頭部の開発業者が債券市場を模索する中、星河湾は残高で唯一の公開債券を提前償還することを決めました。

5月7日、川財証券は発表しました。「21海怡01」2024年第1回債券債権者会議が成功裏に開催されたことを。本案は広東省星河湾不動産グループ有限公司が提出したもので、広州番禺海怡不動産開発有限公司が2021年に公開発行した企業債券(専門投資家向け)第1期の未償還債本額及び経過利息の前払い事項に関するものです。

債券の発行額は11億元、票面利率は8.50%、期間は5年です。

データによると、2024年第1・第2四半期には不動産企業の債券満期規模が1500億元を超えています。不動産業界の資金調達はすでに存続モードを変え、星河湾は高い資金から早期に手放すことを選んでいます。

最後の債券

財務レポートによると、星河湾不動産の2023年の売上高は98.29億元で、前年比約23%増となっていますが、まだ100億元に満たないです。当期純利益は1.88億元で、前年比80.7%減少しました。

星河湾は一定程度、規模と利益を犠牲にしていますが、少なくとも債務に苦しんでいません。

2023年末現在、星河湾不動産の負債総額は543億元、所有者資本は174.38億元、総資産は717.37億元で、負債率は75.69%です。

流動負債のうち、長期借入金は141.84億元、前年比38.98%増加し、抵当・保証借入金は40.36億元、質入・保証借入金は7.22億元、抵当、質入および保証借入金の合計は94.27億元です。

それに対応するのは、支払債券がわずか2.34億元で、前年初の10.96億元から約8.62億元減少しています。

2023年6月20日、広州番禺海怡不動産開発有限公司は「21海怡01」2023年債券回収の実施結果を発表し、回収およびキャンセル金額が8.65億元であることが判明しました。

金額から推測すると、「21海怡01」は星河湾が存続した最後の公開債券であり、すぐに撤去されます。

流動負債のうち、契約負債は228.89億元、前年比12.18%増加し、販売の改善を反映しています。契約負債を除いた負債比率は43.79%にとどまり、赤字のラインから十分に安全な距離を保っており、業界においてかなり低水準です。

また、同社は74.49億元の支払金額を抱えており、前年比27.42%増加しており、その内訳の大半が64.08億元の工事代金であり、前年比45.44%増加しています。

明らかに星河湾の主な資金調達の方法は、公開債券ではありませんが、支払債務を利用して経営レバレッジを増やし、サプライチェーン金融を通じて債務構造を改善することです。

2023年12月31日現在、星河湾不動産の現金および金融資産は58.06億元で、前年比44.35%増であり、主に銀行預金の51.27億元を占めています。在庫現金およびその他の金融資産はわずかに減少しています。

同時に、星河湾不動産は、2023年末に利用可能な資産の所有権または使用権を制限された153.38億元があり、担保の在庫、投資用不動産、固定資産、無形資産、担保付きの長期株式投資および固定資産後払い賃貸を除き、残りは限られた貨幣資金です。具体的には、予約された監督資金7.82億元、ローン保証金5.42億元を含む14.4億元です。その結果、星河湾の未限定の現金は43.66億元になります。

また、星河湾の1年以内の非流動負債の額は1.011億元で、前年比65.39%減少しています。未限定の現金短期負債比率は4.32に達しています。

現金が充実しているため、星河湾は債券を早期償還することができています。

2022年1月26日、星河湾グループの黄文仔会長は、年次演説で星河湾の財務状況を「三無一低」とまとめました。「米ドル債券を発行していない、商票を発行していない、集資をしていない、負債比率が低い」と述べました。

広州で先代からの老舗である星河湾は、レバレッジを過度に引き上げていない一方で、担保抵当を利用して自社の資金調達経路を確立しました。

家族と財産の贖罪

星河湾不動産の2022会計報告書を振り返ると、注目が集まるのは借款管理ではなく、複雑な売掛金の問題です。

2022年、星河湾不動産の「その他の売掛金」の残高は約130億元で、そのうち約16.19億元が不良債権准備となり、ほとんどが関連会社からのものであり、当期純利益はわずか9.57億元でした。

2022年、売掛金の上位5社は、広東煜豊建設、広州盈峰投資、広州開発区都市更新局、広州宏富不動産、北京星河湾不動産で、総額52億元の売掛金が発生し、その内10.91億元が不良債権准備に計上されました。

広州開発区都市更新局の売掛金は保証金や預託金の性質がありますが、残りの4社は星河湾不動産と千縷万縷のつながりがあり、すべて関連会社との取引に属します。

その中で、煜豊建設は煜豊実業の子会社で、後者の法人は黄文仔の娘である黄健慧であり、主にスマートホーム製造に従事しています。

盈峰投資の会長である法定代表人の吳帆は、段階的な株式の穿透を通じて、星河湾ローフォンプロジェクト開発会社に投資参加しました。

宏富不動産は、広州星河湾産業開発有限公司と星河湾不動産がそれぞれ51％と49％の株式を所有し、星河湾産業開発有限公司は宏宇企業グループ（香港）が98.31％の株式を保有しており、宏宇企業は現在解散した状態となっています。

最も大きな不良債権は、北京星河湾不動産から発生しており、同社は黄文仔の妻である吳惠珍が全額出資し、2022年に星河地産グループとの150億元の関連取引で約6.5億元の不良債権を生み出しました。

2023年に入ると、「その他の売掛金」の期末残高は総額134.34億元に上昇し、そのうち関連会社向けの取引に属するものは83.57億元であり、いずれの金額も増加しました。

また、不良債権准備も16.19億元から18.74億元に増加しました。期待損失一般モデルに従って計上する不良債権准備では、第1段階の不良債権准備（未来12か月の予想信用損失）は1.69億元に下落し、初期の2.17億元から下降しました。第2段階の不良債権准備（存続期間全体の予想信用損失）は2.09億元に上昇し、初期の1.33億元から上昇しました。第3段階の不良債権准備（発生した信用価値低下）は、14.95億元に上昇し、初期の12.69億元から上昇しました。モデル構造からは、その他の売掛金への不良債権准備がより厳しくなったことがわかります。

期末残高の上位5社は、債務者別で分類すると、大きな変動はありませんでした。ただし、盈峰投資の場所は広東麗弘企業管理サービス有限公司に変わりました。後者は吳惠珍が99％の株式を所有しており、法人を務めています。この金額も関連会社の取引に属します。

幸いなことに、上位5件の不良債権准備の期末残高は、総額7.74億元で、前年よりも低くなりました。

2023年4月10日に、黄健慧は星河湾不動産の法人と総経理の職を辞任し、吳惠珍が後任に就きました。吳惠珍は同時に、星河湾グループの共同代表取締役に就任し、黄健慧は星河湾グループの社長職にとどまることになります。

星河湾は非上場の不動産企業であり、権力と富は未だに従来の一族内で四季を流れています。