マップレツリー・インダストリアル信託52週間最安値：チャンスまたは罠？

JP_mykayaplus コラムを発表しました · 2024/07/04 23:55

*この記事は元々で掲載されました mykayaplus.com

$Mapletree Ind Tr (ME8U.SG)$ は株価が1株あたりS$2.10の52週安で取引されています。

If you have been invested in the REIt for the last 5 years, you would be scratching your head as MIt did indeed rope in a 40% appreciation in unit price. As of now, you would be looking at a minor unrealized loss.

以下に注意すべき点をいくつか示します。

Whether it's an opportunity or a trap, let's take a look at its latest FY 23/24 results.

Plus point 1: Data Centres take centre stage in terms of contribution and emphasis

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 pg 6

As of the latest FY, MIt owns 140 properties. Out of these 140 properties, 56 are data centres. Ratio-wise, that is 40%, but AUm-wise, DCs contribute close to 55% of MIT's total AUm.

グロス家賃収入トップ10テナントから、全てがMITのデータセンターのテナントです。

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 pg 22

最新の取得およびAEIのリストでも、多くがDCに関連しています。

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 pg 15

タングリンハルトクラスターの売却により、MITのDCへの依存度がさらに高まります。このまま続けば、MITがいつかMapletree Data Centre Trustに名前を変えることに驚かないでしょう。

プラスポイント2：テナントのセクター多様化は強靭です

出典：マップレツリー工業信託投資家プレゼンテーション2024年6月p.23

テナントの多様化は多様であり、セクターの耐久性を垣間見させるだけでなく、望ましくない下降の際には、セクターからのほとんどのクライアントがリース契約を更新期限に近づいても継続するでしょう。

製造業、金融、ビジネスサービスの主要部門であるInfoCommは、急激な変化を見ない耐久性セクターの少なくとも50%を占めます。

また、REItの管理の先見の明を示して、MItを純粋な工業用REItからDC REItへの転換を決定したことを示しています。

MItが最終的には純粋なデータセンターREItになると言うのは大げさですが、過去10年の変革は驚異的でした。 ケッペルDC REIt（SGX：AJBU）しかし、過去10年の変革は驚異的でした。

プラスポイント3：金利リスクはチェックされているようです

REITsがグローバルでのアキレス腱となる金利費用の膨張についてはそうですが、MITの金利およびリスク管理を見ると、経営陣は同業他社に対してよく遂行していると考えます

多額の負債が固定金利です。そして金利が現在ピークに達していることから、前年比で横ばいの3.1％の加重平均総資金調達は賞賛されるべきことです。ICRは4.5倍で優れています。

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 ページ37

債務の満期プロファイルも、2024年末または2025年初めに利上げが発生する際に活用する準備が整っているようです

出典：Mapletree Industrial Trust Investor Presentation Jun 2024 ページ36

USDとSGDで債務の大半をドル建てで返済しているため、JPYの金融政策による固有の金利リスクに直面していません。

否定的なポイント1: データセンターの稼働率の緩和と軽工業ビルの引きずり

出典：マップレトリー工業信託投資家プレゼンテーション2024年6月P20

成長ストーリーやMItのカタリストであったデータセンターが、このセクターが万能ではないことを示しています。

AT&Tのようなテナントの1つが、リースを更新しないことを決定しました。稼働率の緩和が引き金となりましたが、全てが失われたわけではありません。30年間の新しいリースをヘルスケアサービスのテナントと管理部門が成功裏に締結しました。

軽工業ビルは引き続き引きずりとなっています。ただし、総AUm貢献度がわずか1%であるため、大幅な変化はありません。

注意点1：DCの需要がいつ緩やかになり、冷めるでしょうか？

出典：Mapletree Industrial Trustの株主プレゼンテーション2024年6月ページ41

CBREによると、DCの供給が前年比26％増加しているにもかかわらず、空室率の低下が期待されるものの、需要が緩む転換点があるでしょう。

注意点2：トランプ再選はMItの価格を下落させる可能性があります

Credits: Scott Olson/Getty Images

MITの回復を阻害する可能性がある唯一の懸念は、トランプの2期目です。

はい、昨年以来Q2'24までにすべてが予想されていた利下げが実現しないことが明らかです。Q3'24に入るにつれ、今年中に1回の利下げがあるかもしれないという懸念があるものの、現在の大統領の討論会が続く中、トランプの再選の可能性はREITsにとって良い兆候ではありません。

米国財務省債の金利は、トランプが勝利した場合には、より強い経済成長、高いインフレーション、およびより多くの財務省供給の混合を価格に反映しています。

MITの債務の償還プロファイルは負債として現れるでしょう。すべてが同じままであれば、債務の更新は平均金利を引き上げ、DPUを乱高下させるでしょう。

MyKayaPlusの判定

米国大統領選のリスクと文脈を除外すれば、MItは現在の水準で素晴らしい機会に見えます。はい、まだ1.2倍の価格純資産倍率で取引されていますが、ピーク時の利上げ環境での優待配当利回りが6.4％を超えるので、MItはお買い得です。

残念ながら、すべてのreitについて、特にusdを含む金利や金融政策は、MITのコントロールを超えた外部要因に影響を受ける可能性があります。

トランプ勝利がREITsに短期および中期の時間枠で問題を引き起こす可能性があるため、私は中立的で微妙な否定感を抱いています。

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