2024年の初めから、不動産の財政支援の方針は継続的に改善されてきました。

1月に、不動産融資の調整メカニズムがさまざまな地域で導入され、実施されました。現在、9000億元以上が承認されています。4月の中央委員会政治局会議では、「既存の不動産を吸収し、増築住宅を最適化するための政策と措置に関する統合的研究」が明確に提案されました。5月には、中央銀行は前例のない力で「517ニューディール」を発行しました。これは、史上最も緩和された住宅ローン政策として知られています。現在、上海、広州、深センなどの多くの都市では、フォローアップポリシーを集中的に発表しています。

全体として、上記の方針はすべて、銀行業界が不動産業界の発展を需要側と供給側の両方から支援することを要求しています。供給側の観点から見ると、銀行は住宅企業の資金調達を支援するために引き渡しを保証し、在庫を削除する政策に対応し、「買掛金」の下でより合理的かつ詳細な住宅ローン投資戦略を徐々に形成していることは注目に値します。需要側から見ると、頭金率と住宅ローン金利の引き下げは、住民の住宅ローン費用の削減につながり、また相殺効果もあります銀行は顧客への早期返済に取り組んでいますが、銀行は依然としてその方法の問題に直面する必要があります金利スプレッドの減少のバランスをとるために。

ポリシーミックスはかつてないほど強くなっています

金融監督当局が5月17日に住宅金融政策への支援を強化した後、全国の多くの州が迅速に対応しました。特筆すべきは、上海、広州、深センの個人住宅ローンの頭金率と低い住宅ローン金利はすべて過去最低を記録したということです。

具体的には、中央銀行と州金融監督局によって導入された最新の方針により、個人住宅ローンの最低頭金率が調整されました。第1住宅ユニットと第2住宅ユニットの商業ローンの最低頭金率は、それぞれ15％と25％に引き下げられました。同時に、ファーストホームとセカンドホームの個人商業ローンの低金利政策限度額は廃止されました。

その後、広東省、湖北省、雲南省、山西省、甘粛省、河北省、陝西省、寧夏回族自治区、広西チワン族自治区、重慶市、その他の省（地区と市）の19の都市が、地元の第一住宅ローンとセカンド住宅ローンの金利引き下げの取り消しを発表しました。最近、上海、広州、深センなどの一流都市もフォローアップを発表し、主要な不動産市場政策を次々と導入しました。

住宅ローンの金利調整の程度から判断すると、新しい不動産市場政策で強調されている都市固有の政策原則を反映して、地域によって異なります。

たとえば、広州は、一流都市の中で、今回の「アンバンドル」ラウンドで最強です。現在の不動産市場政策も、一流都市の中で最も緩和されています。頭金比率は最低基準（つまり、第1セットは15％、第2セットは25％）を実施し、より低い金利制限は廃止されました。上海での最初の住宅ローンの低金利制限は、LPR（ローン市場相場金利）より45ベーシスポイント以上低くなるように調整され、最低頭金率は20％以上に調整されました。ファーストホーム個人住宅ローンのより低い金利限度は深セン市もLPRを45ベーシスポイント引き下げるように調整されました。

不動産会社への資金調達のための財政的支援も報われました。銀行の不動産会社への投資から判断すると、不動産クレジットは2024年以降「過剰投資」されています。中国金融監督局によると、第1四半期末の時点で、不動産開発ローンのロールオーバー残高は前年比で147％増加しました。さらに、中央銀行のデータによると、第1四半期の不動産開発ローンへの純投資額は8,800億元に達し、2023年通年の純投資額1,900億元をはるかに上回りました。近年、不動産開発ローンのシェアは、2019年末の7.33％から2023年末の5.42％に低下していますが、今年の第1四半期には 5.57% に達した「上向き」が見られました。

不動産クレジットデータの増加は、不動産ファイナンスの調整メカニズムの進歩の恩恵を受けています。

中国金融監督局によると、5月16日現在、全国の297の都道府県級以上の都市が資金調達調整メカニズムを確立しており、「ホワイトリスト」プロジェクトの融資承認額は9,350億元に達しました。

銀行は金利スプレッドを安定させるよう圧力をかけられています

「517ニューディール」は「住宅ローンの金利に下限なし」を提案し、頭金率を過去最低に引き下げ、ローンの金利引き下げ限度額を完全に開放しました。

住宅ローンの金利と頭金率の調整は、購買力に対する住民の需要を加速させるのに役立ちます。同時に、不動産ローンの金利の継続的な調整が、銀行の純金利スプレッドと営業利益にいくらかの圧力をかけていることも注目に値します。銀行が将来、どのように金利スプレッドのバランスを取ることができるかは、資産負債管理において重要な問題になっています。

個人住宅ローンの規模を見ると、5年前、個人住宅ローンはローン投資のほぼ20％を占めていました。それ以来、減少し続けていますが、それでも15％以上を占めています。それにもかかわらず、個人住宅ローンの総額は増え続けており、資産側のリターンの高い重要な高品質資産です。予想通り、住宅ローンの金利引き下げは、将来の銀行の純金利スプレッドに影響を与える重要な要素です。

振り返ってみると、銀行の住宅ローン金利は、2021年10月に最高点に達して以来、200ベーシスポイント以上下がっています。2023年末には、銀行セクターの金利スプレッドは 1.7% を下回って 1.69% になりました。金利スプレッドをどのように安定させるかは、銀行業界では共通の課題となっています。

銀行セクターの金利スプレッドは近年縮小を続けています。これは、資産側と負債側の収益が同時に調整されないためです。特に、資産側の収益は急速に減少しています。2019年8月のLPR改革以来、銀行業界では多くのLPR削減が行われてきました。新たに開始されたローンの利回りと既存のローンの価格改定により、資産側のリターンは継続的に低下しています。

2年前、多くの銀行は、金利スプレッドの縮小を遅らせるために、資産側のリターンの低下を相殺するために、負債構造と価格戦略を積極的に調整し、長期的で高額な負債を継続的に管理しました。同時に、2023年以降、預金金利は50〜60ベーシスポイント低下し、ローン金利を引き下げる余地が生まれました。しかし、地方銀行の幹部が言ったように、2、3年後、預金市場での競争が激化するにつれて、金利スプレッドの縮小率を抑えるための圧力が一方的に軽減され、利息支払いコストが抑制され、この限界効果は徐々に減少しています。

「現在、銀行は『シェアを拡大したいが、金利を引き下げるのが難しい』というジレンマに直面しています。」広東都市計画研究所の住宅政策研究センターの主任研究員であるLi Yujia氏は、商業銀行の住宅ローン事業は確かにプレッシャーにさらされていると言いました。資産が少ない状況では、多くの銀行が住宅ローンなどの質の高い資産をめぐって競争していますが、住民は主にどの銀行がローン金利が低いかを検討し、銀行は金利を引き下げるなどの手段で顧客を獲得しなければなりません。実際、これは「両刃の剣」です。金利引き下げは銀行の利益をさらに減少させると同時に、住宅ローンの不良率が上昇すると、損失が拡大する可能性があります。

「住宅ローン金利の低下によって銀行にもたらされる圧力には、ローンの早期返済によってもたらされる質の高い資産の低下だけでなく、資産側金利の低下による金利スプレッドの縮小も含まれます。」国家金融開発研究所の特別研究員であるレン・タオ氏は、このような環境では、商業銀行は、価格下落による圧力を補うために、ローン金利の低下の機会を捉え、ローン需要の増加によってもたらされる投資機会を積極的に拡大すべきだと提案しています。一方で、資産負債管理と包括的なサービスを最適化することにより、単に住宅ローン資産を維持するのではなく、住宅ローンの顧客を維持することを最重要かつ長期的な課題とすべきです。戦略、そしてウェルスマネジメントなどの他の事業における住宅ローンの顧客の可能性を積極的に探っています。

さらに、レン・タオ氏は、このプロセスでは、政策部門も行動を起こさなければならないと言いました。銀行業界間の激しい競争を避け、金利低下による銀行業界への圧力を強めるためだけでなく、銀行業界の金利マージンスペースに配慮し安定させるために、債務側でより強力なガイダンスを形成するためです。

「不動産業界は国民経済の柱産業です。現在、開発上の困難に直面しています。業界自体には大きなリスクがあり、経済と金融の発展に大きなリスクをもたらします。」中国郵政貯蓄銀行の研究者であるルー・フェイペン氏は、銀行業界は市場化と合法化の原則に従って不動産業界を支援しており、不動産会社への財政的圧力を和らげ、住民の不動産価格期待を安定させるのに役立つと述べています。短期的には、これは銀行の純金利スプレッドに圧力をかけますが、不動産業界で効果的なリスク軽減を促進することは、経済成長とリスク防止を安定させ、銀行が長期的にみて運営を継続し、純金利スプレッドを安定させるのに役立ちます。

Huachuang Securitiesが発行した調査レポートによると、金利スプレッドの縮小は、住宅ローン金利の下限を引き下げることで制限されると予想されています。調査報告書では、2月に5年間のLPRが25BP削減されたことを考慮し、今回も住宅ローンの平均金利が25BP下がり続けると仮定すると、2024年と2025年の上場銀行の金利スプレッドへの影響は、それぞれ-1.2BPと-2.9BPになると推定しています。減少は比較的小さいです。「現在の住宅金融支援政策は、住宅市場の売り上げを効果的に押し上げ、銀行業界の資産の質に積極的に貢献し、質の高い持続可能な開発を維持することができます。」調査レポートによると。

不動産投資戦略は慎重です

景気後退期の不動産へのクレジット投資は、間違いなく銀行の資産の質を投資家の注目を集めています。2023年の年次報告書データによると、多くの上場銀行は公営不動産の不良率が 4.5% と高くなっています。その結果、現在の商業銀行の不動産投資はより合理的になりました。

「毎年初めのクレジット投資戦略によると、不動産投資は「メンテナンスクラス」レベルにあります。」5月8日、上海農業商業銀行の最高リスク責任者である朱偉は、銀行が開催した2023年の業績説明会で、監督当局は過去2年間で不動産の集中度評価に重点を置くのをやめたが、銀行は製造、科学、革新により多くの信用資源を投資することを期待して、独自の計画に従って不動産投資のシェアを整然と削減したと述べました。

不動産企業への融資の具体的な投資に関しては、上海農業商業銀行は、政府保証プロジェクトの支援、農民の集中型住宅建設および住宅プロジェクトの支援、一般商業住宅の開発融資プロジェクトの支援、製造業向けの産業、科学研究、倉庫保管、または事業安定化プロジェクトの支援に重点を置くなど、不動産プロジェクトを階層的かつ分類的に推進するための積極的な管理戦略を採用しています。商業プロジェクト、特に建設段階のプロジェクトでは、上海農業商業銀行が慎重に参加します。

もちろん、個人住宅ローンに関しては、上海農業商業銀行は積極的に投資すると述べました。2024年の銀行の戦略は、主要な仲介業者と良好な協力関係を築き、直接購入不動産の補償率を可能な限り高めることです。

PostbankのリテールビジネスディレクターであるLiang Sidongは、銀行の2023年の業績説明会で、2024年を見据えて、不動産業界全体はまだ調整期にあると述べましたが、銀行は、関連する政策が導入されてから徐々に結果が明らかになると考えています。不動産業界の調整という文脈では、住宅ローン事業のリスク管理戦略はさらに重要です。現在、ポストバンクの住宅ローンの95％がファーストホームです。

CCBの資産配分戦略は、資産構造の調整に反映されています。つまり、低利回り資産のシェアの削減や、金利スプレッドの低下傾向を遅らせるためのリテールクレジットのレイアウトの強化などの措置を通じて資産構造を最適化することです。2023年、ローンや金融投資などの中核資産における銀行のシェアは0.3パーセントポイント増加しました。同時に、銀行はリテールクレジットのエコシステムを強化し、リテールクレジットの主要銀行としての地位を強化し、個人住宅ローンへの新規投資で上位にランクされました。