知らせですが、華創證券より公表された調査報告によると、2024年に不動産の完成が可能性があるが、都市のスラム改造と歴史的土地貯蔵の問題を率先的に解決する不動産企業に注目する必要があります。2023年9月には需要側が政策を実行して緩和され、不動産の販売は予想より低くなり、2022年の販売面積の下降を考慮すると、2024年の完成面積は前年比9%減少し、不動産の総量にプレッシャーがかかり、都市のスラム改造は実際の需要に合致していますが、政策の突破を待っています。2024年にセクター的な機会が生まれる可能性は低く、政策博弈の難易度も上昇するため、相対的に明確な機会に注目が必要です。1）都市のスラム改造、2）一部の不動産企業が歴史的土地貯蔵を率先して解決し、評価の中心が上昇する可能性があります。越秀地産(00123)、天地源(600665.SH)などに注目してください。

▍華創證券の主な見解は以下のとおりです：

商品住宅の完成面積は商品住宅の販売面積、フラットガラスの生産量、マイクロ不動産企業の完成および収益性能に大きく差がある。

1)2015年以降、商品住宅の販売面積は着実に増加していますが、完成面積は10億平方メートル前後のままであり、販売と完成の「はさみ」が現れており、2021年には商品住宅の販売面積が約18億平方メートルに達し、完成面積が10億平方メートルとなっています。

2)フラットガラスの生産量はある程度、実際の完成状況を先行して反映しています。2015年から2021年までのフラットガラスの累計増加率は約38%であり、販売面積の増加とほぼ同じです。

3)2012年には、一連の不動産企業の販売および完成面積の割合は、全国の商品住宅の販売および完成面積の比率の約3%でしたが、2015年以降、完成比率が売上比率を大幅に超え、2020年には、6つの不動産企業の販売面積が全国の商品住宅の販売面積の9%に上昇した一方で、完成面積は全国の17%を占めました。さらに、統計局が公表した不動産開発企業の主要事業収入も着実に増加しています。

竣工面積の増加率と新しい開工面積の増加率、販売面積の増加率の差から、竣工の積み残しがあると判断することは正確ではありません。

1)市場は、2018年以降、新しい開工面積の同比増加率が反発していると考えていますが、竣工の増加率は引き続き底部にあり、竣工サイクルを大幅に延長したと解釈されています。これは資産管理規制後、不動産企業が新しい開工増加で販売キャッシュ・フローを増やし、完成を遅らせて建設費を抑えて現金・フローを強化するためです。

2)ただし、マイクロ主体レベルで見ると、2018年に主要な12の不動産企業の竣工面積が34%増加し、竣工の減少は観察されていません。また、フラットガラスの生産量の増加、全業界の主要事業収益の増加、A株不動産セクターの収益増加も、2018年の竣工増加率が不動産企業による竣工周期の大幅な影響を受けたことを検証できません。

竣工サイクルの延長がしっかりした不動産企業の竣工量に大きな影響を与えないことがデータによって明らかになっています。

1)万科、保利、金地の3社の不動産企業による販売および竣工面積を選択し、T期の竣工面積とT-1期、T-2期の販売面積を回帰モデルに使用し、データの説明力が高く、R Squareが90%を超えるため、この方法では竣工面積が非常によく適合し、販売から竣工までの期間が1〜2年であることも証明されました。

2)これらのモデルで、2017年以前の適合結果は不動産企業の実際の竣工面積よりやや低く、2017年以降の結果は不動産企業の実際の竣工面積よりやや高くなっています。2017年以降、竣工がやや遅れていることを反映していますが、積極的な貯蔵は発生していません。

3)上記の竣工モデルを使用して、全国の販売面積の理論的な竣工値を推定し、1年遅れの平板硝子の生産量の増加率と比較すると、実際の竣工トレンドをより正確に反映できます。

2024年には、不動産の竣工面積がプレッシャーに直面する可能性があり、中立的な仮定の下で、竣工面積は前年比マイナス9.3%になると予想されます。

1)販売と竣工のモデルによると、22年、23年の販売面積の大幅な減少により、24年の積み残し竣工面積が大幅に縮小する可能性があります。理論の竣工面積は前年比26%減少する可能性があります。

2)上記のモデルは、保証交付後、竣工が放置されること、および2017年以降の竣工が遅れることを考慮していません。2011年の理論的な竣工面積を基に、平板硝子の増加率を実際の竣工増加率として、修正された予測竣工量を計算して、各年の修正された予測竣工量と理論竣工量との差を考慮して、2018年から2023年の終わりまでに積み残した竣工量が10億平であると予測されます。

3)2024年の竣工を予測する場合、悲観的な、中立的な、楽観的な場合の3つの仮定を設定し、積み残した竣工面積を年ごとに1/5、1/3、1/2に開放すると、同年の竣工面積は前年比-16.6%、-9.3%、0%と予想されます。

リスク提示：

主要な3社の販売および竣工データのサンプルから回帰モデルを得たが、サンプル数が少ないため、計算結果に偏りがある可能性がある。また、これは全業界を代表するものではなく、24年の保護ビルの進行が予想より遅れ、積み残しの竣工面積が不足する可能性がある。