利下げ期待を受けたreit投資戦略

したがって、率の引き下げに対する期待が高まる中、REITsは不動産と資本市場の重要な架け橋として、投資価値をより強調するようになっています。REIT投資の専門家であるRalph L.ブロック氏は言いました、

「USの調整済みコアCPIのChart」

このマクロ経済背景において、REIT（不動産投資信託）は、不動産と資本市場の重要な架け橋として、利率引き下げの期待に伴い、投資の価値を高めています。「不動産からのキャッシュフローと資産価値の増加に伴い、REITの価格は上昇し、配当所得と適度な価格上昇を求めている投資家にとって理想的です。」したがって、利率引き下げの期待が高まる中、REIT投資戦略を探求することは、ポートフォリオ構築において極めて重要です。

不動産投資信託（REIT）とは、投資家からの資金を集め、専門機関によって不動産プロジェクトに投資と管理を行う信託基金の一種です。税引き後の当期純利益の90%以上が投資家に分配されます。要するに、REITは不動産に投資するための機関的な仕組みです。

従来の不動産投資には、大きな資本要件、流動性の欠如、現金化の難しさ、高い取引税などの欠点がありました。REITはこれらの欠点をなくしつつ、従来の不動産投資の利点を維持します。

①定期的な強制的な高配当：ほとんどの国が、REITからの年次当期純利益の少なくとも90%の分配を投資家に要求しているため、安定したキャッシュフローを提供します。配当は通常、四半期または半期に支払われます。ただし、配当はREITの運営パフォーマンスに依存し、ボラティリティリスクを有するため、リターンは保証されていません。

②低投資額と高流動性：直接的な不動産投資に比べ、REITの投資金額は低く、流動性も高いです。

③低取引コスト：インデックス型REITを購入することは、直接的な不動産投資に関連する高い税金や手数料に比べ、投資金額が安くなります。

④プロの管理：REITの管理チームは通常、不動産のプロフェッショナルで構成されており、業界のトレンドにより敏感な傾向があります。

REITの価格メカニズムは、基礎となる資産からのキャッシュフローだけでなく、資本市場の供給と需要、利率、不動産市場のサイクル、投資家の期待などの要因に影響を受ける複雑なプロセスです。ここでは、キャッシュフローの創出と取得のサイクルに焦点を当てています。

(1)キャッシュフローの創出REITsの主な収入源は、所有して運営する不動産資産から生成される賃料です。安定したリース契約と高い入居率は、より安定したキャッシュフローを意味します。また、REITsは、リノベーションや新規開発、資産ポートフォリオの価値向上、適切なレバレッジの活用、コストコントロールなど、資産ポートフォリオの価値向上と効果的な管理によって、キャッシュフローを増やすことができます。

(2)取得サイクルREITsのキャッシュフロー取得サイクルは、資産の特性に密接に関連しており、資産の種類や契約条件に応じて数ヶ月から数十年に及びます。

市場金利の期待値が低下すると、REITsは投資家にとってより魅力的になることがあります。これは、低い金利環境がREITsの配当利回りを、その他の固定収益投資に比べてより魅力的にし、より多くの投資家を惹きつけ、REITsの市場価格を上昇させるためです。

REITsへの投資では、関連するETFは安定した安全な投資選択肢です。それらは様々なREITを組み合わせたポートフォリオによるリスクの分散、投資透明性の向上、操作の簡素化を通じて、投資家が単一クリックで多様な投資を実現できるようにします。この柔軟性は、初心者から上級者までの投資家が簡単に市場変動に適応できるようにし、彼らの好みに基づいて選択できるようにします。

以下、米国市場におけるいくつかのREIT関連ETFをお勧めします。

1. $Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US)$: このETFは、MSCI U.S. Investable Market Real Estate 25/50 Indexを追跡しています。この指数には、U.S.投資市場内の不動産株が含まれます。オフィスビル、モール、ホテル、アパートなどの、住宅以外のさまざまなREITをカバーしています。VNQは市場内で最も大きなREIT関連ETFの1つであり、低コストで良好な流動性を備え、不動産業界に幅広い露出を提供しています。

VNQは安定した配当利回りを提供することで有名です。2024年5月27日現在、VNQの配当利回りは4.22％で、資産規模は325.56億ドルです。同ETFの主要な保有企業には、Prologis、Public Storage、Simon Property GroupなどのREIT関連企業が含まれます。また、VNQの経費負担率は約0.08％であり、取引コストが同種のETFに比べて低いです。

2. $Schwab US REIT ETF (SCHH.US)$: このETFは、Dow Jones U.S. Select REIT Indexを追跡しています。このインデックスには、米国不動産市場に上場するREITが含まれています。これは、米国での直接的な不動産投資に関連したリターンを投資家に提供し、米国REITsに投資するための比較的低い経費負担を提供しています。

2024年5月27日現在、SCHHの配当利回りは3.41％で、資産規模は63.85億ドルです。同ETFの主要な保有企業には、PrologisやWelltowerなどのREIT関連企業が含まれます。また、SCHHの経費負担率は約0.07％で、業界内で著しいコスト優位性を提供しています。

3. $不動産セレクト・セクターSPDRファンド (XLRE.US)$: このETFは、Real Estate Select Sector Indexを追跡しています。このインデックスには、S&P 500に含まれる、不動産業務に関与する企業が含まれています。このインデックスは、不動産セクターに焦点を当てたS&P 500のサブセットであり、REIT関連の信託を中心に、不動産開発および直接的な不動産業務に関与する企業が含まれています。XLREはSelect Sector SPDRシリーズの一部であり、リスクが低い財団です。

2024年5月27日現在、XLREの配当利回りは3.57％で、資産規模は59.59億ドルです。同ETFの主要な保有企業には、PrologisやSimon Property GroupなどのREIT関連企業が含まれます。また、XLREの経費負担率は約0.4％であり、他の類似のETFに比べて費用が安くなっています。

4. $iシェアーズ 米国不動産 ETF (IYR.US)$: このETFはnyダウ不動産指数を追跡していますこれは全セクターの不動産業に企業が含まれるリアル・エステートセクターの全体的なパフォーマンスを反映します。また、REITS関連の信託も含まれます。IYRは、住宅、商業、工業のREITSを含む、全米の不動産市場への広範な投資を提供しています。

2024年5月27日現在、IYRは配当利回り2.82％、資産規模$3.01十億ドルを提供しています。主要な保有銘柄には、Prologis、アメリカンタワー、サイモンプロパティーグループなどのREITS関連企業が含まれます。また、IYRの経費率は約0.42％で、比較的高いです。

5. $SPDR ダウ・ジョーンズ REIT ETF (RWR.US)$: このETFはSCHHと同じ指数で、nyダウセレクトREIT指数を追跡しています。これはアメリカの上場REITSを代表する指数で、RWRはSCHHよりも資産規模が小さく、流動性リスクが比較的低いです。ただし、RWRはSCHHよりも早く開始され、市場認知度が高くなっています。また、保有銘柄の配分にはいくつかの違いがあります。

2024年5月27日時点で、RWRは配当利回り3.90％、資産規模1.424十億ドルを提供しています。経費率は0.25％です。

利下げ期待の中で、REITsは魅力的な投資チャンスを提供しています。ただし、このチャンスを活用する際には、投資家がリスクを深く理解し、注意を払う必要があります。例えば、

-REITsは投資収益を保証しません。市況、不動産政策、経済サイクルなどによって不動産物件の占有率と家賃が影響を受け、ファンド収入に悪影響を与える可能性があります。そのため、元本が大きな損失を受ける可能性があります。

-REITsのほとんどの収益が限られた数のアセットや物件から得られる場合、個々の家賃の変動によって価格が急激に変動する可能性があります。

-REITsは配当を分配するためにその資本を使用する場合があります。また、株式増資などの行動をとることもあります。これには実際の管理者の能力と誠実さに対する高い要求が伴います。投資家は、配当の構成と資金調達活動の歴史を理解するために、ファンドの過去のパフォーマンス発表と財務報告書を確認する必要があります。これにより、管理者の誠実性に疑問を持つマネージャを回避することができます。