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# この投稿 2021年9月19日に投稿されました。 私の友人の一人が言ったことがあります。「REITに投資する価値はない」と。「受け取る配当は、株価の損失をカバーするために使われるだけで、長い目で見てもあまり稼げないはずだ」と。彼の信念は、マレーシアの住宅物件にあり、不動産ブーム時には彼の物件が5年で倍増しました。今日の投稿では、上記の友人の発言が本当かどうか確認してみましょう。.
かつて私の友人が「REITに投資する価値はない。配当金は自分の株価の損失をカバーするために使われるだけであり、長期的にはあまり稼げない」と言いました。彼は、マレーシアの住宅物件で、不動産ブーム時に5年で2倍の価値になったことに基づいた考えです。さて、今回は、私の友人の上記の発言が真実であるかどうか見てみましょう。
シンガポール全体でのREITの歴史を簡単に振り返りましょう。最初に上場したREITは、2002年7月に上場したCapitaMall Trustでした。その後、Ascendas REItが2002年11月に上場し、Fortune REItが2003年8月に上場しました。これらの年月を経て、REITの5つの合併と6つのREIT/BizTrustの上場廃止がありました。現在では、38のREITと2つのBizTrustがREITと同様に運営されています。
REIT投資家の「ア・ヌア」が、REITと同様に運営されるBizTrustのIPOにそれぞれS$5,000を調達し、それらについて調査せずに購入した場合を考えてみましょう。「ア・ヌア」という名前のように、彼はニュースを追わず、IPO後もどのような情報も追わない怠惰な人物であるため、優先的なオファーや配当権利取得権に参加することはありません。また、合併後に権利を売却したり、考慮単位を売却したりすることはありません。彼が気にするのは、銀行口座に入金される配当金だけです。私たちは、ア・ヌアがこれらの年月を経てどのようにパフォーマンスを発揮しているかを見てみましょう。
*リターンは5対1のユニットの統合に合わせて調整されていますが、IPO価格は調整されていません。
^最終取引日に売却された
上記から、ア・ヌアは51のカウンターに投資し、資本金合計額は255,000シンガポールドルになりました。現在までに、彼は配当金として189,222.87シンガポールドルを受け取り、資本金の74.2%に相当します。上場廃止・停止カウンター（資本金30,000ドル）のため、実現された資本損失は11,173.84シンガポールドルです。彼の現在のポートフォリオ価値は272,364.70シンガポールドルで、未実現の利益は47,364.70シンガポールドルです。以下は、簡単なまとめです。
ポートフォリオのCAGRは、2002年7月17日にア・ヌアが最初にREITの1号カウンター、CapitaMall Trustを受け取った日から、2021年9月19日までの期間を基にしています。彼は、異なる期間に資本を投入し、配当を受け取っているため、これは単なる近似値にすぎません。
次に、個々のカウンターのCAGRランキング（上場日から2021年9月19日まで）をア・ヌアのポートフォリオから見てみましょう。
上記の表から、KDCが最も高いCAGRをア・ヌアにもたらし、FLCtとMItが続きます。ただし、ア・ヌアはEHtで100%の資金を失い、ARA Htから-19.2%、Saizenから-18.2%のCAGRを記録しています。偶然かどうかわかりませんが、トップ3のCAGRが工業セクターから、最低3つのCAGRがホスピタリティーセクターから出ています。
それでは、個々のCAGR範囲に応じたカウンターの数を見てみましょう。
マイナスの収益を出したカウンターは12あり、そのうち2つは上場廃止/停止しています。つまり、残りの10に対して、将来的に正の収益に転換する可能性がまだあります。Ah Nuahが5%以上のCAGRを提供した24のカウンターがあります。5%のCAGRが印象的でない場合、CAGR10%以上を提供した8つのカウンターがあります。マイナスのリターンを出したカウンターが12、2.5%未満のCAGRを示すカウンターが5あることを考慮すると、私の友人は彼の理論に「完全に」間違っていないと言えます。つまり、51カウンター中1/3（17カウンター）が2.5%未満のCAGRを示しています。
MACFk（マップレトリート、アセンダス、キャピタランド、フレーザーズ＆ケッペル）の愛好家の方々へ、以下がそれぞれのサマリーです。
*フレーザーズ商業信託は、最初はFraser'sの関与なしにAllco Commercial REItとして上場しました。
**Lippo Mall Indonesia Retail Trustは、Mapletree Capital（Mapletree Investments Pte Ltdの完全子会社）がマネージャーの40%を所有していたLippo-Mapletree Indonesia Retail Trust Management Ltdとして上場していたため、含まれています。2011年中頃、Lippo Karawaci TbkはMapletreeから完全に40%の持分を取得しました。
***PRIME US REItは、Keppel Capital Management Pte LtdのアセットマネージメントアームであるKeppel Capital Holdings Pte Ltdの完全子会社であるKeppel Capital Two Pte. Ltd.がREITマネージャーの30%の利益を持っているため、含まれています。
ア・ヌアがMACFk関連のカウンターのみに投資した場合、彼の資本金は95,000シンガポールドルになり、トータルリターンは驚異的な164.5％で、CAGRは5.2％になります。配当金のみを考慮すると、彼のリターンは既に100.7％で、資本金をわずかに超えます。63.8％の未実現利益を加えると、SREITs/Biztrustsをすべて単純に購入するよりも、トータルリターンが86％増えます。
株式投資と同様に、REIT投資もより良いリターンを得るための調査が必要です。さらに、ア・ヌアはどのようにしてリターンをさらに増やすことができるでしょうか？まず、彼はREITのアップデートを追うことを始める必要があります。もちろん、引き続き好条件の提供や権利の発行には参加しないことが選択肢としてあります。ただし、手数料をカバーできるほどの利益を得られる場合は、必ずしもニルペイド権利を売却する必要があります。その上、ア・ヌアは次のこともできます。
1）ファンダメンタルズ分析について学ぶ
2）リートを評価するシステム的な方法を持つ
3）テクニカル分析について学ぶ
4）株価が目標％で内在価値よりも高い場合に利益を得る
5）株価が内在価値よりも下落した場合、ファンダメンタルズに大きな変化があったときに損失を切る
6）リートのファンダメンタルズが非常に良くても、あるいはMACFk関連株であっても、高い価格でリートに投資した場合、圧縮された配当利回りのために十分なリターンを得るのにかなりの時間がかかる場合があります。株価が予想よりも低い理由、市場のムード、あるいは単に理由がない場合に、株価が下落すると、状況は悪くなります。後程、過去の高値で購入した場合の利益/損失に取り組むことができるかもしれません。
7）補足として、SREITのように数字8で上場しようとする傾向があるようです。IPO価格に数字8を含む32のカウンターが上場しており、11のカウンターが88セント、6のカウンターが80セント、4つのカウンターが68セント、3つのカウンターが78セントで上場しています。93セントで上場しているカウンターも5つありますが、8の理由は富と似ているため理解できますが、93は？うーん、これは理解できません。比率が5対1である4つのSREITがユニット統合を行ったこともあります。
8）過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません。REIT投資についてより詳しく学びたい場合は、私のブログの以下のページで無料のリソースを参照できます：
9）REIT投資
10）リート投資に関する私の考えや経験を共有しています。単語だけではつまらないと思う場合は、コミックストリップ（ページ下部のリンク）から始めて、楽しんで読んでいただければと思います。
11）リート分析
12）個々のREIT、同じセクター内でのリート比較、そして月次SREITのファンダメンタルズレビューについて共有しています。
13）リートおよびリートETFの詳細情報が見つかる場所であり、私のレビュー記事のソースでもあります。
14）SREITやREIT ETFの概要が見つかる場所であり、SREITのメトリックスや平均配当利回り＆P / NAVの集約表を含みます。
15）私のブログが役立つと感じた場合は、以下の方法でサポートしていただけます：
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REITsを評価するシステム的な方法を持ちましょう
テクニカル分析について学ぶ
株価が内在価値よりも高い場合に利益を得た時に、利益を確定しましょう（目標％）
株価が内在価値よりも下がった場合には、ファンダメンタルズシフトによるものであっても、損失を切りましょう
リートに高い価格で投資した場合、非常に良いファンダメンタルズであっても、またはMACFk関連のカウンターであっても、圧縮された配当利回りのために、まとまったリターンを得るのにかなりの時間がかかる場合があります。株価が予想よりも低い理由、市場のムード、または単に理由がない場合に、株価が下落すると、状況は悪くなります。後から、どのようにしてすべての時間の最高価格で買った場合の利益/損失について取り組むことができるかもしれません。
補足として、SREITのように数字8で上場する傾向があるようです。IPO価格に数字8を含む32のカウンターが上場しており、11のカウンターが88セント、6のカウンターが80セント、4つのカウンターが68セント、3つのカウンターが78セントで上場しています。93セントで上場しているカウンターも5つありますが、8の理由は富と似ているため理解できますが、93は？うーん、これは理解できません。比率が5対1である4つのSREITがユニット統合を行ったこともあります。
過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません。REIT投資についてさらに学びたい場合は、以下のページで私のブログの無料リソースを参照できます：
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3）REITs分析 個々のREIT、同じセクター内でのリート比較、そして月次SREITのファンダメンタルズレビューについて共有しました。
4）SREITsのダッシュボード 個々のREITおよびREIT ETFの詳細情報が見つかる場所であり、私のレビュー投稿のソースでもあります。
5)SREITsデータ SREITおよびREIT ETFの概要が見つかる場所であり、SREITSのメトリックスと平均配当利回り＆P / NAVの集約表を含んでいます。
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