商業用不動産について話すと、アメリカの銀行投資家は不安になります。

銀行持株会社Axos Financial(AX.US)の株価が火曜日に急落しました。その前に、ある売り空機関が、同社の「明らかな」不動産ローンの問題を狙い撃ちしました。今年5月、シティは、サンディエゴ海浜リゾートなどの不動産の債務に深入りした調査を行い、その結果、欧扎克銀行(OZK.US)が打撃を受けました。今年初めに、ニューヨークコミュニティーバンコープ(NYCB.US)は危機に陥り、不動産ローンの損失予備金を増やさなければならなかったためです。

不動産市場に対する懸念が銀行システム全体に広がっています。4410億ドルの不動産債務の期限に備え、預金を吸収する機関が準備しています。

投資銀行のOberon Securitiesのマネージングパートナー、Nicole Schmidtは、「この業界は群集心理に基づいて動いています。」と語っています。だからこそ、「情報が暴露されると、人々は自然と全カテゴリーを売り落とすようになります。これがゴキブリ理論です：一匹のゴキブリがいたら、何千ものゴキブリが出現するでしょう。」

Axosは火曜日の声明で、売り空機関であるヒンデンブルグリサーチ社(Hindenburg Research)の主張には、一連の「不正確な点」があると述べています。Axosは、同社の52億ドルの商業用不動産専門ローン部門が「ほとんど完全に」基金を通じて運営されており、この構造が「不利な市場状況下でもAxosに強力な担保保護を提供できる」と述べています。

高額な融資コストが不動産の評価額を圧迫し、FRBが利上げを行うかどうかの不確実性がこの問題を悪化させています。いくつかの所有者がデフォルトし、他の人たちはこれらの建物を完全に放棄することを選択しています。このため、これらの資産を市場で売却することは困難になり、貸出機関が苦境に立たされることになります。

「不動産業界には問題が発生しています」と、ローン機関Madison Realty Capitalの共同創業者であるJosh Zegen氏は述べています。「このような状況は今年中にますます増えていくでしょうが、さらに多くの亀裂が見られるようになるでしょう。」

アクソスは同業他社と比べ、商業用不動産の債務超過が少ないです。

各銀行の状況はまだ見分けることができません。期限に直面した買手と借手は、評価額の変化を考慮しなければならないため、特に頭が痛くなります。不動産価格が大幅に下落した場合もありますが、各物件の価格は異なります。

しかしながら、投資家たちは銀行のリスクについてのどんな手がかりでも探しています。

Maverick Real Estate Partnersの責任者であるDavid Aviram氏は、「たくさんの予期せぬことが起こると確信しています」と述べています。銀行にとっては、「本当の問題は、彼らが追い込まれるかどうか、そしてこれらの貸付が期限に達し、返済不能に陥った場合、どのような選択肢が残されるのかです。」

前途多難

売り空機関のヒンデンブルグリサーチ社が火曜日にAxosの商業用不動産敞口と「過剰な」評価のプレミアムを批判する報告書を発表し、Axosが注目を浴びるようになりました。ヒンデンブルグはAxosの株価を空売りしており、その主張がAxosの株価下落につながれば、ヒンデンブルグは利益を得ることができます。

Axosの株価は一時16％下落し、2020年3月以来の最大の一日の下落幅を記録しました。その後、株価の下落幅は縮小しました。

Janney Montgomery Scottのアナリスト、Tim Coffeyは、「市場は調整を開始しています」と述べています。「同社が貸し倒けを大幅に減額することは長年にわたりありませんでした。」

その他の銀行も懸念を和らげようとしています。シティグループのレポート発表後、バンクozkは、そのレポートで取り上げた不動産ローンに関するより多くの詳細を公表し、両プロジェクトに対して「信頼を持っている」と述べました。ニューヨークコミュニティーバンコープは、新しいリーダーシップを任命し、アメリカの前財務長官Steven Mnuchinを含む投資家から注資を受け取りました。その後、この銀行は、さらに現金を解放するために、JPモルガンチェースに50億ドルの貸付を売却することに合意しました。

前方の道は平坦ではありません。より多くの不動産が売却されるにつれ、評価額の下落がより無視できなくなります。データアナリストのGreen Streetによると、今年4月までの過去1年間に監視されたあらゆる不動産価格が全面的に下落し、唯一の明るい兆しは、ショッピングセンターの価格が1％上昇したことです。