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reits分析：新加坡その他panasia商業信託N2IU

Lazyslob がディスカッションに参加しました · 08/07 20:25

新しい取引所の銘柄コード：N2IU $Mapletree PanAsia Com Tr (N2IU.SG)$

英語：Mapletree Pan Asia Commercial Trust

中文名：“その他panasia商業信託”

1. イントロダクション

その他panasia商業信託（Frasers Centrepoint Trust）は、シンガポールの有名な不動産投資信託（reit）です。この信託は2006年に設立され、シンガポールの商業用不動産に投資し、賃料収入と資本増額を通じて投資家に安定的な収益を提供することを目的としています。2. 地産投資信託基金（reit）。この信託は2006年に設立され、シンガポールの商業用不動産に投資し、賃料収入と資本価値の上昇によって投資家に安定したリターンを提供することを目的としています。

マップレツリーパナシアコムトラストの投資ポートフォリオは、主に小売･商業用不動産に集中しており、ショッピングモール、小売店、オフィスビル、その他ビジネスプロパティを含みます。信託の目的は、交通の便が良く人口密集地区にある高品質物件を保有することにあり、安定した賃料収入と資本価値の可能性を確保することです。

商業用不動産投資信託ファンドであるマップレツリーパナシアコムトラストは、投資家から資金を集め、商業用不動産を購入および保有し、賃料収入と資産価値の上昇によって投資リターンを実現する運営モデルを採用しています。信託は通常、保有する商業用不動産の賃料収入と資産価値から投資家に収益を定期的に配当します。商業用不動産投資信託ファンドマップレツリーパナシアコムトラストの経営陣は、投資ポートフォリオを効果的に管理し、資産価値を向上させ、投資家リターンの機会を追求することに尽力しています。この信託はシンガポール証券取引所に上場し、シンガポールの規制当局によって監督されています。

2. 簡単な歴史についてマップレツリーパナシア商業信託は、「マップレツリー商業信託」と「マップレツリー北亜商業信託」という2つの信託が合併して生まれました。

2. 簡単な歴史の振り返り

合併前のマップレツリー商業信託は、シンガポール（」を所有していました。これらの物件はすべて非常に高品質です。VivoCity（シンガポールのランドマークで、セントーサ島への喉の通り道）やMapletree Business City（MBC）、mTower、Mapletree Anson、Bank of America HarbourFront（BOAHF）があります。下図参照。

合併後、シンガポールの物件は全体価値の約60％を占めており、大陸、香港、日韓から様々な物件が集まっています。これらの物件の品質はまちまちで、全般的にシンガポールの物件の品質が高くなっています。各物件の人気は、感染拡大後に回復し、中には前回のレベルを上回るものもあります。例えば、今やVIVO-City（現在は非常に賑やかな商業施設）は人で混み合っています。将来的には、管理会社が品質が一般的に低い物件を売却する場合も考えられます。 $FTSE Singapore Straits Time Index (.STI.SG)$）地元の5つの物件は、いずれも非常に良い質です。VivoCity（ランドマーク、セントーサ島への咽喉）、Mapletree Business City（“MBC”）、mTower、Mapletree Anson、バンクオブアメリカ HarbourFront(“BOAHF”)。下図参照。

未来、管理会社が品質が一般的に低い物件を売却する場合もあるかもしれません。

3. 物件の一覧 Reitsを投資する場合、背後にある物件の品質を理解することが非常に重要です。（備考：合併前の場合、新加坡の5つの物件だけを見ていれば十分でしたが、合併後は中国本土、香港、日本、韓国といった各国の物件を見る必要があり、仕事量が増えました。）

Reitsに投資する際には、その背後にある物件の質を理解することが非常に重要です。

以下は物件の評価の一覧です。

以下は、物件の評価額の一覧です。

具体的な物件の詳細については、財務報告書をご覧ください。以下では、私自身の理解について説明します。

Vivo-Cityの評価額は330億円で、純資産収益に対する貢献度は25.8％です。

Festival Walkの評価額は40億以上で、資産の純収益に対する貢献は17%です（Festival Walkは香港の別の都市です）。

恒生指数 $Hang Seng Index (800000.HK)$

どの物件が物件品質が高く、明らかに区別されます。将来のビジネス展望から見ても、Vivo-Cityはより明確です。Festival Walkは遅れているようです。しかし、現在のN2IUの評価は見られていません。株価はこの状況に反応しています。市場がこのように安く買ってくれるのは良いことです。過去3年間、高い利率の状況で、N2IUは超安定した状態であり、確実に前進しています。利下げの時期に、将来の業績が更に向上することが期待されます。

四、基本的なデータ市場価格総額（マーケットキャップ）0.7。总股本：資本金総額が約160億ドル、純資産が94億ドルで、市場価値は66億ドルです。

REITsにとって最も重要なのは、先述の不動産の品質です（将来の配当が安定するかどうか、成長するかどうかを決定します）。次に、財務データに非常に良い理解が必要です。

私たちはまず、資産の公正価値の変動を取り除いて、Reitsを見ます。

まずは、最も核心的な2つのデータを確認しましょう。1つは、資産がディスカウントされたかどうかです。もう1つは、分配金がいくらかです。

i、資産がディスカウントされたかどうか：7割引き。N2IUの総資産評価額は約160億新ドル、純資産は94億新ドル、現在の時価総額は66億新ドルです。市価総額が時価総額の0.7である。(市净率=pbr)

ii、分配金がいくらか：7.2%。2023会計年度の配当をベースに、現在の株式に対応する配当利回りは7.2％に達します。

ここで注意すべきは、7.2%の配当利回りには「水分」が含まれているということです。

今年の配当利回りが2023会計年度の純利益を超えているためです。なぜなら、この7.2％のうち、約0.7％は大量の現金を蓄積した疫病時代に来ています。疫病が過ぎた後、会社は分配することに安心しました。

これを聞いた友達がいます。「疫病の間に大量の現金を貯めたのは何ですか？！」2020年から2021年にかけて、疫病は人員の移動を厳しく取り締まっており、商店は空っぽでした。ただし、租期はほとんどが長期契約であり、賃料の支払いはほとんど影響を受けていませんでした。途中で一部の店舗や小企業が倒産しただけです。会社はその時恐らくショックを受け、商家が全滅するのを待って自分自身も滅びるであろうと思っていました。だから、お金を貯めて配分できなかったのです。 2021年の会計年度に、2億ドルの現金を貯めて、配れなかった。冬を持ちました。

2022年以内に、アジア太平洋地域の資産を統合し、2023年からは財務報告書が大きく変化する予定です。総股本が大幅に増加しました。総収益、純利益、負債も大幅に変化しました。これらの状況は合併による正常な変化です。

このような「水分」は多くなく、2024年の業績と将来の展望から見ても、将来の配当は維持することができます。

五、主要な財務指標主要な財務指標は以下のとおりです。

Reitsを見る場合、まず資産公正価値の変動を切り離すことをお勧めします。

会計的には、このような計算方法は許容されていると言えますが、資産公正価値の変動を純利益に含めるのは非常に危険です。したがって、疫病時代のReitsの純利益を見るとつまらないです。また、この部門の操作範囲は非常に大きいです。評価額は大きく異なる可能性があります。

資産公正価値が将来も増加することを考えると、これを追加のボーナスと見ることもできます。

N2IUの評価は、私にとってはかなり妥当だと思います。

投資物件の公正価値の損益変動による正味変動額には、約4000万があります。

投資物件の公正価値の変動額および合弁会社の利益分配前税引き前利益の合計は43億（新税）です。

つまり、理論上分配できる金額はこれだけであり、他の収入を含めて、税金を差し引いた額はほぼ同じです。43億円の配当利回り/66億円の時価総額=6.5%

それが前回7.2%となった理由です。

まとめ：

N2IUは、高品質の物件資産、安定した管理陣、そして安定したキャッシュフローを持っています。そして、現在の価格は低位にあって、5年前の時価総額とほぼ同じです。市場利率の低下とともに、業績がさらに伸びることが期待されています。今年の配当利回り7%は高い可能性があり、将来的に維持し、突破するチャンスがあります。

グローバル的に見て、このような優れたREITsは、競合他社を探すのが難しいです。

米国株の調整期に入り、米連邦準備制度理事会が利下げに入った中、優れたREITsの株価はちょうど底値にあります。非常に良い投資機会と言えるでしょう。

もちろん、REITsへの投資は株式への投資とは異なり、目的や目標の収益率も異なります。意思決定をする際には、自分自身の機会費用を確認する必要があります。

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リスク声明：投資にはリスクがあり、市場参入は慎重に行う必要があります。上記は個人的な意見であり、投資取引を構成するものではありません。

本文は個人的な経験と考え方のまとめに過ぎません。内容は参考程度にとどめ、特定の個人や団体の投資アドバイスを意味するものではありません。損失や利益は自己責任になります。考え方がお役に立つことを切に願い、共鳴する方々との交流を歓迎します。

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