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Mapletree Pan Asia Trust 1H FY24/25：ブルーチップREITには受け入れられない
もしREItマネージャーがREItを上手く実行すべきかについて本を書くように求められたら、definitely look at を金の基準として顧みるでしょう。 $領展房地産 (00823.HK)$ を金の基準として捉えるでしょう。
The unit price of Link might not be reflecting the inputs and efforts of the REIt manager, but when I had the opportunity to read up both Link and $Mapletree PanAsia Com Tr (N2IU.SG)$ investor relations presentation, I start to see great disparity.
Don’t get me wrong, both MPACt and Link are definitely cream of the crop. But if I were to choose one as top and world class, it would have to be Link.
We are now slowly approaching the 3-year mark of the merger between MCt and MNACt. Previously I had been a vocal champion for the merger to take place. But as we slowly inch towards the full 3-year mark with little to no signs of synergism, accretive returns, and worse still, with even more risks, I can’t help but to slowly move towards the camp acknowledging the MNACt merger looks to be a bad decision.
Enough of the emphasis of the SG core properties
Prior to the merger, I have no qualms of MCt highlighting its key core properties - VivoCity and MBC. But back when the merger was initiated, there was so much emphasis on how the merger would make MCt more diversified, opening up more geographical growth opportunities.
And let’s not forget MNACt was doing relatively well, albeit trading at a discount due to foreign currency and property risks.
But post merger, even as the North Asia properties were reeling from the extended impact of COVID-19, the REIt manager choses to distance itself from the contribution of North Asia’s properties, albeit also significantly making up 50% of the rest of its revenue and net property income.
どの投資家も、VivoCityとMBCがMPACtの基盤であり礎であることを知っており、パフォーマンスが悪い北アジアの資産との距離を置こうとしているMPACTの成果に寄与している主要資産がどのように強調されているかを繰り返し見ています。
ですから、もし合併がうまくいっていれば、今度は「XX％の売上高とNPIが北アジアの資産から」というハイライトがもう1つ現れることになるのでしょうか？
私は、投資家たちが今後の四半期においても北アジアの資産がMPACtをさらに引きずり込むことを心配していると思います。その場合、どのような是正措置があるのか、という点についてより不安があると考えます。
そして、MBCの貢献が伸びるどころか減少しているのを見るのも少し心配です。
北アジアの資産の破綻
このスクリーンショットを撮って、投資グループに共有したことを覚えています。「完全に受け入れられない！」とコメントしました。
ブルーチップREItのテナント維持率が70％未満になるなんて予想していませんでした。
北アジアの資産は徐々にその弱点を露呈しています。低いテナント維持率に加え、15.5％や18.7％という驚くべき数字もあり、賃料のリバージョンも急落しています。
パンデミックから3年後になりますよ！これはパンデミックの最中に起こった可能性があります。REItのマネージャーたちはただ座っていることを認めています。中国や日本の経済が必ずしも好調でないことは理解できますが、それがこれらの物件にそのような結果を許容する理由にはなりません。
どうすればもっと良かったのでしょうか？こちらは、Link REItが契約更新されない入居者やスペースを管理する方法の断片です。
上記は、REItマネージャーがテナントの非更新意向や早期解約要求を予見するためにより積極的になる方法の例です。カルフールがスペースを縮小した後、2年間で、以前のスペースは多様な取引ミックススペースに再開発されました。
さらに1年後、カルフールが早期解約を発動したとき、スペース全体が改装され、リターン（ROI）は43.8%になりました。
建物全体の観点からは簡単ではないかもしれませんが、REItマネージャーが何百万もの収入を得ている状況では、積極的行動は当然のことであり、選択肢ではありません。
評決
総売上高と純資産収入だけでなく、物件の公正価値減損のため、MPACtは1H FY24/25ですべてを逃すことになりました。
また、MBCも勢いが途切れ、北アジア資産に対する近い将来の回復が見込まれない状況で、単位価格がS$ 1.2-ishに再び下落したのも当然です。
以下に注意すべき点をいくつか示します。
Mapletree REItマネージャーは、評判のスポンサーとシンガポールの不屈の力に便乗してきました。
おそらく、Link REITの手本を学んで、より積極的に役割を果たす方法を学ぶべきです。
香港中心のREItも依然として不確実な風前の灯に直面しているにもかかわらず、収益、NP、DPUを成長させることができる場合、シンガポールで最も望まれる2つの投資物件から収入の51%を得るS-REItが最悪の状態である理由が見当たらないし受け入れられません。
ブルーチップREITにとっては許容できません！
そして、MPACtが私に言葉を食べさせる日が来ることを願っています。
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