智通財経アプリが報じたところによると、東吳証券が発行したリサーチレポートによると、業界が正常な発展サイクルに戻り始めるに伴い、不動産業界のビジネスモデルはより高い配当率にマッチすることが望ましく、高い配当率を向上・維持することは、業界や会社の発展の新しい段階に合わせた正常な決定であるべきです。現状を総合的に考慮すると、関係会社との関係・第三者開拓の総合力・持続的な高配当能力と意欲の点から、国有企業の物業企業が比較的高い投資価値を持っていると言えますが、優れた民間の物業企業の投資価値を無視することはできません。また、分析ロジックに基づいて、以下の企業を推奨しています。保利物業(06049)、華潤万象生活(01209)、緑城服务(02869)、越秀服务(06626)、建発物業(02156)、そして浜江服務(03316)を注視することを提案しています。

東吴証券の主な観点は以下のとおりです。

物業企業は地産関連企業と完全に切り離すことができるでしょうか？

不動産関連企業の物業企業に対する影響は以下の通りです：1)地産関連企業の販売不振により、住宅プロジェクトの納品量が減少；2)関連取引ビジネスはオーナーの付加価値サービスではない；3)関連ビジネスによる関連企業の売掛金の問題。しかし、現時点で見る限り、物業企業が地産関連企業と完全に切り離すことは困難であり、切り離す必要もありません。地産関連企業が物業企業を相互サポートすることができ、安定したプロジェクト納品と支払うべき債務を維持すれば、物業企業は自らの関連ビジネス量を主動的に抑制し、オーナーの付加価値ビジネスの利益率は10-20%の範囲であり、粗利率は約20%です。この状態を維持できれば、関連ビジネスに対してあまり多くのディスカウントを与える必要はありません。

第三者開拓プロジェクトは蜜か毒か？

過去数年間、管理面積が不動産企業の実力を測る最重要指標であったため、多くの企業は「投資」と「管業」の間にズレが生じていました。投資部門が質の低いプロジェクトをいくつか外部開拓し、運営部門が参加した後に実際の利益が前期の予測と大きく異なったことがあり、結局は物業サービスビジネスの粗利率に悪影響を与えました。第三者開拓の質と規模をバランス良く調整することが現在、すべての物業企業が直面している最大の問題です。

東吳証券は、高品質な第三者開拓能力を持つ企業は、以下の特徴を持つべきだと考えています：1)完備な外開拓評価機構、安定成長する外開拓プロジェクト契約金額；2)外開拓プロジェクトの安定した管理、多数の退場プロジェクトや損失プロジェクトが物業サービスビジネスの利益率に影響を与えることがない；3)外開拓プロジェクトの債権回収が正常化し、第三者プロジェクトの売掛金の回転日数が適正範囲内にあること；4)短期および中長期的な戦略目標をバランスよく保ち、1〜2の特定の優れた業態を持っていること。

物業企業は長期的に高配当の標的となることができますか？

東吳証券によると、多くの物業企業は2023年の配当率を引き上げています。配当率が40%を超える企業には保利物業 (40%)、華潤万象生活 (55%)、越秀服务 (50%)、建発物業(71%)、緑城服务(73%)、新城悦服務(40%)、浜江服務(70%)などがあります。多くの企業の株式利回りはすでに6%を超えています。物業企業が配当率を高める意欲があるのは、キャッシュフロー状況が良くなったことや手元の現金が使われていないことを証明するためだけでなく、その内部的な動機もあります。

東吳証券は、業界が正常な発展サイクルに戻り始めるに従い、物業のビジネスモデルはより高い配当率にマッチすることが望ましく、高い配当率を向上・維持することは、業界や企業の発展の新しい段階に合わせた正常な決定であるべきだと考えています。長期的に高い配当率を維持できる物業企業には、以下の3つの条件が必要です：1)安定したキャッシュフローを継続的に創造できること；2)現金に対する独立した使用の意思決定権があること、3)企業および管理層が、高配当率を現在取るべき戦略だと認識していること。多くの指標をベースに判断することができますが、蓄積率比率、財務資産回収期間 (特に一年以上の財務資産回収期間の場合)、財務資産の伸び速度と収益の伸び速度を比較することで評価することができます。これらの指標のいずれかまたは複数の指標が悪化すると、高配当率は持続できなくなります。

リスク注意事項：大株主/関連企業が納品プロジェクト規模が予想よりも小さい場合、不動産販売が予想よりも回復しない場合、社会的な総需要の回復が遅い場合、外開拓スケールが予想よりも小さい場合、関連企業の大株主による資金使用のリスク。