# この投稿2021年10月17日に発表されました。私の友人の一人が言ったことがあります。「REITに投資する価値はない」と。「受け取る配当は、株価の損失をカバーするために使われるだけで、長い目で見てもあまり稼げないはずだ」と。彼の信念は、マレーシアの住宅物件にあり、不動産ブーム時には彼の物件が5年で倍増しました。今日の投稿では、上記の友人の発言が本当かどうか確認してみましょう。これらの品種の米国株やs&p500 indexのオプション取引は先物取引と異なる要件を持っています。
以前、私はブログで書きました。どのシンガポールREITが最も頻繁に株式資金調達を行っていますか？EFR以外にも、ギアリングを増加させずに資金調達する方法として、永久証券を通じても行うことができます。永久証券はperps、永久債券または永久ノートとも呼ばれ、利率が高くなっています。実際、永久証券を使用することで、既存のギアリングをさらに削減できます。
永久証券には満期日がないため、債務ではなく株式として扱われます。クーポン支払い（他の用語では利子または配当）は、保有者の承諾なしにいつでも停止または延期される可能性があります。コールスケジュールがあるかもしれませんが、引き換えるかどうかは発行者の決定によります。永久証券の詳細については、以下のサイトをご覧ください。
1)マネーセンスによる永久証券の理解
2)Investment Moatによる永久債券とREITs
3）Zuu Onlineによる永久債券について知るべきこと
4）Investopediaによる永久債券
では、現時点でシンガポールREIT（およびREITに類似する運用を行っているBizTrusts）のどれくらいが、彼らのバランスシートに永久証券を保有しているのでしょうか？その数は40のうち17であり、カウンターの40％以上を占めており、リストは増加しています。以下にREITの既存リストを示します。
総債務=perps + 総借入金
投資家が永久証券と比較するための様々な指標があります。個人的には、REITがより高い割合の永久証券を有するかどうかを判断するために永久証券/総債務を使用することを好みます。それでも、次の各指標に従って最高の5つのREITはどれか見てみましょう。
上記から、aims apac reitは3つの比較で最高スコアを獲得しています。一方、lmirtは時価総額に対する最高perps比率を持っています。よく見ると、上位3つは常に同じ3つのカウンターであることがわかります：aims apac reit、lendleaseグローバル商業reit、そして力宝モールインドネシア小売信託です。
今のところ、MASは永久証券をギアリング比率および負債コストの計算に含めることを義務付ける規定はありません。一方、45％のギアリングを超えたREITは、2022年1月1日以降、調整済み利息カバレッジ比率として永久証券を計算に含める必要があります。以下はMASによる投資信託コードに関する詳細です。MASの投資信託規定、2021年7月1日に改訂されました。
近い将来、MASがすべてのREITに対して、永久証券を負債のコスト、利息カバレッジ比率（45％未満のギアリングでも）およびギアリング比率に含めることを義務付けることを期待しています。これにより、投資家により良い情報透明性が提供されます。また、ホスピタリティセクターのREVPAUの公式/基準も標準化されることを期待しています。
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$Cromwell Reit EUR (CWBU.SG)$
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$EliteUKREIT GBP (MXNU.SG)$
$ESR-LOGOS REIT (J91U.SG)$
$Far East HTrust (Q5T.SG)$
$First Reit (AW9U.SG)$
$FRASERS CENTREPOINT TRUST (J69U.SG)$
$FRASERS HOSPITALITY TRUST (ACV.SG)$
$FRASERS LOGISTICS & COM TRUST (BUOU.SG)$
$IREIT Global EUR (8U7U.SG)$
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$Keppel Reit (K71U.SG)$
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$Lippo Malls Tr (D5IU.SG)$
$ManulifeReit USD (BTOU.SG)$
$Mapletree PanAsia Com Tr (N2IU.SG)$
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$Suntec Reit (T82U.SG)$
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# この投稿2021年10月10日に投稿された記事です。私の友人の一人が言ったことがあります。「REITに投資する価値はない」と。「受け取る配当は、株価の損失をカバーするために使われるだけで、長い目で見てもあまり稼げないはずだ」と。彼の信念は、マレーシアの住宅物件にあり、不動産ブーム時には彼の物件が5年で倍増しました。今日の投稿では、上記の友人の発言が本当かどうか確認してみましょう。.
REITは不動産の取得やバランスシートの強化のために、株式公募（EFR）を通じて資金調達を行うことが一般的です。EFRとは、新株式を発行することによって資本を調達するプロセスを指します。年々シンガポールのREITで採用されている5種類の株式公募があります。
1）非公募発行
- 機関投資家または選定された投資家への誘致。
2）優先株式公募
- 小売投資家への譲渡権利がありません。権利は譲渡不可です。
3）株式公募
小売投資家への放棄可能なオファーで、権利取引期間中に譲渡可能です。もしお取り引きしたくない場合は、権利（未払い権利）を売却することができます。
4）報酬ユニット
- 取得支払いのためにベンダーに新しいユニットを発行すること。
5）ATM公募
—公開市場での新しいユニットの提供であり、IPOに似ていますが、現在では一般的ではありません。
EFRの歴史
上場以来、EFRを行ったことがないREITは6つあります。
2019年5月に上場したARA US Hospitality Trust
2015年12月に上場したBHGリテールREIT
2016年7月に上場したECワールドREIT
4）Lendlease Global Commercial REIT、2019年10月上場
5）Parkway Life REIT、2007年8月上場
6) Sasseur REITは2018年3月に上場しています。
残りの部分については、以下に個々のEFRの記録があります：
＊株式併合前の価格
202回中、27回は優先的なオファリングで、35回は権利の付与であり、どちらもユニットホルダーに（除権日まで保有していた場合）新しいユニットを購読する機会を提供しました。実際には、既存のユニットホルダーが購読するよう強制されることがあるため、そのままでいると当然の分配が薄められることもあります。未存在のユニットホルダーにとっては、優先的オファリングや権利の付与は割引価格で株式を購入する機会を提供します。しかし、株価が短期間で優先的オファリング価格を下回ることが非常に多いです。権利の付与も同様に該当しますが、高い割引率のためにより長期的に行われます。
EFR頻度
REITは時に複数のEFRを同時に行使することがあります。例えば、Frasers Centrepoint Trustは、2020年9月から10月にかけて、AsiaRetail Fundの残りの63.11％の取得に私募と優先的なオファーの両方を行使しました。それでも、以下の頻度計算においてそれぞれを個別のイベントと見なすことを提案します。
34カウンターのうち、EFR頻度のトレンドが上昇傾向にあるカウンターは12、下降傾向にあるカウンターは10です。以下はリストです：
次に、異なる期間にわたって最も頻繁にEFRを持つREITを見つけましょう：
＊過去10年間、5年間、3年間の平均頻度について、複数のREITが2位と3位で同じ平均頻度を持っています。
すべての期間および過去10年間において、アセンダスREITが優勝です。過去5年間および過去3年間については、Mapletree Logistics Trustの物流そして、マップレトリー工業信託をそれぞれ優勝としています。
優先的オファリングおよび権利の付与頻度
次に、キャッシュコールイベントのみをフィルタリングしてみましょう。優先的オファリングまたは権利の付与を行った25のREITを以下に示します：
以下は概要です：
1）すべての期間において、最も頻繁にキャッシュコールを行ったトップ3のREITは、Manulife US REIT、IREIT Global、およびアセンダスREITです。
過去10年間、Ascendas REIT、CapitaLand China Trust、ESR-REIT、IREIT Global、Manulife US REITの5つのREITが3回キャッシュコールを行いました。
過去5年間、ESR-REITとManulife US REITの2つのREITが3回キャッシュコールを行いました。
過去3年間、Ascendas REIT、CapitaLand China Trust、ESR-REIT、Frasers Centrepoint Trust、IREIT Globalの5つのREITが2回キャッシュコールを行いました。
将来的なトレンドが続かないかもしれませんが、キャッシュコールの頻度が高いカウンターに投資している場合は、戦闘準備資金を保持することを検討することができます。株式公募に新しい場合、または優先株式公募に親しみを持っている場合、私の以前の投稿を参照して、キー日程と必要な資金を計算するためのスプレッドシートを提供しています。株式公募および優先株式公募のために注意すべき主な日程と数字EFRに購読を希望する場合に必要な資金を計算するためのスプレッドシートを提供し、注目すべき主要な日付について共有しています。
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# この投稿 以前投稿したことがあります 私の友人の一人が言ったことがあります。「REITに投資する価値はない」と。「受け取る配当は、株価の損失をカバーするために使われるだけで、長い目で見てもあまり稼げないはずだ」と。彼の信念は、マレーシアの住宅物件にあり、不動産ブーム時には彼の物件が5年で倍増しました。今日の投稿では、上記の友人の発言が本当かどうか確認してみましょう。.
シンガポールREITとビジネストラスト（REITと同様に動作）を投資してからのすべてのREITsのリターンを計算する 今回は、あなたが全ての時間を買った場合に何が起こったかを見てみましょう。スーパーモデルGao Suayという名前の別のREIT投資家の物語に続いてみましょう。彼の投資態度は前回のipo posと同じです。ガオ・スアイは、それらに関する調査を行わずにすべてのREITとBizTrust（REITと同様に動作する）にS$5,000を投資しました。彼は購入後にニュースを追跡せず、プリファレンシャルオファーやライトイシューに参加したことはなく、マージャーの後、彼のニルペイドライトを利益またはコンシデレーションユニットに販売したこともなく、その後売却したこともなく、全く資料に頼っていません。
彼の投資態度は前回のipo posと全く同じです。 Familiar? Yes, both of them are doing everything the same way, with one exception where Gao Suay is very suay (bad luck) that he always bought REITs at their all-time high.最初のREITであるCapitaRetail China Trust（現在のCapitaLand China Trust）を2007年2月に購入しました。14年以上のREIT投資の後、彼のパフォーマンスを見てみましょう。
出所：Stock Cafe、Tiger Broker、SGinvestors.ioの組み合わせ。
*リターンは、5対1ユニットの合併に調整されていますが、全時間高価格は調整されていません。
^最終取引日に売却されました。
^ 取引最終日に売却
上記の表から、Gao Suayは51のカウンターに投資しており、その総額は全セクターでのシンガポールドル255,000です。 彼が投資した総資本額はS$255,000です。 彼は現在までに、資本の一部である56,537.77シンガポールドル相当の配当を受け取りました。 その金額は資本の20％に相当します。 彼は50％相当の51種類のカウンターに投資しています。 22.2% S$30,000相当の上場廃止と中断されたカウンターにより、彼は実現された資本損失を計上しています。その金額はS$18,159.31です。 IPO意欲のあるすべての人にとって、この種の奇妙な（しかし有益な）データポイントが大好きです。 ipo現在のポートフォリオ価値は S$ 143,531.35の未実現損失を含みます S$ 81,468.65以下は簡単な要約です。
以上のパフォーマンスを見て、私はただ見ているだけで「いてっ」を感じます。最も高いCAGRを提供したREITと最も低いCAGRを提供したREITを探索しましょう。2021年に最高値を記録した4つのカウンターがあります：EC World REIt、Frasers Logistics and Commercial Trust、Parkway Life REIt、Sasseur REIt。したがって、彼らのCAGRは短期の価格変動に非常に左右されるため、良い指標とは言えません。
上記の表から、プラスのリターンを出しているカウンターはわずか8つしかありません。残りの43カウンターは負のリターンを出しています。MACFkからわずか1つ、Keppel Pacific Oak US REItがプラスのリターンを提供し、3つのMACFk関連REITが最も低いCAGRのトップ10に入っています。それでも、MACFk（Mapletree、Ascendas、CapitaLand、Frasers＆Keppel）のパフォーマンスをチェックしましょう。
*フレーザーズ商業信託は除外されます。初めはオールコ商業REItとして記載されており、フレーザーズは関与していませんでした。
**Lippo Mall Indonesia Retail Trustは、Mapletree Capital（Mapletree Investments Pte Ltdの完全子会社）がマネージャーの40％を所有していたLippo-Mapletree Indonesia Retail Trustとして上場されました。2011年中頃、Lippo Karawaci TbkがMapletreeから株式の全40％を取得しました。
キャピタル・マネジメント社の完全子会社であるキャピタル・ホールディングス社が資産管理部門であるケッペル・コーポレーション社の完全子会社であるケッペル・キャピタル・ツー社に対して30％のREIT管理者への投資を含んで、***プライム米国REITが含まれています。
高スエがMACFk関連のカウンターにのみ投資していたとしても、彼のリターンはあまり改善されませんでした。彼の資本は S$ 95,000 で、総リターンは-S$ 16,469.94彼が受け取った配当は S$ 16,754.45 で、彼の未実現損失は S$ 33,224.39以下は簡単な要約です。
現実には、誰が株式を常に最高の価格で買い続けることがあるでしょうか。それでも「極端な」ケーススタディは、MACFkであろうとなかろうと、株式にはそれぞれ価値があり、時間の経過とともに価値が変化することを示す良い例であると言えます。ここで、私は前の投稿で言及したことを引用したいと思います。
REITの根本は非常に良いであっても、高い価格でREITに入ると、圧迫された配当利回りのためにまともなリターンを得るまでにかなりの時間がかかる可能性があります。株価が思ったよりも低い結果、市場センチメント、あるいは何の理由もなく単に下がった場合は、悪化します。
ですから、次回、誰かが「どんな価格でも」基本的に強いREITに投資するように言われたら、もう一度考えてください。同様に、より一般的でないスポンサーのREITは投資家への低いリターンとはイコールではありません。あなたのリターンは支払いと売却した価格に大きく依存しています。常に他人に頼らず、自分自身の必要なデューデリジェンスを行ってください。このブログの素材に適用される場合、「他人」とは「他人」です。
REIT投資に熱心な場合、ブログの次のページのリソースを参照することができます。ここでは、REIT投資における考えや経験を共有しています。単純な記述はつまらないと思う場合は、このページの下部にある漫画ストリップ（リンク）から始めて、お楽しみいただけると思います。 無料 私のブログでの以下のページのリソース：
1)個人ファイナンス 投資を開始する前に準備すること、そしてシンプルな配当投資計画を立てる方法など、基本的な関連トピックをいくつか共有しました。
2)REIT投資 全セクターでのシンガポールREITの全時間高で購入した場合の損失総額、2021年10月3日発行。
3）REIT分析 個々のREIT、同じセクター内のREITの比較、および月次SREITsの基本的なレビューを共有しています。
4）SREITsのダッシュボード これは私のレビュー投稿のソースである個々のREItおよびREIT ETFの詳細情報が見つかる場所です。
5)SREITsデータ これはSREITsおよびREIT ETFに関する概要が見つかる場所で、SREITのメトリックおよび平均配当利回り＆P/NAVの統合テーブルが含まれています。
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かつて私の友人が「REITに投資する価値はない。配当金は自分の株価の損失をカバーするために使われるだけであり、長期的にはあまり稼げない」と言いました。彼は、マレーシアの住宅物件で、不動産ブーム時に5年で2倍の価値になったことに基づいた考えです。さて、今回は、私の友人の上記の発言が真実であるかどうか見てみましょう。
シンガポール全体でのREITの歴史を簡単に振り返りましょう。最初に上場したREITは、2002年7月に上場したCapitaMall Trustでした。その後、Ascendas REItが2002年11月に上場し、Fortune REItが2003年8月に上場しました。これらの年月を経て、REITの5つの合併と6つのREIT/BizTrustの上場廃止がありました。現在では、38のREITと2つのBizTrustがREITと同様に運営されています。
REIT投資家の「ア・ヌア」が、REITと同様に運営されるBizTrustのIPOにそれぞれS$5,000を調達し、それらについて調査せずに購入した場合を考えてみましょう。「ア・ヌア」という名前のように、彼はニュースを追わず、IPO後もどのような情報も追わない怠惰な人物であるため、優先的なオファーや配当権利取得権に参加することはありません。また、合併後に権利を売却したり、考慮単位を売却したりすることはありません。彼が気にするのは、銀行口座に入金される配当金だけです。私たちは、ア・ヌアがこれらの年月を経てどのようにパフォーマンスを発揮しているかを見てみましょう。
*リターンは5対1のユニットの統合に合わせて調整されていますが、IPO価格は調整されていません。
^最終取引日に売却された
上記から、ア・ヌアは51のカウンターに投資し、資本金合計額は255,000シンガポールドルになりました。現在までに、彼は配当金として189,222.87シンガポールドルを受け取り、資本金の74.2%に相当します。上場廃止・停止カウンター（資本金30,000ドル）のため、実現された資本損失は11,173.84シンガポールドルです。彼の現在のポートフォリオ価値は272,364.70シンガポールドルで、未実現の利益は47,364.70シンガポールドルです。以下は、簡単なまとめです。
ポートフォリオのCAGRは、2002年7月17日にア・ヌアが最初にREITの1号カウンター、CapitaMall Trustを受け取った日から、2021年9月19日までの期間を基にしています。彼は、異なる期間に資本を投入し、配当を受け取っているため、これは単なる近似値にすぎません。
次に、個々のカウンターのCAGRランキング（上場日から2021年9月19日まで）をア・ヌアのポートフォリオから見てみましょう。
上記の表から、KDCが最も高いCAGRをア・ヌアにもたらし、FLCtとMItが続きます。ただし、ア・ヌアはEHtで100%の資金を失い、ARA Htから-19.2%、Saizenから-18.2%のCAGRを記録しています。偶然かどうかわかりませんが、トップ3のCAGRが工業セクターから、最低3つのCAGRがホスピタリティーセクターから出ています。
それでは、個々のCAGR範囲に応じたカウンターの数を見てみましょう。
マイナスの収益を出したカウンターは12あり、そのうち2つは上場廃止/停止しています。つまり、残りの10に対して、将来的に正の収益に転換する可能性がまだあります。Ah Nuahが5%以上のCAGRを提供した24のカウンターがあります。5%のCAGRが印象的でない場合、CAGR10%以上を提供した8つのカウンターがあります。マイナスのリターンを出したカウンターが12、2.5%未満のCAGRを示すカウンターが5あることを考慮すると、私の友人は彼の理論に「完全に」間違っていないと言えます。つまり、51カウンター中1/3（17カウンター）が2.5%未満のCAGRを示しています。
MACFk（マップレトリート、アセンダス、キャピタランド、フレーザーズ＆ケッペル）の愛好家の方々へ、以下がそれぞれのサマリーです。
*フレーザーズ商業信託は、最初はFraser'sの関与なしにAllco Commercial REItとして上場しました。
**Lippo Mall Indonesia Retail Trustは、Mapletree Capital（Mapletree Investments Pte Ltdの完全子会社）がマネージャーの40%を所有していたLippo-Mapletree Indonesia Retail Trust Management Ltdとして上場していたため、含まれています。2011年中頃、Lippo Karawaci TbkはMapletreeから完全に40%の持分を取得しました。
***PRIME US REItは、Keppel Capital Management Pte LtdのアセットマネージメントアームであるKeppel Capital Holdings Pte Ltdの完全子会社であるKeppel Capital Two Pte. Ltd.がREITマネージャーの30%の利益を持っているため、含まれています。
ア・ヌアがMACFk関連のカウンターのみに投資した場合、彼の資本金は95,000シンガポールドルになり、トータルリターンは驚異的な164.5％で、CAGRは5.2％になります。配当金のみを考慮すると、彼のリターンは既に100.7％で、資本金をわずかに超えます。63.8％の未実現利益を加えると、SREITs/Biztrustsをすべて単純に購入するよりも、トータルリターンが86％増えます。
株式投資と同様に、REIT投資もより良いリターンを得るための調査が必要です。さらに、ア・ヌアはどのようにしてリターンをさらに増やすことができるでしょうか？まず、彼はREITのアップデートを追うことを始める必要があります。もちろん、引き続き好条件の提供や権利の発行には参加しないことが選択肢としてあります。ただし、手数料をカバーできるほどの利益を得られる場合は、必ずしもニルペイド権利を売却する必要があります。その上、ア・ヌアは次のこともできます。
1）ファンダメンタルズ分析について学ぶ
2）リートを評価するシステム的な方法を持つ
3）テクニカル分析について学ぶ
4）株価が目標％で内在価値よりも高い場合に利益を得る
5）株価が内在価値よりも下落した場合、ファンダメンタルズに大きな変化があったときに損失を切る
6）リートのファンダメンタルズが非常に良くても、あるいはMACFk関連株であっても、高い価格でリートに投資した場合、圧縮された配当利回りのために十分なリターンを得るのにかなりの時間がかかる場合があります。株価が予想よりも低い理由、市場のムード、あるいは単に理由がない場合に、株価が下落すると、状況は悪くなります。後程、過去の高値で購入した場合の利益/損失に取り組むことができるかもしれません。
7）補足として、SREITのように数字8で上場しようとする傾向があるようです。IPO価格に数字8を含む32のカウンターが上場しており、11のカウンターが88セント、6のカウンターが80セント、4つのカウンターが68セント、3つのカウンターが78セントで上場しています。93セントで上場しているカウンターも5つありますが、8の理由は富と似ているため理解できますが、93は？うーん、これは理解できません。比率が5対1である4つのSREITがユニット統合を行ったこともあります。
8）過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません。REIT投資についてより詳しく学びたい場合は、私のブログの以下のページで無料のリソースを参照できます：
9）REIT投資
10）リート投資に関する私の考えや経験を共有しています。単語だけではつまらないと思う場合は、コミックストリップ（ページ下部のリンク）から始めて、楽しんで読んでいただければと思います。
11）リート分析
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株価が内在価値よりも高い場合に利益を得た時に、利益を確定しましょう（目標％）
株価が内在価値よりも下がった場合には、ファンダメンタルズシフトによるものであっても、損失を切りましょう
リートに高い価格で投資した場合、非常に良いファンダメンタルズであっても、またはMACFk関連のカウンターであっても、圧縮された配当利回りのために、まとまったリターンを得るのにかなりの時間がかかる場合があります。株価が予想よりも低い理由、市場のムード、または単に理由がない場合に、株価が下落すると、状況は悪くなります。後から、どのようにしてすべての時間の最高価格で買った場合の利益/損失について取り組むことができるかもしれません。
補足として、SREITのように数字8で上場する傾向があるようです。IPO価格に数字8を含む32のカウンターが上場しており、11のカウンターが88セント、6のカウンターが80セント、4つのカウンターが68セント、3つのカウンターが78セントで上場しています。93セントで上場しているカウンターも5つありますが、8の理由は富と似ているため理解できますが、93は？うーん、これは理解できません。比率が5対1である4つのSREITがユニット統合を行ったこともあります。
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3）REITs分析 個々のREIT、同じセクター内でのリート比較、そして月次SREITのファンダメンタルズレビューについて共有しました。
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