智通財経アプリによると、申万宏源は、城中村の改造と住宅二重軌道制度が不動産業界の突破口になるとの調査報告を発表しました。 二重軌道制度では、保障住宅と商品住宅が共存し繁栄することが期待され、保障住宅は需要に基づいて供給され、段階的な購入存量により、商品住宅は在庫を減らすのに役立ちます。商品住宅は、高品質の住宅を育成するための成長の新しい軌道を打ち立て、優れた製品力を持つ不動産企業が市場の改善と品質向上の両面から利益を得ることができると予想されています。 最近、主要都市の規制政策の緩和と住宅ローン金利の大幅な引き下げにより、需要底が予想され、一部の主要都市は需要率の改善を率先して迎えることができるでしょう。
申万宏源の見解は次のとおりです：
最近の分析：短期的な需要底が期待されます。次の3つのポイントに基づいています：
1）今年の春節以降、中古住宅の取引が回復しました。取引面では、春節以来17の都市で中古住宅取引が回復し、そのうち深センと成都が目立っています。価格面では、北上广深の中古住宅価格が今回のサイクルでの累積減少率の平均値が25％に達し、減少率が過去のサイクルを超え、深刻な調整の状態になっており、最近の一線都市の減少率は縮小傾向を示しています。
2）核心都市の住宅ローン負担率が著しく改善されました。深刻な住宅価格調整と持続的な住宅ローン利率の引き下げにより、核心都市の住宅ローン負担率は著しく改善し、需要底を支えています。一線都市（収入上位40％のグループ）の家庭の住宅ローン負担率の平均値は、18Q3の90％から23Q4の57％に回復し、歴史的な低水準に近づいています。核心の10の2線都市（収入上位40％のグループ）の住宅ローン負担率の平均値は、18Q3の47％から23Q4の27％に回復し、歴史的な低水準に達しています。
3）100の都市の家賃収益率は国債利回り差が縮小しています。賃料収益率の向上と国債収益率の持続的な低下により、現在の不動産投資設定のコストパフォーマンスが向上し、需要底をさらに支えています。全国100の都市の家賃収益率と国債収益率利回りの差は持続的に縮小し、24年2月の家賃収益率は2.20％で、10年国債利回りとの差は-0.14％まで縮小し、近年の最高値を記録しました。その中で、一線都市の家賃収益率と国債利回りの差は歴史的な低水準に近づいています。
中期的なサポート：中期的な需要はまだサポートされています。
今回のサイクルでは、不動産販売と開始はすでに深い調整を行っています。国家統計局のデータによると、23年には、全国の住宅販売面積は9.5億平方メートル、新規開始面積は6.9億平方メートルで、前高点から累積の減少率はそれぞれ39％、59％に達しています。現在、住宅販売面積（過去12ヶ月）は9.1億平方メートルに低下し、2010年のレベルまで回復しています。住宅新築面積（12か月間）は6.6億平方メートルに低下し、2007年のレベルまで回復しています。しかし、中期的には、今回の不動産の基本面の調整は深刻で、市場の予想も比較的悲観的ですが、当行は、私たちの住宅需要中枢がまだ比較的強く、2つの需要推定の2つの次元 （都市化率、一人当たり住宅面積、古い住宅の更新率などの指標から推論して）、2022-30年の住宅需要中枢が約11.6億平方メートルになると予想しています。日韓の飽和段階の住宅生産状況を推測することにより、中国の住宅新築（または販売）中枢が10.5億平方メートルになると予想しています。したがって、当行は、住宅販売が23/2423億平方メートルに低下したこと、新規開始が69/63億平方メートルに低下したことに鑑みると、現在の業界基本面はすでに超過しており、さらに、以降、需要中枢が売り上げを支えるようになると予想されます。
政策の最適化：政策の最適化が加速します。
今年以来、中央および地方政府の政策のアップグレードが続いています。需要面では、一線都市は、スムーズな購入ではなく、購入制限の緩和、LPR（5年固定）が25BP減少して3.95％に、住宅ローン金利は引き続き低下すると発表された国定会議が、潜在的な需要を引き出すことなど、政策の緩和が次々に進んでいます。供給面では、建設部は融資ホワイトリストと企業社会貢献金融ローンを順調に推進し、ホワイトリストは現在、2,000億元の貸付を承認し、万科、金地集団、龍湖集団などの不動産企業の運営物件ローンが順調に進んでいます。中期的な次元では、住宅双軌制度が突破口になると予想されます。中国の住宅単軌制度の供給システムは、双軌制度の供給システムに移行すると予想され、「保障住宅+商品住宅」の重要な供給システムが段階的に形成され、必要な需要と改善需要が分類的に満たされることになります。
その中で、保障住宅については、需要に基づいて供給され、購入存量による商品住宅の販売をサポートすると予想されます。商品住宅については、政策指向が「住むに適した場所」から「住むに適した場所」に転換することが見込まれ、高品質住宅が奨励の対象となることが示されています。今後を展望すると、当行は、不動産業界の政策がさらに最適化されると予想しています：需要面では、一線都市の制限政策（購入制限および価格制限）がさらに緩和されると予想されます。住宅ローン利率と最初の支払い比率には、さらに下降または最適化の余地があります。さらに、城中村の改造と保障住宅の購入回収により、商品住宅の在庫が減らされると期待されます。供給面では、多様な資金調達ツール、融資ホワイトリスト、運営物件ローンなどが、不動産業界の資金調達を段階的に修復するのに役立つでしょう。
投資アドバイス：上昇ランクを維持します。
この行は、スラム地域改善+住宅デュアルトラックが不動産業界の画期的な解決策になると考えています。デュアルトラックシステムにおいて、保障住宅と市販住宅は共存繁栄し、保障住宅は需要に応じた供給を行い、在庫の段階的な買収は市販住宅の在庫解消を支援すると予想されています。市販住宅は高品質住宅の新たな成長軌道を作り出すことが期待されており、優れた製品力を持つ不動産企業は構造最適化と品質向上のダブルアルファに恩恵を受けると予想されています。最近、中心都市の規制政策の緩和、住宅ローン利率の大幅な引き下げがあり、一部の中心都市で需要が底を打ち、販売率が先行改善することが期待されています。
不動産における「好調」の評価を維持し、1) 優れた製品力を持つ不動産企業の推薦：A 株：ビンジャングループ（002244.SZ）、珠海華発不動産（600325.SH）、招商局蛇口産業区（001979.SZ）など；2） slum改造による恩恵を受ける不動産企業に注目：越秀不動産（00123）、BJUC（600266.SH）、チャイナエンタープライズ（600675.SH）など；3）保障住宅建設の受益者である代建企業に注目：綠城管理（09979）など。さらに、物管理を「好調」と評価し、華潤萬象（01209）、保利物業服務（06049）、中海物業（02669）などを推薦します。
リスク警告：販売および資金調達がタイトであり、slum改造の進展が予想に及ばない可能性があります。