作者 | 曹安浔

編集 | 周智宇

得道者多助, 不況時に陥ったファンコ, 不動産市場の春の風を待つことができます。

4月30日、不動産市場の新たな方向性を示す北京から、消化在庫物件、良質な追加住居として新たに購入したい居住者を条件に受け付ける政策が出た。

これは、市場が今後の政策緩和に関して期待を強めることを更に強化し、楼市の"小陽春"を待ちわびていた不動産開発主たちにとって救いの手となるでしょう。

現在の困難から抜け出すために苦労しているファンコにとって、これは確かに神の援助です。引渡し、決済のピーク時期と現在の市場が弱く再回復しているという状況の中で、一季报はファンコのプレッシャーを増大させています。ファンコは設立以来、このような危機に未曾有の制約に直面しています。

目下の状況に直面して、万科の理事長であるYu Liangは、4月30日の株主大会で、過去2年間市場の将来についてではなく、万科は今後どのように行動すべきか、どのように現在の難局を乗り切ることができるか、そして業界の発展に新たな段階を築くことができるかに焦点を当てました。

一般的に言えることは、経験と一時的な行業調整を経た後、Yu Liangと万科の経営陣は、今後の道筋について明確に考えを持っています。万科が縮小し、融資モデルを調整し、リスクを軽減するという声明は、万科が現在の業界の深刻な調整を経験したことを示すものです。

市場に好材料が相次ぎ、万科も今すぐのチャンスを逃さないようになりました。長期的には、万科は三十一年の過去をもう一度生かし、絞り込んで、新しい市場競争分野で業界の指標になるよう努めることができます。これは、企業がサイクルを経る過程で、百年の歴史を辿る必要がある道でもあります。

チャレンジ！

親会社帰属当期純利益が初めての四半期でマイナス、営業活動によるキャッシュフロー純額もマイナスとなり、この一季報告書は、ファンコが現在直面している問題と、業界調整に対する挑戦を表しています。

もちろん、この一季来の報告書は、不動産市場のサイクルそのものに影響を受けているともいえます。Open Source Securitiesは、不動産開発事業の決済規模と決済粗利率の下落によって運営短期の業績が圧迫されたと指摘しています。

一方、Yu Liang Managementも、短期的な経営上の問題と流動性の短期的な圧力が確かにあると認めています。しかし、Yu Liangは現在の問題に対して解決策を持っています。

株主総会では、Yu Liangは、ファンコが支援されて健全な体調に立ち直るために、減少する債務を取り戻して、高品質な発展を統合的に推進する一揽子の策を打つことができると発表しました。そして、これを行うために、Yu Liangはファンコが新たな持続可能な道に進むことを確実にし、不動産業界でのリードを維持するために集中することを目標としています。

具体的には、万科は次の2段階に分かれます。第1ステージは、減らしていくこと、融資モデルを調整し、リスクを軽減するということです。今後2年間で支払利子の借金1000億元以上を削減し、未来5年間で利子支払い負債の総規模を半分以上削減する計画です。リファイナンスパターンについては、過去のパターンである満額借り入れ、主体信用を基盤にしたパターンから、プロジェクト、資産信用を基盤にしたパターンに徐々に転換していきます。

万科は、综合住区开发、物业服务、租赁公寓の3つの主要ビジネスに焦点を当てる他、不動産管理以外のその他のビジネスを整理して転売していくことにする。商業施設等の大量資産取引を強力に推進し、年間200億元を計画する。

評判によると、融資モデルを変更するのは一夜にしてではなく、ラッキー銀行と協力して1～3年間変更を緩やかに進める必要があるとしています。今、ファンコには、債務の圧力を下げることができる現在の窓口期を利用する必要があります。

第1四半期の結果からは、銀行の支援と自己の努力のおかげで、万科の融資は徐々に改善されました。困難な流動性課題にどのように対処しているかを紹介した祖九勝は、現在59のプロジェクトが白色リストに入るために申請していること、万科は業務融資と銀行共同融資を推進していくつもりだと語った。

今年は、万科は新たに168億元の融資を調達し、国内の平均融資コストは3.33％になった。企業銀行側の融資側もスムーズになっています。祖九勝氏は融資後の進行に自信を持っています。

第1ステージの債務削減と業務削減は、万科が将来的に発展するための限られた資源を集中するために行われています。

Yu Liang氏は、健康で未来のある万科を目にした株主にとって、減るものだけでなく、低減した企業である万科を見せることが非常に重要だと述べています。第二段階の基礎を築くためです。

郁亮氏によれば、不動産の将来的な高品質な発展の主要内容は、良い家、良いコミュニティ、良いサービスです。万科の3つの主要なビジネスに焦点を当てると、市場に前途があり、社会に需要があります。住民の生活条件の改善、賃貸住宅、物件サービスの需要空間と前景は依然として広大であり、これらのビジネスは万科にとって有利です。

万科がやるべきことは、減法を行った後に再出発することです。

化蛹

印象に残るのは、万科が「主要業務に焦点を当てる」という言葉を提起したのは、おそらく万科創業者の王石氏以来2回目であるということです。

前回は31年前で、当時の万科は飼料、衣装、家電製品、貿易など多岐に渡り、万科が住宅不動産事業に焦点を当てて減少し、専門性の能力を強化して今日このように成功したことがなければなりませんでした。

王石氏は後年、この時の減法を振り返って、企業は核心ビジネスと自社の核心優位性に注意を払う必要があると述べ、航法から外れて失敗する例が多すぎるため、放棄することを学ばないと永遠に何も手に入れることができないため、加算するよりも減算することが重要であると発言しています。

現在の万科は、ここで「しゃべる」ことができます。白銀時代、地産業界の「第2の成長曲線」を探求するため、万科は 加法を採用し、住宅デベロッパーから都市の付加価値サービスプロバイダーに転身しました。

現在、外部の業界への圧力と内部の要求により、万科はまた「減算操作」を行い、自社の専門能力をさらに磨き上げることができるようにしました。３０年以上にわたり、万科はその専門性を追求することができました。

万科は、自分が最も優れているところから始める必要があり、不動産の新しい段階で縛りから解放され、自由に飛ぶことができるようになります。

危機を機会に変え、中で勝つために、不動産企業は勇敢に前進し、自己の革新を求めなければなりません。

万科は、将来の数十年間の安定的な経営を計画し、再び正しい戦略決定を下すことを望んでいます。これには、歯を食いしばって前進する勇気、全体の戦略的感度、および自社の経営基盤が必要です。

そのため、万科はすでに準備を整えています。財務報告書によると、万科の第1四半期の事業サービス収益は1095億元で、前年同期比12％増加しました。

良好な経営サービスとともに、第1四半期には、万科の経営事業が多くの競技場REITを実現しました。

株主総会と同じ日に、中金インリREITが深セン証券取引所に上場しました。郁亮氏は、このニュースを友人のグループで共有し、印LiREITが上場したことで、万科が経営事業を保有するためには前から軽い通路を1つ増やしたと述べ、これは成功の始まりです。

同時に、今年3月には、万科子会社の万威ロジスティックスREITが公的交換で交差し、申請中の賃貸住宅ボーアREITに加えて、万科は三つの経営のためのREIT突破を達成する可能性があります唯一の企業。

これは、不動産が新しい発展段階に向かうことを意味します。新旧の周期の移行に適合し、新しいモデルへの切り替えを実現するために、不動産事業者に急速に転換し、業界比較で安定した降伏を得ることができます。

この道は容易ではありません。幸いにも、郁亮氏と万科には、多くの会友がいます。

深セン地下鉄会長であり万科の取締役副主席である辛杰氏は、株主総会で再度万科を支持する声を上げ、長期的なステータスと姿勢が変わることはないと述べ、万科の健全な発展を支持し続けます。

以前、郁亮氏はGICと20年の共同作業を祝福し、上海七宝万科広場などの模範的なプロジェクトで協力し、相手が中国で成長したことを目の当たりにしました。3月20日、兴业銀行と万科の子会社は14億元の融資契約に署名し、万科への断固とした支持を表明しました。

一方、政策の方向転換に伴い、市場も不動産に対して明らかに積極的になっています。最近、UBSの不動産上級アナリストJohn Lamは、過去3年間の中国不動産に対する悲観的な姿勢を一変させ、より楽観的になりました。彼のレポートでは、万科の粗利率は2025年までに20％に回復し、粗利益とコアネット利益は2025年に転換点を迎え、回復するだろうと予想しています。

接下来、私たちはこれまでとは大きく異なる万科を見ることができるでしょう。股主や銀行などの一般人からのサポートを受け、万科は荊棘の中で新しい道を切り開き、新たな生命力を蘇らせることができるでしょう。

不動産企業の優等生として、万科が壁を打ち破り、不動産業界の後半戦の発展の軌道を見出すことができれば、業種としては大きな励みになるでしょう。