知通財政APPは、克而瑞の研究センターからの記事によると、2023年末までに、総土储TOP100房企の貨物価値の総額は29.3兆元で、2022年末から13.9％減少しました。TOP100企業の総土储建設面積は18.2億平方メートルで、前年比17.5％減少しました。総土储百強の壁は273億元、総土储建て方百強の壁は84.1万平方メートルで、それぞれ前年比24.9％と49.78％下がりました。閾値の下落は依然として大きく、筆頭に入る企業が土地を購入できるということを示しています。

総土储の30％以上の企業は千億ドルに達していません。

総土储TOP100房企の中で、総土储貨値が1兆元を超えるのは6社で、前年末と同じであり、1兆元を超える総貨値を保持している企業は、保利、緑地、万科、融創、碧桂園、中海で変わっていません。次に、5000-10000億元の階層が1社減、3000-5000億元の階層が8社大幅に減少しました。

同様に、総土储貨値が低い企業の数が増加しています：総貨値が1000-3000億元の企業が6社増加し、貨値が千億に届かない企業が3社増加しました。

総土储と販売のTOP10は70％に達しました。

総土储の百強と販売の百強は常に重なり合っており、2023年末までに、総土储の百強房企と販売の百強房企の重なり率は70％に達し、総土储20強と販売20強の重なり率は75％に達し、10強の房企の重なり率も70％に達しました。保利、万科、中海、華潤、招商、碧桂園、金地は、2023年末の総土储のトップ10にランクインし、2023年の販売トップ10の房企でもあります。

企業の性質に応じて、総土储TOP100の企業の中で、国営企業と中央企業の土储の総量比率は52％に達し、民間企業の比率は48％に達しています。比率は2022年末と同じで、都市投資型房企は土地調達が分散しており、総土储百強にあまり入っていません。

販売100強の総土储貨値は前年比で17.8％減少しました。

販売100強房企は、企業の投資が続けて締まる影響を受け、総土储貨値が年々下落し、2023年末にはわずか26.4兆元に減少し、前年比で17.8％下落しました。ピークに比べて39％下落しました。販売階層によって見ると、土地資源は依然として高度に集中しています。10強の房企が総貨値の35％を占め、前年より2ポイント増加しました。11-20強の房企は25％を占め、前年比で1ポイント微減しました。全体的に見ると、百强房企の土储の60％が上位20強の房企に集中しています。

販売100強によると、庫存房企の去化圧力は引き続き増大しており、2023年末には、百强房企の総土储の去化サイクルが新高値を記録し、4.89年に達しました。特筆すべきは、2023年末の販売100強の総土储貨値が前年比で下落したことであり、投資が締まり、貨値が低下した状況下で、去化サイクルが引き続き延長され、改善の兆しは見られないことを意味しています。現在、販売圧力は大きくなっています。

梯隊に分けると、10強の房企は去化サイクルが3.48年で、2021年末および2022年末とほぼ同じです。華潤、招商、綠地、建發の去化期間はすべて3年以下です。2023年の土地購入に比較的積極的な房企として、売り上げ能力が強く現れています。次に、11-20強、21-30強の房企はすべて減少し、これら2つの梯隊の戸企は購入を制御しながら去化力度も増加しています。反対に、31-50強の去化期間は微増し、後半50の房企の去化期間は明らかに増加しています。

2023年、楼市は持続的に低迷し、土地調達のプレッシャーは依然として増大しています。百强房企の総土储の去化サイクルは、新高値となった2023年末に4.89年に達しました。2023年末の販売百强の総土储貨値は前年比で下落しているため、投資緊縮と貨値低下の状況下で、販売圧力は依然として増大しており、改善の兆しはみられません。

階層に分けると、

10強の房企の土壌保存サイクルは3.48年で、2021年末と2022年末とほぼ同じです。華潤、招商、綠城、建發の去化サイクルはすべて3年以下です。2023年の土地調達に比較的積極的な房企として、売上高力が強く表れています。

次に、11-20強、21-30強の房企の去化サイクルは2022年末と比較して両方とも低下しています。これら2つの梯隊の房企は、土地調達を制御しながら、去化力度を増加させました。

一方で、31-50強の去化サイクルはわずかに増加し、後半50の房企の去化サイクルはさらに増加しています。

総土储の90％以上の企業は貨値が下がりました。国有企業や中央企業が多いほど土储の総量比率が高く、民間企業は48％を占めます。比率は2022年末と同じで、都市投資型房企は土地調達が分散しており、総土储百強にあまり入っていません。中国鉄建、華発股份などの企業は、財産安全に関しては2023年末、前年比で11％以上の上昇を遂げました。多くの企業の土储財産は下がっており、そのうち20％以上の企業は下がっており、越秀、緑城、龍湖などのヘッド房企も含まれています。

2023年、企業投資はしきたりがあり、中国鉄建、華発股份などの企業を除いて、財産価値が上昇したのはわずか6％で、財産安全の観点からも、沈滞が続いています。そのため、土地の買収企業のほとんどは価値が下がっており、一部の民間企業は2年連続で価値が下がっています。

財産の値下がりばかりでなく、重量が高く、財産の規模が大きい企業の値下がり率が高いということもわかりました。財産負荷が20％以上減少した企業は近い将来に価値を取り戻すことは困難である場合があり、そのような企業には頭数、緑城、龍湖などが含まれています。

現在の市場環境下では、土地備蓄は多ければ多いほど良いわけではありません。総土地備蓄の価値が下がっても、企業の投資が完全に減速するわけではありません。

特に、近年、優れた土地備蓄に積極的に補充した中央国有企業にとっては、多くを受け取り、多くを販売することが常態化しています。たとえば、2023年末の華潤置地、保利発展、中海地産は、総土売り値が5％、8％、7％低下していますが、3社とも2023年に追加された貨物価値が2000億元を超え、全体的な売上高も業界TOP5に属し、3000億元以上に達しています。

これは、現在の企業投資の困難を示す側面からも反映されています。つまり、土地を取得する意欲と能力があるのは中央国有企業とわずかな民間企業だけであり、他の企業が土地を取得しないと販売が困難になるほどです。たとえば、融信、時代などの企業は、総土地備蓄規模が2000億元を超えているが、自己の経営危機のために投資と土地取得を一時中断しており、土地備蓄には「ゾンビ在庫」が存在しています。たとえば、融信の土地備蓄の中には、杭州、郑州、太原などの建物の面積が30万平方メートルを超えるプロジェクトのいくつかが含まれており、近年、これらの「ゾンビ在庫」を購入するのは困難であることが判明しています。その結果、これらの「ゾンビ在庫」は、総土地備蓄の面積の約40％を占めるようになりました。

企業は「品質よく、量を重視する」という原則に従って、投資に注力し、核心都市や核心地盤に焦点を合わせるべきです。

過去2年間、不動産業界は引き続き底を打ち、販売が低調で、キャッシュフローが圧迫され、企業の倒産が相次いでいる現状に直面していますが、不動産企業の投資戦略は大きく変化しました。一方、三、四線の土地には誰もが関心を持っておらず、多くの企業は中核都市と一、二線都市の良質な地盤に焦点を合わせています。一方、民間企業は地元市場で「生き残る」プレッシャーの下で、土地市場を避け、中央国有企業が土地を取得する主要な力となっています。

新しい発展段階とモデルで、不動産企業は、過去には全体的な土地備蓄の規模に重点を置いていたが、それは現在の戦略的位置に合わなくなっていることを認識する必要があります。総土備蓄が多いほど良いわけではありません。戦術的には、伝統的な「重量軽量」から「品質を重視、量は軽視」に転換する必要があります。

将来に向けて、プロジェクト品質の厳格な管理や土地選択の精密な定位が必要であり、土地備蓄の構造を最適化し、土地資源の配分を調整することが不動産企業の成長において重要であることを意味しています。不動産企業は引き続き、リスク耐性が高く、安全性の高い一二線の中核都市に注目し、高回転、高流速、利益力のあるプロジェクトを主体とし、低能力の都市の投資を減らす必要があります。これにより、リスクをよりよく管理でき、資金使用効率を高め、企業の長期的な安定的な発展を促進できます。

実際には、市場はますます分化しており、による政策の利好と回復の期待により、産業は低下し、回復と回復に向かっていると予想されます。核心都市の土地配置は、市場の需要に迅速で効果的に反応し、プロジェクトの品質を向上させ、競争力を強化し、市場競争でリードすることができます。

注目すべきは、一部のホットな都市の土地販売の冷却傾向である。市場が安定する前に、非常に高水準の土地が安全であると考えられる核心都市の劣った地域の土地も用意する必要がある。