智通財経アプリによると、クリ·リー不動産研究によると、現在の不動産市場は在庫消化期に入っており、新築市場の全体的な規模は需要を上回っています。ただし、具体的なプロジェクトを見ると、新規供給物件の処分率は下がり続け、ますます多くの取引が既存の在庫物件に押し出されています。また、都市間の差異を比較すると、1〜2線の都市での新しい推進案の取引活性は比較的高く、上海、杭州、合肥などのホットスポット都市が卓越した表現を見せていますが、3〜4線都市での新しい推進案の処分の状況は困難を抱えており、一部の都市の「旧庫存」は、新しい住宅市場の取引の絶対的な中心であり続けています。

例えば、新しい推進案の販売面積のみを計算すると、2023年には上海が西安を、合肥が広州を超えます。上海の2023年の新しい推進案の取引面積は約660万平方メートルで、新築住宅の市場規模が大きい西安、長沙を超えます。一方、合肥は優れた新築住宅の処分能力により、2023年には325万平方メートルの新しい推進案の取引が実現しました。同年、上場された住宅資源の取引規模について見ると、合肥は広州、南京に比べて市場需要がより大きい都市です。

01業界は在庫消化期に入り、「旧庫存」と新しい推進案の競争が激化しています。

新築物件市場は供需に反転し、在庫消化期に入ったが、新しい推進案の処分率は引き続き低下しています。

54つの典型的な都市の年次統計データを見ると、2021年以降、新築物件市場の供需面積の差が急速に縮小し、2023年には供給が需要を下回るほどの状況になり、在庫面積も同年に縮小し、在庫面積は正式に規模を縮小する段階に入りました。ただし、取引指標を参照すると、取引面積の下落傾向が直接転換されたわけではなく、供給面積の縮小によるものであり、新築物件の処分、特に新しい推進案の処分の状況は引き続きいっぱいです。

新しい推進案の処分の状況を見ると、2019年に販売許可を取得した新規供給物件では、年末までの売り出し率が68％に達しました（以下、新しい推進案の処分率68％と略します）。しかし、2023年には、平均的な新しい推進案の処分率が48％にまで低下し、半分にも満たない状況です。したがって、新築住宅の供給面積が2022年以降急速に縮小しているにもかかわらず、市場の状況が変化し、大量の割引された中古住宅がリストされたことで、元々新築住宅を検討していたグループには多くの選択肢ができました。さらに、新しい推進案を堅持するためのグループにとっては、多数のプロジェクトが順番に「暴風雨」を引き起こした背景で、プロジェクトのリリースに対する顧客の不安を解決する方法は、明確なプッシュプロジェクトのテストの1つになっています。

「旧庫存」の取引シェアは50％以上で、2020年以降市場シェアが25ポイント上昇しました。

新しい推進案の処分率が引き続き低下しているため、2023年の新築住宅市場は供給不足に陥る可能性があります。その理由は「旧庫存」市場シェアの急速な上昇であり、新築住宅の取引面積の総量を増加させました。この観点から、2023年の新築住宅の在庫規模の減少は、「旧庫存」の加速された処分に帰することができます。

02の現状：1-2線の新しい推進案は引き続き取引の主力であり、上海、杭州などの城市が劇的な表現を見せています。

都市の相違を比較すると、1〜2線の都市での新しい推進案の取引活性は比較的高く、上海、杭州、合肥などのホットスポット都市が卓越した表現を見せていますが、3〜4線都市での新しい推進案の処分の状況は困難を抱えており、一部の都市の「旧庫存」は、新しい住宅市場の取引の絶対的な中心であり続けています。

新しい推進案の処分率：2023年には3〜4線路が30％に低下し、1〜2線で平均50％を超えています。

2023年、1〜2次路の平均新しい推進案の処分率は依然として54％に達し、2次都市では56％に達しました。当年には、引き続き50％以上の新しい推進案が年内に販売されることができますが、3〜4次の平均は36％で、ほとんどの新しい推進案は新しい在庫に変換されます。能力差を比較すると、3〜4線道の縮小が最大であり、新しい推進案の処分率の低下がより早く現れており、2020年には下降期に入りました。1次2次都市と比較すると、3〜4次都市でのプロジェクト開始の遅延、物価の下落が一般的であり、新しい住宅市場の購入者の信頼も自然に大きく影響しています。例えば、珠海、常州などの3線経済都市では、2023年下半期にプロジェクトの初日に販売された率が10％にも満たない場合があります。

「旧庫存」の取引シェアは1〜2次はまだ5割以下ですが、3〜4次は過去2年間で33ポイント急激に上昇しました。

2023年、三線都市の「旧ストック」の取引比率は68％となり、2019年に比べ37ポイント上がって、新築住宅取引市場で絶対的な主力となっています。現在の三線市場環境では、付帯開発がより成熟し、納入期間が短く、コミュニティの評判が良い大型の「旧ストック」が消費者に好まれ、これらの大型物件は通常、開発コストが低く、家賃割引に対する取り組みが強固であることが多いです。2023年の三線都市取引TOP10プロジェクトを細かく調べると、多数の取引が販売許可が2022年まで及びそれ以前のものであることがわかります。たとえば、鎮江のある大型プロジェクトでは、2023年に2400戸以上の新築物件が取引されましたが、当年の追加供給はわずか660戸で、取引の70％以上が「旧ストック」から来ています。

都市の状況：上海、杭州での新しい案件の去化率が先行し、「旧ストック」の取引比率は依然として低いです。

2023年に典型的な都市の新しい出品の年間去化率と新築住宅の取引比率を総合的に見ると、これら2つの指標は明らかな直線的相関傾向を示し、適合度が0.75まで高く、新規出品物の去化率が比較的高い都市は、新規出品物の取引比率がより速く有利になっています。市場環境の面では、杭州、上海、合肥の6つの都市が最高の成績を残しており、上海、杭州、合肥は第1グループを形成し、年間の新築住宅の去化率と取引比率の両方が60％以上であり、新しい供給は市場取引の主力になっています。そのうち、杭州は2つの指標が70％を突破しています。地方の管理体制の優れた取り組みにより、2023年の杭州新築住宅市場は、往年に比べて温度が下がっていますが、国内の都市と比較しても、トップクラスの注目を集め、市場が活気を帯びています。西安、海口、長沙は第二のグループを形成し、新しいアイテムの去化率は50％〜60％であるが、国内のほとんどの他の都市よりも優れており、人口融合効果と家賃の優位性の恩恵を受け、新政が緩和されたことでより明確なプラス面の効果が出ている。たとえば、長沙は、2022年に1500万平方メートル以上あった新しい住宅取引規模が900万平方メートルに減少した後、省内の豊富な流動人口と都市の経済発展の恩恵を受けて、低水準にもかかわらず、2023年の新しい住宅市場はいくらかの規模と強さを保ちました。新しいプロジェクトのパフォーマンスを見ると、2023年内には、最初に開始されたプロジェクトは下降した後、9月の購入制限の緩和の刺激により、第3四半期から第4四半期にかけてテンポが大幅に加速し、第4四半期には12のプロジェクトが年内の上位にランクインしました。さらに、商人、北辰などの注目プロジェクトの顧客物件比率は3.0を超え、年間の新築住宅の取引面積のうち、約50％は年間の新しい供給によるものです。

成都の新規出品物の去化率指標が最前線に躍り出ることはできませんでしたが、主に成約申請が間違った時期に行われていたためで、大量に販売された新規出品物が次年度の取引に計上されたことが主な原因です。実際の開発販売の状況を見ると、2023年には、プロジェクトの約半数が最初の購入販売率が90％を超えました。成都での2023年の平均開発販売率は60％に達し、新規出品物の去化状況は依然として全国の第一群に位置しています。

新規出品物の取引規模に基づいて並べると、2023年の上海は西安よりも高く、合肥は広州を超えています。

上海と合肥は、需要供給の関係が優れている現在の不動産市場では、市場規模が第一群に位置していない唯一の「短所」です。上海の新築住宅の取引量は、近年、1,000万を超えるうちに推移していますが、合肥は約5,000万平方メートルという低い数字にとどまっています。しかし、当年の新規出品物の取引量だけを比較してみると、上海と合肥のパフォーマンスが顕著に優れていることがわかります。上海の2023年の新規出品物の成約は、約6,600,000平方メートルであり、西安や長沙の2都市よりも大きな新築住宅市場です。一方、合肥は優れた新築住宅の去化により、2023年の新規出品物の成約面積が325万平方メートルに達しました。この数字は、さらに大きな新築住宅市場である広州、南京などの都市で上市した新規出品物と比較しても、合肥は市場需要の面でより大きな存在感を示しています。

都市の傾向：新築住宅に関する80％以上の都市が去化率が低下しており、合肥の新規出品商品の市場シェアは不調に反して上昇しています。

発展の傾向としては、新規出品物の成約がますます困難になるにつれ、最近の市場シェアは年々減少していますが、「旧ストック」の成約率は引き続き上昇しており、3〜4線の都市ではより顕著に表れています。

「旧ストック」成約率が2021年に比べ下がった都市は少数で、これらの都市の新規出品物の成約面積の減少率は、全市の新築住宅取引面積以下ですが、実際の規模や減少率を考慮すると、合肥、厦門の方が注目に値すると言えます。泉州、景徳鎮は、新規出品物の成約面積が7割近く減少しており、規模は深刻な問題となっています。合肥の場合、近年、新規出品物の取引量が同様に低下しているが、2023年の合肥の新規出品物の去化率は65％に達し、国内の都市で上位に位置しており、前年に供給された「次新」商品も素早く去化した。 2023年末まで、2022年に販売された住宅商品の平均去化率は89％に達し、201年に販売された住宅商品の平均去化率は96％に達しており、より強い規模弾性を示しています。在庫に関するプレッシャー指標については、2023年末までの合肥市の9つの地区の狭義の在庫去化指標が最高値に達しましたが、ほとんどの第1、第2線の都市より優れており、在庫規模も200万平方メートル前後だけです。そのうちわずか1割が3年以上の供給時間のもので、在庫構成は健全な状態を維持しています。

03の都市の傾向として、新築住宅の80％以上の都市が去化率が低下していますが、合肥の新しい販売規模のシェアは逆時計回りに上昇しています。

新規出品物の取引規模に基づいて並べると、2023年の上海は西安よりも高く、合肥は広州を超えています。

厦門の状況も似ており、2023年の新築住宅の取引規模は2021年よりも大幅に減少していますが、回転率、新築物件の取引などの各種対比指標が回復し、新しい売り出し案件の成約面積は前年比で28%増加し、商品住宅を16ポイントも上回り、思明区の全年度の開示率は76%に達しています。

04製品構成：小型製品「旧在庫」市場シェアの急速な上昇、一、二線の大型住宅新築物件の販売はさらに堅調に

製品構成の分類では、中小規模の住宅用地のシェアが二次市場に押されるだけでなく、新築市場において、近年“旧在庫”の市場シェアも増加傾向にあり、対比的に、140平方メートル以上の大型住宅は製品の優位性を背負っており、その新しい提供物件の回転率は比較的高く、また、成約率も否定的なものの、同じく“旧在庫”が取引の半数以下を占めています。

現状の比較：新しい大型住宅の販売は半分以上手放され、小型住宅「旧在庫」の取引は80%に達しています

2023年の製品毎のパフォーマンスを見ると、70平方メートル以下の小型住宅の新築物件の回転率が明らかにより困難となり、その市場シェアはより「旧在庫」に支配されています。2023年、70平方メートル以下の住宅物件が新しく提供された場合、回転率は24%に留まると予測され、その年に成約した小型住宅の中には、過去に供給された「旧在庫」が82%近くを占めています。購入者は、リスクの低い「準現地」または現地の住宅を好む傾向にあります。

140平方メートル以上の大型住宅については、新しい提供物件の回転率は比較的高く、年間の付加供給ともに50%以上の回転率です。新築の住宅物件のうち、半数以上が年間の追加供給から来ていることもある。明細の統計データによると、140-180平方メートル製品の倉庫在庫平均消化期間は約16ヶ月で、18ヶ月の注意限界範囲内にあり、他の面積部分に比べて消化圧力が明らかに良好です。

一方、180平方メートル以上の製品については、新しい提供物件の販売状況が比較的良好であっても、歴史的な在庫が大きいため、貴重な商品が売れていないなどの要因により、倉庫ストックの消費周期は3年以上になる傾向があり、当年度の販売期限が切れた在庫戸数に対して、将来的には未だに消化圧力があると考えられる。

70平方メートル以上の住宅物件においては、能力のレベルによる市差が顕著であり、三四線の都市には、一二線に比べて「旧在庫」の取引比率が高く、特に160-180平方メートルの居住面積では差が最も顕著です。

同様に、「旧在庫」の取引シェアが類似し、三四線の都市ではすべての面積部分の新築物件の販売が上位に及ばない動きを見せ、回転率は4割弱となっています。典型的な都市においても、新しい提供物件の回転率が5割を下回ることがありますが、一二線を主体とする140平方メートル以上の大型住宅プロジェクトに関しては、新しい提供物件の回転率は一定の信頼性を保てます。

05の典型的な都市の例

市場の規模指標や異なる製品構成の側面から、いくつかの都市における新しい提供物件の販売状況や「旧在庫」の市場シェアなどの変化が特に目立ちます。この章では、指標の変化が突出している都市を選択し、より詳細に解析することで、より詳細な研究結果を得ます。合肥は、近年、「旧在庫」の市場シェアが減少した都市のほとんどの一つであり、杭州と汕頭はそれぞれ指標のパフォーマンスが優れている都市と相対的に遅れている都市です。

合肥：低在庫で高回転率、近年「旧在庫」市場シェアは下落しませんでした

2021年以来、わずかな都市以外は、「旧在庫」の取引比率が2021年に比べて低下していますが、これらの都市では、新築物件の成約面積の減少は全市の新築物件の成約面積よりも小さく、合肥が最も関心を持つべきです。近年、合肥は同様に新築物件にたいして回転率が高く、2023年合肥の新築物件の回転率は65%にも達しており、国内の都市の中でトップに位置し、前年度に供給された「次新」提供物件も速やかに回転し、2023年末までに2022年の提供戸数の平均回転率が89%に達し、2021年の提供された戸数の平均回転率は96%に達しています。

2023年、合肥の新しい提供物件の成約面積は352万平方メートルに達し、2021年から約12ポイント低下していますが、全市の新築の範囲よりも小さいです。ライブラリーストックの圧力指標においては、2023年末の合肥狭義の在庫消化指標は7ヶ月に上昇していますが、2021年末に比べて倍以上増加しており、一、二線都市の多くよりも優れており、ライブラリーストックの規模は300万平方メートル以下であり、そのうちの10％の供給時間が3年以上となっており、在庫構造も健全であることが保たれています。

面積別に見ると、近年、120-180平方メートルの面積区分が最も注目され、新築物件の回転率が小さくなり、2023年には新築物件の回転率が六割以上に達していることが明らかになっている。また、新旧在庫市場のシェアを組み合わせて考えると、新しい提供物件の市場シェアは70％以上に達しており、そのうち140-160平方メートルの新しい提供物件の成約比率は86％に達しており、旧在庫市場シェアは10％未満です。

市場規模指標をさらに考慮すると、同じ120-180平方メートルの面積区分の方が良好なパフォーマンスを発揮しており、特に140-160平方メートルの面積区分の製品は、販売規模が逆転し、消化指標もすべての面積本数の中でも最高です。合肥の120-180平方メートルの面積区分の製品は、2023年に173万平方メートルの新築物件の成約面積を達成し、2021年に比べて22％増加し、特に140-160平方メートルの面積区分の新築物件の成約面積は2021年に比べて133％増加し、100-120平方メートル、120-140平方メートルなどの従来の主力面積区分に近づいています。また、2023年末の4ヶ月間の消化期間は、すべての面積別の中で最も低く、この面積区分を主体とする招商置地中海璟园、ワンコランク、カリヨン・シンダなどのプロジェクトは、2023年に優れた販売パフォーマンスを示しており、そのうち、ジンユアン・プロジェクトは2023年の合肥のプロジェクトの成約金額ランキングのトップに位置しています。加えて、160-180平方メートルの面積区分の市場シェアの増加も注目に値します。2023年末、新規提供戸数の成約面積は18万平方メートルに達し、2021年に比べて9割増加しています。

近年の「旧在庫」市場シェア低下都市の一つとして、合肥の新プロジェクトは、国内の多くの都市よりも市場環境の変化に対してよい状況にありますが、製品構造の観点で区別すると、最も優れたパフォーマンスがあるのは、140-160平方メートルの区分です。 新しいプロジェクトの販売率が高いだけでなく、取引量も減少せずに保持されており、新しい推薦プロジェクトの売上高は、140-160平方メートル全体の売上高よりも遥かに速く増加しています。

現在の合肥の新築住宅市場の取引構造の変化を考慮し、新築または建設中のプロジェクトが大型住宅の割合を適度に増やすことを提案し、優れた品質の140-160平方メートル製品に重点を置くことを提案します。近年、新しい推奨プロジェクトの退去率が大幅に低下した70-120平方メートルの面積分類の製品については、関連する製品の新しい推奨比率を適度に減らすことができます。

06展望与建议：“旧库存”交易份额步入高位期，稳定新推案去化更需正确引导

全体的な供給と需要のデータから、業界は2022年以降、在庫のない段階に入っていますが、成約物件の供給期間に分けると、より多くの成約シェアが以前の供給物件に占められる傾向にあり、これが本文で説明されている「旧在庫」の成約割合が着実に増加している理由の一つです。これに対し、新規供給物件については、多くの新築物件が「旧在庫」によって要求を追い払われているため、新しい推奨プロジェクトの退去率が近年継続的に低下しており、年間退去率が4割未満になっていることは、多くのプロジェクトの普通の状況となっています。新築住宅の取引周期が延びていることで、不動産業界全体が適切な「段階」に移行しなければならず、特にマーケティングおよび資金調達部門にとっては、収益予測の減少を判断する中で、限られたリソースを精確に投下し、需要側の競争がますます激化するにつれて、業界の変化に積極的に対応する必要があります。地方行政部門の観点からは、新規供給物件がほとんど新しいプロジェクトであることを考慮し、都市の運営業務を適切に行い、これらの物件の逃走速度を適切に確保することで、後続の土地譲渡投資信頼を高めるのに役立ちます。

市場トレンド：新しい推奨プロジェクトの退去率の低迷、“旧在庫”の雪玉式成長、収集競争がますます激化している。

このごろ、2024年初期の最新データによると、典型都市の新しい推薦物件の退去圧力がさらに高まっており、杭州、広州などの一部の都市は2023年初期とほぼ同じ水準を維持していますが、大多数の都市は新しい推奨プロジェクトの退去率が2023年初期に比べて著しく低下しており、市場シェアは「旧在庫」が占める割合が多くなっています。例えば南京、珠海などの「旧在庫」市場シェアは90％以上に急増しました。優等生の合肥でも、2024年初期の新しい推薦プロジェクトの退去率が大幅に低下し、新しい提案案件の取引比率はたったの13％であり、20ポイント下落した。2024年2月、市域の抽選住宅の割合は3％まで低下し、去年同期比34ポイント下落しました。販売が遅れるため、2024年の旧正月以降、一線および二線都市のプロジェクト供給速度が著しく低下し、3月上旬には、供給面積は2023年同期の半分以下で、2023年第4四半期の平均値に比べて約3割減少しましたが、北京、深圳、杭州などの一部の都市では供給面積が前年比で増加しています。

2022年以降、新築住宅市場の新規供給規模は成約規模と同期に減少しましたが、供給比率は0.9以上になります。狭義の在庫規模の低下速度は比較的遅く、狭義の在庫の消化期間も年々高くなっています。新築住宅市場は、供給が需要を上回る「供不足」と「ゆっくりと消化する」の特別な段階に入りましたが、最近の業界の「完成住宅を交換する」圧力により、すでに縮小した購入ニーズが現在の住宅と近日発売される住宅にさらに推進され、新しい推奨プロジェクトの退去率がさらに低下しました。退去が遅い新しい推奨プロジェクト物件は1〜2年後に、「旧在庫」の増加供給と競合し、新しい推奨物件の退去がますます困難になります。次に、新築住宅市場が新規供給の上市規模とペースをさらに制御できれば、現在の退去速度に従って計算すると、市場中の過剰な「旧在庫」を消化するには、約2年間必要になるでしょう。短中期的には、「旧在庫」の成約割合が高いままであり続けるため、新しい提案プロジェクトにとっては、タイミングを適切に選択し、マーケティングリソースを適切に割り当て、プロジェクト構造に対しても、データに基づいた調整が必要です。

政策提言：新しい提案プロジェクトの排出時間管理を強化し、新しい政策による退去を促進し、市場信頼性を高める

2022年以降、新築住宅市場の成約面積が減少し、業界の在庫消化期間が延びています。在庫消化期間を回復するためには、供給が需要を上回る段階に入る必要があります。理想的な状況で、新規供給が全住民の住宅ニーズを満たすことはできず、新しい推奨プロジェクトを迅速に消化すると同時に、「旧在庫」を消化することにより、在庫規模を低下させる必要があります。しかし、現在の取引構造では、「旧在庫」の成約割合が上昇し、新しい提案プロジェクトが遅く退去するため、市場の在庫規模が減少するのは、供給規模の減少のためであり、供給が需要を上回る真の状況ではありません。

正確な指標計算の観点から見ると、毎年の取引物件のうち、新提案物件と「旧在庫」の比率の変化が業界の平均在庫消化サイクルに影響を与えるわけではありません。実際、「旧在庫」の成約割合の増加は、プロジェクト間の退去速度差を減らし、より多くの滞留プロジェクトを早期に抜け出すための助けとなる可能性があります。しかし、企業または住宅購入者の期待を考慮すると、新提案物件の退去率の変化、場の状況での販売管理表の「販売」のラベルの割合は常に市場の熱度の変化を直接反映し、企業の土地取得に影響を与えます。また、住宅購入者の期待を改善することは、本当の需要の規模を拡大し、在庫処理を速め、市場の安定的な発展を促進するための最も重要な方法です。

また注目すべきことは、2022年以降の新規供給量の減少の影響を受けて、近年、新しい販売案件の販売速度は一貫して低い水準を維持しているにもかかわらず、供給時間が短い「旧在庫」の規模は引き続き減少しており、3年以内の供給時間で見ると、既に2024年初めには13％減少しています。良質な「旧庫存」資産が引き続き除却されるにつれて、ますます多くの狭義の在庫が5年以上の「滞留物件」になるため、新築一戸建ての取引規模はより大きな下降圧力に直面することになり、市場取引も必然的に新しい販売案件により依存することになります。

新しい販売案件の販売速度をさらに改善し、市場の期待を高めるために、地方の監督機関に、新しい販売案件のスケジュール管理を行い、新しい政策調整と結び付けることを提案します。このような典型的な例として、深センの新しい政策は、購買制限を最適化した後、2月末に多数の認可許可を承認し、3月の上旬には案件の訪問が明らかに回復し、宝安区のあるプロジェクトでは600件以上の販売があり、総取引金額は約30億元です。二番目に、「房交会」などのイベントは、購買需要が低い現在の市場において、過剰な大規模活動はむしろ低い除却速度の事実を露呈するため、市場が正真正銘に回復するのに役立たず、高品質の用地供給をさらに増やし、市場信頼を高め、将来の新規販売案件の除却率の回復に基盤を作るためのヒントを歓迎します。第四に、供給側の価格管理や税金減免を適度に緩和して、新しい上市プロジェクトにより多くの価格調整余地を残し、新しい販売プロジェクトの除却を促進します。第五に、大規模な設計制限の制限を緩和する必要があります。たとえば、小規模住宅の割合の要件をさらに緩和し、郊外の土地利用制限や建築デザイン制限も適度に緩和する必要があります。

都市の選択については、上海、杭州などの優良都市に注目し、深セン、南京なども一定の発展弾力性があることに注意してください。

近年、各都市の関連指標のパフォーマンスに基づいて、新しい販売案件の除却率、新しい販売案件の当年成約面積、消化サイクル、新しい販売案件の成約率、新旧在庫規模構造などの指標を総合的に評価し、15の都市の該当する指標のパフォーマンスを総合的に評価しました。総合的な評価によると、杭州、成都、上海が上位3位にランクインし、規模指標が小さいため合肥市は6位にランクインしました。新しい販売案件の除却速度だけを比較すると、合肥市の市場ヘルス度は杭州や上海と並ぶことができます。これらの都市は、新しい販売案件の除却率や市場占有率が高く、より重要なことは、新しい販売案件の成約面積が典型的な都市の前列にあることです。新しい販売案件の除却の観点から、開発プロジェクトにとってより大きな市場スペースを提供しています。