# This post was published on 17 Oct 2021 on REIT-TIREMENT.
Previously I've blog about Which Singapore REIT had the Most Frequent Equity Fundraising?Besides EFR, there is another way to raise funds without increasing gearing, which is through perpetual securities. Perpetual securities are also known as perps, perpetual bonds or perpetual notes and the interest rate is higher. In fact, with perps, the existing gearing could even be reduced.
For perps, there is no maturity date, therefore perps are treated as equity instead of debt. The coupon payment (interest or dividend in other terms) could be stopped/deferred at any time without the holders' consent. Though there might be a call schedule, it is up to the issuer's decision whether to redeem it or not. If you would like to read for more detail about perpetual securities, check out the following:
1) Understanding perpetual securities by Money Sense
2) Perpetual Bonds and REITs by Investment Moat
3) This is What You Should Know About Perpetual Bonds by Zuu Online
4) Perpetual Bond by Investopedia
So how many Singapore REITs (and BizTrusts that operate similar to REITs) are having perpetual securities in their balance sheet rights now? The number is 17 out of 40, which is more than 40% of counters and the list is increasing. Refer below for the existing list of REITs:
* Total debts = perps + total borrowings
There are various metrics for investors to compare the perps with. Personally, I would prefer the perps / total debts to gauge whether REITs having a higher proportion of perps. Nonetheless, let's see which are the top 5 REITs with the highest % according to each metric:
From the above, AIMS APAC REIT scores the top for 3 comparisons while LMIRT has the highest perps to market cap ratio. Look closely, you would notice that the top 3 would always be the same 3 counters: AIMS APAC REIT, Lendlease Global Commercial REIT and Lippo Malls Indonesia Retail Trust.
To date, there is no mandatory requirement from MAS to include perpetual securities into the calculation of gearing ratio and cost of debt. The interest coverage ratio, on the other hand, is required to include perps into the calculation (known as adjusted interest coverage ratio) should a REIT exceed 45% gearing ratio after 1 Jan 2022. Refer below for the extra from Code on Collective Investment Schemes by MAS, revised on 1 Jul 2021:
Hopefully, in the near terms, MAS would require all REITs to include perpetual securities into the cost of debt, interest coverage ratio (even below 45% gearing) and gearing ratio. This could provide better information transparency to investors. Besides, hopefully, the formula/criteria for REVPAU for the hospitality sector and rent reversion could be standardized as well.
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SREITs Dashboard - Detailed information on individual Singapore REIT
SREITs Data - Overview and Detail of Singapore REIT
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*Disclaimer: Materials in this blog are based on my research and opinion which I don't guarantee accuracy, completeness, and reliability. It should not be taken as financial advice or a statement of fact. I shall not be held liable for errors, omissions and loss or damage as a result of the use of the material in this blog. Under no circumstances does the information presented on this blog represent a buy, sell, or hold recommendation on any security, please always do your own due diligence before any decision is made.
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# この投稿2021年10月10日に投稿された記事です。私の友人の一人が言ったことがあります。「REITに投資する価値はない」と。「受け取る配当は、株価の損失をカバーするために使われるだけで、長い目で見てもあまり稼げないはずだ」と。彼の信念は、マレーシアの住宅物件にあり、不動産ブーム時には彼の物件が5年で倍増しました。今日の投稿では、上記の友人の発言が本当かどうか確認してみましょう。.
REITは不動産の取得やバランスシートの強化のために、株式公募（EFR）を通じて資金調達を行うことが一般的です。EFRとは、新株式を発行することによって資本を調達するプロセスを指します。年々シンガポールのREITで採用されている5種類の株式公募があります。
1）非公募発行
- 機関投資家または選定された投資家への誘致。
2）優先株式公募
- 小売投資家への譲渡権利がありません。権利は譲渡不可です。
3）株式公募
- 譲渡権利があり、権利期間中に譲渡できます。投資家は、オファーを受け入れるつもりがない場合は、譲渡可能な権利（未納入の権利）を売却することができます。
4）報酬ユニット
- 取得支払いのためにベンダーに新しいユニットを発行すること。
5）ATM公募
—公開市場での新しいユニットの提供であり、IPOに似ていますが、現在では一般的ではありません。
EFRの歴史
上場以来、EFRを行ったことがないREITは6つあります。
2019年5月に上場したARA US Hospitality Trust
2）BHG Retail REIT、2015年12月上場
3）EC World REIT、2016年7月上場
4）Lendlease Global Commercial REIT、2019年10月上場
5）Parkway Life REIT、2007年8月上場
2018年3月に上場したSasseur REIT
残りの部分については、以下に個々のEFRの記録があります：
＊株式併合前の価格
202回中、27回は優先的なオファリングで、35回は権利の付与であり、どちらもユニットホルダーに（除権日まで保有していた場合）新しいユニットを購読する機会を提供しました。実際には、既存のユニットホルダーが購読するよう強制されることがあるため、そのままでいると当然の分配が薄められることもあります。未存在のユニットホルダーにとっては、優先的オファリングや権利の付与は割引価格で株式を購入する機会を提供します。しかし、株価が短期間で優先的オファリング価格を下回ることが非常に多いです。権利の付与も同様に該当しますが、高い割引率のためにより長期的に行われます。
EFR頻度
REITは、複数のEFRタイプを同時に行う場合があります。たとえば、Frasers Centrepoint Trustは、アジア小売ファンドの残りの63.11％を取得するために、2020年9月/10月に非公募発行と優先的オファリングの両方を行いました。それでも、下記の頻度計算のために各々を個別のイベントとして考慮します：
34カウンターのうち、EFR頻度のトレンドが上昇傾向にあるカウンターは12、下降傾向にあるカウンターは10です。以下はリストです：
次に、異なる期間においてEFRを最も頻繁に行うREITはどれかを見つけましょう：
＊過去10年間、5年間、3年間の平均頻度について、複数のREITが2位と3位で同じ平均頻度を持っています。
すべての期間および過去10年間において、アセンダスREITが優勝です。過去5年間および過去3年間については、Mapletree Logistics Trustの物流を超えましたマップレトリー工業信託をそれぞれ優勝としています。
優先的オファリングおよび権利の付与頻度
次に、キャッシュコールイベントのみをフィルタリングしてみましょう。優先的オファリングまたは権利の付与を行った25のREITを以下に示します：
以下は概要です：
1）すべての期間において、最も頻繁にキャッシュコールを行ったトップ3のREITは、Manulife US REIT、IREIT Global、およびアセンダスREITです。
過去10年間、Ascendas REIT、CapitaLand China Trust、ESR-REIT、IREIT Global、Manulife US REITの5つのREITが3回キャッシュコールを行いました。
過去5年間、ESR-REITとManulife US REITの2つのREITが3回キャッシュコールを行いました。
過去3年間、Ascendas REIT、CapitaLand China Trust、ESR-REIT、Frasers Centrepoint Trust、IREIT Globalの5つのREITが2回キャッシュコールを行いました。
将来的なトレンドが続かないかもしれませんが、キャッシュコールの頻度が高いカウンターに投資している場合は、戦闘準備資金を保持することを検討することができます。株式公募に新しい場合、または優先株式公募に親しみを持っている場合、私の以前の投稿を参照して、キー日程と必要な資金を計算するためのスプレッドシートを提供しています。株式公募および優先株式公募のために注意すべき主な日程と数字EFRに申し込む場合に必要な資金を計算するためのスプレッドシートも提供しています。
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# これ 投稿します は2021年10月3日に公開されました 退職金。
以前に投稿しました IPO以降にすべてのシンガポールのREITに投資していたとしたら、どれくらいの利益が得られますか？これは、IPO以降のすべてのREITのリターンを計算します。19年以上REIT投資に携わってきた主人公のAh Nuahにとって、全体的なリターンはプラスです。今日は、別の角度から見たいと思います。史上最高値で買って今まで保有していたらどうなるでしょうか？
今回は、Gao Suayという別のREIT投資家の話をしましょう。彼の投資に対する態度は、のAh Nuahとまったく同じです 以前のIPOの投稿ガオ・スアイは、すべてのREITとBizTrust（REITと同様に運営されています）にそれぞれ5,000シンガポールドルを投資しました。それらについては何の調査もしていません。彼は購入後のニュースをフォローしたり、優遇提案や株主割当発行に参加したり、合併後に利益のために無給の権利や対価ユニットを売却したりしませんでした。
おなじみ？はい、どちらもすべて同じようにやっています。唯一の例外は、ガオ・スアイが非常にスエイ（運が悪い）で、いつも史上最高値でREITを購入していることです。彼が最初に購入したREITは、2007年2月のキャピタル・リテール・チャイナ・トラスト（現在はキャピタル・アンド・チャイナ・トラスト）でした。それでは、14年以上REIT投資を行った後の彼の業績を見てみましょう。
出典：ストックカフェ、タイガーブローカー、SgInvestors.ioの組み合わせ
*返品は5対1ユニットの統合に合わせて調整されますが、史上最高の価格は調整されません
^取引の最終日に売れました
上の表から、Gao Suayは51のカウンターに投資しました。つまり、 255,000ドル 資本。現在までに、彼は受け取っています 56,537.77ドル 配当金と同等 22.2％ 彼の資本の。上場廃止および停止されたカウンター（彼の資本の30,000シンガポールドルに相当）により、彼は実現資本損失を被りました 18,159.31ドル。彼の現在のポートフォリオの価値は 143,531.35ドル、含みきれない損失を伴う 81,468.65ドル。以下は簡単な要約です：
上記のパフォーマンスを見ただけで「痛い」と感じます。どのREITがCAGRが最も高く、最も低かったかを調べてみましょう。2021年には、ECワールドREIT、フレーザーズ・ロジスティクス・アンド・コマーシャル・トラスト、パークウェイ・ライフ・リート、サッサー・リートの4つのカウンターがあることに注意してください。したがって、彼らのCAGRは、短期的な価格変動によって大きく変動するため、良い指標ではないかもしれません。
上の表から、プラスのリターンのカウンターは8つだけで、残りの43のカウンターはマイナスのリターンをもたらしています。MACFKからのものは1つだけです。ケッペル・パシフィック・オークのUS REITがプラスのリターンを示し、MACFK関連のREITがCAGRの低い上位10位以内に入っています。とはいえ、MACFK（メイプルツリー、アセンダス、キャピタランド、フレイザーズ＆ケッペル）のパフォーマンスを見てみましょう。
*フレイザーズ・コマーシャル・トラストは、当初フレイザーズの関与なしにオールコ・コマーシャル・リートとして上場されていたため、除外されています。
** リッポ・モール・インドネシア・リテール・トラストは、メープルツリー・キャピタル（メープルツリー・インベストメンツ社の完全子会社）がマネージャーの40％を所有していたリッポ・メープルツリー・インドネシア・リテール・トラストとして上場していたため含まれています。2011年半ば、リッポ・カラワチTbkはメープルツリーから40％の株式をすべて取得しました。
*** PRIME US REITが含まれているのは、ケッペル・キャピタル・ツーがREITマネージャーに30％の持分を保有しているためです。Ltd. は、ケッペル・キャピタル・マネジメント社の完全子会社で、ひいてはケッペル・キャピタル・ホールディングスが完全所有しています。Ltd. はケッペル・コーポレーション・リミテッドの資産管理部門です。
Gao SuayがMACFK関連のカウンターにのみ投資したとしても、彼のリターンはそれほど良くありません。彼の資本金は 95,000ドル そして彼の総収益は-16,469.94ドル。彼が受け取った配当は 16,754.45ドル そして彼の含み損は 33,224.39ドル。簡単な概要については、以下を参照してください。
実際には、史上最高値で株を買い続けるようなことが実際に起こるとは思えません。とはいえ、この「極端な」ケーススタディは、MACFKであろうとなかろうと、すべての株には価値があり、その価値は時間とともに変化することを指摘する良い例になるはずです。ここでは、以前の投稿で述べたことを引用したいと思います：
「ファンダメンタルが非常に優れていても、MACFK関連のカウンターであっても、高額でREITに参入した場合、配当利回りが圧縮されているため、まともなリターンを得るのにかなりの時間がかかる可能性があります。予想よりも低い結果や市場のセンチメントによって株価が下落したり、多くの場合、理由もなく単に下落したりすると、事態はさらに悪化します。」
それで、次回、誰かが「任意の」価格で根本的に強力なREITに投資するように言われたら、もう一度考えてみてください。同様に、あまり知られていないスポンサーを持つREITは、投資家へのリターンの低下を意味しません。結局のところ、あなたの返品はあなたが支払って売った価格に大きく依存します。他人に頼るのではなく、常に自分でデューデリジェンスをしてください。そして、はい、「その他」はこのブログの資料にも当てはまります。
REIT投資についてもっと知りたいという方は、 無料 私のブログの次のページにあるリソース：
1) 個人金融 ここでは、投資を始める前に何を準備すべきか、簡単な配当投資計画を立てる方法など、いくつかの基本的な関連トピックを共有しました。
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3) REIT分析 ここで、個々のREITに関するレビュー、同じセクター内のREITの比較、および毎月のSREITファンダメンタルレビューを共有しました。
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5) SREITのデータ ここでは、SREITの指標や平均配当利回り、P/NAVの統合表など、SREITとREIT ETFの概要を確認することができます
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*免責事項：このブログの内容は私の調査と意見に基づいており、正確性、完全性、信頼性を保証するものではありません。財務上のアドバイスや事実の陳述としてとらえるべきではありません。このブログの内容を使用した結果として生じる誤り、脱落、紛失または損害について、私は責任を負わないものとします。このブログに掲載されている情報は、いかなる状況においても、証券の購入、売却、保留の推奨を表すものではありません。決定を下す前に、必ず独自のデューデリジェンスを行ってください。
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# この投稿 2021年9月19日に投稿されました。 私の友人の一人が言ったことがあります。「REITに投資する価値はない」と。「受け取る配当は、株価の損失をカバーするために使われるだけで、長い目で見てもあまり稼げないはずだ」と。彼の信念は、マレーシアの住宅物件にあり、不動産ブーム時には彼の物件が5年で倍増しました。今日の投稿では、上記の友人の発言が本当かどうか確認してみましょう。.
かつて私の友人が「REITに投資する価値はない。配当金は自分の株価の損失をカバーするために使われるだけであり、長期的にはあまり稼げない」と言いました。彼は、マレーシアの住宅物件で、不動産ブーム時に5年で2倍の価値になったことに基づいた考えです。さて、今回は、私の友人の上記の発言が真実であるかどうか見てみましょう。
シンガポール全体でのREITの歴史を簡単に振り返りましょう。最初に上場したREITは、2002年7月に上場したCapitaMall Trustでした。その後、Ascendas REItが2002年11月に上場し、Fortune REItが2003年8月に上場しました。これらの年月を経て、REITの5つの合併と6つのREIT/BizTrustの上場廃止がありました。現在では、38のREITと2つのBizTrustがREITと同様に運営されています。
REIT投資家の「ア・ヌア」が、REITと同様に運営されるBizTrustのIPOにそれぞれS$5,000を調達し、それらについて調査せずに購入した場合を考えてみましょう。「ア・ヌア」という名前のように、彼はニュースを追わず、IPO後もどのような情報も追わない怠惰な人物であるため、優先的なオファーや配当権利取得権に参加することはありません。また、合併後に権利を売却したり、考慮単位を売却したりすることはありません。彼が気にするのは、銀行口座に入金される配当金だけです。私たちは、ア・ヌアがこれらの年月を経てどのようにパフォーマンスを発揮しているかを見てみましょう。
*リターンは5対1のユニットの統合に合わせて調整されていますが、IPO価格は調整されていません。
^最終取引日に売却された
上記から、ア・ヌアは51のカウンターに投資し、資本金合計額は255,000シンガポールドルになりました。現在までに、彼は配当金として189,222.87シンガポールドルを受け取り、資本金の74.2%に相当します。上場廃止・停止カウンター（資本金30,000ドル）のため、実現された資本損失は11,173.84シンガポールドルです。彼の現在のポートフォリオ価値は272,364.70シンガポールドルで、未実現の利益は47,364.70シンガポールドルです。以下は、簡単なまとめです。
ポートフォリオのCAGRは、2002年7月17日にア・ヌアが最初にREITの1号カウンター、CapitaMall Trustを受け取った日から、2021年9月19日までの期間を基にしています。彼は、異なる期間に資本を投入し、配当を受け取っているため、これは単なる近似値にすぎません。
次に、個々のカウンターのCAGRランキング（上場日から2021年9月19日まで）をア・ヌアのポートフォリオから見てみましょう。
上記の表から、KDCが最も高いCAGRをア・ヌアにもたらし、FLCtとMItが続きます。ただし、ア・ヌアはEHtで100%の資金を失い、ARA Htから-19.2%、Saizenから-18.2%のCAGRを記録しています。偶然かどうかわかりませんが、トップ3のCAGRが工業セクターから、最低3つのCAGRがホスピタリティーセクターから出ています。
それでは、個々のCAGR範囲に応じたカウンターの数を見てみましょう。
マイナスの収益を出したカウンターは12あり、そのうち2つは上場廃止/停止しています。つまり、残りの10に対して、将来的に正の収益に転換する可能性がまだあります。Ah Nuahが5%以上のCAGRを提供した24のカウンターがあります。5%のCAGRが印象的でない場合、CAGR10%以上を提供した8つのカウンターがあります。マイナスのリターンを出したカウンターが12、2.5%未満のCAGRを示すカウンターが5あることを考慮すると、私の友人は彼の理論に「完全に」間違っていないと言えます。つまり、51カウンター中1/3（17カウンター）が2.5%未満のCAGRを示しています。
MACFk（マップレトリート、アセンダス、キャピタランド、フレーザーズ＆ケッペル）の愛好家の方々へ、以下がそれぞれのサマリーです。
*フレーザーズ商業信託は、最初はFraser'sの関与なしにAllco Commercial REItとして上場しました。
**Lippo Mall Indonesia Retail Trustは、Mapletree Capital（Mapletree Investments Pte Ltdの完全子会社）がマネージャーの40%を所有していたLippo-Mapletree Indonesia Retail Trust Management Ltdとして上場していたため、含まれています。2011年中頃、Lippo Karawaci TbkはMapletreeから完全に40%の持分を取得しました。
***PRIME US REItは、Keppel Capital Management Pte LtdのアセットマネージメントアームであるKeppel Capital Holdings Pte Ltdの完全子会社であるKeppel Capital Two Pte. Ltd.がREITマネージャーの30%の利益を持っているため、含まれています。
ア・ヌアがMACFk関連のカウンターのみに投資した場合、彼の資本金は95,000シンガポールドルになり、トータルリターンは驚異的な164.5％で、CAGRは5.2％になります。配当金のみを考慮すると、彼のリターンは既に100.7％で、資本金をわずかに超えます。63.8％の未実現利益を加えると、SREITs/Biztrustsをすべて単純に購入するよりも、トータルリターンが86％増えます。
株式投資と同様に、REIT投資もより良いリターンを得るための調査が必要です。さらに、ア・ヌアはどのようにしてリターンをさらに増やすことができるでしょうか？まず、彼はREITのアップデートを追うことを始める必要があります。もちろん、引き続き好条件の提供や権利の発行には参加しないことが選択肢としてあります。ただし、手数料をカバーできるほどの利益を得られる場合は、必ずしもニルペイド権利を売却する必要があります。その上、ア・ヌアは次のこともできます。
1）ファンダメンタルズ分析について学ぶ
2）リートを評価するシステム的な方法を持つ
3）テクニカル分析について学ぶ
4）株価が目標％で内在価値よりも高い場合に利益を得る
5）株価が内在価値よりも下落した場合、ファンダメンタルズに大きな変化があったときに損失を切る
6）リートのファンダメンタルズが非常に良くても、あるいはMACFk関連株であっても、高い価格でリートに投資した場合、圧縮された配当利回りのために十分なリターンを得るのにかなりの時間がかかる場合があります。株価が予想よりも低い理由、市場のムード、あるいは単に理由がない場合に、株価が下落すると、状況は悪くなります。後程、過去の高値で購入した場合の利益/損失に取り組むことができるかもしれません。
7）補足として、SREITのように数字8で上場しようとする傾向があるようです。IPO価格に数字8を含む32のカウンターが上場しており、11のカウンターが88セント、6のカウンターが80セント、4つのカウンターが68セント、3つのカウンターが78セントで上場しています。93セントで上場しているカウンターも5つありますが、8の理由は富と似ているため理解できますが、93は？うーん、これは理解できません。比率が5対1である4つのSREITがユニット統合を行ったこともあります。
8）過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません。REIT投資についてより詳しく学びたい場合は、私のブログの以下のページで無料のリソースを参照できます：
9）REIT投資
10）リート投資に関する私の考えや経験を共有しています。単語だけではつまらないと思う場合は、コミックストリップ（ページ下部のリンク）から始めて、楽しんで読んでいただければと思います。
11）リート分析
12）個々のREIT、同じセクター内でのリート比較、そして月次SREITのファンダメンタルズレビューについて共有しています。
13）リートおよびリートETFの詳細情報が見つかる場所であり、私のレビュー記事のソースでもあります。
14）SREITやREIT ETFの概要が見つかる場所であり、SREITのメトリックスや平均配当利回り＆P / NAVの集約表を含みます。
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テクニカル分析について学ぶ
株価が内在価値よりも高い場合に利益を得た時に、利益を確定しましょう（目標％）
株価が内在価値よりも下がった場合には、ファンダメンタルズシフトによるものであっても、損失を切りましょう
リートに高い価格で投資した場合、非常に良いファンダメンタルズであっても、またはMACFk関連のカウンターであっても、圧縮された配当利回りのために、まとまったリターンを得るのにかなりの時間がかかる場合があります。株価が予想よりも低い理由、市場のムード、または単に理由がない場合に、株価が下落すると、状況は悪くなります。後から、どのようにしてすべての時間の最高価格で買った場合の利益/損失について取り組むことができるかもしれません。
補足として、SREITのように数字8で上場する傾向があるようです。IPO価格に数字8を含む32のカウンターが上場しており、11のカウンターが88セント、6のカウンターが80セント、4つのカウンターが68セント、3つのカウンターが78セントで上場しています。93セントで上場しているカウンターも5つありますが、8の理由は富と似ているため理解できますが、93は？うーん、これは理解できません。比率が5対1である4つのSREITがユニット統合を行ったこともあります。
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