「米利下げトレード」第6弾！バフェット氏も注目、米不動産株の復活劇！利下げ時代最強の投資チャンス?

米国株式市場は9月に入り、投資家にとって波乱の幕開けとなった。8月の非農業部門雇用者数が予想以上に労働市場の冷え込みを示唆し、景気減速への懸念を高めたとともに、リスク志向を抑制したためである。米FRBが利下げを示唆する中、不動産市場は好転の兆しを見せている。8月下旬の住宅ローン金利は2023年5月以来の低水準に落ち込んだ。FRBによる利下げが早ければ今月末にも実施され、住宅ローン金利のさらなる低下を促す場合、不動産市場にさらなる勢いをもたらす可能性がある。

過去2年間の高金利期間中、米国の不動産株は大きな打撃を受けた。しかし、米FRBが利上げサイクルを終了し利下げに転じると、米国株市場の「劣等生」は急速に「優等生」に変わる可能性がある。今年に入ってからの不動産株の動向を見ると、すでに利下げを織り込み始めているようだ。

4月中旬以降、不動産株は力強い上昇を見せている。 $不動産セレクト・セクターSPDRファンド (XLRE.US)$は23％の上昇を遂げ、同期間における $S&P 500 Index (.SPX.US)$の約8%の上昇を大きく上回った。

不動産投資信託（REIT）の中で、 $アイロン・マウンテン (IRM.US)$は年初来59%上昇し、 $ウェルタワー (WELL.US)$は40%以上、 $ベンタス (VTR.US)$は約29%、 $エクイティ・レジデンシャル (EQR.US)$は24%以上、 $アバロンベイ・コミュニティーズ (AVB.US)$は21%以上、 $サイモン・プロパティー・グループ (SPG.US)$は約20%の上昇を記録しており、これら6つのREITは年内にいずれも歴史的な高値を更新した。

一方、米住宅建設大手の $エヌブイアール (NVR.US)$、 $パルト・グループ (PHM.US)$、 $レナー クラスB (LEN.B.US)$、 $ディーアール・ホートン (DHI.US)$が年初来20%～30%の上昇を見せ、同様に年内に歴史的な高値を更新している。

注目すべきは、早くも昨年、「投資の神様」バフェット氏がすでに不動産株に投資していたことである。2023年第3四半期に新たに購入した3銘柄はいずれも米国の大手住宅建設会社（ $ディーアール・ホートン (DHI.US)$、 $レナー クラスA (LEN.US)$、 $エヌブイアール (NVR.US)$）である。今年の株価動向を見ると、バフェットのこの操作はこの上昇波を正確な賭けたといえる。D.R.Horton、Lennar、NVRの3社は昨年第2四半期以降、累計でそれぞれ92%、88%、63%以上の上昇を記録している。

その他、 $Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US)$に代表される不動産ETFも、2023年10月の安値から35％上昇している。特に直近2ヶ月間では14%の顕著な上昇を見せており、同期間における $SPDR S&P 500 ETF (SPY.US)$の3％の上昇をはるかに上回っている。

歴史を振り返ると、90年代以降、米FRBは6回の利下げサイクルを実施している。その中で、予防的な利下げサイクルでは、不動産株は総じて市場全体をアウトパフォームしたが、景気後退的な利下げサイクルでは、不動産株のパフォーマンスはまちまちになった。 不動産市場は典型的な金利敏感セクターであり、歴史的にそのパフォーマンスは金利と相関している。

以下のチャートに示されているように、不動産ETF $Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US)$は短期金利に対する市場予想を示す重要な指標である2年物国債利回りと逆相関の動きをしている。

総合的に見ると、現在の米国不動産株の好調の背景には、FRBの利下げに対する市場の強い期待がある。住宅ローン金利の低下に伴い、住宅購入者の活動が大幅に増加し、その結果、この業界のさらなる発展が促進されるだろう。9月4日時点で、30年固定住宅ローン金利は約6.50%に低下しており、これによりより多くの住宅購入者が市場に参入し、不動産取引活動の回復が期待される。

販売量と住宅価格に関して、住宅ローン金利の低下は住民の支払い能力を向上させ、より手頃な価格で購入できるようになることが需要の伸びを促し、通常、翌年の販売量の増加につながる。モルガン・スタンレーによると、住宅販売量は、2019年の利下げサイクルを除いて、値ごろ感が大幅に改善した翌年にはほぼ上昇する。2019年はパンデミックのロックダウン措置の影響によるものだと指摘。

住宅供給も、長い間低迷していた後、徐々に増加している。7月末時点の総住宅在庫数（市場に出回っている住宅総数）は133万戸となり、これは6月から0.8%の小幅な増加だが、前年比で19.8%の大幅な増加となっている。この数字は4.0ヶ月分の供給に相当し、健全でバランスの取れた市場に通常必要とされる5〜6ヶ月に近づきつつある。

米FRBによる利下げは不動産業界全体の資本コストの改善に寄与する可能性がある。Wedbushのレポートによれば、個人投資家（private investor）が再び市場に参入する可能性があり、これが取引量と収益率の上限に影響を与えるだろう。「したがって、我々は業界の成長トレンドの真っ只中にいる」と同機関のアナリストは述べている。

米不動産市場に関連する銘柄は大きく3つのカテゴリーに分けられる。
● $ディーアール・ホートン (DHI.US)$に代表される住宅建設業者；
● $CBREグループ (CBRE.US)$などに代表される非住宅・住宅不動産サービス企業；
● $サイモン・プロパティー・グループ (SPG.US)$に代表されるエクイティ型商業不動産REITs。

不動産セクターの過去のパフォーマンスは多くの場合、金利と逆相関の関係にあるが、異なるサブセクターや企業ごとに大きな違いがあるため、投資家は上記の銘柄に加えて、ETFを通じて米国不動産セクターの上昇機会を捉えることも可能である。

GICS基準によると、不動産セクターには、不動産管理・開発活動を行う企業やエクイティ不動産投資信託（REIT）が含まれる。不動産セクターの中で規模の大きいETFには、バンガードの $Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US)$、SPDRの $不動産セレクト・セクターSPDRファンド (XLRE.US)$、およびブラックロックの $iシェアーズ 米国不動産 ETF (IYR.US)$がある。

XLREは大型株に集中しており、保有銘柄数は少なく、主要企業の比重が高い。一方、VNQはより分散化されており、中小型株も含まれていて、主要企業の比重が相対的に低い。IYRも全業種をカバーしており、保有銘柄数はXLREより多いが、VNQより少ない。また、IYRの比重上限設定はより厳しく、単一銘柄の比重上限は10%で、比重が4.50%を超える全ての銘柄の合計比重上限は22.50%を超えないように設定されている。そのため、IYRの主要企業の比重は三つのETFの中で最も低く、中小型株に偏っている。

さらに、Wedbushによれば、米国REITに好機が到来していると見ている。

具体的な銘柄について、Wedbushは米国株式市場における4つのネットリース特化型REITを初めてカバーした。その中で、 $エッセンシャル・プロパティーズ・リアルティ・トラスト (EPRT.US)$と $ブロードストーン・ネット・リース (BNL.US)$に対して「アウトパフォーム」評価を与え、 $ネットストリート (NTST.US)$と $リアルティ・インカム (O.US)$には「ニュートラル」評価を付けている。