出典：財経網

疫病が発生して以来、韓国の中央銀行は世界の多くの中央銀行と同じように狂ったように放水し、財政と通貨政策の猛薬を投与し、経済を刺激すると同時に大量の不動産バブルを生んだ。現在、韓国中央銀行の多ラウンド利上げはこのバブルを急速に突き破っている。

データによると、韓国ソウルのマンション価格は2年余りで最大の下落幅を記録し、成約量は70%超暴落したが、マンション全賃貸価格は3年余りぶりに低下した。これと同時に、利上げが貸借コストを押し上げ続けるに伴い、韓国の不動産債務は重大な違約リスクに直面する。

ソウルの住宅価格はレンタル料が高く戻ります

数年の上昇を経て、韓国ソウルの住宅価格は下落している。

統計データによると、韓国ソウルのマンション価格は先週26カ月ぶりの最大の下落幅を記録し、6月の出来高は前年同期比73%低下した。ソウル全体の住宅価格は6月27日までに年初比0.19%低下したが、過去5年間でソウルの住宅価格は2倍以上上昇した。

レンタル料の価格も下がっています。韓国最大商業銀行韓国国民銀行の毎月住宅統計データによると、ソウルのマンションの平均全賃貸価格は6月の6月の6億7792億ウォン(約54.2万ドル)から7月の6兆7788億ウォンに低下し、39カ月ぶりに月環比が低下した。

同行のデータによると、漢江以北14区のマンションの全賃貸平均価格は6月の5兆6066億ウォンから7月の5兆6059億ウォンに低下し、漢江以南11区のマンションの全賃貸平均価格は7.882億ウォンから7.881億ウォンに低下し、京畿道と仁川のマンションの全賃貸平均価格も低下した。

全レンタルとは、レンタル者が月ごとにレンタル料を支払うのではなく、一度に保証金を支払う制度のことです。保証金は一般的に家の販売価格の60%から80%の間で、契約期間内に月極はなく、満期後に大家は保証金を全額返金する。

債務不履行リスクが高まり金融危機が近づいてきた

2020-2021年、世界の多国の中央銀行の大お湯栓弁は、多輪の利下げと財政猛薬の降下を行い、疫病の大きな打撃に遭遇した経済を刺激する。韓国中央銀行も例外ではなく、利下げだけでなく、複数の財政政策を打ち出して消費を刺激し、インフレが高騰している。

一方、通貨超過の直接的な結果は韓国の住宅価格の高騰だ。易居7月中旬に発表された報告書によると、2021年から現在まで、韓国全国の複数の住宅基準住宅価格の上昇幅は36%に達している。

韓国の中央銀行は早くから危険な信号を嗅ぎ、2021年8月に自らバブルを突き破り、世界初の利上げの中央銀行となり、数回の利上げを経て、7月には前例のない50ベーシスポイントの利上げ幅を祭り、金利を2.25%に引き上げ、同行は自首輪の利上げ以来累計2.25ポイントのプラスとなった。

貸借コストも水増しし、韓国の平均担保ローン金利は現在の5%-6%に上昇し、9年余りぶりの高水準を記録した。

同時に、韓国の家庭の債務負担は深刻化している。昨年末、韓国の家庭負債と可処分所得の比率は206%に達した。国際金融研究所(Institute Of International Finance)の36の主要経済体に対するデータによると、第1四半期の韓国の家庭債務とGDPの比は104.3%で、世界で最も高い国の一つである。

市場では政策金利が年末までに頭打ちになり、現在の2.25%から2.75%に上昇すると考えられているが、これは担保ローン金利を現在の高値から上昇させ、負債家庭をさらに下押しさせることになる。

不動産情報企業“Zigbang”の調査結果によると、抵当ローンの年率が4%であれば、ソウルマンションの月供給は都市住民の平均可処分所得の45%を占めることが分かった。年利が7%に上昇すれば、月供給は可処分所得の62%に増加するだろう。

韓国金融監督管理機関は、平均担保ローンの金利が現在の5-6%から7%に上昇すると、ローンを滞納する人が50万人から190万人に増加する可能性があると予想している。

韓国の家計の4分の3近くが不動産に関係しているため、政府は担保ローンの金利上昇が違約率を増加させ、経済が金融危機に陥る可能性を懸念している。

また、建築投資と大口商品消費は経済活動の約15%を占め、経済成長の主要な駆動力の一つである。今では不動産市場が暴落し、それに加えて輸出が低下し、韓国の経済成長を大きく牽引している。

韓国の規制機関は、固定金利で融資再融資を行う機会を家庭に提供することで、家庭債務負担を軽減し、金融圧力をさらに緩和することを計画している。

“家計の構造を迅速に改善していきたい”と韓国の秋慶鎬財務相は今週初めに表明した。“再融資案がスタートした場合、変動金利下の家庭債務割合は78%から73%以下に低下し、低下幅は最大5ポイントとなるはずだ”