観点ネット 不動産業界が回復しなかったため、開発エリア内の地の出让の速度が遅かったことが中新グループの業績困難を引き起こしました。

近年、蘇州工業団地の開発主体である中新グループは、2023年の業績の報告書を発表し、短期的な圧力に直面し、収入面や利益面のいずれも昨年度と比べて明らかに低下している。

産業投資に関しては、報告期間内に主業に投資する傾向が見られ、産業投資収益が増加収穫期に入っています。これらの大規模な初期投資は、近年の益額の増加につながりました。

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2019年に上場してから、中新グループは土地開発を主体とした事業から、園区オペレーションに対する転換を進めてきました。最近の投資立ち上げから、区中园の賃貸業務投資は主要事業の立場にまで引き上げられています。

2023年の財務諸表によると、業界が大幅に下落し、ビジネス収益が減少し、上場以来の持続的な利益成長率が報告期間に終わり、過去5年間の利益成長率は放物線のようになっています。

具体的なデータを見ると、中新グループは2023年の売上高と当期純利益をそれぞれ36.6億円、13.6億円に実現し、前年同期に比べてそれぞれ22.9％、15.3％減少しています。総合粗利率と当期純利益率はそれぞれ50.78％と41.8％で、前年同期に比べて6.8、4.2ポイント減少しています。

2019年上場以来、中新グループは归母净利润が年間10億円以上の規模を維持しており、2019年から2022年までの年平均成長率は13.37％です。

中新グループは園区オペレーションに積極的に転換していますが、土地の1次開発事業占比率は依然として高いため、開発投資コストの上昇に伴い、収益能力が低下しています。

総合粗利率の点では、2023年度の50.78％は2020年度の64.19％から13.41ポイント減少していますが、IPO時の36.35％を下回ることはありません。

事業を見ると、中新グループは“園区開発オペレーションを中心に、グリーンユースと産業投資を両翼とする”などの構造を確立しており、前述の2つのものは2023年当時、収益の77.99％、17.83％を占め、それぞれ28.52億円、6.52億円の金額を記録し、年平均減少率は26.30％、14.03％にそれぞれ対応しています。

観点新メディアによると、中新グループは2021年に事業構造を最適化し、区中园の賃貸を主要事業に含め、主要事業は土地の1次開発と区中园の賃貸で、2つの両翼は産業投資とグリーンユースに調整されました。

地区オペレーションを主眼においた園区開発とオペレーションは、主に土地の一次開発が中心です。報告期間中、収益配分開発モデルを採用した土地の1次開発収入は17.5億元で、営業収入比率は47.81％です。

年度報告によれば、中新グループの収入と利益の減少は、この期間の出地面積の減少と園区開発オペレーションプロジェクトの開発コストが高くなったためです。

報告期末時点で、南通、滁州、嘉善などの地域で、1次開発7件、銀川で軽資産オペレーション1件、常熟で軽重資産の組み合わせプロジェクト1件を開発しました。

土地の1次開発オペレーション操業は、協定配分とPPPモードに分かれます。2021年以降の可分譲土地規模は公開されなかったため、土储構造と規模は2020財年の財務報告書からしか観察できません。

2020年末時点で、中新グループの分譲住宅用地のメートル数は1286万平方メートルで、そのうち75％は収入協定分配モデルで、この土储の大半は蘇滁高新期の土地で、全体の60％を占めています。それ以外の土地には、コスト付きの形で提供されるスーシートン科学技術産業団地とPPPモデルの中新嘉善現代産業園が含まれ、2つのプロジェクトのうち商住両方で327万平方メートルを計上しています。

観点新メディアによると、現時点では、中新グループの主要プロジェクトの多くが出品フェーズに入っているとのことです。協定分配モデルのスーシュ現代園案件を例に挙げると、このプロジェクトは布陣が早く、公共付属施設が逐次整備されてきたため、2016年から出品され、業績面では2021年時点で1つのプロジェクトで土地の一次開発収入の最高額に達しました。

2023年には、中新グループの3つの1次開発子会社のうち、2つの会社が昨年同期比で大幅な減少となりました。その一つがスーズウ現代園です。

報告期内、中新苏滁地区と中新嘉善地区で合併純利益の貢献が、それぞれ631万元、408万元を記録し、前年同期比で92.96%、98.72%減少しました。波乱要因は、新規地区のリースがなく、园区内での運営収益が低下したためです。

中新智地の新しいキャリア・プロジェクトは漸く完工し、誘致投資の段階に入っています。しかしながら、産業誘致は非常に激しい競争となっており、新設の工場含むキャリアの賃貸率は、予想より遅れて登り上がり、リース・プロジェクトの利益圧力が増大しました。

これがサプライズではありません。2023財年、製造会社の生産拡大の意向は依然として低く、苏滁と嘉善の近代的な産業园区において、土地出借のペースが遅れました。このため、一大土地開発の業績貢献は低下しています。

园区の開発・運営は中新集团の主要ビジネスであり、開発エリアの土地出让は、不動産の構造的転換期に直面しており、その影響を受けて収益が制限されています。

産業投資願望

中新集团の業績が全体的に下降する2023年、産業投資セクターだけが一線の光を放っており、投資収益が現金化期に入りました。

2020年以降、中新集团は母ファンド、産業サブファンドとプロジェクト直接投資の多層次産業投資ビジネスを展開しています。

ファンド投資に関しては、2023年、中新集团は10本の認缴投資ファンドを新規設立し、認缴額は9億元です。2023年末までの間に、外部市場向けに認缴した市場化ファンドは47本を累計し、認缴総額は約42億元に達し、投資されたファンドは、苏州工業園区や各産業城市融合园区などに近80の誘致プロジェクトを促進し、各园区プロジェクトの総投資額を605億元近く引き上げました。

観点新メディアの観察によると、中新集団の産業投資収益は公正価値の変動純利益、その他の非流動金融資産の観点から表れる。

2021年以降、産業投資収益は現金化するようになり、2021年から2023年までの株式公正価値変動の純利益は、それぞれ2.2億元、1.31億元、3.26億元でした。将来的には、大規模なプロジェクトによって収益が実現されたり、上場したりすることで、公正価値の変動収益が引き続き改善される可能性があります。

その他の非流動金融資産については、中新集団は2019年の2.5億元から急速に成長して2022年までに31.5億元に増加し、複合成長率は133%に達し、2023年末までに43.4億元を超えました。

開発エリアの主体である中新集団は、優れたリソースを取得するための先進的な優位性を持ち、投資企業の価値をより深く理解できます。その産業投資戦略は、“早期の投資”に重点を置き、新エネルギー、新材料、半導体、医薬品などの国家戦略的新興産業に投資します。

年次報告書には、中新集団が参加する投資の方向性は、自社の各産業城市融合园区及び区中园の産業に適しており、投資段階は早中期に重点を置いています。

観点新メディアは、中新集团が科学技術の直接投資において、中新园创と中新园展を率い、総額8億元の産業投資基金を設立したことを調査しました。

中新园创は、苏州工業園区が主で、シンガポールのプロジェクトにも関心を持ち、生命科学、情報技術、高級装備などが投資業務であり、早中期に重点を置きつつも成熟期も兼ね備えています。

中新园展は、中新集団が協力する各园区及び区中园を主体とし、情報技術、高級製造、新エネルギー、新たな消費といった分野に投資し、成長期を主とし、早期、成熟期を兼ね備えた投資を行っています。

全体的なレイアウトを見ると、中新集団の産業投資は、初期開発段階にあるプロジェクトに注力しており、投資規模は持続的に拡大しており、これらのプロジェクトは、元々の投資から成熟した利益を獲得するためには長期的な発展期間が必要です。

そのため、運営投資のプロセスで、中新集団が外部への投資ビジネスに対しては、投資判断、投資後の管理、投資退出などのリスクに直面する可能性があります。

緑色発電は、国家政策によって支援されている産業の方向であり、将来の経済発展の潜在的な場所でもあります。緑色公益部門については、中新集団も近年、拡大に取り組んでおり、2023年6月、中新集団は元の“公益”ビジネスを中新绿発に正式に改名しました。

改名後の中新绿発は、産業投資以外のもう一つの“翼”となりました。

同社は、2022年3月に自己資金を投じて12.5億元をかけ、子会社である「中国-シンガポール蘇州産業園区開発グループ」を設立し、分散型太陽光発電所、蓄電、充電スタンドなどのプロジェクトの開発、投資、建設、取得及び運営を行い、未来3年間で2GWの自己保有を計画しております。

2023年末までに、中新緑能、中新春興、中新旭徳などの会社は、累計474MWを接続し、建設中の211MWを占め、主に長江デルタ地域に分布しており、約300の上場企業、外資企業、国有企業に再生可能エネルギーのクリーン電力を提供し続けています。

業績の動向及び貢献を見ると、緑色発展セクターは、企業特許の熱電供給、都市下水処理、汚泥処理などのビジネスにより、収入構造が比較的安定しており、しかし、業績のサポートには効果が弱いとされています。

2022年度はピークに達し、収入は7.57億元となり、年率で1.48％増加しました。しかし、昨年以降、中新グループは、公益事業および環境分野の減排ビジネスの収入が減少し、緑色発電事業はまだ布陣初期段階にあります。

そのため、2023年度には、緑色発展全体の収入と利益が前年比で低下することになりました。期間中の収入は6.51億元で、前年比で14.03％減少しました。粗利率は前年比で5.1ポイント減少し、19.04％になりました。