最近、市場の注目を集めているのは金の価格が持続的に上昇していることです。

良き時代には古美術、乱れた世には金と言われており、これは金の完璧な避難資産としての属性を反映しています。現在、地政学的な懸念、高値で推移する米国株、利下げ期待ある米連邦準備制度理事会 (FRB)、そしてクリーンアップされるアメリカの銀行業など、市場の不確実性は一層増大しています。

（出所：英国の財務情報会社Investing）

現在、金やビットコインなどの資産はすでに歴史的高値に近づいています。どのようにリスクとリターンの両方を調整するか、市場全体の状況を見渡している中で投資家の知恵が大きく試されています。

以前、不動産投資は一般投資家が最も簡単で理解し、満足できる投資方法であり、結果も良かったことから人気がありました。しかし、近年、不動産市場全体が持続的に低迷しているため、市場の信頼も失われてしまいました。

現在、国内で急速に発展している証券化商品の1つであるREITsは、投資家から支持されています。REITsへの投資は、不動産への間接的な投資の1つであり、安定した高品質の基層資産の運用収益や資産価値の向上が主な収益源であり、配当に大部分が割り当てられるため、リスクとリターンのバランスがとれており、現在の市場の不確実性の環境下でも優れた選択肢となっています。

最近、招商蛇口の傘下である招商局商業房托基金は、最新の業績を発表しました。2023年に基金の総収入は4億8900万元で、物件収益の純額 (NPI) は約3億5500万元です。2023年年度の合計基金ユニットに対する分配総額は0.0925香港ドルで、配当収益率は6.9%に達しています。

この年次成績表から、招商局商業房托基金がハイ・インカム株の高い識別力を持つ会社であることが分かります。複雑怪奇な市場環境の中、この成績と投資機会についてどのように考えるべきでしょうか？

1.高品質の基層資産が加熱を防ぐ、運営の向上が業績の加速を支援する

過去数年間の成績を見ると、招商局商業房托は着実に成長を続けています。健全な業績を維持するために、筆者によると、招商局商業房托の優良な基層資産に支えられた運営能力向上が欠かせません。

前者は、現在、招商局商業房托が保持している基層資産は、全て主要都市の中心地帯にある優良物件です。Private Office Building、Sea World Times Squareは、海上世界商業地区と太子湾に隣接する甲種オフィスビルです。Shenzhen Kechuang Commercial Center、DigitOMa、TechnoMa、及びTechnoMa Phase IIの3棟のオフィスビルは、南山市政府が技術革新企業とベンチャー企業に指定した商業センター「Shekou Net Valley」に位置する。これはShekou Web Valleyの統合ビルであり、蛇口のストリートにある複合商業ビルであるHua Garden City、そして北京の朝陽区にあるPrivate Office Building、Zhongjian Hanghua Academyに位置するAオフィスビルです。

招商局商業房托が保有する物件は、商業区に位置するオフィスビルやショッピングセンターなど、各種物件から構成されており、これらの資産は地理的なロケーションが優れ、交通の便利さがテナントにとって魅力となっており、それゆえ、持続的な安定した収益をもたらしています。基金の基層資産は、保有されている資産がリスクとリターンのバランスがとれており、市場の波乱の中でも相対的に耐えられることが特徴です。

後者の点差し当てると、招商局商業房托は、運営能力を向上させることで、基層資産の潜在価値を最大限に引き出しています。

一方で、積極的なテナントリレーションシップ管理策により、高い賃料収入を確保し、空室率を低下させています。同社は、テナントが所属する業界に合理的な配置を行い、高成長の業界に着目し、積極的に導入することで、特定の業界の波動が賃料収入に与える影響を低下させることができ、また新興業界の高い成長によるリターンをより大きく取り込み、全体的な基金価値を向上させることができます。

一方で、基層資産を細かく管理し、デジタル技術を用いてアップグレードすることで、招商局商業房托は市場需要をより正確に把握し、より多くのビジネスチャンスを創造し、より賢く、持続可能な運営モデルを実現することができます。

これらの2つの分野の協力作用により、CMC Reitは、下層の資産の品質と価値を守り抜くだけでなく、市場の変化により迅速に対応し、安定したパフォーマンス回収を持続的に創造することができます。

2.買収による成長曲線の強化、資産のアップグレード改造によるインクリメンタルロジックの再構築

現在の視点からCMC Reitの中心的な下層資産を検討すると、これらの資産には依然として相当な潜在力があることがわかります。

以前に購入した北京航華科貿中心を見ると、この買収について疑問を持つ人もいますが、現時点では、この買収は小さく見ることができません。

北京航華科貿中心の賃料収入状況に注目すると、この取引は付加価値の面で優れたパフォーマンスを発揮しています。さらに重要なことは、買収以降、北京航華科貿中心の運営状況も著しく改善し、出店率が著しく向上していることです。これは、会社が潜在的な価値を掘り出す能力を証明するだけでなく、資産管理および運営の強力な総合力を反映しています。

現時点では、CMC Reitの北京航華科貿中心への投資と回収について市場が十分に期待していないとされていますが、プロジェクトの素晴らしい位置とCMC Reitの優れた運営能力を考慮すると、このプロジェクトの長期的な潜在力は依然として楽観的です。

長期的な戦略的視点から見ると、CMC Reitは、北京航華科貿中心の買収を通じて、全体の価値向上曲線をさらに展開することができます。この戦略的動きにより、会社は資産の価値向上を実現することに成功しました。将来的には、北京航華科貿中心のような戦略的な買収は、会社の長期的な運営発展の明確な成長の道筋を確立することになります。

実際、昨年の中間発表で、同社は「適切なタイミングで新しいプロジェクトを買収して収益を増やすこと」を明言しており、この進展を期待しています。

現在のところ、CMC Reitの負債比率は高くありません。北京航華科貿の買収により、有利債務が増加したことは事実ですが、全体の負債比率は引き続き管理可能です。現金流は円滑であり、今後の拡大をサポートするでしょう。

さらに、米国連邦公開市場委員会（FRB）の利上げサイクルの転換点にある現在、高い利率は長期的に合理的なレベルまで下落する可能性があります。このトレンドの下、REITs資産の評価価格は積極的に影響を受け、REITsの利益潜在性を高め、さらに会社の安全性を確立し、ビジネスの拡大を促進するでしょう。

（出典：wind）

買収に加えて、CMC Reitは関連する物件の資産アップグレードと改造を積極的に推進し、資産ポートフォリオの改善により、新しいインクリメンタルスペースを開いています。

最も典型的な例は、荔湾花園城です。1年半かけて改装されたこの18年の歴史あるプロジェクトは、再びスタートを切ります。2023年末に改装が完了した花園城は、新しい姿を見せています。本格オープン後、初日の来客数は5万人を超え、1日の売上高は250万元で、過去2年間で最高記録を樹立しました。貸出率は73.7％に回復し、2023年中期と比較して増加率は20.5％です。現在、全体の貸出面積の契約率は89％です。再オープン後、まだ坂道があることはありますが、現在、香港の人々の北上消費の熱潮や、このプロジェクトが便利な交通機関の概念を持っていること、周辺に多くの住民がいることが考慮されると、プロジェクトの流れとビジネスの価値がさらに向上することが期待されます。

荔湾花園城が今年初めにリニューアルオープンしました。

実際、2020年から2022 年までの間、荔湾花園城は年間賃料収入1億元を超える安定的な収入を提供しています。改装による経営への影響が消え、新しいポテンシャルが開放され、2024年にはCMC Reitのパフォーマンスが修復され、さらなる成長が期待できるでしょう。

リニューアル後の花園城にはたくさんの人が集まっています。

その他のプロジェクトを見ると、新時代広場などは、外部のマクロ経済環境が悪化し、深センのグレードAオフィスの供給過剰等の要因もあり、過去1年間、全体的な価値評価と賃貸が圧力を受けていますが、CMC Reitの特別な立地条件や今後の投資リソースに考慮されると、このプロジェクトは再び伸びる可能性があります。

3.結語

近年、米国連邦公開市場委員会（FRB）の利上げの影響を受け、REITs全体の市場は一定のプレッシャーを受けています。現在、FRBが利上げを転換させることで、市場がREITsの潜在力を引き続き認める可能性があります。

3月12日、国内初の消費基盤のREITsが資本市場に上場し、市場からの注目を集めています。これにより、市場はREITsをより高く評価し、関連するREITs資産が市場資金のサポートを受ける動力が高まることが期待されます。

この大きな背景の中で、cmc reit（1503.HK）が長期間にわたり安定した経営状態を示してきたことは、国内でのreitの急成長の中で市場資金が強気に見る方向の1つとなることが予想されます。