证券代码：000560 证券简称：我爱我家 公告编号：2019-043 号
我爱我家控股集团股份有限公司
重大资产购买报告书（草案）摘要
序号 交易对方名称
1 谢照
2 黄磊
3 胡洋
4 田春杉
5 湖南玖行企业股权管理合伙企业（有限合伙）
6 南通沃富金信股权投资基金合伙企业（有限合伙）
7 珠海横琴麦伽玖创投资中心（有限合伙）
8 上海唯猎创业投资中心（有限合伙）
独立财务顾问
二〇一九年四月
1
重大资产购买报告书(草案)摘要
上市公司声明
一、上市公司及董事会全体成员保证本报告书摘要内容的真实、准确、完
整，保证不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律
责任。
二、上市公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本报
告书摘要中财务会计资料真实、完整。
三、本次重大资产购买交易相关事项的生效和完成尚待取得有关审批机关
的批准或核准。审批机关对于本次重大资产购买交易相关事项的任何决定或意
见，均不表明其对上市公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或保证。
四、本次重大资产购买交易完成后，上市公司经营与收益的变化，由上市
公司自行负责；因本次交易行为引致的投资风险，由投资者自行负责。
五、投资者若对本报告书摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、
律师、专业会计师或其它专业顾问。
2
重大资产购买报告书(草案)摘要
上市公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管
理人员声明
上市公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员承诺，如
本次交易所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司
法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，不转让
在该上市公司拥有权益的股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个交易日
内将暂停转让的书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代其向证
券交易所和登记结算公司申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权
董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本承诺人的身份信息和账
户信息并申请锁定（如有）；董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本承
诺人的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关
股份（如有）。如调查结论发现存在违法违规情节，本承诺人承诺锁定股份
（ 如 有 ） 自 愿 用 于 相 关 投 资 者 赔 偿 安 排 。
3
重大资产购买报告书(草案)摘要
交易对方声明
本次交易的交易对方已出具承诺，将及时向上市公司提供本次重组相关信
息，并保证其为本次交易所提供的有关信息真实、准确和完整，不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整
性承担个别和连带的法律责任。如本次交易所提供或披露的信息涉嫌虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，
在形成调查结论以前，不转让在该上市公司拥有权益的股份（如有），并于收
到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交上市公
司董事会，由董事会代其向证券交易所和登记结算公司申请锁定；未在两个交
易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司
报送本承诺人的身份信息和账户信息并申请锁定（如有）；董事会未向证券交
易所和登记结算公司报送本承诺人的身份信息和账户信息的，授权证券交易所
和登记结算公司直接锁定相关股份（如有）。如调查结论发现存在违法违规情
节，本承诺人承诺锁定股份（如有）自愿用于相关投资者赔偿安排。
4
重大资产购买报告书(草案)摘要
中介机构声明
根据中国证监会《进一步优化审核流程提高审核效率推动并购重组市场快
速发展》、《关于并购重组申报文件相关问题与解答》等规定，本次重大资产
购买项目的独立财务顾问、法律顾问、审计机构、资产评估机构（以下合称
“中介机构”）承诺：如本次重大资产购买项目申请文件存在虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏，中介机构未能勤勉尽责的，将承担连带赔偿责任。
5
重大资产购买报告书(草案)摘要
目录
上市公司声明................................................................................................................ 2
上市公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员声明................ 3
交易对方声明................................................................................................................ 4
中介机构声明................................................................................................................ 5
目录................................................................................................................................ 6
释 义.............................................................................................................................. 8
一、一般释义................................................................................................................ 8
二、专业术语释义...................................................................................................... 10
第一节 重大事项提示................................................................................................ 12
一、本次交易方案概述.............................................................................................. 12
二、标的资产的评估及交易作价情况...................................................................... 14
三、业绩承诺、补偿与对价调整安排...................................................................... 14
四、本次重组对上市公司影响的简要介绍.............................................................. 16
五、本次交易构成重大资产重组.............................................................................. 18
六、本次交易不构成借壳上市.................................................................................. 19
七、本次交易不构成关联交易.................................................................................. 19
八、本次交易已经履行和尚需履行的审批程序...................................................... 19
九、本次重组相关各方做出的重要承诺.................................................................. 20
十、上市公司的控股股东及其一致行动人对本次重组的原则性意见，控股股东
及其一致行动人、董事、监事、高级管理人员自本次重组复牌之日起至实施完
毕期间的股份减持计划.............................................................................................. 26
6
重大资产购买报告书(草案)摘要
十二、本次重组对中小投资者权益保护的安排...................................................... 26
第二节 重大风险提示................................................................................................. 29
一、与本次交易相关的风险...................................................................................... 29
二、与标的资产相关的风险...................................................................................... 31
第三节 本次交易概况................................................................................................. 35
一、本次交易的背景及目的...................................................................................... 35
二、本次交易具体方案.............................................................................................. 37
三、本次重组对上市公司影响的简要介绍.............................................................. 42
四、本次交易构成重大资产重组.............................................................................. 43
五、本次交易不构成借壳上市.................................................................................. 44
六、本次交易不构成关联交易.................................................................................. 44
7
重大资产购买报告书(草案)摘要
释 义
本报告书摘要中，除非文中另有所指，下列简称具有如下特定含义：
一、一般释义
我爱我家、上
指 我爱我家控股集团股份有限公司
市公司
我爱我家房地
指 北京我爱我家房地产经纪有限公司，为我爱我家的控股子公司
产经纪
蓝海购、标的
指 湖南蓝海购企业策划有限公司
公司
蓝海购的全体股东，即谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行、南通沃富、麦
交易对方 指
伽玖创、上海唯猎、田春杉
业绩承诺方、
指 谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行
补偿义务人
非业绩承诺方 指 南通沃富、麦伽玖创、上海唯猎、田春杉
蓝海购全体股东对蓝海购的全部出资额 300.368 万元，即全体股东所
标的资产 指
持蓝海购 100%的股权
本次交易、本
次股权收购、
本次重大资产 指 我爱我家房地产经纪向交易对方支付现金购买标的资产
购买、本次重
大资产重组
昆百大 指 昆明百货大楼（集团）股份有限公司（上市公司曾用名）
深圳市联动户外广告有限公司（原“深圳市联动文化投资有限公
深圳联动 指
司”）
联建光电 指 深圳市联建光电股份有限公司
湖南玖行 指 湖南玖行企业股权管理合伙企业（有限合伙）
南通沃富 指 南通沃富金信股权投资基金合伙企业（有限合伙）
麦伽玖创 指 珠海横琴麦伽玖创投资中心（有限合伙）
上海唯猎创业投资中心（有限合伙），原上海唯猎投资中心（有限合
上海唯猎 指
伙）
上海博显 指 上海博显投资管理合伙企业（有限合伙）
雷地财富 指 北京雷地财富资产管理有限公司
长沙高登 指 长沙高登悦来居公寓管理服务有限公司
合智创恒 指 武汉合智创恒营销策划有限公司
上海楼家 指 上海楼家网络科技有限公司
上海尹杨 指 上海尹杨商务咨询有限公司
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重大资产购买报告书(草案)摘要
高登深圳 指 高登（深圳）商业运营管理有限公司
成都蓝海购 指 成都蓝海购网络科技有限公司
西宁纵合 指 西宁纵合房地产营销策划有限公司
西安腾泽 指 西安腾泽企业营销策划有限公司
湖南我买房 指 湖南我买房信息科技有限公司
泛文众创 指 北京泛文众创文化传播有限公司
北京蓝海购 指 北京蓝海购网络科技有限公司
长沙万廓 指 长沙万廓营销策划有限责任公司
济南厚沣 指 济南厚沣房地产营销策划有限公司
上海琢越 指 上海琢越智能科技有限公司
湖南楼家 指 湖南楼家信息科技有限公司
上海恺海 指 上海恺海物业管理有限公司
世联行 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司
易居中国 指 易居（中国）控股有限公司
汉博商业 指 北京汉博商业管理股份有限公司
上海亦我 指 上海亦我信息技术有限公司
报告期 指 2017 年度、2018 年度
我爱我家房地产经纪与谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行、南通沃富、麦
伽玖创、上海唯猎、田春杉于 2019 年 4 月 16 日签订的《我爱我家房
地产经纪房地产经纪有限公司与谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行企业股
《股权转让协
指 权管理合伙企业（有限合伙）、南通沃富金信股权投资基金合伙企业
议》
（有限合伙）、珠海横琴麦伽玖创投资中心（有限合伙）、上海唯猎
创业投资中心（有限合伙）、田春杉关于湖南蓝海购企业策划有限公
司之股权转让协议》
我爱我家房地产经纪与谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行于 2019 年 4 月
《业绩承诺补 16 日签订的《我爱我家房地产经纪房地产经纪有限公司与谢照、黄
指
偿协议》 磊、胡洋、湖南玖行企业股权管理合伙企业（有限合伙）关于湖南蓝
海购企业策划有限公司之业绩承诺补偿协议》
交割先决条件全部完成/相关条件被豁免并经我爱我家确认之日，或
交割日 指
我爱我家和转让方另行约定的其他日期为交割日
《我爱我家控股集团股份有限公司重大资产购买报告书（草案）摘
本报告书摘要 指
要》
《独立财务顾 《国泰君安证券股份有限公司关于我爱我家控股集团股份有限公司重
指
问报告》 大资产购买之独立财务顾问报告》
坤元资产评估有限公司于 2019 年 4 月 16 日出具的《北京我爱我家房
《资产评估报 地产经纪有限公司拟收购股权涉及的湖南蓝海购企业策划有限公司股
指
告》 东全部权益价值评估项目资 产 评 估 报 告》（坤元评报〔2019〕94
号）
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重大资产购买报告书(草案)摘要
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）于年 2019 年 4 月 15 日出具
《审计报告》 指 的《湖南蓝海购企业策划有限公司已审财务报表审计报告》（安永华
明（2019）审字第 61480299_A01 号）
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）于 2019 年 4 月 16 日出具的
《备考财务报
指 《我爱我家控股集团股份有限公司 2018 年度备考财务报表审阅报
告》
告》（众环阅字(2019)160002 号）
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《重组管理办 《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会令第
指
法》 127 号）
《股票上市规
指 《深圳证券交易所股票上市规则》
则》
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
《公司章程》 指 《我爱我家控股集团股份有限公司章程》
国泰君安、独
指 国泰君安证券股份有限公司
立财务顾问
竞天公诚律师 指 北京市竞天公诚律师事务所
安永会计师 指 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
坤元评估 指 坤元资产评估有限公司
中审众环 指 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
元/万元 指 人民币元或万元，中国之法定货币，除非另有说明
二、专业术语释义
由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市
一级市场 指
场
房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营
二级市场 指
的市场
房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵
三级市场 指
押和租赁等二次交易的市场
前地产服务业务 指 针对一级市场的服务业务，主要是顾问策划、招商业务
中地产服务业务 指 针对二级市场的服务业务，主要是代理销售业务、分销业务
后地产服务业务 指 针对三级市场的服务业务，主要是经纪业务、资管业务
已经在房地产交易中心备过案、完成登记再次上市进行交易
二手房 指
的房产
为促成房地产交易，提供房地产居间、代理等服务并收取佣
经纪代理人/经纪人 指
金的自然人
人口向城市聚集的过程和聚集程度，通常用市人口和镇人口
城镇化率 指
占全部人口的百分比来表示，称城镇化率或城镇化水平
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重大资产购买报告书(草案)摘要
网签 指 房管局推出的一个网上房屋买卖交易登记系统
注：本报告书摘要除特别说明外所有数值保留 2 位小数，若出现合计数与各分项数值之和
尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。
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重大资产购买报告书(草案)摘要
第一节 重大事项提示
一、本次交易方案概述
（一）支付现金购买资产方案
上市公司子公司我爱我家房地产经纪拟以支付现金的方式购买谢照、胡洋、
黄磊、田春杉、湖南玖行、南通沃富、麦伽玖创、上海唯猎（以下合称“交易
对方”）持有的蓝海购 100%的股权，本次交易合计对价为 56,000 万元。具体情
况如下：
出资份额 持股比例 现金交易对价
项目 名称
（万元） （%） （万元）
1 谢照 247.5128 74.04% 42,610.65
2 黄磊 17.3792 5.79% 3,332.19
3 胡洋 5.4759 1.82% 1,047.43
4 湖南玖行 30.0000 9.99% 5,749.33
5 田春杉 1.2260 0.41% 159.90
6 南通沃富 17.8455 5.94% 2,316.60
7 麦伽玖创 3.1973 1.06% 413.40
8 上海唯猎 2.8349 0.95% 370.50
合计 300.3679 100.00 56,000.00
其中谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行承担本次交易的业绩承诺，为业绩承诺
方；其他股东不承担本次交易的业绩承诺，为非业绩承诺方。
（二）对价支付安排
本次交易的对价分期支付，安排如下：
1、非业绩承诺方的支付
我爱我家房地产经纪在交割日后的 15 个工作日内向非业绩承诺方支付其约
定应得的全部股权转让价款。
2、业绩承诺方的分期支付
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重大资产购买报告书(草案)摘要
（1）首期款
1）在股权转让协议生效之日起 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业
绩承诺方按比例合计支付约定应得股权转让价款的 17%；
2）标的资产办理完毕工商变更登记手续之日起 15 个工作日内，我爱我家
房地产经纪向业绩承诺方按比例合计支付约定应得股权转让价款的 17%；
3）交割日后 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业绩承诺方按比例合
计支付约定应得股权转让价款的 18%。
（2）第二期转让款
在标的公司未发生重大不利变化的情况下，审计机构对标的公司 2019 年度
业绩出具《专项审计报告》后 15 个工作日内、至迟不晚于我爱我家公告相应年
度年度报告之日起 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业绩承诺方按比例合
计支付其约定应得股权转让价款的 16%。
（3）第三期转让款
在标的公司未发生重大不利变化的情况下，审计机构对标的公司 2020 年度
业绩出具《专项审计报告》后 15 个工作日内、至迟不晚于我爱我家公告相应年
度年度报告之日起 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业绩承诺方按比例合
计支付其约定应得股权转让价款的 16%。
（4）第四期转让款
在标的公司未发生重大不利变化的情况下，审计机构对标的公司 2021 年度
业绩出具《专项审计报告》及对标的公司的减值情况出具《减值测试专项审核
报告》之日后 15 个工作日内、至迟不晚于我爱我家公告相应年度年度报告之日
起 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业绩承诺方按比例合计支付其约定应
得股权转让价款的 16%。
同时，我爱我家房地产经纪有权从最近一期应支付给业绩承诺方的股权转
让款项中扣除业绩承诺方届时应该向我爱我家房地产经纪支付但还没有支付的
13
重大资产购买报告书(草案)摘要
款项，包括但不限于业绩补偿价款、减值补偿价款、应返还的违约金、给我爱
我家房地产经纪造成的损失赔偿及经业绩承诺方和我爱我家房地产经纪确认的
其他款项等。
二、标的资产的评估及交易作价情况
本次交易以 2018 年 12 月 31 日为评估基准日，坤元评估对蓝海购经审计的
净资产分别采用资产基础法、收益法两种评估方法进行评估，并最终选定收益
法评估结果作为评估结论。截至 2018 年 12 月 31 日，蓝海购母公司账面净资产
为 19,537.60 万元，经收益法评估，蓝海购净资产评估价值为 58,159.00 万元，
评估增值 38,621.40 万元，增值率 197.68%。
根据评估结果，交易各方协商一致确定蓝海购 100%股权的最终交易价格为
56,000 万元。
三、业绩承诺、补偿与对价调整安排
（一）业绩承诺方及补偿义务人
本次交易的业绩承诺方及补偿义务人为谢照、黄磊、胡洋及湖南玖行。
（二）业绩承诺期间
业绩承诺期间为 2019 年度、2020 年度及 2021 年度。
（三）承诺净利润数
本次交易的业绩承诺方承诺，自 2019 年 1 月 1 日起，蓝海购截至 2019 年
12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日累积实现的扣除非经常性
损益后的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于 7,000 万元、
15,000 万元及 24,000 万元。
（四）业绩补偿安排
1、业绩补偿金额的确定
我爱我家房地产经纪应在业绩承诺期各年度报告中单独披露蓝海购实际实
现的净利润（合并层面扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润）与
14
重大资产购买报告书(草案)摘要
承诺净利润的差异情况，并由我爱我家房地产经纪当年年度审计聘请的或经本
次交易双方同意的具备证券期货资格的会计师事务所对此出具《专项审核报告》。
蓝海购实现的累积实际净利润与当期期末累积承诺净利润的差额应根据前述会
计师事务所出具的《专项审核报告》确定。
如蓝海购在业绩承诺期间内未能实现当期累积承诺净利润，则业绩承诺方
当期应补偿金额的确定方式如下：
当期应补偿金额 =（截至当期期末累积承诺净利润数－截至当期期末累积
实际净利润数）÷业绩承诺期间内累积承诺净利润数总和（即 24,000 万元）×
拟购买标的资产交易对价（即 56,000 万元）－累积已补偿金额。
2、业绩补偿款的支付安排
业绩承诺方优先以其在本次交易中获得的股权转让款进行补偿。在发生业
绩补偿的情况下，我爱我家房地产经纪有权在当期股权转让款中扣减当期应补
偿金额后支付予业绩承诺方，当期应付股权转让款的具体计算方式为：
当期应付股权转让款=当期股权转让款-当期应补偿金额。如当期应付股权
转让款小于当期应补偿金额的，则业绩承诺方应另行以本次交易取得的现金对
价、自有资金或自筹资金对差额进行补足，差额补足款应在《专项审核报告》
出具后且业绩承诺方收到我爱我家房地产经纪补偿通知后的 15 个工作日内，支
付到我爱我家房地产经纪指定的银行账户。
无论因何种原因，业绩承诺方在业绩补偿年度内各期已向我爱我爱家房地
产经纪补偿的金额，不予退回。
（五）期末减值测试与补偿
1、减值补偿金额的确认
业绩承诺期间届满时，我爱我家房地产经纪当年年度审计聘请的或经本次
交易双方认可的具有证券业务资格的会计师事务所对标的公司进行减值测试，
并出具《减值测试专项审核报告》。
15
重大资产购买报告书(草案)摘要
若标的公司业绩补偿年度届满后期末减值金额大于业绩补偿年度内已补偿
现金金额的，则业绩承诺方需另行对我爱我家房地产经纪进行补偿，补偿金额
的具体计算方式为：
期末减值应补偿金额=（蓝海购期末减值额-已补偿现金金额）。
2、减值补偿款的支付安排
如业绩承诺方需就蓝海购减值向我爱我家房地产经纪进行补偿的，则我爱
我家房地产经纪有权自当期应付股权转让款中继续扣减期末减值应补偿金额后
支付予业绩承诺方；如当期应付股权转让款不足以支付上述期末减值应补偿金
额的，业绩承诺方应另行以本次交易取得的现金对价、自有资金或自筹资金对
差额进行补足，差额补足款应在《减值测试专项审核报告》出具后且业绩承诺
方收到我爱我家房地产经纪补偿通知后的 15 个工作日内，支付到我爱我家房地
产经纪指定的银行账户。
业绩承诺方根据累计用于业绩补偿及减值补偿的金额不超过本次交易的全
部交易对价的 100%。
（六）对价调整机制
若业绩承诺期届满后，蓝海购在业绩承诺期内实现的累积实际净利润超过
累积承诺净利润（即 24,000 万元）的，则将相应调整本次交易中业绩承诺方应
取得的相应交易对价。对价调整金额的具体计算方式为：
对价调整金额=（业绩补偿年度内累积实际净利润数-业绩补偿年度内累积
承诺净利润数）×50%。
前述对价调整金额最高不得超过本次交易总交易对价的 20%。我爱我家房
地产经纪应于业绩补偿期届满后经我爱我家房地产经纪当年年度审计聘请的或
经双方同意的具备证券期货资格的会计师事务所出具《专项审核报告》，且经
双方书面确认后的 30 个工作日内将对价调整金额以现金方式支付到业绩承诺方
指定的银行账户。
四、本次重组对上市公司影响的简要介绍
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重大资产购买报告书(草案)摘要
（一）本次交易对上市公司股权结构的影响
本次交易，上市公司以现金方式购买蓝海购 100%的股权，不涉及上市公司
发行股份，对上市公司的股权结构不造成影响。
（二）本次交易对上市公司主营业务的影响
上市公司于 2017 年度通过重大资产重组收购完成我爱我家房地产经纪，正
式进入房地产综合服务行业，涉及房地产经纪业务、住宅和商业资产管理业务
以及新房业务，其中房地产经纪业务是上市公司的核心业务。
本次交易的标的公司蓝海购是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商。
蓝海购立足销售，并逐步发展形成了包含定位咨询、项目规划、产品设计、业
态布局、运营优化及招商销售的全流程服务能力，属于房地产综合服务行业大
类。目前其主营业务已经发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、上海、西
宁等全国十多个城市，在上述城市的商业地产细分领域，获得了行业较高的认
可度和知名度。
本次交易完成后，上市公司主营业务不会发生重大变化，商业地产营销及
运营业务得到有效补充，为上市公司在商业地产领域的未来发展奠定基础，也
为上市公司实现成为城市综合服务提供商的战略构想补充现实路径。
（三）本次交易对公司盈利能力的影响
蓝海购深耕商业地产细分领域，依托专业服务和数据分析能力，形成了较
强销售去化解决能力，面对我国商业地产去库存需求量较大的现状，有充足的
商业机会及增长潜力。2018 年度和 2017 年度，蓝海购实现的营业收入分别为
15,081.27 万元和 13,996.21 万元，归属于母公司的净利润分别为 5,564.08 万元和
4,215.58 万元，报告期内表现出了稳定的盈利能力。根据《业绩承诺补偿协议》，
自 2019 年 1 月 1 日起，蓝海购截至 2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日和
2021 年 12 月 31 日累积实现的扣除非经常性损益后合并报表口径下归属于母公
司股东的净利润分别不低于 7,000 万元、15,000 元及 24,000 万元。上述承诺业
绩的实现将使上市公司未来的盈利能力得到进一步提高。
（四）本次交易对公司主要财务指标的影响
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重大资产购买报告书(草案)摘要
根据上市公司经审计的财务数据以及中审众环会计师为本次交易出具的备
考审阅报告，本次交易前后，上市公司主要财务指标变化情况如下所示：
单位：万元
2018 年 12 月 31 日/2018 年度
项目
交易前 交易后
资产总额 1,836,887.16 1,843,271.12
营业收入 1,069,213.55 1,084,294.82
利润总额 99,497.27 105,923.35
归属母公司所有者的净利润 63,100.66 68,261.51
资产负债率 48.32% 48.48%
毛利率 30.20% 30.57%
基本每股收益（元/股） 0.27 0.29
本次交易完成后，上市公司收入和利润水平将有所有增加，总资产规模、
也将所有提高。若标的公司实现承诺净利润，则本次交易完成后上市公司的每
股收益将得到进一步提升。
五、本次交易构成重大资产重组
根据《重组管理办法》之规定，“上市公司在 12 个月内连续对同一或者相
关资产进行购买、出售的，以其累计数分别计算相应数额。已按照本办法的规
定编制并披露重大资产重组报告书的资产交易行为，无须纳入累计计算的范围。
交易标的资产属于同一交易方所有或者控制，或者属于相同或者相近的业务范
围，或者中国证监会认定的其他情形下，可以认定为同一或者相关资产”。
2018 年 7 月 12 日，我爱我家召开 2018 年第四次临时股东大会，会议审议
通过，我爱我家以 50,400 万元的转让对价受让林洁持有的我爱我家房地产经纪
8%的股权，上述交易的工商变更登记手续已经于 2018 年 7 月 30 日完成；该项
收购属于我爱我家最近 12 个月购买的资产。
以本次交易相关指标和我爱我家房地产经纪 8%股权交易相关指标与上市公
司 2017 年度经审计的合并财务报表相关指标进行的对比如下：
单位：万元
18
重大资产购买报告书(草案)摘要
我爱我家房 蓝海购100%
地产经纪8% 股权 我爱我家 2017 是否构
项目 合计 占比
股权相关指 相关指标提 年度财务数据 成重大
标提取值 取值
资产
50,400.00 56,000.00 105,400.00 1,713,216.49 6.15% 否
总额
资产
50,400.00 56,000.00 105,400.00 777,580.49 13.55% 否
净额
营业
65,401.48 13,996.21 79,397.69 131,853.63 60.22% 是
收入
注：我爱我家房地产经纪 8%股权和蓝海购 100%股权对应的资产总额、资产净额分别
选取资产总额、资产净额与对应的交易对价孰高值
根据上述测算，本次交易构成重大资产重组。
六、本次交易不构成借壳上市
截至本报告书摘要签署日，谢勇先生通过直接持股及其控制的太和先机合
计控制上市公司 22.97%的股份，为上市公司的实际控制人。本次交易为我爱我
家房地产经纪以支付现金的方式收购蓝海购 100%股权，不涉及发行股份，本次
交易前后不涉及上市公司实际控制人的变更。
因此，本次交易不属于《重组管理办法》第十三条规定的借壳上市。
七、本次交易不构成关联交易
本次交易完成前后，交易对方与上市公司及其子公司不存在任何关联关系，
因此本次交易不构成关联交易。
八、本次交易已经履行和尚需履行的审批程序
（一）本次交易已经获得的批准
1、上市公司为本次交易已经履行的内部决策程序
上市公司于 2019 年 4 月 16 日召开第九届董事会第三十四次会议审议通过
了本次交易相关的议案。
2、标的公司为本次交易已经履行的内部决策程序
2019 年 4 月 8 日，标的公司股东会已经通过决议，同意股东将其合计持有
的蓝海购 100.00%的股权转让给我爱我家房地产经纪。
19
重大资产购买报告书(草案)摘要
3、交易对方为本次交易已经履行的内部决策程序
（1）湖南玖行合伙人会议审议同意本次交易；
（2）南通沃富投资决策委员会审议同意本次交易；
（3）麦伽玖创执行事务合伙人审议同意本次交易；
（4）上海唯猎执行事务合伙人审议同意本次交易。
（二）本次交易尚需取得的批准或核准
1、我爱我家股东大会审议通过本次交易；
2、我爱我家房地产经纪股东会审议通过本次交易。
九、本次重组相关各方做出的重要承诺
（一）关于提供信息真实性、准确性和完整性的承诺
承诺主体 承诺内容
上市公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本次交易中所提供的所有材
料与信息真实、准确和完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并就所提供材料和信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法律
责任。
如本次交易所披露的信息涉嫌虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司
上市公司、
法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在形成调查结论以前，不转让
上市公司董
在该上市公司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停
事、监事及
转让的书面申请和股票账户提交上市公司董事会，由董事会代其向证券交易所
高级管理人
和登记结算公司申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核
员
实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本承诺人的身份信息和账户信息并
申请锁定；董事会未向证券交易所和登记结算公司报送本承诺人或本单位的身
份信息和账户信息的，授权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如
调查结论发现存在违法违规情节，本承诺人承诺锁定股份自愿用于相关投资者
赔偿安排
根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、中国证券
交易对方
监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》、中国证券监督管理委员
20
重大资产购买报告书(草案)摘要
承诺主体 承诺内容
会《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》、中国证券监督管理委
员会《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为的通知》等法律、法规及规
范性文件的要求，本承诺人保证为本次交易事项所提供的有关信息均真实、准
确和完整；保证上述信息不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所
提供信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法律责任。
如本次交易因涉嫌所提供或披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论
明确以前，本承诺人将不转让在上市公司拥有权益的股份（如有），并于收到
立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交我爱我家
董事会，由董事会代本承诺人向证券交易所和登记结算公司申请锁定；未在两
个交易日内提交锁定申请的，授权董事会核实后直接向证券交易所和登记结算
公司报送本承诺人的身份信息和账户信息并申请锁定；董事会未向证券交易所
和登记结算公司报送本承诺人的身份信息和账户信息的，授权证券交易所和登
记结算公司直接锁定相关股份（如有）。如调查结论发现存在违法违规情节，
本承诺人承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
（二）减少和规范关联交易的承诺
承诺主体 承诺内容
1、本公司/本人及本公司/本人控制的除我爱我家及其子公司以外的其他
公司或其他类型的企业（以下简称“相关企业”）将按照《公司法》等相关
法律法规、我爱我家《公司章程》及关联交易决策制度等有关规定行使本公
司/本人的董事及股东权利；在董事会及股东大会对涉及本公司/本人的关联交
易进行表决时，履行回避表决的义务。
太和先 2、本公司/本人将避免一切非法占用我爱我家及其合并范围内子公司/企
机、谢勇 业（以下简称“子公司”）的资金、资产的行为，在任何情况下，不要求我
爱我家及其子公司向本公司/本人及本公司/本人控制的相关企业提供任何形式
的担保。
3、本公司/本人及本公司/本人控制的相关企业将尽可能地避免和减少与
我爱我家及其子公司的关联交易；对无法避免或者有合理原因而发生的关联
交易，将遵循市场公正、公平、公开的原则，并依法签订协议，履行合法程
21
重大资产购买报告书(草案)摘要
承诺主体 承诺内容
序，按照我爱我家《公司章程》及关联交易决策制度、有关法律法规和《深
圳证券交易所股票上市规则》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批
程序，保证不通过关联交易损害我爱我家及其他股东的合法权益。
4、对于因本公司/本人违反本承诺函所作的承诺而给我爱我家或其子公司
造成的一切损失，由本公司/本人承担赔偿责任。
本承诺一经作出即生效，自本公司/本人持有我爱我家股份及依照有关规
定被认定为我爱我家关联人期间均持续有效且不可变更或撤销。
1、本承诺人将避免一切非法占用我爱我家及其子公司的资金、资产的行
为，在任何情况下，不会要求我爱我家及其子公司向本承诺人及本承诺人控
制的相关企业提供任何形式的担保。
3、本承诺人及本承诺人控制的相关企业将尽可能地避免和减少与我爱我
家及其子公司的关联交易；对无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，
将遵循市场公正、公平、公开的原则，并依法签订协议，履行合法程序，按
业绩承诺
照我爱我家《公司章程》及关联交易决策制度、有关法律法规和《深圳证券
方
交易所股票上市规则》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，
保证不通过关联交易损害我爱我家及其他股东的合法权益。
4、对于因本承诺人违反本承诺函所作的承诺而给我爱我家或其子公司造
成的一切损失，由本承诺人承担赔偿责任。
本承诺一经作出即生效，自本承诺人依照有关规定被认定为我爱我家关
联人期间均持续有效且不可变更或撤销。
（三）避免同业竞争的承诺
承诺主体 承诺内容
1、本公司/本人单独控制的及/或本公司/本人作为控股股东/实际控制人之
太和先 一的其他企业的除我爱我家及其子公司以外的其他公司及企业（以下简称
机、谢勇 “相关企业”），目前均未以任何形式从事与我爱我家及其控制企业的主营
业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动。
22
重大资产购买报告书(草案)摘要
承诺主体 承诺内容
2、在本次交易完成后，本公司/本人单独控制的及/或本公司/本人作为控
股股东/实际控制人之一的相关企业，也不会以任何形式从事或参与我爱我家
及其子公司目前或今后从事的主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系
的业务或活动或给予该等业务或活动任何支持；。
除前述承诺之外，本公司/本人进一步保证，本次交易完成后：
（1）将根据有关法律法规的规定确保我爱我家及其子公司在资产、业
务、人员、财务、机构方面的独立性；
（2）将不利用我爱我家股东的身份，进行其他任何损害我爱我家及其子
公司权益的活动；
（3）如本公司/本人及相关企业从任何第三者获得的任何日常业务经营机
会与我爱我家及其子公司目前或今后从事的主营业务可能构成同业竞争的，
本公司/本人及相关企业将立即通知我爱我家，并尽力将该等商业机会让与我
爱我家及其子公司；
（4）如我爱我家认定本公司/本人或本公司/本人投资或者控制的相关企
业正在或将要从事的业务与我爱我家及其子公司存在同业竞争，本公司/本人
及本公司/本人投资或者控制的其他企业将进行减持直至全部转让相关企业持
有的有关资产和业务；如本公司/本人及本公司/本人控制的其他企业与我爱我
家及其子公司因同业竞争产生利益冲突，则优先考虑我爱我家及其子公司的
利益。
本公司/本人对因违反上述承诺及保证而给我爱我家造成的经济损失承担
赔偿责任。
本公司/本人谨此确认：除非法律另有规定，自本承诺函出具之日起，本
承诺函及本承诺函项下之承诺均不可撤销；如法律另有规定，造成上述承诺
及保证部分内容无效或不可执行，不影响本公司/本人在本承诺函项下其它承
诺及保证的效力。
1、本人目前未在与我爱我家及其子公司业务相同或相似的其他公司或者
业绩承诺
经济组织中担任职务。
方
2、本人投资或者单独控制的及/或本人作为实际控制人之一的除我爱我家
23
重大资产购买报告书(草案)摘要
承诺主体 承诺内容
及其子公司以外的其他公司及企业（以下简称“相关企业”），目前均未以
任何形式从事与我爱我家及其子公司的主营业务构成或可能构成直接或间接
竞争关系的业务或活动。
3、在本次交易完成后，本人投资或者单独控制的及/或本人作为实际控制
人之一的相关企业，也不会以任何形式从事或参与我爱我家及其子公司目前
或今后从事的主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动或
给予该等业务或活动任何支持。
除前述承诺之外，本人进一步保证，本次交易完成后：
（1）将根据有关法律法规的规定确保我爱我家及其子公司在资产、业
务、人员、财务、机构方面的独立性；
（2）如本人及相关企业从任何第三者获得的任何日常业务经营机会与我
爱我家及其子公司目前或今后从事的主营业务可能构成同业竞争的，本人及
相关企业将立即通知我爱我家，并尽力将该等商业机会让与我爱我家及其子
公司；
（3）我爱我家认定本人或本人投资或者控制的相关企业正在或将要从事
的业务与我爱我家及其子公司存在同业竞争，本人及本人投资或控制的其他
企业将进行减持直至全部转让相关企业持有的有关资产和业务；如本人及本
人控制的其他企业与我爱我家及其子公司因同业竞争产生利益冲突，则优先
考虑我爱我家及其子公司的利益。
本人对因违反上述承诺及保证而给我爱我家造成的经济损失承担赔偿责
任。
本人谨此确认：除非法律另有规定，自本承诺函出具之日起，本承诺函
及本承诺函项下之承诺均不可撤销；如法律另有规定，造成上述承诺及保证
部分内容无效或不可执行，不影响本人在本承诺函项下其它承诺及保证的效
力。
（五）关于持有标的资产股权合法、完整、有效性的承诺
承诺主体 承诺内容
24
重大资产购买报告书(草案)摘要
1、蓝海购不存在股东出资不实、抽逃出资以及其他影响其合法存续、正
常经营的情况。
2、本承诺人作为蓝海购的股东，合法、完整、有效地持有蓝海购股权；
本承诺人不存在代其他主体持有蓝海购的情形，亦不存在委托他人持有蓝海
购的股权的情形。本承诺人依法有权处置该部分股权。该部分股权产权清
交易对方 晰，不存在抵押、质押等权利限制的情形，不存在涉及诉讼、仲裁、司法强
制执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情形。
3、在本次交易实施完成前，本承诺人将确保标的资产产权清晰，不发生
抵押、质押等权利限制的情形，不发生涉及诉讼、仲裁、司法强制执行等重
大争议或者妨碍权属转移的其他情形。
如果上述承诺不实，本承诺人愿意承担相应的法律责任。
（六）关于保证上市公司独立性的承诺函
承诺主体 承诺内容
本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与控
股股东/实际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立
太和先
性的相关规定；本公司/本人及本公司/本人控制的其他企业不以任何方式违法
机、谢勇
违规占用上市公司的资金、资产；不以上市公司资产为本公司/本人及本公司/
本人控制的其他企业的债务违规提供担保。
本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实
际控制人及其关联人保持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关
交易对方 规定；本承诺人及本承诺人控制的其他企业不以任何方式违法违规占用上市
公司的资金、资产；不以上市公司资产为本承诺人及本承诺人控制的其他企
业的债务违规提供担保。
（七）关于公司重大资产重组摊薄即期回报采取填补措施的承诺
承诺主体 承诺内容
上市公司 1、本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不
董事及高 采用其他方式损害公司利益。
25
重大资产购买报告书(草案)摘要
级管理人
2、本人承诺对本人的职务消费行为进行约束。
员
3、本人承诺不动用公司资产从事与履行职责无关的投资、消费活动。
4、本人承诺由董事会或薪酬与考核委员会制定的薪酬制度与公司填补回
报措施的执行情况相挂钩。
5、本承诺函出具日后至公司本次重大资产重组实施完毕前，若中国证监
会作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，本人承诺届时将
按照中国证监会的最新规定出具补充承诺。
6、本人承诺切实履行公司制定的有关填补回报措施以及本人对此作出的
任何有关填补回报措施的承诺，如违反上述承诺给公司或者股东造成损失
的，本人将依法承担补偿责任。
1、不越权干预公司经营管理活动，不侵占公司利益。
太和先
2、如违反上述承诺给公司或者股东造成损失的，本承诺人将依法承担补
机、谢勇
偿责任。
十、上市公司的控股股东及其一致行动人对本次重组的原则性意见，控股
股东及其一致行动人、董事、监事、高级管理人员自本次重组复牌之日起至实
施完毕期间的股份减持计划
上市公司控股股东太和先机及一致行动人谢勇先生针对本次重组出具了原
则性意见，认为本次重组有利于上市公司提高资产质量和盈利能力，能够有效
丰富上市公司的主营业务版图，有利于维护上市公司全体股东利益，交易定价
公允，原则同意本次重大资产重组。
上市公司控股股东太和先机及其一致行动人谢勇先生、上市公司全体董事、
监事和高级管理人员承诺，自本次重组事项公告之日起至本次重组实施完毕期
间，不存在减持其所持有的上市公司的股份（如有）的计划。
十一、本次重组对中小投资者权益保护的安排
（一）确保本次交易标的资产定价公平、公允
对于本次交易购买的资产，上市公司已聘请审计机构、资产评估机构对标
26
重大资产购买报告书(草案)摘要
的资产进行审计、评估，确保拟收购资产的定价公允、公平、合理。上市公司
独立董事对本次交易所收购资产评估定价的公允性发表了独立意见。上市公司
所聘请的独立财务顾问和律师将对本次交易的实施过程、资产过户事宜和相关
后续事项的合规性及风险进行核查，发表明确的意见。
（二）严格执行交易批准程序
上市公司及其子公司将在本次交易过程中，严格执行法律法规对上市公司
重大资产重组内部决策程序的要求，本次交易将经上市公司股东大会作为特别
决议进行表决。
（三）严格履行上市公司信息披露义务
在本次交易过程中，上市公司及相关信息披露义务人将严格按照《证券
法》、《上市公司信息披露管理办法》、《重组管理办法》、《信息披露备忘
录第 13 号》等相关规定，切实履行信息披露义务，公平地向所有投资者披露可
能对上市公司股票交易价格产生较大影响的重大事件。本报告书摘要披露后，
上市公司将继续按照相关法律、法规及规范性文件的要求，及时、准确地披露
公司重组的进展情况。
（五）并购重组摊薄即期回报的填补措施
本次交易完成后，若蓝海购实际完成效益情况与承诺净利润差距较大，则
上市公司即期回报指标存在被摊薄的风险。鉴于此，上市公司董事会已经制定
了防范风险的保障措施，并且上市公司控股股东、实际控制人、全体董事及高
级管理人员已对保障措施能够得到切实履行作出了承诺，以充分保护中小投资
者的合法权益。
（六）业绩承诺与补偿
业绩承诺的补偿义务人谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行承诺，自 2019 年 1 月
1 日起，蓝海购截至 2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日和 2021 年 12 月 31
日实现的扣除非经常性损益后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利
润分别不低于 7,000 万元、15,000 万元及 24,000 万元，并就蓝海购在业绩承诺
期内实现的累积实际净利润与当期期末累计承诺净利润的差额予以补偿。该等
27
重大资产购买报告书(草案)摘要
业绩承诺与补偿将有利于维护上市公司及中小投资者利益。
（七）过渡期间损益安排
蓝海购在过渡期内产生的收益或其他原因增加的净资产均归属我爱我家房
地产经纪；蓝海购在过渡期内发生的亏损，由交易对方以连带责任方式就亏损
金额全额共同向我爱我家房地产经纪或蓝海购以现金方式补足。
（八）提供股东大会网络投票平台
根据《重组管理办法》等有关规定，上市公司董事会将在审议本次交易方
案的股东大会召开前发布提示性公告，提醒股东参加审议本次交易方案的股东
大会。上市公司根据中国证监会《关于加强社会公众股股东权益保护的若干规
定》等有关规定，为参加股东大会的股东提供便利，除现场投票外，上市公司
就本次交易方案的表决提供网络投票平台，股东可以直接通过网络进行投票表
决。
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重大资产购买报告书(草案)摘要
第二节 重大风险提示
投资者在评价上市公司此次重大资产重组时，除本报告书摘要的其他内容
和与本报告书摘要同时披露的相关文件外，还应特别关注下述各项风险因素。
一、与本次交易相关的风险
（一）标的公司评估增值率较高的风险
本次交易以 2018 年 12 月 31 日为评估基准日，坤元评估对蓝海购经审计的
净资产分别采用资产基础法、收益法两种评估方法进行评估，并最终选定收益
法评估结果作为评估结论。根据坤元评估出具的《资产评估报告》，蓝海购母
公司账面净资产为 19,537.60 万元，经收益法评估，蓝海购净资产评估价值为
58,159.00 万元，评估增值 38,621.40 万元，增值率 197.68%。
虽然评估机构在评估过程中严格按照评估的相关规定，并履行了勤勉尽责
的职责，但仍存在因未来实际情况与评估假设不一致，特别是宏观经济的波动、
国家法规及行业政策的变化、市场竞争环境等情况，不排除标的公司营业收入
出现下滑或者其他原因引致的未来盈利达不到资产评估时的预测，导致出现标
的公司的估值与实际情况不符的情形，进而可能对上市公司股东利益造成不利
影响。提请投资者注意本次交易存在前述相关因素影响标的公司盈利能力进而
影响标的公司估值的风险。
（二）业绩承诺无法实现的风险
业绩承诺方已就标的公司自 2019 年 1 月 1 日起未来三年的经营业绩作出业
绩承诺，上述承诺具体情况参见本报告书摘要“第三节 本次交易概况”之“二、
本次交易具体方案”之“（四）业绩承诺、补偿与对价调整安排”。
业绩承诺方及标的公司管理层承诺将勤勉经营，尽最大努力确保上述盈利
承诺实现。虽然商业地产经营环境较住宅市场而言相对平稳，但由于受到政策
环境变化、房地产行业波动、市场竞争加剧等因素的影响，标的公司存在业绩
承诺无法实现的风险。
（三）本次交易可能被暂停、中止或取消的风险
29
重大资产购买报告书(草案)摘要
上市公司制定了严格的内幕信息管理制度，上市公司在与交易对方协商确
定本次交易的过程中尽可能控制内幕信息知情人范围，以避免内幕信息的传播，
但仍不排除有关机构和个人利用本次交易内幕信息进行内幕交易的可能。
此外，在本次交易审核过程中，交易双方可能需根据监管机构的要求不断
完善交易方案，如交易双方无法就完善交易方案的措施达成一致，则本次交易
存在终止的可能。提请投资者关注本次交易可能终止的风险。
（四）业绩补偿承诺的违约风险
本次交易中，上市公司与交易对方经过协商，在《股权转让协议》及《业
绩承诺补偿协议》中约定了标的公司在承诺期内若未能实现承诺业绩时业绩承
诺方优先以其在本次交易中获得的股权转让款进行补偿，如当期股权转让款小
于当期应补偿金额的，则补偿义务人应另行以自有资金或自筹资金对差额进行
补足。虽然上市公司为了应对业绩补偿承诺实施的违约风险，设计了明确的违
约责任和股权转让款分期支付安排，但依然存在业绩承诺方补偿不足的风险，
提请投资者注意。
（五）本次交易后的整合风险
本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的全资子公司。为保持标的公
司原有的竞争优势，上市公司将最大程度保有标的公司的自主经营权，并在治
理结构、人力资源、财务内控等方面进行优化。虽然上市公司已经在收购整合
中积累了一定的经验，但本次交易完成后能否通过整合既保证上市公司对标的
公司的控制力又保持标的公司原有竞争优势并能够实现标的公司与上市公司两
者间的业务协同性，具有不确定性。若上市公司与标的公司在战略发展、公司
治理、企业文化等方面存在分歧，将导致未来整合困难并影响上市公司及标的
公司业绩的实现。
（六）商誉减值风险
根据《企业会计准则第 20 号——企业合并》，本次上市公司购买蓝海购
100%股权的交易构成非同一控制下企业合并，上市公司合并资产负债表将形成
一定金额的商誉。根据规定，本次交易形成的商誉不作摊销处理，但需在未来
30
重大资产购买报告书(草案)摘要
每年年度终了做减值测试。如果蓝海购未来经营状况恶化，本次交易形成的商
誉将会面临减值的风险，从而直接减少上市公司的当期利润，对上市公司的资
产情况和经营业绩产生不利影响。
本次交易中，业绩承诺方已经对蓝海购 2019 年、2020 年、2021 年的经营
业绩作出了承诺，若未实现承诺业绩，将按约定的方式对上市公司进行业绩补
偿，一定程度上能够减弱商誉减值对上市公司的业绩影响，但业绩承诺期满后
若标的公司经营业绩未实现预期目标，仍会造成商誉减值，请投资者关注风险。
二、与标的资产相关的风险
（一）营销总包业务产生纠纷的风险
蓝海购的主营业务之一营销总包业务目前为标的公司的主要盈利点，该业
务为蓝海购通过向开发商承诺楼盘销售业绩及预存项目保证金的方式获取佣金
收入。虽然蓝海购与开发商合作的初衷为蓝海购向开发商提供地产营销服务，
但是在房地产市场环境下行的情况下，存在发生房地产开发商滥用商业条款要
求蓝海购承担购房义务、克扣蓝海购所支付的保证金或拖延支付蓝海购应取得
的佣金等风险的可能性，上述事项同时可能将带来后期诉讼或纠纷的风险；若
发生上述情况，则将对蓝海购的正常经营产生不利影响，提请投资者关注该风
险的可能性。
（二）应收款项无法及时回收的风险
鉴于近年来受到我国去杠杆政策影响，房地产开发商普遍存在资金压力较
大的情况，因此存在因房地产开发商资金周转等问题或其他纠纷导致标的公司
无法及时收回应收款项的风险，甚至会导致坏账的发生，从而给标的公司造成
较大损失。鉴于应收账款及其他应收款为标的公司主要资产组成部分，提请投
资者关注上述问题对标的公司造成损失的风险。
（三）营销总包业务存在资金及运营风险
标的公司目前主要的收入来源为营销总包业务，该类业务需要向开发商预
存一定金额的项目保证金以启动项目，项目保证金通常于项目完成后退还；同
时，如项目销售进度未达预期，标的公司存在以保证金或自有资金向开发商补
31
重大资产购买报告书(草案)摘要
足约定的房款并持有相关房产的风险，从而给标的公司带来资金周转问题和持
有固定资产的变现问题，严重情况下可能会影响标的公司正常经营，提请广大
投资者关注。
（四）行业周期性与业务季节性波动风险
由于房地产行业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法
律 制度、传统习俗等多种因素的影响，其发展历程呈现出周期性波动的规律。
商业地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、限购政策、税收、土地政策等政
策影响，长周期主要受经济增长、居民消费水平、城市化、人口数量和结构等
影响，商业地产服务行业作为房地产行业的配套服务产业，其发展历程也呈现
出周期性波动特点。
虽然商业地产经营环境较住宅市场而言相对平稳，标的公司若不能有效应
对行业的周期性波动和季节性波动，则其经营业绩可能面临变化的风险。
（五）经营场所物业瑕疵风险
标的公司的经营场所主要采用租赁方式，符合房地产服务行业的特点。截
至本报告书摘要签署日，标的公司租赁物业中，有 3 处物业存在出租方未提供
产权证或未办理产权证的情形，此外，租赁物业未办理租赁合同备案。
前述存在瑕疵的租赁物业占标的公司及其子公司租赁物业总量的比例不大，
同时标的公司的业务特点决定了其对于经营所需的物业场所要求不高，即使发
生无法继续使用有关瑕疵物业时，亦可较为方便的另行寻找其他替代物业继续
经营；标的公司现大股东谢照已承诺如标的公司及其子公司因其承租的房屋出
租人权利瑕疵及未办理房屋租赁备案登记等原因而遭受罚款或任何其他损失的，
其将补足因此发生的全部支出或所受损失。但仍提请广大投资者注意标的公司
经营场所物业瑕疵事项对其业务发展带来不良影响的风险。
（六）合规经营风险
报告期内，蓝海购部分子公司未获取开展业务所需的经纪机构备案，虽不
影响其开展房地产经纪活动的经营资格，但应当接受地方主管部门或行业协会
对房地产经纪机构通过备案方式进行的行业监督和管理，纳入地方行业监管体
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重大资产购买报告书(草案)摘要
系。上述未办理经纪机构备案情况存在相关子公司业务受到限制的风险。
标的公司现大股东谢照已承诺，如因标的公司或其子公司存在业务经营资
质问题，导致标的公司或其子公司受到处罚而造成其成本增加或产生其他任何
损失的，则谢照将承担上述全部成本及损失。
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重大资产购买报告书(草案)摘要
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重大资产购买报告书(草案)摘要
第三节 本次交易概况
一、本次交易的背景及目的
（一）本次交易的背景
1、消费结构升级带动商业地产转型升级
随着居民消费水平的不断提高，我国居民的销费支出总额不断增长的同时，
对于教育、文化、娱乐、医疗等方面的支出占比日益提升，宏观经济消费的增
长及升级亦对商业地产的发展产生了积极的促进作用。商业地产逐步由传统的
购物场所向服务性消费场所转变、低端同质化产品逐步被淘汰，商业地产的运
营模式趋向多元，近年来涌现出了诸如“盒马鲜生”、“猫茂”、“无人便利店”
等新业态，同时高质量大型商业持续吸引人流并影响居民的消费习惯。据统计，
2018 年全国开业购物中心（商业面积≥3 万平方米的集中型零售物业）总数量
超 530 个，商业总体量超 4,600 万平方米，对比 2017 年，数量增加了近 30 个。
2、城镇化进程的推进加速三四线城市商业地产走向成熟
随着我国城镇化进程的不断推进，我国城镇规模和结构的完善将进一步优
化生产要素配置以及细化社会分工，从而达到地方资源承载能力和产业多样化
差异化的最优组合，最终为服务业的细化和拓宽奠定坚实的基础。京津冀、长
江三角洲、珠江三角洲的一二线城市在适当疏散人口和部分制造业到三四线城
市之后，将拥有更多的资源和空间去满足产业升级后的生产服务需求。而资源
环境承载力强、发展潜力大的三四线城市将得以依靠公共资源配置、土地供应
的倾斜，发展特色产业和创造更多的就业岗位，因此上述城市对优质商业地产
如大型购物中心、社区商业及商业公寓的需求亦将会逐步提升。
3、房产中介服务行业迎来快速发展机遇，各类业务模式不断涌现
中国房地产市场经过十余年的高速发展，逐步进入中高速发展阶段，随着
房地产业分工细化和专业化，房地产服务在整个链条中的价值日益凸显，房地
产服务行业的相关法律法规日益完善，监管机构和自律性组织在建立行业服务
标准、人员资格管理、行业健康发展方面发挥重要作用，促进行业日益规范化；
同时，随着互联网技术的渗透和房地产服务专业化水平提高，行业运营模式、
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重大资产购买报告书(草案)摘要
盈利模式等也在发生变化，房地产销售对其依存度不断增强，房地产服务行业
正面临着有利的发展契机。
（二）本次交易的目的
1、上市公司房地产综合服务的发展需要新的增长点
2017 年公司通过重大资产重组，我爱我家房地产经纪成为上市公司的控股
子公司。上市公司通过前次并购顺利进入房地产综合服务行业，新增了房地产
经纪业务、住宅和商业资产管理业务以及新房业务等，完成了上市公司打造成
为城市综合服务提供商战略构想的核心环节；目前上市公司的最主要盈利点在
于房地产经纪业务，新房业务及商业地产业务的发展相对平缓。面对传统二手
房经纪业务市场竞争的日益激烈，上市公司有意拓展房地产综合服务业的其他
板块，增强上市公司的持续盈利能力及抗风险能力。
2、蓝海购主营业务将有效充实上市公司业务版图
蓝海购 2013 年于长沙创立，自创立起即立足于房地产经纪业务，近年来逐
渐聚焦于商业地产营销及运营细分市场，是社区体验式商业及商业公寓销售运
营专业服务商。蓝海购立足销售，逐步形成了包含定位咨询、项目规划、产品
设计、业态布局、运营优化及招商销售的全流程服务能力。目前其主营业务已
经发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、西宁等全国十多个城市，在上述
城市的商业地产细分领域，获得了行业较高的认可度和知名度。蓝海购在商业
新房领域的运营经验能够对上市公司现有业务进行有效的补充，为上市公司在
商业地产及新房领域的发展进一步奠定基础。
二、本次交易的决策过程和批准情况
（一）本次交易已经获得的批准
1、上市公司为本次交易已经履行的内部决策程序
上市公司于 2019 年 4 月 16 日召开第九届董事会第三十四次会议审议通过
了本次交易相关的议案。
2、标的公司为本次交易已经履行的内部决策程序
2019 年 4 月 8 日，标的公司股东会已经通过决议，同意股东将其合计持有
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重大资产购买报告书(草案)摘要
的蓝海购 100.00%的股权转让给我爱我家房地产经纪。
3、交易对方为本次交易已经履行的内部决策程序
（1）湖南玖行合伙人会议审议同意本次交易；
（2）南通沃富合伙人会议审议同意本次交易；
（3）麦伽玖创执行事务合伙人审议同意本次交易；
（4）上海唯猎执行事务合伙人审议同意本次交易。
（二）本次交易尚需取得的批准或核准
1、我爱我家股东大会审议通过本次交易；
2、我爱我家房地产经纪股东会审议通过本次交易。
二、本次交易具体方案
（一）支付现金购买资产方案
上市公司子公司我爱我家房地产经纪拟以支付现金的方式购买谢照、胡洋、
黄磊、田春杉、湖南玖行、南通沃富、麦伽玖创、上海唯猎（以下合称“交易
对方”）持有的蓝海购 100%的股权，本次交易合计对价为 56,000 万元。具体情
况如下：
出资份额 持股比例 现金交易对价
项目 名称
（万元） （%） （万元）
1 谢照 247.5128 74.04% 42,610.65
2 黄磊 17.3792 5.79% 3,332.19
3 胡洋 5.4759 1.82% 1,047.43
4 湖南玖行 30.0000 9.99% 5,749.33
5 田春杉 1.2260 0.41% 159.90
6 南通沃富 17.8455 5.94% 2,316.60
7 麦伽玖创 3.1973 1.06% 413.40
8 上海唯猎 2.8349 0.95% 370.50
合计 300.3679 100.00 56,000.00
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重大资产购买报告书(草案)摘要
其中谢照、黄磊、胡洋、湖南玖行承担本次交易的业绩承诺，为业绩承诺
方；其他股东不承担本次交易的业绩承诺，为非业绩承诺方。
（二）对价支付安排
本次交易的对价分期支付，安排如下：
1、非业绩承诺方的支付
我爱我家房地产经纪在交割日后的 15 个工作日内向非业绩承诺方支付其约
定应得的全部股权转让价款。
2、业绩承诺方的分期支付
（1）首期款
1）在股权转让协议生效之日起 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业
绩承诺方按比例合计支付约定应得股权转让价款的 17%；
2）标的资产办理完毕工商变更登记手续之日起 15 个工作日内，我爱我家
房地产经纪向业绩承诺方按比例合计支付约定应得股权转让价款的 17%；
3）交割日后 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业绩承诺方按比例合
计支付约定应得股权转让价款的 18%。
（2）第二期转让款
在标的公司未发生重大不利变化的情况下，审计机构对标的公司 2019 年度
业绩出具《专项审计报告》后 15 个工作日内、至迟不晚于我爱我家公告相应年
度年度报告之日起 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业绩承诺方按比例合
计支付其约定应得股权转让价款的 16%。
（3）第三期转让款
在标的公司未发生重大不利变化的情况下，审计机构对标的公司 2020 年度
业绩出具《专项审计报告》后 15 个工作日内、至迟不晚于我爱我家公告相应年
度年度报告之日起 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业绩承诺方按比例合
计支付其约定应得股权转让价款的 16%。
（4）第四期转让款
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重大资产购买报告书(草案)摘要
在标的公司未发生重大不利变化的情况下，审计机构对标的公司 2021 年度
业绩出具《专项审计报告》及对标的公司的减值情况出具《减值测试专项审核
报告》之日后 15 个工作日内、至迟不晚于我爱我家公告相应年度年度报告之日
起 15 个工作日内，我爱我家房地产经纪向业绩承诺方按比例合计支付其约定应
得股权转让价款的 16%。
同时，我爱我家房地产经纪有权从最近一期应支付给业绩承诺方的股权转
让款项中扣除业绩承诺方届时应该向我爱我家房地产经纪支付但还没有支付的
款项，包括但不限于业绩补偿价款、减值补偿价款、应返还的违约金、给我爱
我家房地产经纪造成的损失赔偿及经业绩承诺方和我爱我家房地产经纪确认的
其他款项等。
（三）标的资产的评估及交易作价情况
本次交易以 2018 年 12 月 31 日为评估基准日，坤元评估对蓝海购经审计的
净资产分别采用资产基础法、收益法两种评估方法进行评估，并最终选定收益
法评估结果作为评估结论。截至 2018 年 12 月 31 日，蓝海购母公司账面净资产
为 19,537.60 万元，经收益法评估，蓝海购净资产评估价值为 58,159.00 万元，
评估增值 38,621.40 万元，增值率 197.68%。
根据评估结果，交易各方协商一致确定蓝海购 100%股权的最终交易价格为
56,000 万元。
（四）业绩承诺、补偿与对价调整安排
1、业绩承诺方及补偿义务人
本次交易的业绩承诺方及补偿义务人为谢照、黄磊、胡洋及湖南玖行。
2、业绩承诺期间
业绩承诺期间为 2019 年度、2020 年度及 2021 年度。
3、承诺净利润数
本次交易的业绩承诺方承诺，自 2019 年 1 月 1 日起，蓝海购截至 2019 年
12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日累积实现的扣除非经常性
损益后的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于 7,000 万元、
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重大资产购买报告书(草案)摘要
15,000 万元及 24,000 万元。
4、业绩补偿安排
（1）业绩补偿金额的确定
我爱我家房地产经纪应在业绩承诺期各年度报告中单独披露蓝海购实际实
现的净利润（合并层面扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润）与
承诺净利润的差异情况，并由我爱我家房地产经纪当年年度审计聘请的或经本
次交易双方同意的具备证券期货资格的会计师事务所对此出具《专项审核报告》。
蓝海购实现的累积实际净利润与当期期末累积承诺净利润的差额应根据前述会
计师事务所出具的《专项审核报告》确定。
如蓝海购在业绩承诺期间内未能实现当期累积承诺净利润，则业绩承诺方
当期应补偿金额的确定方式如下：
当期应补偿金额 =（截至当期期末累积承诺净利润数－截至当期期末累积
实际净利润数）÷业绩承诺期间内累积承诺净利润数总和（即 24,000 万元）×
拟购买标的资产交易对价（即 56,000 万元）－累积已补偿金额。
（2）业绩补偿款的支付安排
业绩承诺方优先以其在本次交易中获得的股权转让款进行补偿。在发生业
绩补偿的情况下，我爱我家房地产经纪有权在当期股权转让款中扣减当期应补
偿金额后支付予业绩承诺方，当期应付股权转让款的具体计算方式为：
当期应付股权转让款=当期股权转让款-当期应补偿金额。如当期应付股权
转让款小于当期应补偿金额的，则业绩承诺方应另行以本次交易取得的现金对
价、自有资金或自筹资金对差额进行补足，差额补足款应在《专项审核报告》
出具后且业绩承诺方收到我爱我家房地产经 纪补偿通知后的 15 个工作日内，
支付到我爱我家房地产经纪指定的银行账户。
无论因何种原因，业绩承诺方在业绩补偿年度内各期已向我爱我爱家房地
产经纪补偿的金额，不予退回。
5、期末减值测试与补偿
（1）减值补偿金额的确认
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重大资产购买报告书(草案)摘要
业绩承诺期间届满时，我爱我家房地产经纪当年年度审计聘请的或经本次
交易双方认可的具有证券业务资格的会计师事务所对标的公司进行减值测试，
并出具《减值测试专项审核报告》。
若标的公司业绩补偿年度届满后期末减值金额大于业绩补偿年度内已补偿
现金金额的，则业绩承诺方需另行对我爱我家房地产经纪进行补偿，补偿金额
的具体计算方式为：
期末减值应补偿金额=（蓝海购期末减值额-已补偿现金金额）。
（2）减值补偿款的支付安排
如业绩承诺方需就蓝海购减值向我爱我家房地产经纪进行补偿的，则我爱
我家房地产经纪有权自当期应付股权转让款中继续扣减期末减值应补偿金额后
支付予业绩承诺方；如当期应付股权转让款不足以支付上述期末减值应补偿金
额的，业绩承诺方应另行以本次交易取得的现金对价、自有资金或自筹资金对
差额进行补足，差额补足款应在《减值测试专项审核报告》出具后且业绩承诺
方收到我爱我家房地产经纪补偿通知后的 15 个工作日内，支付到我爱我家房地
产经纪指定的银行账户。
业绩承诺方根据累计用于业绩补偿及减值补偿的金额不超过本次交易的全
部交易对价的 100%。
6、对价调整机制
若业绩承诺期届满后，蓝海购在业绩承诺期内实现的累积实际净利润超过
累积承诺净利润（即 24,000 万元）的，则将相应调整本次交易中业绩承诺方应
取得的相应交易对价。对价调整金额的具体计算方式为：
对价调整金额=（业绩补偿年度内累积实际净利润数-业绩补偿年度内累积
承诺净利润数）×50%。
前述对价调整金额最高不得超过本次交易总交易对价的 20%。我爱我家房
地产经纪应于业绩补偿期届满后经我爱我家房地产经纪当年年度审计聘请的或
经双方同意的具备证券期货资格的会计师事务所出具《专项审核报告》，且经
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重大资产购买报告书(草案)摘要
双方书面确认后的 30 个工作日内将对价调整金额以现金方式支付到业绩承诺方
指定的银行账户。
三、本次重组对上市公司影响的简要介绍
（一）本次交易对上市公司股权结构的影响
本次交易，上市公司以现金方式购买蓝海购 100%的股权，不涉及上市公司
发行股份，对上市公司的股权结构不造成影响。
（二）本次交易对上市公司主营业务的影响
上市公司于 2017 年度通过重大资产重组收购完成我爱我家房地产经纪，正
式进入房地产综合服务行业，涉及房地产经纪业务、住宅和商业资产管理业务
以及新房业务，其中房地产经纪业务是上市公司的核心业务。
本次交易的标的公司蓝海购是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商。
蓝海购立足销售，并逐步发展形成了包含定位咨询、项目规划、产品设计、业
态布局、运营优化及招商销售的全流程服务能力，属于房地产综合服务行业大
类。目前其主营业务已经发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、上海、西
宁等全国十多个城市，在上述城市的商业地产细分领域，获得了行业较高的认
可度和知名度。
本次交易完成后，上市公司主营业务不会发生重大变化，商业地产营销及
运营业务得到有效补充，为上市公司在商业地产领域的未来发展奠定基础，也
为上市公司实现成为城市综合服务提供商的战略构想补充现实路径。
（三）本次交易对公司盈利能力的影响
蓝海购深耕商业地产细分领域，依托专业服务和数据分析能力，形成了较
强销售去化解决能力，面对我国商业地产去库存需求量较大的现状，有充足的
商业机会及增长潜力。2018 年度和 2017 年度，蓝海购实现的营业收入分别为
15,081.27 万元和 13,996.21 万元，归属于母公司的净利润分别为 5,564.08 万元和
4,215.58 万元，报告期内表现出了稳定的盈利能力。根据《业绩承诺补偿协议》，
自 2019 年 1 月 1 日起，蓝海购截至 2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日和
2021 年 12 月 31 日累积实现的扣除非经常性损益后合并报表口径下归属于母公
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重大资产购买报告书(草案)摘要
司股东的净利润分别不低于 7,000 万元、15,000 元及 24,000 万元。上述承诺业
绩的实现将使上市公司未来的盈利能力得到进一步提高。
（四）本次交易对公司主要财务指标的影响
根据上市公司经审计的财务数据以及中审众环会计师为本次交易出具的备
考审阅报告，本次交易前后，上市公司主要财务指标变化情况如下所示：
单位：万元
2018 年 12 月 31 日/2018 年度
项目
交易前 交易后
资产总额 1,836,887.16 1,843,271.12
营业收入 1,069,213.55 1,084,294.82
利润总额 99,497.27 105,923.35
归属母公司所有者的净利润 63,100.66 68,261.51
资产负债率 48.32% 48.48%
毛利率 30.20% 30.57%
基本每股收益（元/股） 0.27 0.29
本次交易完成后，上市公司收入和利润水平将有所有增加，总资产规模、
也将所有提高。若标的公司实现承诺净利润，则本次交易完成后上市公司的每
股收益将得到进一步提升。
四、本次交易构成重大资产重组
根据《重组管理办法》之规定，“上市公司在 12 个月内连续对同一或者相
关资产进行购买、出售的，以其累计数分别计算相应数额。已按照本办法的规
定编制并披露重大资产重组报告书的资产交易行为，无须纳入累计计算的范围。
交易标的资产属于同一交易方所有或者控制，或者属于相同或者相近的业务范
围，或者中国证监会认定的其他情形下，可以认定为同一或者相关资产”。
2018 年 7 月 12 日，我爱我家召开 2018 年第四次临时股东大会，会议审议
通过，我爱我家以 50,400 万元的转让对价受让林洁持有的我爱我家房地产经纪
8%的股权，该项收购属于我爱我家最近 12 个月购买的资产。
以本次交易相关指标和我爱我家房地产经纪 8%股权交易相关指标与上市公
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重大资产购买报告书(草案)摘要
司 2017 年度经审计的合并财务报表相关指标进行的对比如下：
单位：万元
我爱我家房 蓝海购100%
我爱我家
地产经纪8% 股权 是否构
项目 合计 2017年度财 占比
股权相关指 相关指标提 成重大
务数据
标提取值 取值
资产
50,400.00 56,000.00 105,400.00 1,713,216.49 6.15% 否
总额
资产
50,400.00 56,000.00 105,400.00 777,580.49 13.55% 否
净额
营业
65,401.48 13,996.21 79,397.69 131,853.63 60.22% 是
收入
注：我爱我家房地产经纪 8%股权和蓝海购 100%股权对应的资产总额、资产净额分别
选取资产总额、资产净额与对应的交易对价孰高值
根据上述测算，本次交易构成重大资产重组。
五、本次交易不构成借壳上市
截至本报告书摘要签署日，谢勇先生通过直接持股及其控制的太和先机合
计控制上市公司 22.97%的股份，为上市公司的实际控制人。本次交易为我爱我
家房地产经纪以支付现金的方式收购蓝海购 100%股权，不涉及发行股份，本次
交易前后不涉及上市公司实际控制人的变更。
因此，本次交易不属于《重组管理办法》第十三条规定的借壳上市。
六、本次交易不构成关联交易
本次交易完成前后，交易对方与上市公司及其子公司不存在任何关联关系，
因此本次交易不构成关联交易。
我爱我家控股集团股份有限公司
董 事 会
2019 年 4 月 17 日
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