不動産ファンドの売り越し ドイツ視点

フランクフルト証券取引所でのファンド取引は、時節柄、例年よりやや忙しない傾向にある。しかし、これは不動産ファンドの分野には当てはまらない。ここでは、トレーダーは巨額の損失に直面している。

2024年7月11日 フランクフルト証券取引所（Börse Frankfurt）。バーダー銀行のファンド・トレーダー、マティアス・プレッガー氏は、比較的低調な取引高を報告し、その理由として、市場に勢いがないことと、ドイツのいくつかの州で休暇が始まったことを挙げた。リテール・セクターでは、「ほとんどいつもそうであるように、売りの傾向がある」という。その理由のひとつは、ファンドのオーナーが株式市場での取引を好んでいることであろう。

プレジャーは、FF - European Growth AD (LU0048578792) とUBS (D) EF - Small Caps Germany (DE0009751651)のドイツおよび欧州の株式ファンドでより大きな売りを見ているが、コムジェスト・グロース・ヨーロッパAC (IE0004766675)はより需要がある。JP モルガン・パシフィック・エクイティ (LU0052474979) と JPM パシフィック・エクイティ A (LU0217390573) は、アジア地域で平均を上回る取引高を示している。年初来高値を更新したばかりのこの2ファンドは、利益確定売りが増加している。

貴金属部門も比較的忙しく、投資家はDWSインベスト・ゴールド・アンド・プレシャス・メタルズ・エクイティーズ（LU0363470401）、BGFワールド・ゴールド・ファンドAC（LU0055631609）、NESTORゴールド・ファンド（LU0147784465）などの証券を、特に現在の金価格の上昇局面で取引している。「このトレーダーは、「両者とも回転率はそこそこです。

かつては「高利回りの定期預金代わり」として人気があったオープンエンド型不動産ファンドは、現在かなりの圧力を受けている。ICF銀行のフランク・ヴェルニッツ氏は、「私たちが目にするのは売却と価格下落だけです」と報告する。現在のニュース状況は、まだ投資している多くの投資家がこれらのファンドから手を引きたがっていることを確実にしているようだ。ユニイモの再評価： わずか3週間弱前の<ZBI DE000A2DMVS1>の再評価は、多くの投資家にとって劇的な経験だっただろう。

6月24日、ユニオン・インベストメントは、ZBIゼントラル・ボーデン・インモビリエン・グループが運用するこの不動産ファンドの評価を約17％引き下げた。ファンドが投資していた賃貸アパートの価値が、独立した専門家によって8億6,000万ユーロ以上引き下げられ、43億ユーロ弱になったからだ。それに伴いファンドの価格も急落し、2008年の金融危機以降、不動産ファンドの1日の損失額としては最高を記録した。

同様の評価調整に対する懸念と、絶大な売却圧力により、他の多くの不動産ファンドも公式な純資産価値（NAV）をはるかに下回る価格で取引されている。例えば、Deka Immobilien Global (DE0007483612)の場合、ファンド会社は55.07ユーロの基準価額を公表しているが、市場価格は49ユーロ前後でしかない。ヴェルニッツ氏は「難しい状況」だと語る。なぜなら、外部の人間が不動産ポートフォリオを評価することはほとんど不可能だからだ。「なぜなら、外部の人間が不動産ポートフォリオを評価することはほとんど不可能だからだ。販売量が増加しているため、価格にも圧力がかかっている。「これまでは通常の注文がほとんどでしたが、今では機関投資家の撤退も増えているようです」とトレーダーは述べる。

この流れに拍車をかけているのは、ここしばらくの間、迅速な売却が証券取引所経由でしかできなくなっていることだ。投資家は、オープンエンド型不動産ファンドの投資口を日割りで換金することはできなくなった。ヴェルニッツでは、グルンドベシッツ・ヨーロッパ（DE0009807008）、ユニインモ（UniImmo： Deutschland (DE0009805507) と hausInvest (DE0009807016)である。また現在、Fokus Wohnen Deutschlandのように、ほとんど取引されていないファンドにも大きな売り圧力がかかっている。ここでは、55.57ユーロの基準価額が報告されているが、価格は1ヵ月間で52ユーロから下落し、現在は44ユーロ程度にとどまっている。したがって、「公正」とされる価値に対するディスカウントは20％を超えている。