作者 | 曹安浔

編集 | 周智宇

不動産の世界では40年の歴史を持ち、トップクラスの不動産企業の座は何度も交代してきました。恒大、碧桂園などの以前は輝かしかった巨頭が次々と転落し、国有企業、国有資本の巨頭が次々と勃興してきました。

中建壱品とは、やや馴染みがない名前ですが、これは昇びつつある新星です。

武漢から生まれた中国建設の子会社である中建壱品は、野心的です。今年は「全国トップ20」に迫ることを目指し、四月までに中建壱品の新規土地の販売価格は262.9億元となり、業界5位に高く位置しています。

中建壱品は、綠城、建発、越秀、華發など国営、国有企業と共に、不動産市場に新しい勢力として認知されつつあります。今後しばらくは、彼らは活動を一層活発化することになります。かつては千億資産を持ったFujian系のダークホース、「土地飛虎隊」は既に不動産サイクルの中でただの一筋のもやに変わりました。

3年以上の深刻な調整を経て、10兆円級の不動産市場はまだまだ発展の余地があります。新しいサイクルが始まるにつれ、新しいプレイヤーや新しい巨頭が下半期の競争を展開します。

フェイチー

叙事詩レベルの不動産政策が出されてから4日後、中建壱品が開発した浦江の星が販売を開始し、その後、一日で約49億元を収集しました。

質の高い、地価の高い資産はいつも買い手に不足しています。

このプロジェクトだけでなく、中建壱品は今年全体的に良い成果を収めています。前5カ月間で、中建壱品は全口径で100億元を超える売り上げを達成し、業界のトップ30にランクインしています。3年前には、小さな透明な存在でした。

中建壱品は、中国建設三局の子会社で、建設関連の工事に特化していました。2021年からは不動産事業も積極的に参入し、湖北を本拠地としています。足跡は徐々に成都、重慶、北京、天津、広州、佛山などに広がっています。

中建壱品の想像力は、トップ30にとどまることではありません。トップ20、トップ10を目指し、未来の不動産新巨頭となることを目指しています。

この目標を達成するために、中建壱品は過去2年間で急速に地を買いました。

クレディ・スイスのデータによると、昨年の大量備蓄拡大に続いて、中建壱品は今年の最初4ヶ月間に262.9億元の新しい土地投資額を追加し、上海、北京、深圳に進出しています。業界5位の大地主です。それにより、綠城、中国商人蛇口、龍湖、保利などの大手開発業者を追い抜いています。

1ヵ月前（4月25日）、中建壱品は約37.5億元で杨浦河岸の別荘化地区を獲得しました。そのような資金力と地力は、現在のほとんどの開発業者に到達することが難しいものです。

不動産の新進気鋭である中建壱品の出現は、国有企業の背景から来ています。

中建に勤めていた中国企業資本連盟副理事長の柏文喜は、建設工事関連の国営企業の子会社として、以前は代理ビルダーだったため、央企信用を活用して調達ルートを持っており、計画設計、プロジェクト施工、コスト管理の共同能力を持っているため、開発者に転換することは自然な優位性を持っています。

最近の中央政府の調整により、中央央企の評価基準が引き上げられ、利益と回収の要件が高くなっており、中建グループの各子会社は不動産開発者になることを目指して、競い合っています。

中建証券によると、売上高1位、2位のバックボーンである住宅建設および基礎インフラ建設は、近年、売上高の成長率が減速し、粗利率が低下しています。一方で、市場が広く、粗利率が前の2つよりもはるかに高い不動産開発ビジネスは、中建グループが利益を改善し、契約販売高を上げるための重要なパワーポイントとなっています。

国金証券によると、政策の好調な影響を受け、不動産業界はゆっくりと回復傾向にあるとされています。中央政策の支持を受けた国有企業や国有資本企業は、売買および改良型製品を専門とする企業として、市場期待の好転に先駆けて反応する可能性があります。

中建壱品だけでなく、中建グループの8つの大工事局の他の不動産開発プラットフォーム、中建東孚、中建知地、中建玖合などの「中建八子」は、売上高100強で活動する常連の1人として成長しています。

今年の前5か月、中国建設集団の不動産ビジネスは保利発展を上回り、実質的に第1位になりました。

交替

中国建設壱品の台頭は周期的に必然でした。その背後には、前の周期には巨大な企業やダークホースの存在があったが、今では黯然と引退してしまった。

中国不動産業界の40年を振り返ると、不動産企業の構造は激しく変動しています。

1990年代に広州でスタートした「華南五虎」から、その後の万科、碧桂園、恒大、融創の四大企業、保利、中海、華潤、綠城などの央企、国有資本の開発企業が順次トップ10に入り、全てが風に乗って一時的に輝いていました。

陽光城、泰禾、融信、宝龍、中駿などの閩系軍団、 またキムコリアルティや四川の「不動産の王」ランググアンなどのプレーヤーが続き、地域に深く根を下ろし、迅速に台頭して支配地域を築いていました。

それは熱火煮油の時代でした。創業者にとっても大いに得をした時代で、徐家印や王健林は一時期全国首富となり、多くの不動産業界の大物が富豪リストに挙がり、高級住宅、プライベートジェット機、ヨットを買い、年頭にはよく紅包を配っていました。不動産業界の盛大なお正月はそう呼ばれていました。

しかし、黄金時代から白銀時代、黒鉄時代へと産業が移行するにつれ、ダークホースやビッグネームたちの運命の転換が加速度的に進み、首富たちが転落し、“断腕求生”が幾度も現れるようになり、安定的な業界のトップレベルに残る者はごくわずかになりました。

央企と国有の不動産開発会社は、安定的なレベルで主力になっています。去年、保利発展は碧桂園を代わって新たに不動産業界のトップになり、多くの央企や国有開発会社などの販売ランキングも年々上昇しました。

現在の不動産市場は、新しいサイクルが開始される前夜にいます。中原地產首席分析師の張大偉は、最近、史上最強の救済政策が相次いでおり、地方政府が不動産市場を安定させることにかかる決意が非常に強いです。市場の底部安定は予想されます。

多くの産業キャピタルと投資機関は、不動産の回復信号を嗅ぎ分けています。

「アジアの小さなブラックストーン」Tai Ming等中東の豪商と共同で投資したり、王健林を救済して支配権を獲得したりした投資家などがいる。また、張亜平、温秋貴などの多くの「炭坑王」の家族も、上海のバルガリホテル、中粮シービュー1号などの優良な不動産資産に投資を増やしています。

業界の整理整頓が加速する中、市場が安定するにつれ、新しい時代のプレイ方法もまったく異なってきています。新しいルールに適応できるプレーヤーだけが、今回のサイクルをスムーズに乗り切り、新しいサイクルの中で台頭したり、生き残ることができます。

碧桂園から中国建設壹品まで、不動産業界の新旧のビッグプレイヤーがランキングや土地バンキングで入れ替わりながら、その後は別々の世界を歩むことになるでしょう。