カナダの利下げに関する投資ガイド：REITの機会開放

最近の金融政策に関する記者会見で、　カナダ銀行総裁のティフ・マクレム氏は、もしインフレ水準が持続的に低下し続ければ、6月に利下げが可能であることを示唆しました。. 最新のデータによると、カナダの4月の年間インフレ率は2.7％で、ほぼ3年ぶりの最低水準であり、月間インフレ率は0.5％で、マーケットの予測をわずかに下回った3月の0.6％に近い水準でした。カナダ銀行(BOC)が重視するコアインフレ率指標であるCPI-medianの年間成長率は、予想された2.7％を下回り、3月の修正後2.9％より大幅に低い2.6％となりました。これにより、この指標の成長率が4か月連続で低下していることが示唆されており、カナダにおける潜在的なインフレ圧力が引き続き緩和し、価格圧力が冷え続けることが示唆されます。値下がりが期待されるREITの優位性も、同時に市場で見られることになります。すべての兆候は、カナダの最初の利下げがすぐそこにあることを示唆しています。

表：カナダのCPIとコアCPI成長率の今年の比較

利下げは経済見通しの楽観的な調整を示すだけでなく、不動産と資本市場の重要な架け橋であるReal Estate Investment Trusts(REITs)に新しい投資戦略の窓口を開くことも意味します。REITsのリターンは、より低い借入コストから受益することがしばしばあります。また、利率の低下は理論的にはリファイナンス活動を刺激し、負債負担を減らし、キャッシュフローを増やし、配当水準をサポートすることができます。投資家にとって、これはREITsが利下げの利益を捉えるための優先的なツールになる可能性があることを意味します。したがって、現在の利下げ期待が高まる状況では、REITsの投資戦略を深く掘り下げ、ポートフォリオ構築にとって大きな意義があります。

不動産投資信託(REITs)は、投資家から資金を集め、プロの機関によって不動産プロジェクトに投資・管理される信託基金の一種です。税引き後の純利益の90%以上が投資家に配当されます。

従来の不動産投資には、大きな資本要件、流動性の欠如、現金化の難しさ、高い取引税などの欠点がありました。REITはこれらの欠点をなくしつつ、従来の不動産投資の利点を維持します。

①定期的な強制的な高配当：ほとんどの国が、REITからの年次当期純利益の少なくとも90%の分配を投資家に要求しているため、安定したキャッシュフローを提供します。配当は通常、四半期または半期に支払われます。ただし、配当はREITの運営パフォーマンスに依存し、ボラティリティリスクを有するため、リターンは保証されていません。

②低投資額と高流動性：直接的な不動産投資に比べ、REITの投資金額は低く、流動性も高いです。

③低取引コスト：インデックス型REITを購入することは、直接的な不動産投資に関連する高い税金や手数料に比べ、投資金額が安くなります。

④プロの管理：REITの管理チームは通常、不動産のプロフェッショナルで構成されており、業界のトレンドにより敏感な傾向があります。

REITの価格メカニズムは、基礎となる資産からのキャッシュフローだけでなく、資本市場の供給と需要、利率、不動産市場のサイクル、投資家の期待などの要因に影響を受ける複雑なプロセスです。ここでは、キャッシュフローの創出と取得のサイクルに焦点を当てています。

(1)キャッシュフローの創出REITsの主な収入源は、所有して運営する不動産資産から生成される賃料です。安定したリース契約と高い入居率は、より安定したキャッシュフローを意味します。また、REITsは、リノベーションや新規開発、資産ポートフォリオの価値向上、適切なレバレッジの活用、コストコントロールなど、資産ポートフォリオの価値向上と効果的な管理によって、キャッシュフローを増やすことができます。

(2)取得サイクルREITsのキャッシュフロー取得サイクルは、資産の特性に密接に関連しており、資産の種類や契約条件に応じて数ヶ月から数十年に及びます。

2009年以来、カナダREITは15年連続で地元株式市場インデックスを上回っており、今年のパフォーマンスに市場は大いに期待しています。パンデミック終了後、カナダの地元市場における不動産業界の発展トレンドは有望です。2023年までに、この市場のREITs製品の平均年間収益率は約5.12％まで達する見込みです。

表：主流市場REIT収益率の比較

グラフからわかるように、2020年9月以降、カナダ市場のREITs指数の収益率は、香港および米国市場のREITs収益率よりもはるかに高くなっています。しかし、米連邦準備制度理事会の利上げに導かれ、2023年以降、主流市場のREITs収益率は下降傾向を示しています。したがって、利下げ期待がある期間中または利下げサイクルの早い段階において、REITに投資するのが最適な時期であることが多いです。この時期には、市場の将来への楽観的な感情が徐々に蓄積され、REITの価格が利下げのすべての良い効果を完全に反映していないことがよくあります。これは潜在的な騰落の空間を提供し、REITにより多くの利回りを提供します。

具体的には、市場金利の期待が低下すると、REITsが投資家にとってより魅力的になることがしばしばあります。低い金利環境において、REITsの配当利回りは、他の固定収益投資に比べてより魅力的になります。また、低い借入コストは、リファイナンス活動を促進し、より多くの投資家を集め、REITsの市場価格を押し上げ、投資家により高いリターンを提供することができます。

他の新興市場と比較すると、カナダのreitは多様な製品を持ち、非常に成熟しています。以下では、異なるタイプのREITの中で最も急成長している製品を紹介します。

1. 統合REIT: $Canadian Net REIT(NET.UN.CA)$

NET信託は、高品質の3つのネットワーク（テレコムネットワーク、ラジオおよびテレビネットワーク、インターネット）と管理していない商業不動産を複数取得し所有し、小売業、エネルギー、外食などの産業の商業不動産を含む多様な投資対象を持っています。

5月30日現在、NETの総時価総額は1億カナダドルで、配当利回りは7.07％で、米国の無リスク利回り水準をはるかに上回っています。 また、NETは公開以来101回の配当を積み上げ、月2回配当を支払い、1株当たり0.056カナダドルの総配当額を提供し、安定した複利利回りを投資家に提供しています。

メリット：多様化された投資対象は、特定の産業分野における投資リスクを分散するのに役立ちます。

欠点：基金は長時間上場されておらず、基金規模が比較的小さいため、人気が低いです。

2. ヘルスケアREIT: $Chartwell Retirement Residences(CSH.UN.CA)$

CSHの主要投資地域はカナダの老人ホームや介護施設で、ヘルスケアおよびリタイアメントタイプの居住施設をリースおよび販売して収入を生成し、退職者向けの介護サービスを提供しています。

5月30日現在、CSHの時価総額は29.63億カナダドルで、配当利回りは5.00％で、無リスク利回りよりわずかに低くなっています。 CSHは公開以来246回の配当を積み上げ、毎月中旬に配当を支払い、1株当たり0.05カナダドルの配当金を受け取っています。

利点：基金規模が比較的大きく、23年前から25％以上増加し、見通しの良い発展の見込みがあります。

欠点：配当利回りが無リスク利回りよりも低く、競争力が比較的低いため。

3. 小売りREIT: $Plaza Retail REIT(PLZ.UN.CA)$

PLZ信託基金は小売り不動産に特化し、投資ポートフォリオを屋外センター、独立型ファストフード店、独立型またはアンカー店舗、薬局、その他の小売不動産などに主に含めています。

5月30日現在、PLZの総時価総額は3.88億カナダドルで、配当利回りは7.95％であり、米国の無リスク利回り水準をはるかに上回っています。 また、PLZは高配当頻度を誇り、公開以来175回の配当を積み上げ、平均して月に1回配当を支払い、1株当たり約0.02カナダドルの配当金をつけています。

メリット：高い配当利回りは投資家を引きつけます。

欠点：小売業界は電子商取引の競争圧力に直面しており、物理店舗の家賃および入居率に影響を与える可能性があります。

SGRの投資産業は、スーパーマーケットを中心とした小売物件です。同社が投資した資産には、Blundell Square、Elgin Square、Meres Town Centre、Oakridge Village、Salerno Village Squareなどが含まれます。

5月30日現在、SGRの総時価総額は6.5億カナダドルで、配当利回りは10.65％であり、配当収益は米国の無リスク利回りの二倍以上です。また、SGRは高配当頻度を誇り、公開以来120回の定期的な配当を積み上げ、1株当たり約0.07カナダドルの配当を支払っています。PLZの配当金額よりも高いです。

利点：スーパーマーケットは、主に必需品を販売するポイントであり、一定の経済サイクル防衛機能があります。

欠点：不動産収入は1種類のテナントに頼っており、産業リスクが比較的高いです。

4. 住宅REITs： $Flagship Communities REIT(MHC.UN.CA)$

当ファンドは、共同住宅および製造住宅を含む経済的な住宅不動産に主に投資します。ファンドの管理チームは、アメリカに位置する居住用複合施設を所有、管理、および運営し、経済的な住宅不動産業界に属します。

2021年5月30日時点で、MHCの総時価総額は362百万カナダドルで、配当利回りは3.95％で、無リスク金利よりわずかに低くなっています。さらに、MHCは上場して以来、44回の配当金を蓄積し、毎月中旬に配当金を支払っています。配当金額は、同種REITsの配当額よりも高く、株式1株当たり0.067カナダドルです。

メリット：経済性の高い住居を投資することは、景気減速期には人気が高まる低価格な宿泊オプションを提供するためです。

デメリット：投資は特定のタイプの経済的な住宅に限定されており、製品の長期的な成長潜在能力が制限される可能性があります。

5. 産業および労働REITs： $Nexus Industrial REIT(NXR.UN.CA)$

NXRはカナダのREITで、管理チームは工業、オフィス、および小売物件の取得および管理によってユニット保有者の価値を向上させます。ファンドの投資方向は、主に倉庫および物流センターなどの工業不動産です。

2021年5月30日時点で、NXRの総時価総額は484百万カナダドルで、配当利回りは9.10％で、無リスク金利より遥かに高いです。さらに、NXRは上場して以来、126回の配当金を蓄積しています。2021年下半期から、月に2回、1株当たり0.16カナダドルの総月額配当金を支払います。

メリット：国際的なeコマース産業の現在の発展トレンドが良好であり、工業不動産の需要を高めています。

デメリット：産業不動産市場は激しく競争があり、家賃成長の鈍化を招く可能性があります。

直接的な不動産ファンド投資に加えて、関連するETFも安定した安全な投資オプションです。REITsの多様化ポートフォリオを通じて、リスクを分散し、投資透明性を向上させ、操作を簡素化し、投資家がワンクリックで多様化した投資を実現し、市場の変化に柔軟に対応することを可能にします。投資の初心者でも経験豊富な投資家でも、簡単にマスターすることができます。

以下、カナダ市場のREITsに関連した複数のETFをお勧めし、投資の好みに応じて選択することができます：

1. $ISHARES S&P/TSX CAPPED REIT IND ETF UNIT(XRE.CA)$

カナダ市場の19のREITsを追跡し、単一投資の最大ウェイトは25％です。ファンドの投資集中度は、小売（36.6％）および居住（23.2％）REITsに対してあり、不動産サービス企業を保有していません。

XREファンドは、2021年5月30日時点で10億8000万カナダドルの資産規模を持ち、配当利回りは5.33％で、大部分のインデックスファンドよりも高く、一部の高配当株式に匹敵します。ファンドは毎月配当を配布しています。ただし、このETFの管理費率は0.61％であり、取引コストが高く、1万カナダドル投資するたびに61カナダドルの管理費用がかかることに相当します。

メリット：XREは、リスクを分散し、最大5.33％の配当利回りを提供するため、高収益を求める投資家にとって非常に魅力的です。

デメリット：管理手数料率が高く、長期投資する場合のコストが高くなり、最終的な投資収益を低下させる可能性があります。

2. $BMO EQUAL WEIGHT REITS INDEX ETF TRUST UNIT(ZRE.CA)$

ZREは、Solactive Equal Weight Canada REIT Indexを追跡しており、構成株式の割り当てに等重法を使用しています。これは、インデックス内の各カナダREITが、市場価値にかかわらず計算において同じ重みを割り当てられることを意味し、大型REITsへの依存を減らし、ポートフォリオの多様化を改善します。

2021年5月30日時点で、ZREファンドの資産規模は5.19億カナダドルで、配当利回りは5.09％です。同時に、このカナダREIT ETFの管理手数料率は0.63％で、XREより高く、投資するために10,000カナダドルあたり63カナダドルの管理手数料を支払うことに相当します。

メリット：投資ポートフォリオは比較的多様であり、リスク分散において有益です。

デメリット：長期投資時にコストが増加し、投資収益が下がる可能性があるため、管理費率も高い。

利下げ期待の中で、REITsは魅力的な投資チャンスを提供しています。ただし、このチャンスを活用する際には、投資家がリスクを深く理解し、注意を払う必要があります。例えば、

-REITsは投資収益を保証しません。市況、不動産政策、経済サイクルなどによって不動産物件の占有率と家賃が影響を受け、ファンド収入に悪影響を与える可能性があります。そのため、元本が大きな損失を受ける可能性があります。

-REITsのほとんどの収益が限られた数のアセットや物件から得られる場合、個々の家賃の変動によって価格が急激に変動する可能性があります。

-REITsは配当を分配するためにその資本を使用する場合があります。また、株式増資などの行動をとることもあります。これには実際の管理者の能力と誠実さに対する高い要求が伴います。投資家は、配当の構成と資金調達活動の歴史を理解するために、ファンドの過去のパフォーマンス発表と財務報告書を確認する必要があります。これにより、管理者の誠実性に疑問を持つマネージャを回避することができます。