冬が過ぎ去ることができず、春が来ることがないことはありません。

資本市場の投資家にとって、2023年の新しい年は、おそらく感情が交差する年になるでしょう。この1年間を振り返ると、各種の投資家が初めの期待から後半に向かって悲観的になり、市場の感情は反転するにつれて変化しました。

そして、どのセクターが最も失望したのかというと、香港株市場の不動産サービス板クが強力な候補者の1つになるかもしれません。マクロ経済環境や低迷する不動産市場などの影響を受けて、2023年のホンセン不動産サービス及び管理セクターの年間株価は43.98%下落し、ホンセン指数の下落幅30.16%を上回りました。兄弟分野であるホンセン不動産＆建築分野を比較しても、13.06%下落し、板クの進展の低迷を語る必要はありません。

星のように囲まれる3年前から、今日では「祓魔」後に投資家らが避けるようになりました。ここ数年の不動産管理業界の業績は、すべて周期的であるという言葉を完璧に理解しています。

不動産投資家にとって、過去1年間は見返したくない場合がありますが、各種の実質的な弱気や悲観的な期待も考慮され、深度調整後の不動産管理業界を再評価する必要があるでしょうか？2024年には、不動産管理業界には風が吹き始めることができるのでしょうか？

業界の調整期間でのパフォーマンスの試練

香港株式市場の不動産管理板クの歴史的な傾向について振り返ると、2021年は非常に重要な転換点であると言えます。この年の中頃から、不動産市場に激変が起こり、関連会社が流動性危機に陥り、以前に比べ不動産管理事業の成長論理性は現実的な挑戦に直面しています。

具体的には、一方で、不動産管理企業の業績の減速はますます顕著になっており、以前は高い成長率を誇った動きを続けることが難しくなっています。他方で、2次市場の感情も徐々に理性的に回帰し、関連会社の株価と評価が持続的に低下しています。

多くの投資家の期待に反して、上述の不動産管理業界の負のフィードバックループは、2023年には消滅していません。統計によると、2023年上半期に上場した50の不動産管理企業（Hシェア46社、Aシェア4社）の収入総額は1248億元（人民元、以下同様の単位）、前年同期比で9.4%増加し、前年同期比の成長率である27.8%に比べて明らかに減速しています。去年同期に比べ、当期純利益総額は111億元で微増0.4%に過ぎず、成長は基本的に停滞しています。

業績変化のトレンドを眺めると、新旧の動力変換時代にあり、不動産管理業界の発展ロジックは急激に変化しています。疑う余地はありませんが、不動産管理業界は基本的に「規模の拡大がすべて」という高い成長段階から脱却しました。新築市場がオールタイムハイに達した後、不動産企業は自然に増加市場から存量市場へ焦点を移す必要があります。このプロセスで、挑戦と機会は宿命的であり、勝ち残りの傾向は今後も続き、さらに強化されるかもしれません。

分化が持続して、構造的なチャンスが現れるかもしれません

対照的に、時計は今や2024年を差し迫っています。2年以上にわたる調整期間を経て、不動産管理セクターは、再び方向を選ぶ必要がある十字路に来ているかもしれません。

確かに、現在の経済回復のリズムの変化はまだ容易ではありませんが、より積極的な政策基調が上層部から出されたことから、新しい年には前向きな期待があり、軽快なビジネスの人々は多くの山を越えることができるかもしれません。

まず、マクロ政策に注目すると、2024年の経済状況に関して、中央経済工作会議はより積極的な政策信号を発信し、財政政策と金融政策が同時に力を発揮する見込みです。会議では、2024年には安定した中で進歩を求めて、進化を促進して、まず目標を立て、その後問題を解決する必要があります。

東方金誠のチーフマクロアナリストである王青氏は、「まず立ち上がって後で繰り返す」と述べています。つまり、新しい増加動力の完全な成長、高度な新技術製造業などを代表する新しい成長動力が完全に成長するまで、房地産業は急激に減少することはできません。さらに、不動産市場は、保障された住居の製造などの「三大プロジェクト」業界の割合が一定水準に達するまで、商品住宅市場が急激に減少する傾向を抑制する必要があります。

上記の政策基調に基づいて、今年の不動産管理業界の外的リスクがさらに希釈およびクリアリングされる見込みがあります。

また、不動産管理セクター自体の発展ロジックに焦点を当てると、新しい年には、主要な不動産企業が関連不動産会社に依存することを緩和または克服することが予想され、ビジネスが更に周期的方向へ移行する可能性もあるでしょう。

東吳証券によって選択されたサンプル物品企業のデータによると、23H1期間における物品企業の第三者プロジェクト統括面積の比率は58％まで上昇しました。2022年の55.3％に比べて2.7ポイント上昇し、関連企業への依存度がさらに低下していることを表しています。

同時に、物品企業のコミュニティ付加価値サービス分野では、家庭装飾や不動産仲介などの周期的なビジネスの収益シェアが持続的に縮小傾向にあり、それに伴い関連する物品企業は生活サービスなどのサイクルの弱いビジネスにより多くの精力を注いでいるようです。また、基本的な不動産管理サービスの収益シェアも再び上昇しており、23H1の物品管理の基本的な不動産管理サービスの収益シェアは約65.3％で、2022年の61.9％に比べて3.4ポイント上昇しています。

投資の視点に戻ると、現時点で認めなければならないのは、物品管理業界の成長ロジックのスムーズさは、もう3年前には匹敵しないかもしれないということです。少なくとも中長期的には、関連する不動産企業の発展状況が物品企業に与える影響はまだ無視できません。このため、現在の段階では、関連する不動産企業のリスクがコントロール可能な国営不動産企業の業績安定性と発展確定性がより優れている場合があるため、保利物業（06049）、中海物業（02669）などが含まれます。さらに、基本的な面がよく、中高級の改善型製品に重点を置いている物品企業浙江の地域や滨江サービス（03316）も一定の注目価値を持つ可能性があります。