITのDC依存度がさらに高まります。 これが続くと、MItはとうとうマップルツリーデータセンタートラストに名前を変えることになるかもしれません。

出典：マップルツリー・インダストリアル・トラスト・インベスター・プレゼンテーション・ジュン2024 pg 23

テナントの多様性は多様であり、セクターの強靭さを垣間見ることができます。 不要な景気後退が起こった場合、セクターの大半のクライアントは、有効期限が切れた場合であっても、引き続きリースを継続するでしょう。

製造、金融、ビジネスサービス、情報通信など、ビジネスセクターの少なくとも50％を占める強靭なセクターです。

サービス業の管理陣が純工業用REITからDC用REITに転換することを決定した際のMITの先見性を示す。

Keppel DC REIT（SGX：AJBU）のような純粋なデータセンターREITにMITが最終的になると言うのは過剰すぎる言い方であるでしょう。Keppel DC REIT（SGX：AJBU）ただし、過去10年間の変化は驚異的である。

REITは世界的には金利負担が膨らむ問題に直面しています。しかし、MITの金利およびリスク管理を見ると、管理陣は同僚に対して優れたパフォーマンスを発揮しています。

多額の債務は固定金利である。利率がピークに達した今、加重平均資金調達コストは3.1％で、前年同期比で横ばいとなっています。ICRは4.5倍と優秀である。

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 pg 37

債務の満期プロファイルも2024年末または2025年初めに金利上昇が発生する際にその恩恵を受けるように見える。

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 pg 36

債務の大部分は米ドルおよびシンガポールドルで計算されており、JPYの金融政策から固有の金利リスクに直面していません。

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 pg 20

成長の物語であり、MItのカタリストであったデータセンターは、このセクターが不滅であるわけではないことを示しています。

AT＆tはそのテナントの1つであって、そのリースを更新しないことに決めました。それにより、使用率が低下しました。すべてが失われたわけではありません。30年のヘルスケアサービステナントと新規リースを成立させたのです。軽工業用建物は引き続き低迷しています。ただし、総AUmの貢献率が1％にすぎないため、大きな影響はないと考えられます。

注意すべき点1：DCの需要がいつ緩むまたは下がるのでしょうか？

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 pg 41

CBREによると、供給が年間26％増加し、空室率が低下しているにも関わらず、需要が低下する転換点があるでしょう。

トランプ氏が再選されることがMITの回復を阻止するための私の唯一の懸念です。

昨年からQ2'24までに期待されていた利下げは実現しないことがわかりました。Q3'24に入り、今年1回の利下げすら心配される中、継続している大統領選挙を考慮すると、トランプ氏の再選の可能性はREITsにとってよくない状況になるでしょう。

米国財務省債券利回りは、トランプ氏が当選した場合、より強い経済成長、高いインフレ率、およびさらなる財務省の供給を予想しています。

MITの債務償還プロファイルは負債として現れるでしょう。債務の更新により、平均的な融資金利が増加し、その他すべてが同じであれば、DPUが急激に変動することになります。

米国の大統領選挙のリスクと文脈が除去された場合、MItは現在のレベルで大きな機会に見えます。確かに、価格/帳簿価格倍率は1.2倍ですが、ピーク時の利回り環境での6.4％の分配利回りはMItをお買得にします。

残念ながら、すべてのREITsと同様に、金利や通貨政策、特にUSDはMITのコントロール範囲外の外部要因によって影響を受ける可能性があります。

私は中立を保ち、トランプ氏の勝利は短期および中期のREITsにとってトラブルを引き起こす可能性があると判断しています。

どう思いますか？

これはただのものです。 あなたが私がどのようにそれを行うかを学びたい場合は、KAYA PLUS PREMIUm CLUBに参加するように謙虚にお招きします！. KAYA PLUS PREMIUm CLUBに参加するように謙虚にお誘いします。