智通財経アプリによると、商業不動産（CRE）の価格下落やコロナ禍によるオフィスの空室などの背景下で、フランスのリヴィエラにあるカンヌで開催されたMIPIM不動産会議が開催されました。

不動産市場の回復に対する意見は一様ではありません。

約2万人の投資家、開発業者、代理業者が到着する予定で、参加者たちは計画中の開発プロジェクトに関するミニチュアモデルで議論し、企業が契約したヨットで顧客と会います。

米国のジョーンズラングラサール（JLL.US）、グレイスター、ハインズ、FHI.USなど、AEW（フランス）やPatrizia（ドイツ）を含むいくつかの最大の不動産投資家は、取引活動の初期の兆候が回復していることを確認しています。

しかし、一部の人々は慎重な姿勢を示しています。

LaSalle Investment Management Europeの責任者であるPhilippe Lepeu氏は、「クロセット通りには現実的ではない議論が多数あります。」と述べ、リヴィエラ海岸通りに不動産代理業者が溢れる光景を指して、「ナビゲーションを非常に注意深くしなければなりません。」と語っています。

報告によると、高い借入コストとオフィスの空室率により、多くの不動産投資が魅力を失いましたが、データセンターや物流などの分野は好調でした。

MSCI Real Assetsのデータによると、2023年第4四半期には、欧州商業不動産の資本価値は前年同期比13.9％減少し、2009年の世界金融危機以来最大の下落率となりました。

LaSalleのLepeu氏は、欧州の30％のオフィススペースが「既に時代遅れになっている可能性がある」と指摘しています。一方、アメリカの都市では、サンフランシスコやロサンゼルスなどの空室率が30％近くに上昇しました。

現在、投資家たちは損失を出すことを避けるために、慎重に待ちます。欧州の商業不動産取引は、オフィスビルの売上高が記録的な最悪の年となった2007年以来、半減して1660億ユーロ（1810億ドル）となりました。

それでも、中央銀行が金利を引き下げ、企業の債務負担を軽減し始めた場合、市場の転換点が近づく可能性があると考える投資家もいます。

世界最大の商業不動産所有者ブラックストーン（BX.US）のヨーロッパ不動産責任者James Seppala氏は、イベント前に「全体的に、人々はより多くの信頼と情熱を持って、一年後の未来に対して前向きに考えているようです。」と述べ、「私たちは過去数か月間積極的であり続け、積極的な取り組みを続けるつもりです。」と付け加えました。

売却が困難な不動産が市場上最悪のものとなっていることがあります。

投資家や不動産業者は、1990年以来年に一度開催されるMIPIMで取引を祝ってきましたが、昨年はほとんどありませんでした。

M&G Real Estateの投資戦略責任者であるJose Pellicer氏は「最悪の不動産市場は売れなくなっています」と述べています。

米国や中国と比較して、ヨーロッパは不動産危機による顕著な兆候の影響をより少なく受けていますが、ドイツやスウェーデンなどの特定の国では、不動産市場への投資による市場押し売りに苦しんでいる貸出機関があります。

オーストリアの不動産ビジネスマンRené Benkoが共同所有するSigna Groupは、ニューヨークのクライスラービルの共同所有者であるにもかかわらず、11月に破産し、信頼性を揺るがせました。

Tikehau Capitalの共同創設者であるAntoine Flamarion氏は、「世界中の不動産危機は続いています。」と語り、「その終焉には時間がかかるかもしれません。」と付け加えました。

現時点で、主要な銀行はほとんど影響を受けていません。モルガンスタンレーのデータによると、ヨーロッパの大手銀行は商業不動産ローンの削減を続けています。

これにより、資産管理会社や保険会社などの代替貸付機関でレバレッジ率が高い場合、より多くの損失を被る可能性があります。ベース・ビジネススクールのデータによると、これらの貸付機関はヨーロッパの商業不動産ローンの20-30％を占めています。

さらに下がる可能性がありますか？

オフィスビル価格の下落がより広範な危機に発展するかどうかは、借入コストが下がるか、需要が戻る前に銀行や開発者が損失を防ぐことができるかに部分的に依存しています。

一部の貸付機関は、不良債権を取り扱うために「拡張と偽装」手法を再採用しており、これは金融危機後の2007-09年の流行戦略の一つで、不動産の抵当執行を回避するためです。

MIPIMの前に、PGIM Real Estateのマシュー・クラウサー取締役総経理は、「あなたがそのローンを執行しても、現在の市場で資産を売却できない可能性があるため、延長と偽装を行うことがあります。」と述べています。

英国のような市場では、不動産価格が底を打つ可能性がより高くなりますが、ドイツなどの地域ではさらなる下落が予想されます。フランスを拠点とする投資家AEWの最高経営責任者、ロブ・ウィルキンソン氏は、今年上半期にはドイツのオフィスビル価格がさらに10％下落すると予想しています。

Federated Hermesの不動産顧客ソリューションディレクター、セレナ・オルソン氏はカンヌで、「昨年は史上最も難しい資金調達の年の1つでした。」と述べましたが、特に中東やアジア太平洋地域からの投資家の関心が回復していることを述べ、「昨年よりも希望が持てるようになりました。」と語っています。