知恵袋財経アプリによれば、中信建投証券は、現在、中国が投資品時代から消費品時代への切り替えをしており、この期間に不動産業界は以下の4つの傾向を迎えることになります：不動産価格と土地価格の再設定；不動産の売り上げと投資額の減少；不動産の急速な分化；不動産と土地に引き続く資産負債の再調整。中国の不動産の現実を理解した後、不動産の収集政策に関する3つの問題に注目する必要があります：第1に、中央レベルでの会議が示す意味に注目する。特に、将来の不動産の収集規模が拡大するかどうか、実現する方法はより多様になるかどうかに注目する必要があります。第2に、不動産の収集政策の狙いは不動産を安定させることであるため、短期的には供給の大幅な増加は予想されません。第3に、本当に注目するべきは、この不動産の収集プロセスで、政策が建物の交換や業界の供給再構築をどのように解決するかです。

中信建投証券の主要なポイントは以下の通りです：

中国の不動産：供給不足の枠組みの中での投資品時代

日本、韓国、中国などのアジアの経済体は、経済が急速に成長する一方で、住宅価格収入比が急速に上昇しています。これらのアジアの国々では、いつも1〜2世代の人々が（10年ごとに1世代）、高成長を享受しながら高い住宅価格の圧力に直面しています。たとえば、1950年代から1980年代の日本、1980年代から1990年代の韓国、2001年から2020年の中国などです。

中信建投証券によれば、「アジア現象」の根本的なロジックは、戦後のアジアの経済体が順次欧米諸国の産業システムを引き継いで、20〜40年の時間をかけて急速な産業化を実現したことです。産業化が都市化を促進し、人口が急速に都市部に移動すると、不動産供給と需要のギャップが20〜40年にわたって発生します。

供給と需要のギャップは、住宅価格の上昇期待を推し進め、将来の価格上昇期待は急速に現在の不動産価格に反映され、最終的に都市化が急速に進展し、住宅価格が急速に上昇し、物価から著しく逸脱することになります。急速な都市化の恩恵を受ける住民も、必然的に高い住宅価格に直面することになります。

将来の価格上昇期待が今の定価に反映されるのは投資品の定価ロジックです。中国は1998年に住宅商品化改革を開始し、2001年には世界貿易機関に加盟しました。その後、中国の産業化と都市化の進展は世界中に驚きをもって迎えられました。しかし、繁栄の裏側には、不動産供給が需要を上回り、不動産価格が上昇することが避けられなかったという事実がありました。これが過去20年間の中国不動産の本質的なロジックです。

中国の不動産の未来：供給と需要の平衡の中での消費品時代

中国の不動産について将来議論する際、人口が不動産に与える負の影響を直感的に大きく見積もる傾向があります。実際、日本経験を観察すると、人口は不動産の唯一の説明変数ではありません。

2009年以降、日本の総人口は引き続き負の成長を続けており、住宅空室率は10％を上回っており、持続的に上昇しています。これは、住宅の総量が過剰であることを示しています。しかし、面白いことに、2009年以降、日本の新築住宅の販売は毎年一定の均衡水準に安定しており、日本の不動産は20年以上連続して価格が下落している状態を終え、ついに2012年には価格指数が反発しました。

日本は、人口が負の成長している一方で、住宅価格が上昇しています。一方で、住宅は空いている一方で、新しい住戸を買い求めています。これらの矛盾は、2009年以降、日本の不動産が消費品時代に入ったことを示しています。

住宅を普通の消費品と考えなければ、日本の不動産現象を理解することはできません。人口の負の成長と住宅価格の上昇、住宅の空室と新しい住戸の購入、これらの矛盾が示すのは、2009年以降、日本の不動産は消費品時代に入ったことです。

適切な住宅供給能力が現在の需要を満たすと、不動産はもはや供給不足ではありません。老齢化が進んだ後、住宅は空いてしまうかもしれませんが、新しい家族が新しい住戸市場で住宅を簡単かつより好みで購入できるようになるでしょう。この段階の住宅価格は物価からあまり著しく逸脱しません。なぜなら不動産はもはや供給不足でないためであり、不動産の投資品の属性は消失し、消費品の属性が主流の価格設定のロジックとなります。

中信建投証券は、中国の不動産の供需状況を測定するために世帯数に対する不動産所有物件数の比率（ハウジングストック）を用いています。2021年以前は、中国の都市居住者のハウジングストック比率が1より小さかったが、2021年には1よりも大きくなります。これは、2021年が中国の不動産の供需状況の転換期であることを意味します。2021年以前は、不動産は供給不足でしたが、2021年以降は供給と需要がほぼ均衡しています。

それ以降、中国の不動産は投資品視点ではなく、消費品大時代に入るという未来動向です。

中国の不動産の現在：投資品時代から消費品時代への転換

中信建投証券は、現在の中国の不動産現状を理解し、中国の不動産政策方向を理解するには、中国の不動産が投資品時代から消費品時代へ進んだことに十分に注目する必要があると述べています。

投資品時代における不動産業界の基本的な構造は、供給不足により特徴付けられています。この段階では、不動産には4つの明確なトレンドがあります。土地の供給と需要が旺盛であり、不動産価格は物価よりも明らかに高く、不動産市場には構造分化が現れていない、不動産企業と住民部門は急速にレバレッジをかけ、利率が上昇しています。

消費品モードでは、不動産の供給と需要のバランスがより均衡しています。この段階では、不動産のトレンドは、不動産の供給と需要が落ち着いており、不動産価格の上昇幅が物価の上昇幅に近づいており、不動産チェーン上の企業の規模拡大は限定的であり、住民のレバレッジの速度が遅くなり、利率の中枢が安定しており、不動産が大きく分化しています（希少性のある不動産は投資商品として残されています）。

投資品時代から消費品時代への移行に伴い、4つの必然的なトレンドが生じ、これらは現在の中国の不動産と政策を理解する出発点でもあります。

トレンド1：不動産価格および土地価格の再構築。投資品時代の「投機」定価成分が削減され、不動産価格と土地価格の中央値が下がり、価格変動率が収束する。トレンド2：不動産販売の投資量が減少すること。トレンド3：不動産は急速に分化する。トレンド4：不動産と土地に関連する資産・負債の再均衡化。

中国不動産の大きなトレンドから、不動産收奪政策を理解する

中信建投証券によれば、中国の現在の不動産の過去、現在、未来を明確に理解し、5月17日に発表された不動産収奪制度を理解するために、政策や進展について、次の3つの観点から理解することができます。第1に、中央が提示した信号の意味に注目すること、特に不動産収奪が規模拡大するか、方法が多様化するかに注目すること。第2に、不動産収奪政策の目的は不動産を安定させることなので、短期的に供給量を大量に増やすことはないと予想されます。第3に、実際に注意が必要なのは、この不動産収奪のプロセスで、政策がどのように建物の保持や業界の供給再構築を解決するかです。

収奪政策によって、業界の供給再生が進められ、業界の資産負債表が再調整されるということは、株式市場にとって間違いなく重要なプラス要因です。

リスクの注意喚起：消費の回復力が不足しており、不動産サイクルの改善が限定されている、欧米の金融緩和政策の影響が予想を超えることが想定される、地政学的な混乱が予想されるなどが挙げられます。