4月30日に開催された中国共産党中央委員会政治局会議では、既存の物件に対する消化と、新規住宅における最適な政策について総合的に研究することが提唱された。5月17日、中国人民銀行は、不動産金融に関する金融政策を発表した。中国人民銀行の副行長である陶玲は同日、国務院の定例政策発表会で、中国人民銀行は中央銀行の通貨政策とマクロプルーデンシャル管理機能をベースに、以下の4つの政策措置を実施することを明らかにした。第1に、3,000億元の住宅保障再融資を行う。第2に、全国的な個人住宅ローンの最低頭金比率を引き下げ、初めて購入する住宅の最低頭金比率を20％以上から15％以上に下げ、2件目以降の住宅の最低頭金比率を30％以上から25％以上に下げる。第3に、全国的な個人住宅ローン利率政策の下限を撤廃する。第4に、住宅資金貯蓄ローンの金利を0.25％引き下げる。

包括的な政策は、家を買いたい人たちは期待を満たすことができます。

購入希望者は市場に参入することができる見込みがあります。

5月17日、中国人民銀行は、全国レベルで初めての住宅と2つ目の住宅の商業性個人住宅ローン利率政策の下限をキャンセルし、個人住宅公积金貸款金利を引き下げ、個人住宅ローンの最低頭金比率政策を調整すると公表しました。

「今回の政策はかなりの強烈なものです。」Jones Lang LaSalle Greater Chinaのチーフエコノミスト兼リサーチディレクターであるPang Mingは、Financial Timesの記者に対して、この政策「コンボ」は、居住者の頭金負担とコストを下げ、購入能力と意欲を高め、需要面から不動産市場の回復と復活を促進します。適した金融信用環境。」

専門家によると、新しいサポート政策は、前回の政策の継続と拡大であり、金融支援をさらに向上させる。市場関係者は、中国人民銀行が政策調整を行った理由について、不動産ローン金利の市場化を推進する観点から見ると、現在は比較的良い時期の窓口であると考えています。経済の回復は良くなる方向に向かっており、各分野は不動産市場の需要と供給の関係が大きく変化していることを深く知っており、関連する政策を改善することはトレンドに沿うものです。」

金融時報の記者に対して、市場関係者の一部は、地方政府が不動産市場を安定させるために新しい政策空間が必要であると述べています。現在、不動産市場は回復の過程にあり、不動産企業は流動性に圧力を感じています。地方政府も、現地の不動産企業が困難に立ち向かうのを支援するために積極的な措置を講じています。

「フィナンシャル・タイムズ」の記者が報じたところによると、多くの地方政府は、地元の住宅ローンの利率下限を撤廃したいと考えている。業界関係者は、全国的にローンの利率下限が撤廃された場合、ローンの利率も明らかに下がり、住宅の購入需要を引き続き刺激し、開発企業の負担を軽減する助けとなると判断している。

前の不動産信用政策の最適化実践は、今回の調整に有利な条件を作り出しています。2022年12月、中国人民銀行は、最初の住宅ローン利率の動的調整メカニズムを設立し、地方政府はこのメカニズムに基づいて、地元の不動産ローン金利の下限を自主的にキャンセルするかどうか選択することができます。実際、条件付きでキャンセルする実践は既に始まっています。今年4月末までに、全国の343都市のうち67都市が初めての住宅ローン金利の下限をキャンセルしました。金融機関は、これらの都市では、ローン金利の下限がキャンセルされると、一定の下落がある一方、市場が十分に競争した後には新しい比較的安定したバランスが形成され、新しい不動産ローンの発行に対して先導的な役割を果たします。

市場の専門家は、この政策変更の後、より多くの都市が不動産ローン金利の下限をキャンセルするだろう。一部の都市は、地元の下限を維持しながらも、自主的に価格を設定する余地が明らかに拡大するでしょう。

専門家によると、新しい政策が導入されると、ほとんどの都市が不動産ローン金利の下限をキャンセルし、住宅ローン金利と住宅購入者の負担が明らかに低下すると予想されています。業界関係者によると、政策が施行された後、大多数の都市の住宅ローン金利が0.3％から0.4％下がる可能性があります。金利を1,000,000元、30年、定額均等元利返済方式で計算すると、総利息支出が7万元以上削減されることが推定されます。市場関係者は、改善需要住宅の金利支払いがより多く削減されると推測しています。

専門家によると、金融機関は「量による価格補填」を通じて健全な経営を維持することができます。将来的には、住宅ローンは銀行にとって最高品質の資産であり、政策の実施は銀行の住宅ローンの新規発行量を増やすことにつながり、利息収入の減少を一定程度和らげることができます。

日本の『フィナンシャル・タイムズ』の記者がいくつかの仲介機関から得た情報によると、多くの地方政府が住宅購入の制限措置を緩和または取消した後、不動産市場の熱がやや回復しており、杭州、深セン、北京などの都市では新築住宅の取引量が増加し、仲介業者による見学数も明らかに増加しています。 「一部の購入希望者は、より大口の不動産支援政策が発表されるのを待っていたため、『まだ待つ』という心構えがありました。中国人民銀行が一揽子の政策を発表した後、購入希望者の政策期待をある程度満たし、需要を刺激することになるでしょう。」と専門家が分析しています。

広東省住宅政策研究センターの主席研究員である李宇嘉氏は『フィナンシャル・タイムズ』の記者に語ったところによると、現在、多くの都市の住宅価格は下落しており、今回の頭金割合の引き下げ政策と金利調整政策が合わさって、将来的に月々の支払い負担が軽減されることになります。これは若者や新市民にとって、住宅購入を促進するための大きな刺激です。李氏は、「昨年以降のデータによれば、購入者は必要最小限の住宅購入に過ぎず、主に中古住宅を購入しています。これは、新築住宅と中古住宅の循環、在庫調整、取引の活性化、および価格システムの安定に重要な意義があります。」と述べています。

重点は、存量住宅の活用であり、『三つの主要なプロジェクト』の建設と合わせて、市場に力を発揮することです。中国人民銀行は、政策例会で、保障的住宅再貸し付けを設立することを発表し、地方政府が適切な価格で建設済みで未販売の住宅を買収するために支援することで、保障的住宅制度を推進することを目的とします。この政策は市場から注目を集めました。」と陶玲氏は説明しています。

自律型の「政府主導、市場運営」の考え方に従い、中国人民銀行が低コストの再貸し付け資金を供給し、21の全国級銀行機関が市場主体として、都市政府が選定した地方国有企業に貸し付けを行うことで、適切な価格で建設済みかつ未販売の住宅を買収し、保障的住宅制度を推進することを支援します。保障的住宅再貸し付けの規模は3,000億元で、利率は1.75%、期限は1年で、4回延長できます。国家開発銀行、政策銀行、国有商業銀行、郵貯銀行、株式制商業銀行など、21の全国級銀行が貸し出しの対象となっています。銀行は自主決定に基づいて、自己のリスクを負担しつつ、貸出条件を決定し、貸出することができます。中国人民銀行は、貸付本金の60%に基づいて再貸し付けを行い、銀行の貸出を5,000億元まで促進できます。

当日、中国人民銀行は政策例会で、保障的住宅再貸し付けを設立することを発表し、地方政府が適切な価格で建設済みで未販売の住宅を買収するために支援することで、保障的住宅制度を推進することを目的とします。この政策は市場から注目を集めました。

陶玲氏は、「保障的住宅再貸し付けは構造的な金融政策の新しいツールであり、『政府主導、市場運営』の原則に基づいて、中国人民銀行が低コストの再貸し付け資金を供給することで、21の全国級銀行機関が地方政府が選定した地方国有企業に市場原則に従って貸し付けることによって、適切な価格で建設済みで未販売の商品住宅を買収し、これを保障的住宅に転換することを目的としています。」と説明しています。

保障的住宅再貸し付けの規模は3,000億元で、利率は1.75%、期限は1年で、4回延長できます。国家開発銀行、政策銀行、国有商業銀行、郵貯銀行、株式制商業銀行など、21の全国級銀行が貸し出しの対象となっています。銀行は自主決定に基づいて、自己のリスクを負担しつつ、貸出条件を決定し、貸出することができます。中国人民銀行は、貸付本金の60%に基づいて再貸し付けを行い、銀行の貸出を5,000億元まで促進できます。

保障的住宅再貸し付けで買収した建設済みで未販売の商品住宅は、保障的住宅に販売または賃貸をするために利用されます。『フィナンシャル・タイムズ』の記者が調査したところ、郑州、南京、珠海などの地方国有企業は、購入促進策として、直接買収や取替えなどを通じて存量住宅の去化プロセスに参加しています。現在、各都市で公表されている住宅買収計画は1万套以上に上ると初歩的に予測されています。

適切な価格で建設済みで未販売の住宅を買収することで、保障的住宅に転換し、複数の利益を得ることができます。多くの専門家は、保障的住宅供給を増やすことが重要であり、不動産供給と需要の関係が変化する大きな背景の下で、存量住宅を買収して保障性住宅に転換し、複数の利益を得ることができると考えています。

市場の専門家は、一方で、保障的住宅再貸し付けは、商品住宅市場にとって在庫を解消することが有益であり、地方国有企業が金融機関のサポートを受けつつ市場化に参加することで、迅速にグループ購入力を形成し、在庫商品住宅の去化を促進することができます。商品住宅在庫量が大きく、去化期間が長い都市にとって、一定のサポートを提供することができます。保障的住宅市場の供給を強化することで、存量住宅の活用が進み、工薪収入層の住宅難問題を解決するために、商品住宅供給と保障的住宅供給との間の構造的な矛盾を緩和することができます。

中国人民銀行は、政策例会で保障的住宅再貸し付けについて説明し、地方政府が適切な価格で建設済みで未販売の住宅を買収するために支援することで、保障的住宅制度を推進することを目的としている。新しい決定により、金融機関は、地方国有企業からの申請に基づき、リスクを負担しながら自主的に貸出条件を決定し、貸出することができる。適格な貸出条件を得た銀行は、人民銀行に再貸し付けを申請する。

また、業界関係者は、保障的住宅再貸し付けに関係する異なる市場主体の間での取引決定は、平等かつ協議に基づき、自由に行われると語っています。地方政府は、地方の不動産市場の実情に合わせて、自主的に参加するかどうかを決定することができます。保護対象者は、分配または賃貸に自由に参加することができます。収購主体として選定された地方国有企業は、収購する企業の不動産を自主的に購入することができます。被収購企業は、自主的に不動産を売却することができます。銀行は自主的に決定して、収購主体に貸し出すことができます。交換価格は、すべての参加者が平等に協議します。

保障的住宅再貸し付けは、地方政府の隠れた債務を増やさないようにすることができます。イントロダクションは、地方政府が選定した地方国有企業が政府融資プラットフォームにならないようにし、収入のリースおよび将来の当社の売り上げで買収資金を回収することを要求することを明確にしました。

保障的住宅の建設には、市政府が関係し、購入者の合法権利を保護する必要があります。上記の四つの政策のほか、中国人民銀行は政策決定会議で、「城市不動産融資調整メカニズムの機能を強化し、不動産プロジェクトの適正な融資ニーズを満たすための通知」を発表すると述べた。市政府が主体であり、プロジェクトが中心であり、都市別施策を維持して、継続的な建設プロジェクトの融資および完成配付をサポートし、購入者の合法権利を保護するために最大限の努力をしています。

保障的住宅の建設には、市政府が関係し、購入者の合法権利を保証する必要があります。

中国人民銀行は、政策例会で保障的住宅再貸し付けについて説明し、地方政府が適切な価格で建設済みで未販売の住宅を買収するために支援することで、保障的住宅制度を推進することを目的としている。新しい決定により、金融機関は、地方国有企業からの申請に基づき、リスクを負担しながら自主的に貸出条件を決定し、貸出することができる。適格な貸出条件を得た銀行は、人民銀行に再貸し付けを申請する。

不動産を保証し、購入者の合法的な権益を保護するために、住宅部は金融監督総局などの省庁と協力して、都市の商品住宅プロジェクトを保証するための攻勢計画を策定します。その計画は、3つの要件に重点を置いています。1つ目は、保証工事を行うことであり、購入者の合法的な権益を根本的な出発点として守り、市場原則と法治主義を重視すること。2つ目は、保証工事を行うことであり、都市不動産金融調整メカニズムを十分に活用し、プロジェクトを「ホワイトリスト」に登録して融資を支援すること。3つ目は、保証工事を行うことであり、地方政府、不動産企業、金融機関の責任を強化し、厳密に履行することです。

住宅部次官の董建国は、1つは基礎調査を行うことであると述べました。都市政府は、建設中の既に販売されている商品住宅プロジェクトを徹底的に調査し、難しい請求に対処し、問題点を正確に把握し、プロジェクトの台帳を作成する必要があります。2つ目は、分類処理であるということです。都市政府は、市場原則と法治主義に沿って、プロジェクト開発企業が「1つのプロジェクト1つの対策」処理計画を立てるのを指導する必要があります。3つ目は司法支援であり、司法処置が必要なプロジェクトについて、地方裁判所は関連事件を適時に受理し、司法処置の効率を向上させます。攻勢プロジェクトに対しては、財産保全措置を慎重に採用し、プロジェクトの建設と納品を支援する必要があります。4つ目は、長期的なメカニズムを確立することであり、1つの側面では、現在の住宅販売を力強く促進し、プロジェクトを「ホワイトリスト」の融資政策によって現在の住宅販売の条件に達するように支援することです。もう一方では、引き続き予約販売を行う場合は、プロジェクト予約販売資金の監視を厳格に行い、新たなリスクの発生を防止する必要があります。

自然資源部は、広範な調査の基礎上、未使用の土地を適切に処理し、在庫土地を活用するための政策措置を策定し、地方政府が実際的な事例から収回や購入などの方法で販売済みの未使用在庫住宅用地を適切に処理することを支援するとともに、土地の省エネおよび集約的利用を促進し、リスクの抑制および解消に寄与し、不動産の高品質な発展を支援する予定です。

本文は金融タイムズから転載されました。編集：陳雯芳、カイジャ 松田