メープルツリー・パン・アジア・コマーシャル・トラスト：メープルツリー・アンソンのダイベストメント後の方が良かったですか？

*この記事はもともとmykayaplus.comに掲載されました

$Mapletree PanAsia Com Tr(N2IU.SG)$ MpActとしてよく知られていますが、ニュースになっています。メイプルツリー・アンソンを売却中です。それは77500万シンガポールドルの対価となり、独立評価に加えて1000万シンガポールドルのプレミアムになります。

言うまでもなく、市場はそれを非常に好意的に受け止めました。

経営陣はすでに理論的根拠について意見を述べているので、繰り返すのではなく、私の分析を追加します。デッキは下のリンクにあります。

ポイント1は簡単です。MPACTのギアリング比が上がりました マクト合併後の合併。直近の2024年度には、ギアリングレシオは 40% を超えて急上昇しました。

収益のほとんどは負債水準の引き下げに充てられます。これにより、レバレッジ比率、ICR、負債ヘッドルームが改善されます。

これにより、DPUをプロフォーマベースで1.5％向上させることができます。負債の削減に使われる収益が少なければ、次回の支払いでダイベストメント利益としてより多くの収益を分配できます。しかし、それは支払利息の増加に翻弄される可能性もあります。

実際にどれだけのダイベストメント収益が、一回限りの追加分配になるのかは、まだ疑問です。それにはあまり賭けません。全額を借金の返済とレバレッジの引き下げに使いたいです。

そして、ダイベストメントは低いキャップレートで行われ、独立評価額を 10% 上回っているので、つまらないことは何もありません。

ビボシティやMBCと比較すると、メイプルツリー・アンソンは最高の宝石ではありません。特にCBDエリアにある物件にとっては、せいぜい平凡です。

1ユニットあたり2930万シンガポールドルの純不動産収入の合計は、0.0055シンガポールドルになります。だから、貢献損失はごくわずかです。ユニットあたりのNAVも一定です。

私はいつも、REITの買収とダイベストメントをより長いタイムラインで見たいと思っています。なぜなら、REIT経営陣の業績と理論的根拠を測る時間枠を与えてくれるからです。

MPACTの現在の貸借対照表は、前述のとおり、主に次の要因によるものです Mnactの合併。REITが貸借対照表を強化するために非重要資産を売却しているのはMPactだけではありませんが、mNACTがMCTと合併しなかった別の世界に売却されるのではないかと思います。

メイプルツリー・アンソンの過去10年間のパフォーマンスは、特筆すべきものではありませんでした。しかし、当時はそれを売却する理由は何もなく、ダイベストメントの上限率が高かった時期もありました。

引用はしませんが、Mapletree AnsonはMnaCTの合併の担保になったと思います。

全体として、ダイベストメントはレバレッジ解消やインパクトのその他の主要なREIT指標の改善に役立つので、ダイベストメントについては少し前向きです。

私の唯一の懸念は、ゲートウェイプラザ、サンドヒルプラザ、および日本の不動産が依然として公正価値の損失を被っていることです。針をあまり動かさないはずですが、それでも全体的には影響が大きいでしょう。McTとmNACTを合わせた方が良いという合併の理論的根拠は、当時の約束からまだ実を結びていません。

フェスティバルウォークが3番目の宝石になる可能性があると確信していますが、香港市場にはまだ不確実性があります。そして、金利がピーク状態のままであるため、インパクトが単位ベースで公正に再評価されるのを長期的に待つ必要があります。

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