信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券
存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、
法规及时对外公布。
3 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
本期债券概况
概 况 表 1：本期债券基本条款
基本条款
发债主体概况
发行主体 珠海华发实业股份有限公司
珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公
债券名称
股份”或者“公司”）前身是珠海华发集团有限公司的 开发行 2020 年公司债券（第一期）
本期债券发行规模不超过人民币 40 亿元（含 40
全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。1992 年 发行规模
亿元）。
4 月经珠海市经济体制改革委员会批准，在珠海经 债券期限 本期债券期限不超过5年（含5年）。
本期债券为固定利率债券，具体的票面利率及
济特区华发房地产公司的基础上改组设立珠海经
债券利率 付息方式将根据网下询价簿记结果，由公司与
济特区华发房地产股份有限公司，1992 年 10 月改 主承销商按照国家有关规定协商一致确定。
本期债券采用单利按年计息，不计复利。利息
为现名。2004 年 2 月公司在上海证券交易所上市（股
偿还方式 每年支付一次，到期一次还本，最后一期利息
票简称：“华发股份”，股票代码：600325）。后经 随本金的兑付一起支付。
本期债券所募资金扣除发行费用后拟用于偿还
多次派送红股、配售新股、转增股本和非公开发行 募集资金
到期公司债券或公司债券回售，以及监管部门
用途
股票，截至 2019 年 3 月末，公司实收资本为 21.18 批准的其他用途。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
亿元；同期末公司控股股东珠海华发集团有限公司
直接持有公司 24.19%的股权，另外其通过全资子公
行业分析
司珠海华发综合发展有限公司持有公司 4.29%的股
权。公司实际控制人为珠海市人民政府国有资产监 房地产行业概况
督管理委员会（以下简称“珠海国资委”）。 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在
公司经营范围以房地产开发及销售为主，拥有 国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，
房地产开发壹级资质，近年来坚持“立足珠海、面 中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续
向全国”的发展战略，以珠海为战略大本营，向广 提升，并于2007年11月达到历史顶点106.59点。此
州、上海、武汉等一线城市及重点二线城市不断拓 后，受2008年次贷危机和紧缩货币政策影响，国内
展。 房价出现十年来的首次下跌；2009年随着国家信贷
截至2018年12月31日，公司资产总额1,822.09 宽松政策出台，商品房销售情况有所好转；2010年
亿元，所有者权益（含少数股东权益）321.84亿元， 以来，为抑制房价过快上涨，国务院先后出台多项
资产负债率82.34%；2018年公司实现营业总收入 调控政策，房地产市场再次步入调整阶段；2012年，
236.99亿元，获得净利润24.02亿元，同期产生经营 在中央继续保持从紧政策的同时，地方政府开始积
活动净现金流159.99亿元。 极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品房销售开
另截至2019年3月31日，公司总资产1,939.93亿 始逐步回升；2014年，房地产市场短期供过于求，
元，所有者权益（含少数股东权益）合计336.24亿 且受价格预期变化等因素影响，房地产市场销售下
元，资产负债率为82.67%；2019年1~3月实现营业 滑，国房景气指数亦随之下降；进入2015年，随着
总收入67.05亿元，取得净利润7.51亿元，经营活动 一系列宽松的行业政策出台，国房景气指数自2015
净现金流21.19亿元。 年6月开始有所回升并于下半年企稳，上升态势延
续至2016年上半年。2016年10月以来部分重点城市
陆续出台限购、限贷等房地产调控政策，国房景气
指数有所调整，但仍较上年同期有所上升。2017年
以来国房景气指数持续上行，于2017年12月达到
101.72点，但3月以来受部分城市不断加大房地产调
控力度影响，景气指数上升增速出现明显回落。进
4 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
入2018年，各线城市调控政策持续高压，1~4月国 房地产开发投资资金的到位情况方面，
房景气度持续回落，但得益于4月份央行定向降准 2016~2018 年 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 分 别 为
改善外部资金流动性，5~9月期间国房景气度有所 144,214亿元、156,053亿元和165,963亿元，年均复
回升，9月份上涨至102.01点。9~12月，国房景气指 合增长率7.3%；同期增速分别为15.2%、8.2%和
数小幅回落，12月为101.85点，比9月份下降0.16点。 6.4%。从资金来源来看，房企资金来源中自筹资金
图 1：2011～2018 年国房景气指数 规模呈上升趋势，分别为49,133亿元、50,872亿元
和55,831亿元，占比分别为34.1%、32.6%和33.6%；
定 金及 预收 款规模 及其占 比呈 快速 上升态 势，
2016~2018年房企资金来源中定金及预收款规模为
41,952亿元、48,694亿元和55,418亿元，占比从2016
年的29.1%上升至2018年的33.4%；同期国内贷款分
别为21,512亿元、25,242亿元和24,005亿元，个人按
揭贷款分别为24,403亿元、23,906亿元和23,706亿
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 元，受外部资金环境紧缩影响，2018年国内贷款和
图 2：2010～2018 年全国房地产开发投资情况 个人按揭贷款同比分别下降4.9%和0.8%。在去杠杆
单位：亿元 的环境下，房企资金压力上升，开发投资资金对其
内部流动性资金的依赖性提高。
表 2：2016～2018 年房地产开发投资资金来源
单位：亿元、%
指标 2016 2017 2018
资金来源合计 144,214 156,053 165,963
同比增长 15.2 8.2 6.4
其中：
自筹资金 49,133 50,872 55,831
占比 34.1 32.6 33.6
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 同比增长 0.2 3.5 9.7
在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策， 国内贷款 21,512 25,242 24,005
2016年房地产行业全面回暖，良好的销售情况提振 占比 14.9 16.2 14.5
了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年 同比增长 6.4 17.3 -4.9
累计完成房地产开发投资102,581亿元，同比增长 利用外资 140 168 108
6.88%，增速较上年上涨5.89个百分点。自2016年10 占比 0.1 0.1 0.1
月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧，但全 同比增长 -52.6 19.8 -35.8
国房地产开发投资增速仍维持在当前水平，2017年 定金及预收款 41,952 48,694 55,418
占比 29.1 31.2 33.4
全国累计完成房地产开发投资109,799亿元，同比增
同比增长 29.0 16.1 13.8
长7.04%，全年整体增速与上年基本持平。2018年
个人按揭贷款 24,403 23,906 23,706
以来，各线城市调控政策未出现明显放松，加之外
占比 16.9 15.3 14.3
部融资环境持续收紧，房企为尽快回笼资金，加快
同比增长 46.5 -2.0 -0.8
房地产开发建设节奏，2018年全国房地产开发投资
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
较上年同期增长9.53%至120,264亿元，增速较上年
施工方面，近年房地产新开工面积呈现稳步增
同期上升2.49个百分点。 长态势。具体来看，2016 年，在一、二线重点城市
5 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
房地产市场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加 2018 年住宅销售面积同比增长 2.2%，销售额同比
快开发节奏以及时补充可售货源，全国房地产当年 增长 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销售
累计新开工面积 166,928 万平方米，同比上升 8.1%。 额同比下降 2.6%；商业营业用房销售面积同比下降
2017 年，随着房地产政策的持续收紧，当期房地产 6.8%，销售额同比增长 0.7%。
开发企业房屋新开工面积为 178,654 万平方米，增 图 4：2010～2018 年商品房销售情况
速较上年回落 1.1 个百分点至 7.0%，同期全国商品
房新开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积-
销售面积）为 9,246 万平方米，同比下降 3.5%，商
品房库存去化压力下降。在外部融资环境持续收紧
的背景下，基于对内部流动性资金的需求，房企加
快了项目新开工进度，2018 年商品房新开工面积完
成 209,342 万平方米，同比增长 17.2%，增速比 2017
年提高 10.2 个百分点。从新开工面积与销售面积的
差额来看，2018 年，全国商品房新开工面积与销售
面积差额较上年同期大幅增长 307.6%至 37,688 万
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
平方米。
从不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我
图 3：2010～2018 年商品房新开工与销售面积差额
国商品房销售的主要区域，但其商品房销售增速落
单位：万平方米
后于其他区域。2018 年，东部地区商品房销售额
79,258 亿元，同比增长 6.5%；中部地区商品房销售
额 33,848 亿元，同比增长 18.1%；西部地区商品房
销售额 31,127 亿元，同比增长 23.4%；东北地区商
品房销售额 5,740 亿元，同比增长 7.0%。2018 年以
来“去库存”仍是中西部地区三四线城市调控主基
调，商品房销售增速高于东部地区。从价格来看，
2018 年 1~12 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月
增长的态势，2018 年 12 月全国 100 个城市住宅成
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 交均价达 14,678 元/平方米，较上年增长 5.1%，增
从销售情况看，2016 年，在宽松的行业政策带 速较上年下降 2.1 个百分点。分城市能级来看，2018
动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品 年 12 月，一线城市住宅均价达 41,368 元/平方米，
房销售面积与销售额分别为 157,349 万平方米和 较上年同期增长 0.4%，增速同比下降 1.0 个百分点；
117,627 亿元，分别同比增长 22.5%和 34.8%；其中 二线城市住宅均价达 13,582 元/平方米，较上年同
商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 22.4%和 期增长 7.1%，增速同比下降 0.6 个百分点；而三线
36.1%。2017 年，全国商品房销售面积和销售额分 城市住宅均价达 9,061 元/平方米，较上年同期增长
别为 169,408 万平方米和 133,701 亿元，分别同比 8.7%，增速同比下降 3.8 个百分点1。受 2016 年 10
增长 7.7%和 13.7%。2018 年，全国商品房销售面积 月以来房地产政策的持续收紧及政策区域分化加
和销售额分别为 171,654 万平方米和 149,973 亿元，
同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较上年同期分别 1
一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天
下降 6.4 个百分点和 1.47 个百分点，受房地产调控 津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、
青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太
政策持续的影响，房地产销售增速放缓明显。其中， 原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线
城市、二线城市之外的其它 74 个城市。
6 珠海华发实业股份有限公司
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重影响，近年来全国住宅房价增速有所下降，三线 24.05%、29.04%和 3.31%，2018 年增速较上年大幅
城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 下降 25.73 个百分点，表明在融资环境紧缩及销售
图 5：2012~2018 年全国商品房待售情况 景气度下降的背景下，房企拿地回归理性。
单位：万平方米 从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间
土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。一线城市土
地成交均价的涨幅在 2013 年达到顶点后逐步呈现
下降态势，而土地成交均价则持续增长至 2016 年
到达顶点，2017 年以来一线城市土地成交均价持续
回落，2018 年一线城市土地成交均价及溢价率分别
为 7,925.80 元/平方米和 5.38%。二线城市土地成交
均价于 2013~2015 年间小幅波动增长，而 2016 年
二线城市土地成交均价大幅增长 73.67%至 3,221.65
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
元/平方米，平均溢价率同比上升 35.57 个百分点至
商品房库存方面，2016 年主要城市市场成交情
56.08%，2017 年以来土地市场热度持续减弱，2018
况较好，住宅去化较快，商品房库存出现近年来首
年二线城市土地成交均价为 3,189.58 元/平方米，同
次下降；截至 2016 年末，全国商品房待售面积
比下降 12.24%，溢价率回落至 13.60%。三线城市
69,539 万平方米，环比增加 444 万平方米，但较上
成交土地均价于 2016 年以来维持高位增长，2016
年末减少 2,314 万平方米。2017 年以来房地产行业
年 和 2017 年 土 地 均 价 涨 幅 分 别 达 33.05% 和
政策整体延续分类调控、因城施策，商品房库存持
37.44%，平均溢价率分别为 30.58%和 30.90%，而
续下降，截至 2017 年末，全国商品房待售面积
2018 年以来亦出现回落，三线城市土地成交均价为
58,923 万平方米，环比减少 683 万平方米，较上年
1,728.86 元/平方米，涨幅下滑至 2.81%，平均溢价
末减少 10,616 万平方米。2018 年以来全国商品房
率则下降至 15.35%，房企拿地更趋审慎。
待售面积进一步下降，截至 2018 年末为 52,414 万
图 6：2010～2018 年各能级城市土地成交情况
平方米，较上年末减少 6,510 万平方米。从去化周
单位：元/平方米
期来看，以 2018 年 1~12 月商品房月均销售面积估
算，全国待售商品房去化周期较 2017 年进一步缩
短至 3.7 个月；但考虑到 2018 年全国商品房新开工
面积有所增长，未来商品房新增供应将有所增加。
土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景
下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化
节奏，推动了房企补充库存的意愿，2016~2018 年
我国房地产业开发企业购置土地面积分别为 22,025
万平方米、25,508 万平方米和 29,142 万平方米，同
比增速分别为-3.45%、15.81%和 14.25%；同期土地 资料来源：WIND 数据，中诚信证评整理
成交价款分别为 9,129 亿元、13,643 亿元和 16,102 总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策
亿元，增速分别为 19.77%、49.45%和 18.02%，2018 影响较大，受国内房地产调控政策持续及政策区域
年增速较上年大幅下降 31.43 个百分点。土地购置 分化加重的影响，房地产住宅市场销售增速有所放
成本增速亦有回调，2016~2018 年房地产企业土地 缓，不同能级城市分化明显，房企拿地更趋理性，
购置成本分别为 4,144.84 元/平方米、5,348.52 元/ 土地成交额增速及土地溢价率亦有所下滑。
平 方 米 和 5,525.36 元 / 平 方 米 ， 同 比 分 别 增 长
7 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
行业政策 环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港
从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政 市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市
策影响较大的行业。2008 年受金融危机的影响，房 亦加强调控。截至 2017 年末，共有 46 城相继落地
地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆 限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄
续出台救市政策，房价止跌并快速回升。2010 年以 和扬州 7 城升级限售，海南省则在全省范围内施行
来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门 限售。
连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出 2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不
台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力 炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、
度。2011 年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中 限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太
央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改 原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、
革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限 大连等二、三线城市，并下沉至阜南、景洪等县级
购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加近 50 个。 城市，全国约有 50 余城市根据当地市场情况从多
2014 年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公 维度新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异
积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中 化调控。2018 年 6 月，北京、上海等 30 个城市率
央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人 先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，
民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委 对投机炒房、房企和中介公司违规行为等进行严厉
员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》， 打击。2018 年 8 月住建部要求地方政府落实稳地价、
从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较 稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、
为明确的支持。2015 年以来，“去库存”仍是各项政 福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深
策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房 入，2018 年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方
需求是房地产政策调整的主要方向。2016 年房地产 实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房
行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城 住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城
施策”的政策引导。2016 年上半年整体房地产政策 施策，提高调控的精准性。
较为宽松，进入下半年房地产政策开始收紧。2016 政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于
年 8 月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9 加速推进阶段。2017 年 7 月，住房城乡建设部、国
月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间， 家发展改革委等九部门在《关于在人口净流入的大
北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合 中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，人
肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、 口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为
珠海、福州、上海、杭州、南昌等 21 个城市相继 住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租
出台了限购限贷政策。 赁企业发展，并选取了广州、深圳等 12 个城市作
2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧，同 为住房租赁首批试点。2018 年 1 月，国土资源部和
时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在 住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦
国家因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相 门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 11
继推出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施
意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房 方案，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住
者需求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响， 房制度。同年 3 月《政府工作报告》提出支持居民
环北京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿 自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权
州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼 住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并
区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时 举的住房制度。同年 4 月，中国证监会和住房城乡
8 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相 的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主
关工作的通知》，支持试点城市住房租赁项目开展 体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使 总体来看，2018 年以来房地产调控政策延续
用效率，加快我国租赁市场的发展壮大。同年 5 月 “房住不炒”的主基调，各线城市继续落实分类调控，
银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事 提高调控的精准性，同时大力培育发展住房租赁市
项的通知》明确表明支持保险资金进入长租公寓市 场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平
场，拓宽长租公寓市场的融资渠道。同年 12 月， 的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举
中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发 的房地产制度，短期调控和长效机制的衔接更为紧
展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒 密。
表 3：2018 年以来房地产行业主要相关政策一览
时间 发文部门 主要内容
同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 11 个城
国土资源部和住房城
2018.01 市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，坚持按照区域协调发展和乡村振兴的
乡建设部办公厅
要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度。
中国人民银行、银保 要努力抑制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市
2018.03
监会 和房市，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。
更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方
十三届全国人大一次
主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2018.03 会议 2018 年《政府工
支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、
作报告》
多渠道保障、租购并举的住房制度。
中国证监会和住房城
乡建设部《关于推进 支持试点城市住房租赁项目开展资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效
2018.04
住房租赁资产证券化 率，加快我国租赁市场的发展壮大。
相关工作的通知》
银保监会《关于保险 支持保险资金进入长租公寓市场，拓宽长租公寓市场的融资渠道，有利于发挥保险资金
2018.05 资金参与长租市场有 长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构
关事项的通知》 性改革。
北京、上海等 30 个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、
北京、上海等 30 个城
2018.06 房企和中介公司违规行为等进行严厉打击，表明了政府坚决整治市场秩序，遏制房价上
市
涨的决心。市场监管的方向和重心也从过去的控需求、管供给转向整秩序、治乱象。
公布 20 家违法违规房企及中介黑名单，直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传
2018.07 住房城乡建设部
等房地产市场乱象。
坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合
2018.07 中央政治局会议 理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发
展长效机制。
要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，明确提出两点要求：其一，加
住房城乡建设部座谈 快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚
2018.08
会 决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城
市坚决问责。
强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，
2018.12 中央经济工作会议
因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
资料来源：公开资料，中诚信证评整理
房地产企业签约销售金额增长明显，为其带来了较
行业关注
为充足的内部流动性来源。2016~2018 年，全国商
在延续“房住不炒”为主基调的房地产调控政策影响
品房销售金额为 117,627.05 亿元、133,701.31 亿元
下，房地产企业内外部流动性来源持续收紧，加之
和 149,973.00 亿元，同比增速为 34.77%、13.67%
房企信用债到期高峰的来临，其资金平衡能力面临
和 12.17%，增速呈逐年放缓趋势；同期住宅销售金
更高挑战。
额为 99,064.17 亿元、110,239.51 亿元和 126,393.00
从内部流动性来源来看，2016 年，在相对宽松
亿元，同比增速为 36.13%、11.28%和 14.65%。另
的行业政策带动下，我国商品房成交量大幅提升，
外从开发资金到位情况来看，2016 年房地产开发资
9 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
金来源于房产销售的定金及预收款和个人按揭贷 到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力将面临
款金额占比由上年的 39.28%上升为 46.01%，金额 更大的挑战。
为 66,355.08 亿元，同比增长 34.92%，较上年同期 房地产行业集中度进一步提升，房企规模分化格局
增速上升 22.89 个百分点。但受 2017 年以来房地产 持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融
行业政策持续收紧影响，房地产企业签约销售金额 资能力具有更为明显的竞争优势。
增速有所放缓，2017 年房地产开发资金来源于房产 房地产行业调控政策和融资环境持续收紧，市
销售的定金及预收款和个人按揭贷款金额为 72,600 场竞争加剧，行业内的兼并购项目增加，资本实力
亿元，同比增长 9.41%，增速同比下降 25.51 个百 较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售
分点；2018 年，房地产开发企业到位资金中定金及 规模及集中度均进一步提升，房企规模分化格局持
预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元，同比增长 续加大。2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售
8.99%，增速同比下降 0.43 个百分点，房地产企业 额比重较上年上升 11.20 个百分点至 66.70%；
内部流动性来源呈收紧趋势。 TOP50 房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分
外部流动性方面，目前房地产企业外部流动性 点至 55.10%；TOP20 房企销售额占比达到 37.50%，
来源主要来自于银行贷款、非银行金融机构贷款、 较上年提升 5.00 个百分点；TOP10 房企销售金额门
债券等债权融资所产生的现金流。2018 年以来，《银 槛超 过 2,000 亿元，占全国 销售金额的 比重为
行金融机构联合授信管理办法（试行）》、《商业 26.90%，较上年上升 2.80 个百分点，千亿房企数量
银行委托贷款管理办法》等系列政策出台，银行对 亦达到 30 家，行业集中度和销售门槛均不断提升。
房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信 在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下，具有
托等方式绕道流向房地产企业被严格限制，房地产 规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平
开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。2016 年 衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得
和 2017 年房地产开发资金来源于银行贷款资金分 更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞
别为 18,158 亿元和 20,485 亿元，分别同比上升 4.3% 争优势。
和 12.80%；来源于非银行金融机构贷款金额分别为 表 4：2016~2018 年国内房企销售额集中度
3,354 亿元和 4,756 亿元，同比分别增长 19.84%和 2016 2017 2018
41.81%。而受融资环境趋紧影响，2018 年房地产开 TOP3 8.88% 12.00% 12.60%
发资金来源于银行贷款的资金为 19,025.96 亿元， TOP10 18.35% 24.10% 26.90%
较上年同期下降 7.1%；来源于非银行金融机构贷款 TOP20 24.73% 32.50% 37.50%
金额为 4,979 亿元，同比增长 4.67%，增速大幅下 TOP50 34.59% 45.90% 55.10%
滑。债券融资方面，自 2016 年 10 月银监会要求严 TOP100 43.92% 55.50% 66.70%
资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信证评整理
控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所先后
发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分
竞争优势
类监管的函》，严格管控房企公司债发行条件及审
批流程以来，房企交易所市场公司债发行数量和发
较为雄厚的股东背景，能够获得有力支持
公司控股股东华发集团是珠海国资委下属全
行规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于
资子公司，系珠海市重要的国有资产经营和基础设
2018 年 5 月下发《关于完善市场约束机制严格防范
施建设运营主体，职能定位重要，自1985年成立以
外债风险和地方债务风险的通知》，限制房企境外
来持续获得珠海市政府在资金注入、资产划拨和项
发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另
目承接等方面的支持。华发集团旗下拥有包括华发
外，从房地产境内信用债到期分布来看，2019~2023
股份、珠海华金资本股份有限公司（以下简称“华
年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券
金资本”，股票代码000532.SZ）和华金国际资本控
10 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
股有限公司（以下简称“华金国际资本”，股票代码 额分别为 217.06 亿元、69.01 亿元和 124.40 亿元，
0982.HK）三家上市公司。其中，华金资本和华金 近年来均位居前列，珠海本土优势显著。从待开发
国际资本是华发集团布局金融产业和产业投资等 项目储备来看，截至 2018 年末公司在珠海区域拥
领域的重要组成部分；华发股份系华发集团旗下唯 有的待开发项目储备面积合计 242.88 万平方米，占
一的房地产开发平台。华发集团目前已形成以城市 期末总待开发项目储备面积的 22.81%，公司在珠海
运营、房地产开发、金融产业、产业投资为核心， 区域内充足的待开发项目储备可对其未来区域竞
以商贸服务、文体教育及现代服务等为协同的多元 争力的保持提供有力保障。
化发展格局，经过多年的发展，自身综合实力雄厚，
待开发项目储备2充足，区域布局良好
竞争优势明显。
近年来华发股份全面实施“立足珠海，布局全
华发股份作为华发集团旗下核心的房地产业
国”战略布局，在以珠海本土竞争优势作为支撑的
务主体，在项目资源方面可持续获得股东方支持。
同时，自 2015 年开始全国化跨区域布局战略，并
此外，华发集团亦通过控股子公司珠海华发集团财
成功进入全国多个重点一、二线城市。截至 2018
务有限公司（以下简称“华发财务公司”）为各级子
年末，公司业务已拓展至北京、上海、广州、深圳、
公司以及合联营公司提供贷款和综合授信额度。截
天津、武汉、南京、杭州、南宁、沈阳、青岛等全
至2018年末，华发财务公司对华发股份授信额度为
国 20 余个主要城市，形成了珠海、华南、华东、
150亿元。
华中、北方、山东 6 大区域以及北京公司的“6+1”
总体来看，作为珠海市政府管理下的集团公
区域布局，期末持有待开发项目储备计容建筑面积
司，公司控股股东华发集团背景雄厚，多年来政府
合计 1,064.95 万平方米，其在华中和华东地区储备
持续支持且自身经营稳定，拥有多家上市公司，综
占比 50.13%，华南粤港澳大湾区储备占比 38.18%。
合实力很强。华发股份可在项目资源获取和资金调
从城市来看，分布于珠海、武汉、南京、沈阳、大
配等方面持续获得来自股东和政府的有力支持。
连、青岛、广州、北京、杭州和深圳国内主要一、
显著的区域竞争优势 二线城市的待开发项目储备面积合计占比达到总
作为起步且多年深耕于珠海的房地产企业，华 待开发项目储备的 67.39%，储备项目充足且较为优
发股份凭借其较好的项目运作能力、较为高端的产 质。
品定位及较高的产品品质，在珠海区域内开发了包
括华发首府、华发水岸、华发新城、华发世纪城、
业务运营
华发水郡等多个系列的房地产项目，在区域积累了 公司主营业务包括房地产开发、物业管理和商
丰富的房地产开发经验。与此同时，公司重视建立 业物业投资与运营等，其中，房地产销售系公司收
产品线，坚持“打造宜居精品”的理念，近年来顺应 入和利润的主要来源。2016~2018 年，公司分别实
“互联网+”和全球人居发展趋势，打造新一代“优+ 现营业收入 132.99 亿元、199.48 亿元和 236.99 亿
生活”产品体系，全面开启新一代人居产品，引领 元，其中房地产销售收入分别为 125.40 亿元、190.08
宜居未来，目前已形成从刚需到高端的未来系、城 亿元和 226.61 亿元，占营业收入的比重均在 94%以
市系、四季系、府系四大具有“华发印记”的产品系 上。另 2019 年 1~3 月，公司实现营业收入 67.05 亿
列，在珠海及周边市场建立了较为广泛的品牌知名 元，毛利率为 31.16%。
度和市场影响力，亦为其走向全国化的战略打下了
基础。
凭借珠海区域多年深耕获得的品牌知名度，珠
海区域的签约销售系公司收入的主要贡献，
2016~2018 年公司在珠海区域实现房地产签约销售 2
此处待开发项目储备口径为公司全口径持有待开发项目
土地的规划计容建筑面积。
11 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
表 5：2016～2018 年公司分板块收入、毛利率情况
单位：亿元、%
2016 2017 2018
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
房地产销售 125.40 33.29 190.08 28.60 226.61 27.95
其他* 7.58 15.60 9.40 15.83 10.38 12.52
合计 132.99 32.28 199.48 28.00 236.99 27.28
*注：1、公司其他业务板块包括物业管理及商业运营等；
2、合计数尾数差异为四舍五入所致。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
公司作为珠海的龙头房地产开发企业，坚持 分别为 22,102 元/平方米、23,195 元/平方米和 26,391
“立足珠海，布局全国”的战略，经过多年发展，截 元/平方米；其中 2017 年，受楼市调控政策和公司
至 2018 年末其业务累计已进入全国 20 余个主要城 推盘节奏的影响，当期公司签约销售金额同比下降
市，开发及储备项目集中于珠海、广州、上海、武 13.18%；2018 年，得益于公司全国布局的加快，珠
汉、青岛、北京、苏州、南宁等一线城市及重点二 海区域外市场销售贡献增长较快，带动整体销售金
线城市，产品主要以定位改善型和高端品质住宅为 额快速上升，同时，珠海区域及其他区域外重点城
主，近年来在全国积累了较好的品牌知名度和市场 市房地产回温，销售价格不断提升。
影响力。 表 7：2016~2018 年公司房地产销售情况
从项目运作情况看，公司秉承着“顺周期销售， 单位：亿元、万平方米、元/平方米
逆周期拿地开发”的房地产开发策略，结合房地产 指标 2016 2017 2018
签约销售面积 161.68 133.76 220.53
市场环境变化，调整产品形态及开发节奏。
签约销售金额 357.25 310.17 582.01
2016~2018 年公司新开工面积分别为 173 万平方米、
平均签约销售单价 22,102 23,195 26,391
238 万平方米和 720 万平方米，呈现不断增长趋势， 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
其中，2018 年公司加快项目开发速度，新开工面积 销售区域分布方面，公司房地产项目销售区域
同比大幅增长 202.52%；同期公司在建面积呈逐年 主要集中于华南区域（珠海、中山、广州、南宁）、
上升的趋势，分别为 756 万平方米、984 万平方米 华东区域（上海、南京、苏州）和华中区域（武汉）。
和 1,447 万平方米。竣工面积方面，2016~2018 年， 具体来看，2018 年，公司销售金额来自全国 16 个
公司竣工面积分别为 149 万平方米、183 万平方米 城市，当年公司在在华东区域实现签约销售 226.78
和 228 万平方米，随着公司项目建设持续推进，竣 亿元，其中上海签约销售额 151.26 亿元，占总签约
工面积保持增长。 销售金额的 25.99%，系最主要的贡献来源；华南区
表 6：2016~2018 年公司开工及竣工情况 域实现销售金额 214.62 亿元，其中珠海实现签约销
单位：万平方米 售 124.40 亿元，占总签约销售金额的 21.37%，贡
2016 2017 2018
献度依然较大；华中区域中武汉实现签约销售 90.85
在建面积 756 984 1,447
亿元，占总签约销售金额的 15.61%，成为公司新的
新开工面积 173 238 720
竣工面积 149 183 228
利润贡献点。总体来看，公司在深耕珠海市场的基
注：公司新开工、竣工及在建面积均为全口径数据。 础上，实现了核心城市的重点突破，推动公司市场
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
格局的显著优化和全面发展，带动销售金额整体实
销售方面，2016~2018 年，公司分别实现签约
现较快增长。
销售金额 357.25 亿元、310.17 亿元（权益销售金额
272 亿元）和 582.01 亿元（权益销售金额 419 亿元），
复合增长率达 27.64%；同期公司平均签约销售单价
12 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
表 8：2016～2018 年公司销售分布情况
单位：万平方米、亿元
2016 2017 2018
城市
销售面积 签约金额 销售面积 签约金额 销售面积 签约金额
珠海 93.84 217.06 27.41 69.01 48.71 124.40
上海 8.85 66.45 6.09 51.06 26.58 151.26
武汉 8.59 24.20 34.71 89.30 34.52 90.85
广州 2.71 8.25 7.58 30.13 9.13 45.49
南京 - - - - 11.70 40.70
苏州 - - 2.24 9.26 10.10 34.82
南宁 2.48 4.03 11.45 15.17 14.96 23.72
中山 18.63 16.48 19.95 20.07 18.91 21.01
沈阳 2.20 2.50 2.58 2.76 21.70 18.08
威海 14.45 12.60 15.70 19.69 14.09 17.79
大连 6.39 3.32 5.22 3.14 8.66 12.66
包头 2.43 1.96 0.60 0.50 1.47 1.23
盘锦 1.11 0.40 0.19 0.08 - -
合计 161.68 357.25 133.72 310.17 220.53 582.01
注：1、合计数尾数差异为四舍五入所致；
2、表 8 中销售城市数量与上文中销售城市数存在差异系部分城市销售归属于大区区域管理城市中所致。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
结算方面，2016~2018 年，公司实现结算金额 司在珠海、武汉、上海、南京、中山、苏州等城市
分别为 125.40 亿元、190.08 亿元和 226.61 亿元， 在建面积占比分别为 30.10%、19.12%、10.27%、
呈现不断增长趋势；同期公司平均结算单价分别为 9.58%、6.08%和 4.52%。
12,778 元/平方米、16,491 元/平方米和 20,801 元/ 公司土地获取以自主拿地方式为主。近年来公
平方米；其中 2017 年，珠海区域项目实现结转金 司紧跟房地产市场格局的变化，实行积极而严谨的
额 150.29 亿元，受益于珠海项目整体结算价格较 土地收购政策，积极推进“珠海为战略大本营，广
高，公司当期结算均价明显提升；2018 年，公司实 州、上海、武汉等一、二线核心城市重点突破”的
现结转金额中珠海区域结算金额 79.84 亿元，上海 布局策略。2016~2018 年，公司分别新增土地建筑
区域结算金额 66.43 亿元，得益于上述两个地区的 面积 74.38 万平方米、507.63 万平方米和 620.87 万
结 算价 格较 高，公 司当期 结算 均价 较上年 增长 平方米。同期，公司新增土地拿地金额分别为 103.36
26.14%。公司结算区域主要集中于以珠海为主的华 亿元、493.58 亿元和 409.01 亿元，土地获取力度逐
南区域以及上海区域，收入结转对上述区域的依赖 年加大。
较大，未来其他城市的收入贡献程度仍有待提升。 2016 年，在热点城市地王频现、土地招拍挂市
表 9：2016~2018 年公司房地产销售情况 场竞争白热化的背景下，公司实施谨慎的拿地策
单位：亿元、万平方米、元/平方米 略，整体拿地规模较小，当期公司首次进入苏州市
指标 2016 2017 2018 场，竞得姑苏区胥江路地块，同时还与福州秦禾房
结算面积 98.14 115.26 108.94
地产有限公司签署合作开发协议，共同开发苏州虎
结算金额 125.40 190.08 226.61
丘路地块。除苏州地区外，当期新增土地主要位于
平均结算单价 12,778 16,491 20,801
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 珠海和威海。2017 年，公司进驻南京、佛山、嘉兴
截至 2018 年末，公司在建面积为 1,447 万平方 等市场。同时公司亦积极跟进珠海区域、上海、广
米，主要分布在华南、华中及华东等区域，期末公 州、深圳、佛山和中山等区域的城市更新、旧城改
造等项目，以拓宽拿地方式。2018 年公司继续通过
13 珠海华发实业股份有限公司
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公开竞购、合作开发、城市更新等多种方式，增加 表 11：截至 2018 年末公司待开发项目储备分布情况
土地储备，同时有效降低拿地成本，为未来获利空 单位：万平方米、%
间奠定一定基础。2018 年公司通过公开竞购方式在 城市 待开发项目储备面积 面积占比
珠海 242.88 22.81
苏州、武汉、无锡、青岛、深圳、广州等多个城市
鄂州 179.95 16.90
新增 25 个项目，区域布局逐渐分散。
武汉 176.21 16.55
表 10：2016~2018 年公司新增土地项目情况
南京 115.42 10.84
单位：个、万平方米、亿元、元/平方米 沈阳 69.69 6.54
指标 2016 2017 2018 中山 52.63 4.94
新增项目数量 8 31 25 惠州 44.92 4.22
新增土地建筑面积 74.38 507.63 620.87 大连 39.03 3.66
新增土地金额 103.36 493.58 409.01 江门 31.82 2.99
新增土地楼面地价 14,063 9,723 10,441 威海 31.81 2.99
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
青岛 18.05 1.69
待开发项目储备方面，截至 2018 年末，公司 广州 17.45 1.64
3
在全国 16 个城市共拥有待开发项目储备 规划计容 北京 15.76 1.48
建筑面积 1,064.95 万平方米，能够满足公司未来 3~5 杭州 12.39 1.16
年的房地产销售需求。区域分布方面，公司待开发 深圳 10.85 1.02
肇庆 6.10 0.57
项目储备主要集中于以珠海为主的珠三角区域、长
合计 1,064.95 100.00
三角区域以及武汉地区，当期末公司分布于珠海、
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
武汉、南京、沈阳、大连、青岛、广州、北京、杭 公司持有物业主要系珠海华发商都项目，华发
州和深圳国内主要一、二线城市的待开发项目储备 商都于 2014 年 5 月开业，总建筑面积 10.42 万平方
面积 717.72 万平方米，合计占比达到总待开发项目 米，未来将打造成为包括大型购物中心以及休闲娱
储备的 67.39%，项目储备较为充足且区域布局良 乐为一体的优质商业物业。截至 2018 年末，华发
好；但同时，公司在鄂州、江门、威海等三、四线 商都出租面积 10.42 万平方米，整体出租率为 99%；
城市的待开发项目储备面积分别为 179.95 万平方 全年实现租金收入 2.33 亿元。
米、31.82 万平方米和 31.81 万平方米，合计占比达 总的来看，公司商业物业仍处于规划发展阶
到总待开发项目储备的 22.87%，上述区域受城市能 段，收入规模较小，目前公司商业物业已形成华发
级较低、经济增速放缓等因素影响，房地产市场表 商都和新天地两大产品线，其中珠海华发商都地理
现相对较弱，未来库存去化情况值得关注。 区位优质，出租率较高，运营情况良好，对公司收
入形成了有益补充。
公司管治
治理结构
公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公
司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》
等国家法律法规和《公司章程》规定，建立了股东
大会、董事局、监事会和经营管理层，有效实现“决
策层”和“管理层”分离，各层机构依法合规独立行使
权利，规范运行。
3
待开发项目储备口径为公司全口径持有待开发项目土地 公司股东大会是公司的权力机构，依法行使公
的规划计容建筑面积。
14 珠海华发实业股份有限公司
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司经营策略等制定的决定权。公司设有董事局为公 心、安全生产办公室、成本管理部、招标及采购管
司的经营决策和业务执行机构，对股东大会负责。 理部和内部稽核室等。各部门职责明确、分工清晰，
公司董事局由 14 名董事组成，其中独立董事 5 名。 形成了较为完整运营管理体系。
设董事局主席 1 名、董事局副主席 1~3 名。董事由 投资管理方面，为健全投资决策程序，提高公
股东大会选举产生，每届任期三年，任期届满，可 司投资工作的科学性与有效性，进一步配合和促进
以连任。董事局负责召集股东大会，并向大会报告 房地产主业的发展，公司制定了合理的投资管理制
工作；执行股东大会的决议；决定公司的经营计划 度，由公司投资管理工作小组负责组织管理，对公
和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算 司的投资事项进行统筹领导、研究分析以及就可行
方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案 性作出决定，并组织公司相关部门对投资事项进行
等。公司设立监事会，监事会由 3 名监事组成，监 实施落实。
事会设监事长 1 人，监事长由全部监事的三分之二 资金管理方面，为加强公司资金统筹支付和融
以上选举产生。监事长不能履行职权时，由该监事 资管理工作，建立健全以现金流量控制为重点的公
长指定一名监事代行其职权，监事每届任期三年， 司资金统一调控管理体系，提高资金利用效率，控
任期届满，可以连任。股东担任的监事由股东大会 制融资风险，实现公司资金管理的高度统一，公司
选举、罢免和更换，其程序参照董事的选举、罢免 制定了资金管理制度。公司资金管理的决策机构为
和更换的程序；职工担任的监事由公司职工民主选 公司资金管理工作小组。资金管理工作小组设组长
举产生或更换。监事会应向全体股东负责，对公司 1 名，副组长 2~3 名，成员若干名。组长和副组长
财务以及公司董事、经理和其他高级管理人员履行 由董事局主席提名，总裁办公会审议批准。成员由
职责的合法合规性进行监督等。公司设总裁 1 名， 组长提名并报总裁办公会审议批准。为实现公司资
由董事局聘任或者解聘，任期 3 年，届满可连任； 金安全性要求和全过程管理，资金管理小组主要工
董事可受聘兼任总裁或者其他高级管理人员，但兼 作职责是在为公司各项业务提供资金保障的前提
任总裁或者其他高级管理人员职务的董事不得超 下，确保现金流充裕，财务收支结算顺畅，资产状
过公司董事总数的二分之一。总裁对董事局负责， 况健康可持续性发展，并利用各种投融资渠道和理
向董事局报告工作，接受董事局和监事的监督，在 财工具，提高公司资金使用效率和收益。按照目前
董事局的领导下，全面负责公司的日常经营管理活 公司资金业务种类及收支特点，将资金管理小组主
动，组织实施董事局决议。 要工作内容分为经营管理、工程项目、信贷融资等
整体来看，公司建立了完善的治理制度，明确 三部分内容。
决策、执行、监督等职责权限，通过有效执行，形 财务管理方面，公司根据《中华人民共和国会
成了科学合理的制衡机制，治理情况良好。 计法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》、
《会计人员工作规则》等国家各项法律法规和本公
内部控制
司章程，结合公司实际情况，制定财务管理制度。
公司严格依照《公司法》、《证券法》、《上
公司财务管理工作实行“统一管理，分级分部门分
市公司信息披露管理办法》、《企业内部控制基本
项目核算”体制。财务管理以守法经营、厉行节约、
规范》、《上海证券交易所主板上市公司规范运作
谨慎理财、资金优化配置实现公司效益最大化为基
指引》等相关法律法规及《公司章程》的规定，结
本原则。公司设立财务总监、财务管理中心总监、
合行业及发行人业务结构特点，建立了规范、有效
财务管理中心副总监、出纳、工程成本会计、费用
的内控组织架构，形成了覆盖决策、执行和监督等
核算会计、往来账核算会计、固定资产核算会计、
全方位的组织体系和制度体系。
收入利润核算会计、税务会计、资金管理会计、稽
公司组织体系内主要职能部门包括财务管理
核会计、总账会计、报表与财务分析会计、合同及
中心、投资拓展中心、资金管理中心、工程管理中
15 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
会计档案管理员、电脑系统管理员等岗位（可一人 局全国”的战略，确保珠海的龙头地位，同时加大
多岗或一岗多人）。财务人员的工作岗位每三年有 对上海、广州、武汉等地的投资布局，努力开拓其
计划地进行轮换，特殊情况报财务总监和总裁批 他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，围
准。 绕粤港澳大湾区、环渤海经济区、长江中下游地区
关联交易管理方面，公司制定了关联交易管理 等核心城市群形成区域布局；项目拓展以核心城
制度，以规范公司关联交易，维护公司投资者特别 市、核心地段的城区盘为主。项目拓展方式上，强
是中小投资者的合法权益，保证公司与关联方之间 化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。
订立的关联交易合同符合公平、公正、公开的原则。 项目开发模式方面，在定制装修取得良好成效
公司关联交易的决策权限为：（一）公司与关联自 的基础上，公司将逐步开创探索房地产开发的新模
然人发生的交易金额不满 30 万元，或者与关联法 式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发
人发生的交易金额不满 300 万元或占公司最近一期 能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具
经审计净资产绝对值 0.5%以下（以较高者为准）的 特色的核心竞争力。
关联交易由公司董事局主席批准；（二）公司与关 此外，公司将积极探索发展“长租房”项目，拓
联方发生的交易除第（一）项以外的关联交易且交 展租赁市场，构建“租购并举”新模式。
易金额在 3,000 万元（含本数）以下或占公司最近 总的来看，公司已经拥有了较为成熟的运营模
一期经审计净资产绝对值 5%（含本数）的以下的 式，并制定了清晰的战略规划，依托自身较强的运
关联交易，由公司董事局审议批准；（三）公司与 营能力和丰富的开发经验，上述规划有望逐步落
关联方发生的交易金额在 3,000 万元以上，且占公 实。
司最近一期经审计净资产绝对值 5%以上的关联交
易，由公司董事局向股东大会提交议案，并经股东
财务分析
大会审议批准。 以下财务分析基于经大华会计师事务所（特殊
对外担保管理方面，公司建立了严格的对外担 普通合伙）审计并出具标准无保留意见的
保管理制度，对外担保实行统一管理，对符合条件、 2015~2018 年审计报告以及未经审计 2019 年一季度
同时具有较强的偿债能力的公司经公司董事局或 财务报告。
股东大会批准后方可提供担保。公司对外担保实行 资本结构
统一管理，未经公司董事局或股东大会批准，任何 近年来随着房地产开发业务规模的快速扩张，
人无权以公司名义签署对外担保的合同、协议或其 公司资产规模保持较快的增长态势。2016~2018 年
他类似的法律文件。 末，公司资产总额分别为 1,137.97 亿元、1,422.90
总体来看，公司法人治理结构健全，内部组织 亿元和 1,822.09 亿元，年均复合增长率为 26.54%。
机构完善，管理制度较为健全，目前已建立了较健 同时，随着外部融资规模的上升及预收购房款的大
全的治理结构和内控体系，能够保证公司各项运作 幅增长，公司负债水平显著上升，2016~2018 年末，
更趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发展奠定 公司负债总额分别为 905.81 亿元、1,158.11 亿元和
了良好的基础。 1,500.25 亿元，年均复合增长率为 28.70%。近年来，
受少数股东权益增加、非公开增发股票的募集资金
战略规划
流入、永续债的发行以及未分配利润的持续积累，
公司将继续实施精品战略升级，同时积极推行
公司自有资本实力不断夯实，同期末所有者权益合
高周转战略，全力推进“优+”生活体系建设，推动
计分别为 232.15 亿元、264.78 亿元和 321.84 亿元，
产品品质及竞争力不断提升，品牌影响力不断增
年均复合增长率为 17.74%，其中 2018 年公司发行
强。
永续债规模 30.98 亿元。财务杠杆方面，同期末公
区域拓展方面，公司继续坚持“立足珠海，布
16 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
司资产负债率分别为 79.60%、81.39%和 82.34%， 例为 95.85%。存货方面，2016~2018 年末，分别为
净负债率分别为 183.61%、236.02%和 233.65%，若 825.13 亿元、1,045.38 亿元和 1,284.16 亿元，公司
将永续债调至债务进行计算，2015~2018 年公司资 存货中以开发成本为主，主要位于珠海、中山、广
产负债率分别为 79.60%、81.39%和 84.04%，净负 州、上海和武汉等一、二线城市，其中，2018 年末
债率分别为 183.61%、236.02%和 269.19%，公司杆 公司存货中开发产品和开发成本分别占存货余额
杠比率持续增长且处于较高水平。 的比例为 15.01%和 83.39%。2016~2018 年末，公
另截至 2019 年 3 月末，公司总资产为 1,939.93 司其他流动资产分别为 36.99 亿元、94.74 亿元和
亿元，所有者权益（含少数股东权益）336.24 亿元； 136.48 亿元，主要系预缴税金和向合联营企业的拆
同期末，公司资产负债率和净负债率进一步上升， 借款，近年来增长较快。其中，截至 2018 年末，
分别达到 82.67%和 224.36%；若将永续债调整至长 公司预交税费 26.19 亿元，向合联营企业拆出借款
期债务核算，公司期末资产负债率和净负债率分别 109.81 亿元。
为 85.63%和 276.77%。 非流动资产方面，2016~2018 年末公司非流动
图 7：2016~2019.Q1 公司资产结构分析 资产分别为 74.23 亿元、103.15 亿元和 127.03 亿元，
主要由长期股权投资、投资性房地产以及递延所得
税资产构成。长期股权投资方面，近年来公司在业
务扩张的同时，不断加大对合联营项目的投资，
2016~2018 年末分别为 25.79 亿元、47.17 亿元和
64.56 亿元；同期末投资性房地产分别为 23.61 亿元、
23.68 亿元和 23.77 亿元，公司的投资性房地产华发
商都位于珠海市的核心区域，建筑面积 10.42 万平
方米，区位条件较好。递延所得税资产主要为预提
土地增值税和预收账款预计利润形成的递延所得
税，2016~2018 年分别为 10.89 亿元、16.60 亿元和
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
21.90 亿元，受可抵扣亏损和预收账款增加的影响，
资产构成方面，公司资产主要由流动资产构
公司递延所得说逐年递增。
成，2016~2018 年末，公司流动资产分别为 1,063.74
另截至 2019 年 3 月末，公司流动资产 1,810.37
亿元、1,319.75 亿元和 1,695.06 亿元，占同期末资
亿元，其中货币资金、预付款项、存货和其他流动
产总额的比重分别为 93.4%、92.75%和 93.03%。公
资产分别为 192.28 亿元、35.42 亿元、1,373.01 亿
司流动资产主要由货币资金、预付款项、存货和其
元和 169.64 亿元；同期末，非流动资产为 129.57
他流动资产构成。货币资金方面，2016~2018 年末，
亿元，其中长期股权投资、投资性房地产和递延所
公司货币资金账面余额分别为 158.47 亿元、116.40
得税资产分别为 66.05 亿元、23.77 亿元和 23.09 亿
亿元和 191.39 亿元。截至 2018 年末，公司受限货
元。
币资金为 0.46 亿元，其中 0.45 亿元为银行保证金，
负债方面，公司负债主要由应付账款、预收账
0.01 亿元因购房客户自身司法纠纷而被司法冻结资
款、其他应付款和有息债务构成。应付账款方面，
金，受限规模较小。同期，公司预付款项分别为 40.33
随着开发项目的不断增多，项目工程款及材料款亦
亿元、55.20 亿元和 49.62 亿元，主要包括预付的土
随之而升，2016~2018 年末，公司应付账款分别为
地款等，其中 2018 年末前五大预付款对象分别为
30.18 亿元、37.00 亿元和 47.43 亿元。2016~2018
北京市财政局、杭州市财政局、江门市公共资源交
年末预收账款分别为 240.28 亿元、281.47 亿元和
易中心、江门市国土资源局和珠海市公共资源交易
390.25 亿元，近年来伴随着公司签约销售规模的快
中心，合计 47.56 亿元，占当期预付账款总额的比
17 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
速增长，公司预收款项亦呈快速增长态势；其他应 公积分别为 79.21 亿元和 8.78 亿元，同时，少数股
4
付账款方面，2016~2018 年末，其他应付款 分别为 东权益较上年末进一步增至 181.90 亿元。
36.74 亿元、85.62 亿元和 101.97 亿元，主要由合作 图 8：2016~2019.Q1 公司债务结构分析
项目的股东拆借款和土地增值税清算准备金构成。
另截至 2019 年 3 月末，公司应付账款、预收账款
和其他应付款分别为 45.84 亿元、420.19 亿元和
105.55 亿元。
有息债务方面，近年来受房地产项目扩张的融
资需求带动，公司总债务规模逐年增长，2016~2018
年末，公司总债务规模分别为 584.74 亿元、741.37
亿元和 943.37 亿元，年均复合增长率达到 27.02%。
从债务期限结构来看，同期公司长短期债务比分别
为 0.23 倍、0.36 倍和 0.88 倍，2018 年受一年内到
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
期的非流动负债增加以及售房尾款资产证券化发
总体来看，近年来随着公司房地产业务的大规
行影响，短期债务较上年末大幅增长 126.00%，公
模扩张，公司资产及负债规模不断提升，且有息债
司长短期债务比较上年末上升 0.52 倍，短期偿债压
务规模增长较快，公司整体财务杠杆比率处于较高
力有所上升。另截至 2019 年 3 月末，公司总债务
水平。
进一步上升为 1,006.18 亿元，其中短期债务 457.53
流动性
亿元，长短期债务比 0.83 倍。
在项目开发及土地储备规模持续扩大的情况
所有者权益方面，公司所有者权益主要由实收
下，近年来公司流动资产规模逐年增长。2016~2018
资本、资本公积、未分配利润、其他权益工具和少
年末，公司流动资产分别为 1,063.74 亿元、1,319.75
数股东权益构成。2016~2018 年末，公司实收资本
亿元和 1,695.06 亿元，年均复合增长率为 26.23%，
分别为 11.69 亿元、21.28 亿元和 21.18 亿元；同期
占资产总额的比重维持在 92%以上。从流动资产的
末，资本公积分别为 56.27 亿元、38.94 亿元和 14.64
构成来看，公司流动资产主要由存货和货币资金构
亿元。2017 年受资本公积转增股本增加影响，公司
成，2016~2018 年末存货占流动资产的比重分别为
实收资本增加，同时受收回少数股东股权共同作用
77.57%、79.21%和 75.76%；货币资金占流动资产
影响，公司资本公积有所减少；2018 年受因同一控
的比重分别为 14.90%、8.82%和 11.29%。另截至
制下企业合并及以现金方式收购下属子公司少数
2019 年 3 月末，公司流动资产规模为 1,810.37 亿元，
股东持有的股权影响，公司资本公积规模继续减
期末流动资产占资产总额的比重为 93.32%，存货和
少。其他权益工具方面，2018 年公司发行永续债
货 币 资 金 占 流 动 资 产 的 比 重 分 别 为 75.84% 和
30.98 亿元。得益于历年利润的不断累积，公司未
10.62%。
分配利润持续增长，2016~2018 年末分别为 54.89
表 12：2016～2019.Q1 公司流动资产分析
亿元、58.97 亿元和 72.65 亿元。受房地产合作项目
单位：%
有所增加影响，近年来少数股东权益持续增长，
2016 2017 2018 2019.Q1
2016~2018 年末分别为 102.26 亿元、139.04 亿元和
流动资产/总资产 93.48 92.75 93.03 93.32
173.11 亿元。另截至 2019 年 3 月末，公司所有者 存货/流动资产 77.57 79.21 75.76 75.84
权益增至 336.245 亿元，其中，未分配利润和盈余 货币资金/流动资产 14.90 8.82 11.29 10.62
（存货+货币资金）/
92.47 88.03 87.05 86.46
流动资产
4
为保持数据可比性，公司其他应付款中不包含应付利息和 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
应付股利。
18 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
存货方面，近年来公司着重扩张位于珠海、广 现净流出状态，主要系公司近年来合作开发项目增
州和上海等一、二线城市的地产项目，公司存货快 多，对合联营项目的投资增加所致。筹资性现金流
速增长。2016~2018 年公司存货分别为 825.13 亿元、 方面，受融资需求不断加大影响，同期公司筹资活
1,045.38 亿元和 1,284.16 亿元。其中，房地产开发 动 净 现 金 流 分 别 为 -13.96 亿 元 、 179.50 亿 元和
成 本 占 存 货 的 比 重 分 别 为 89.61% 、 89.64% 和 226.59 亿元。
83.39%，公司存货中开发成本主要系位于珠海、中 货币资金方面，2016~2018 年末，公司货币资
山、广州、上海和武汉等一、二线城市土地项目， 金账面余额分别为 158.47 亿元、116.40 亿元和
较大规模的在建和拟建项目系公司持续经营的保 191.39 亿元；同期货币资金/短期债务分别为 1.43
障，但同时也对后续开发资金提出了较高要求。同 倍、0.60 倍和 0.43 倍，受短期债务规模持续增加影
期房地产开发产品占存货的比重为 8.96%、9.16% 响，货币资金对短期债务的保障程度有待提升。另
和 15.01%，呈现逐年增长趋势，公司位于沈阳、大 2019 年一季度公司经营性现金流净额为 21.19 亿
连和包头等城市的存货或面临一定的去库存压力。 元，货币资金 192.28 亿元；截至 2019 年 3 月末，
表 13：2016~2018 年公司存货分析 经营活动现金流/短期债务和货币资金/短期债务分
单位：亿元、% 别为 0.19 倍和 0.42 倍。
2016 2017 2018 表 15：2016～2019.Q1 公司部分流动性指标
存货 825.13 1,045.38 1,284.16 指标 2016 2017 2018 2019.Q1
开发成本 739.41 937.04 1,070.86 货币资金（亿元） 158.47 116.40 191.39 192.28
开发成本/存货 89.61 89.64 83.39 经营活动现金流净额
190.69 110.99 159.99 21.19
开发产品 73.95 95.76 192.8 （亿元）
经营净现金流/短期债
开发产品/存货 8.96 9.16 15.01 1.73 0.57 0.36 0.19
务（X）
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 货币资金/短期债务
1.43 0.60 0.43 0.42
资产周转率方面，2016~2018 年公司存货周转 （X）
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
率分别为 0.12 次、0.15 次和 0.15 次，总资产周转
受限资产方面，截至 2018 年末，公司受限资
率分别为 0.13 次、0.16 次和 0.15 次。受公司产品
产账面价值合计 352.79 亿元，主要系用于借款抵押
定位的影响，整体资产周转效率在行业内处于偏低
的存货、长期股权投资、固定资产、无形资产和投
水平。
资性房地产等，其中，保证金和司法冻结受限的货
表 14：2016~2018 年公司周转率相关指标
2016 2017 2018
币资金合计 0.05 亿元，用于借款抵押的存货和投资
存货周转率（次/年） 0.12 0.15 0.15 性房地产分别为 299.12 亿元和 23.77 亿元，年末公
总资产周转率（次/年） 0.13 0.16 0.15 司受限资产占总资产比重为 19.36%。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 总体来看，随着项目开发节奏加快，近年来公
现金流方面，2016~2018 年，公司经营性现金 司存货规模上升较快，但资产周转效率偏低，同时
流净额分别为 190.69 亿元、110.99 亿元和 159.99 受短期债务规模持续上升影响，公司货币资金对短
亿元，呈现较大的波动态势，主要受下属项目公司 期债务的保障程度亦有待提升。但考虑到公司拥有
与少数股东间资金拆借以及公司自身销售回款的 较大规模且区域布局较好的待开发项目储备，且存
影响；其中，同期公司销售商品、提供劳务收到的 货结构较为合理，对其整体流动性能够形成良好支
现金分别为 285.92 亿元、235.86 亿元和 347.46 亿 撑。
元，受当年房地产销售情况的波动影响，公司销售
盈利能力
商品、提供劳务收到的现金有所波动。投资性现金
公司营业收入主要来源于房地产销售，
流方面，2016~2018 年公司投资性净现金流分别为
2016~2018 年公司营业总收入分别为 132.99 亿元、
-99.70 亿元、-339.07 亿元和-310.29 亿元，持续呈
199.48 亿元和 236.99 亿元，其中房地产业务收入占
19 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
比分别为 94.30%、95.29%和 95.62%。从毛利率水 同期投资收益分别为 0.52 亿元、0.42 亿元和 6.27
平看，受公司项目结转节奏影响，公司毛利率逐年 亿元，其中 2018 年投资收益大幅增长，主要系当
降低，2016~2018 年公司营业毛利率分别为 32.28%、 期联营企业确认投资收益增长幅度较大。此外，
28.00%和 27.28%。另外，近年来公司销售业绩良好， 2016~2018 年公司资产减值损失分别为-0.04 亿元、
2016~2018 年末公司预收款项分别为 240.28 亿元、 9.47 万元和 0.12 亿元，主要为计提的坏账准备和存
281.47 亿元和 390.25 亿元，丰富的待结算资源为其 货跌价损失。同期公允价值变动收益分别为 0.10 亿
未来经营业绩的增长提供了保障。另 2019 年 1~3 元、0.08 亿元和 0.08 亿元，系公司投资性房地产的
月，公司实现营业收入 67.05 亿元，综合毛利率为 公允价值变动。2016~2018 年公司营业外损益分别
31.16%。此外，截至 2019 年 3 月末，公司预收款 为 0.08 亿元、-0.34 亿元和-0.12 亿元，其中政府补
项进一步增至 420.19 亿元。 贴分别为 0.06 亿元、0.02 亿元和 0.06 亿元。综上，
期间费用方面，主要系由销售费用及管理费用 2016~2018 年公司利润总额分别为 19.70 亿元、25.03
构成。受公司业务规模的不断扩大，公司销售及管 亿元和 30.85 亿元；净利润分别为 14.28 亿元、17.74
理费用规模快速上升，2016~2018 年，公司销售费 亿元 和 24.02 亿元；所有者 权益收益率 分别为
用分别为 4.90 亿元、5.37 亿元和 9.16 亿元，其中 6.15%、6.70%和 7.46%。另 2019 年 1~3 月，公司
2018 年销售费用增幅较大主要系公司当期预售楼 实现利润总额 10.16 亿元，其中，经营性业务利润
盘签约销售额增加，广告宣传费、职工薪酬和营销 10.05 亿元，投资收益 0.12 亿元，信用减值损失 0.13
代理费等相应销售费用增加所致；管理费用分别为 亿元，综上，公司实现净利润 7.51 亿元，所有者权
4.23 亿元、5.94 亿元和 8.67 亿元，其中 2018 年管 益收益率 8.93%。
理费用大幅上涨主要系当期任职员工人数及薪资 图 9：2016~2019.Q1 公司利润总额构成
增长所致。综上，公司三费合计分别为 9.72 亿元、
11.83 亿元和 20.14 亿元，呈快速增长态势，同期三
费收入占比分别为 7.31%、5.93%和 8.50%，公司期
间费用控制能力尚可。另 2019 年 1~3 月，公司期
间费用合计 4.65 亿元，占同期营业收入比重为
6.93%。
表 16：2016～2019.Q1 公司期间费用分析
单位：亿元
2016 2017 2018 2019.Q1
销售费用 4.90 5.37 9.16 1.97
管理费用 4.23 5.94 8.67 2.31 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
财务费用 0.59 0.51 2.31 0.36 总体来看，公司作为珠海市房地产龙头企业，
三费合计 9.72 11.83 20.14 4.65 近年来业务规模持续扩张，公司结转收入规模大幅
营业总收入 132.99 199.48 236.99 67.05 提升，带动利润总额的快速增长，整体盈利能力较
三费收入占比 7.31% 5.93% 8.50% 6.93%
强。此外，公司较大规模的期末待结算资源亦对其
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
未来业绩增长形成有力保障。
利润方面，公司利润总额主要由经营性业务利
润5构成。在营业收入规模扩大的带动下，公司经营 偿债能力
性业务利润同步提升，2016~2018 年公司经营性业 从债务规模来看，随着近年土地获取及项目开
务利润分别为 18.97 亿元、24.63 亿元和 24.72 亿元； 发 投入 的增 加，公 司外部 融资 规模 快速上 升。
2016~2018 年末及 2019 年 3 月末，公司总债务规模
5
经营性业务利润==营业总收入-营业成本-营业税金及附
分别为 584.74 亿元、741.37 亿元、943.37 亿元和
加-销售费用-管理费用-财务费用
20 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
1,006.18 亿元，长短期债务比分别为 0.23 倍、0.36 的备用流动性和公司股东资金方面的支持，公司整
倍、0.88 倍和 0.83 倍。 体具备极强的偿债能力。
获现能力方面，公司 EBITDA 主要由利润总额
构成，2016~2018 年公司 EBITDA 分别为 22.91 亿
结 论
元、28.22 亿元和 38.25 亿元，获现能力持续向好。 综上，中诚信证评评定珠海华发实业股份有限
公司经营活动净现金流分别为 190.69 亿元、110.99 公司主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定；评定
亿元和 159.99 亿元。从主要偿债能力指标表现来 “珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开
看，2016~2018 年公司总债务/EBITDA 分别为 25.53 发行 2020 年公司债券（第一期）”信用级别为 AAA。
倍、26.27 倍和 24.66 倍，同期 EBITDA 利息保障倍
数分别为 0.50 倍、0.74 倍和 0.70 倍。受公司有息
债务规模的持续快速增长影响，公司 EBITDA 对债
务本金的保障程度偏弱；受益于较好的获现能力，
公司 EBITDA 对利息的保障程度有所波动提高。
表 17：2016～2019.Q1 公司偿债能力分析
项目 2016 2017 2018 2019.Q1
短期债务（亿元） 110.53 194.95 440.60 457.53
总债务（亿元） 584.74 741.37 943.37 1,006.18
资产负债率（%） 79.60 81.39 82.34 82.67
净负债率（%） 183.61 236.01 233.65 242.06
经营活动净现金
190.69 110.99 159.99 21.19
流（亿元）
EBITDA（亿元） 22.91 28.22 38.25 -
总债务/EBITDA
25.53 26.67 24.66 -
（X）
经营净现金流/
0.33 0.15 0.17 0.08
总债务（X）
EBITDA 利息倍
0.50 0.74 0.70 -
数（X）
经营净现金流/
4.19 2.90 2.93 -
利息支出（X）
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
或有负债方面，截至 2018 年末，公司对外担
保余额共计 28.72 亿元，其中对合营公司珠海琴发
实业有限公司提供的担保 28.32 亿元，担保余额占
同期末净资产比重为 8.80%，或有负债风险较小。
财务弹性方面，公司与各大金融机构保持较好
关系，截至 2018 年末，公司获得银行授信额度
1,221.71 亿元，未使用额度 627.78 亿元，备用流动
性充足。
整体来看，随着房地产项目的持续推进，公司
总债务规模逐年增长，且短期债务规模逐年上升，
财务杠杆比率处于较高水平。但是，考虑到公司作
为珠海区域的龙头房地产企业，以及持续增长的签
约销售金额及充足的待结算资源，加之其相对充裕
21 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
关于珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）的跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报
告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者
本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及
本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期
和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后
两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内
披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切
关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信
用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及
时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站
（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交
易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况
进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
22 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
附一：珠海华发实业股份有限公司股权结构图（截至 2019 年 3 月 31 日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
23 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
附二：珠海华发实业股份有限公司组织结构图（截至 2019 年 3 月 31 日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
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附三：珠海华发实业股份有限公司主要财务数据及指标（合并口径）
财务数据（单位：万元） 2016 2017 2018 2019.Q1
货币资金 1,584,696.42 1,164,016.48 1,913,875.74 1,922,770.29
应收账款净额 568.32 1,205.71 1,339.77 1,613.38
存货净额 8,251,305.92 10,453,817.50 12,841,645.86 13,730,099.52
流动资产 10,637,430.46 13,197,538.63 16,950,620.32 18,103,674.15
长期投资 313,487.24 544,728.04 715,393.90 731,658.25
固定资产合计 304,260.99 298,788.82 308,139.24 306,101.57
总资产 11,379,683.51 14,229,018.38 18,220,908.85 19,399,344.64
短期债务 1,105,261.31 1,949,516.75 4,405,952.76 4,575,327.89
长期债务 4,742,129.64 5,464,214.70 5,027,767.82 5,486,444.65
总债务（短期债务＋长期债务） 5,847,390.95 7,413,731.45 9,433,720.58 10,061,772.54
总负债 9,058,135.21 11,581,070.21 15,002,518.84 16,036,905.89
所有者权益（含少数股东权益） 2,321,548.30 2,647,948.17 3,218,390.00 3,362,438.75
营业总收入 1,329,891.11 1,994,776.23 2,369,892.74 670,531.96
三费前利润 286,920.68 364,578.20 448,654.43 147,005.32
投资收益 5,158.58 4,154.84 62,656.79 1,207.72
净利润 142,768.40 177,383.04 240,179.18 75,098.47
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 229,084.07 282,176.45 382,512.89 -
经营活动产生现金净流量 1,906,906.68 1,109,932.92 1,599,875.47 211,943.56
投资活动产生现金净流量 -996,952.36 -3,390,732.08 -3,102,926.26 -905,409.36
筹资活动产生现金净流量 -139,579.59 1,795,029.67 2,265,863.18 702,857.64
现金及现金等价物净增加额 770,898.87 -485,096.18 763,533.51 9,048.37
财务指标 2016 2017 2018 2019.Q1
营业毛利率（%） 32.28 28.00 27.28 31.16
所有者权益收益率（%） 6.15 6.70 7.46 8.93
EBITDA/营业总收入（%） 17.23 14.15 16.14 -
速动比率（X） 0.56 0.45 0.41 0.42
经营活动净现金/总债务（X） 0.33 0.15 0.17 0.08
经营活动净现金/短期债务（X） 1.73 0.57 0.36 0.19
经营活动净现金/利息支出（X） 4.19 2.90 2.93 -
EBITDA 利息倍数（X） 0.50 0.74 0.70 -
总债务/EBITDA（X） 25.53 26.27 24.66 -
资产负债率（%） 79.60 81.39 82.34 82.67
总债务/总资本（%） 71.58 73.68 74.56 74.95
长期资本化比率（%） 67.13 67.36 60.97 62.00
净负债率（%） 183.61 236.02 233.65 242.06
注：1、上述所有者权益包含少数股东权益，净利润均包含少数股东损益；
2、2018年及2019.Q1已将其他流动负债中售房尾款资产证券化调至短期债务核算；
3、2019年一季度公司所有者权益收益率、经营活动现金流/总债务等指标已经过年化处理；
4、2016~2017年数据均采用来年期初调整数。
25 珠海华发实业股份有限公司
面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务＝长期借款+应付债券
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
EBIT 率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入
所有者权益收益率＝净利润/所有者权益
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益
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面向合格投资者公开发行 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告
附五：信用等级的符号及定义
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
评级展望的含义
内容 含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期
内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。
长期债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 基本不能保证偿还债券
C 不能偿还债券
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
27 珠海华发实业股份有限公司
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短期债券信用评级等级符号及定义
等级 含义
A-1 为最高短期信用等级，还本付息能力很强，安全性很高。
A-2 还本付息能力较强，安全性较高。
A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息能力较低，有一定的违约风险。
C 还本付息能力很低，违约风险较高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。
28 珠海华发实业股份有限公司
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