Zhitong Financeアプリは、東武証券が調査レポートを発表したことを知りました。今回の都市村の変革は、株式時代の中国の不動産市場における「安全と人々の生活に焦点を当てた」新しい発展経路を表しており、不動産開発投資と商業住宅販売の両方を大幅に増加させると予想されています。都市部の村の改修経験と豊富な地域資源を持つ地元の国有企業が最初に恩恵を受けることが期待されています。主な推奨事項：都市建設開発（600266.SH）、越秀不動産（00123）、パールリバー株式会社（600684.SH）。中国企業 () と天建グループ (000090.SZ) に焦点を当てることをお勧めします。600675.SH

インシデント:10月24日、「広州都市再生特別計画（2021-2035）」と「広州都市村改修特別計画（2021-2035）」（以下「計画」と呼びます）が、第4回広州市計画委員会の第14回地域計画専門委員会によって審査され、承認されました。この計画は、今年2月6日に公式にパブリックコメントを求められました。広州がマスタープランを更新したのは2009年以来3回目です。

東武証券の主な見解は次のとおりです。

「計画」は、更新の規模とタイミングを明確にし、住宅チケットの発行メカニズムを模索し改善することに重点を置いています。

1）「計画」によると、2025年、2030年、2035年までに合計約1億3,230万/300万平方メートルの都市再生が促進されます（7万/120/155万平方メートルの都市村の改修を含む）。「計画」では、2035年までに旧市街と旧市街を対象とした291の包括的な改修と混合改修プロジェクトを推進することが明記されています。その中には、252の包括的な旧村改修プロジェクト（150の都市村プロジェクトを含む）、24の旧村混合改修プロジェクト（15の都市村プロジェクトを含む）、「解体、処理、活性化」を組み合わせて変革を促進しました。また、包括的な「保存、改革、解体」のアプローチを使用して推進された15の混合旧市街改修プロジェクトがあります。

2)「計画」は、短期間で大規模な解体や「スポーティー」な更新が行われないように、ポジティブなプロジェクトとネガティブなプロジェクトのリストを明確にします。

3）「計画」は、原価計算と収用基準の最適化、住宅チケット配置政策メカニズムの検討、都市部の村のリハビリテーションのための財政支援チャネルの拡大などの戦略を提案しています。

7月の全国常任委員会会議の後、都市部の村に関する政策が各地で発表されました。住宅建設省の都市改革システムには、すでに162のプロジェクトがあります。都市村の改修により、第4四半期にはより多くの実施措置が促進されると予想されます。

2023年7月21日、国家常任委員会は「大都市における都市村の改修を積極的かつ着実に推進するための指導意見」を採択しました。それ以来、上海、長春、鄭州などの都市が実施をフォローアップしてきました。その中で、8月16日、広州市住宅建設局は、広州が今年少なくとも127の都市村の改修プロジェクトを推進することを提案しました。CCTVの報告によると、全国で、住宅建設省の都市村改修情報システムが2か月間稼働しており、162の都市村改修プロジェクトが入荷されました。銀行は、進歩のペースを加速させるために、第4四半期に都市村の改修政策に関するより多くの規則が施行されると予想しています。

都市部の村のリノベーションは、不動産投資と商業住宅販売を促進するための強力な手段になると期待されています。

1) 投資の側面：2022年の全国の不動産開発投資は13.3兆元で、前年比10.0％減少しました。2023年1月から9月は8.7兆元で、前年比9.1％減少しました。投資額が2年連続で減少したことも歴史上まれです。現在の不動産事情では、来年の投資額を逆転させるのは難しいです。銀行は、都市部の村落改革は来年の不動産投資の低迷をヘッジし、投資全体にある程度の原動力になると予想しています。

2）販売側：従来の「元の解体と返却」の再定住モデルは、商業住宅の供給を生み出すだけで、需要は生み出しません。広州の「計画」で提案されている住宅チケット配置システムを全国的に実施でき、一定の移転率を維持しながら一部の住宅チケット配置が実施されれば、人々の生活を守るために住宅購入に対する大量の需要が生まれ、不動産販売市場は着実に回復するでしょう。販売ブームが減少している現在の状況では、住宅チケットの配置によってもたらされる住宅購入需要の確実性は、収益化された配置よりもさらに高いです。

リスク警告:都市村再生政策の実施は予想外に進んでいます。業界は衰退し続け、売上高は予想を下回っています。業界の信用リスクは広がり続け、流動性の悪化は予想を上回っています。