不動産の切り替え期に、不動産管理業界は過去数年間、拡大スケールの鈍化や利益圧力の増加などの現実的な問題に直面しています。

それに関して、最も直接的な例は、上場物流企業の業績報告になります。重要な企業の2023年報告書を一覧にすると、一部の関連会社で信用リスクが発生している物業会社の業績圧力は依然として高いですが、一部の関連会社が安定した経営を行い、または不動産関連事業の比率が小さい物流会社は、強い発展力を発揮しています。

ジーオーマップ金融データアプリによると、2023年の香港株不動産会社の業績はさらに分化しています。重要な物流企業の中で、建発物流（02156）は、昨年、売上高、親会社の純利益がそれぞれ55.8％、89％増加した。また、万物雲（02602）、保利不動産（06049）、中海不動産（02669）などの他社も、収益の両桁の増加を実現しています。と同時に、業界調整期に身を置いている一部の物流企業の規模が継続的に縮小して、利益圧力も未だ完全に解放されていないため、この種の会社にとっては、予想よりも長い「暗黒の前の夜明け」のようです。

業界の調整期分化はまだキーワードです

私たちの不動産業界の発展の歴史を振り返ると、急速に発展する不動産企業は、過去20年間、不動産の蓬勃とともに急速に発展してきたと言えます。しかし、損益調整は同源であるということが正しいため、トップ企業はほとんどが強い関連のある不動産開発業者を所有しており、不動産業界が調整期に入ると、関連会社と強いつながりのある物流企業も多少影響を受けることが予測されます。

過去数年間、不動産開発業者は一斉に売上データの大幅な減少を出しました。克而瑞のデータによると、2022年と2023年にTOP100不動産企業の売上額が同比でそれぞれ42％、18％下がった。影響を受けて、物流企業の管理スケールの拡大速度は引き続き減速しています。平安証券のリサーチレポートによると、2023年には、10の主要な物流企業の総管理面積は27.2億平方メートルに上昇し、前年比で20.9％増加したが、増速は2022年に比べて8.5ポイント低下した。

また注目すべきことは、サンプル企業の管轄面積において、サードパーティの割合、非住宅の割合が持続的に増加しており、関連する物件企業への依存度を低減しようとしていることを示しています。データによると、2023年には9つの主要な物件企業がサードパーティの管轄面積の割合が1.6ポイント増加して61.1％に、非住宅の管轄面積の割合が2.5ポイント増加して40.6％になることが示されています。

業界が低迷期に入ると、上場物流企業の業績が二極分化現象を示すのも理にかなっています。2023年には、関連会社のリスクがコントロールされている中央国営物流企業は、安定した発展を示しています。たとえば、保利物流の収入は、10％増の151億元に増加し、純利益は24％増の13.8億元に増加し、中心的な財務データは、安定した成長を示しています。他の物流企業である中海物流などは、売上高と子会社の純利益が両桁の増加を実現しています。

比較的大きな事業関係組合が引き続き圧力を受けている物流企業は、昨年、この分野でさらに試練に直面しています。たとえば、融創物流（01516）は、2023年に売上高が701亿元に減少し、前年同期比で1.6％減少しました。归母净利润は-4.4億元であり、同比基準では赤字幅は縮小していますが、まだ損失に陥っています。金科服务（09666）も同様の問題があり、去年の収入は49.8亿元、归母净利润は-9.5亿元であり、収入の成長停滞と同時に巨額の損失に直面しています。また、雅生活服务（03319）、永升服务（01995）などの他の物流企業は、収益は小幅に増加しているものの、同期の归母净利润は大幅に減少しています。

すべての物流企業の財務報告書から見ると、不動産業界は2023年、現金流事業の本質に回帰しているというもう一つの特徴が際立っています。証拠として、23年の物流企業の運営キャッシュフローは一般的に好転し、2021-2022年の下落傾向を修正しています。また、ネットキャッシュフロー比率を見ると、倍以上のカバレッジを実現する物流企業が増えています。

ビジネスの価値が再評価を待つ経営者？

過去の不動産業界の黄金期に、開発業者は疾走し、複数の物流企業が開発業者からの需要に応え、物流業界も「規模は正義」の鉄則に従って急速に発展しました。しかし、時代は変わり、近年の不動産業界の大幅な調整に伴い、各物流企業も後の不動産時代の出口戦略を考え始めました。

近年、トップ企業のトレンドを考慮すると、物資企業のM＆Aブームは後退の兆しがある一方、物品企業は第三者拡張によりより多くのエネルギーを注いでいます。業界リーダーの保利物业を例にとると、同社は2023年に第三者プロジェクトに向けて合計297億元の契約金額を新規に拡張しました。同年末には、保利物業の第三者プロジェクトからの契約管理面積は約5.8億平方メートルとなり、前年同期比が1.22億平方メートルの契約管理面積を超え、総契約管理面積の62.9％を占めています。

同時に、従来の「4つのサポート」サービス（すなわち、セキュリティ、クリ-ニング、緑化と修復）に基づいて、物質企業はさまざまな付加価値サービスを模索し始め、自己に新しい成長力を取り込むようになりました。現在、物資企業の付加価値サービスは、初期のコミュニティ賃貸、買い物援助から、コミュニティ生活サービス（コミュニティ小売り、家政サービス、コミュニティ高齢化など）、資産管理サービス（不動産仲介、駐車サービス、美人サービスなど）、コミュニティスペース運用サービス、その他の関連サービスに発展しています。

同時に、経営面で各社の実力が発揮される中、投資家が注目すべき現象の1つは、多くの物品企業が2023年の配当率を上げたことです。 東融証券のリサーチレポートによると、同機関が選定したサンプル企業の多くが23年に株利率を大幅に増やしたことがわかり、その中には配当利回りが6％を超える株式も多数含まれており、高配当株の特徴に合致しているようです。

現在の時点で、資本市場は大きな波乱を経験した後、投資家の嗜好が高勝率のセクターに向かい始めており、今年に入ってから市場の傾向は、配当資産を好むように明らかに変化しました。トップ物品企業が配当率を意識的に高めることで、高配当株の特徴に合うかもしれませんが、優れた物品企業がさらに多くの投資家の注目を集めるのに役立つでしょう。

総じて、現金収益ロジックに戻ることの重要性に注目し、安定的な運営と高配当によって、優れた生産物企業は根本的な投資家の支援を受けることができます。一方、リサーチレポートの第三者の開拓や付加価値ビジネスの育成に関する進展を続ける一部の生産物企業は、投資家から注目される高い価値を有する可能性があります。株価が悲観的な予想を消化した後、物資企業の未来は過度に悲観する必要がないかもしれません。