2014年のサイクルの経験 から、販売周期が21％減少するか、販売 周期が約16.9か月に減少する場合、不動産販売の数量および価格は著しく回復するだろう。
証券会社ソチウオ証券はリサーチレポートを発表し、現在、全国の商品在庫は歴史的な相対的な高位にあり、歴史的な最高点の85％に相当する。2014 年周期の経験から、販売周期が21％減少するか、販売周期が約16.9か月に減少する場合、不動産販売の数量および価格は著しく回復するだろう。販売サイクルを21％以上減少させるため、または16.9ヵ月以下に減少させるために必要な収集資金は、2.04または3.67兆元である。このうちの60％が中央銀行の保障住宅再融資である場合、1.22または2.20兆元の再融資が必要です。今回の収集政策は、供給側に注力して在庫水準を下げ、供給と需要の関係を改善し、不動産価格の期待値を安定させて、保障住宅と交換作業のサポートもします。需要側の政策も組み合わされ、不動産販売の基本的な面が温和に回復することが期待されています。
東吴証券の主な観点は以下のとおりです。
現在の中国の在庫状況はどのようですか？
全国の在庫は歴史的な相対的な高位にあり、歴史的な最高点の85％に相当し、新しい住宅の販売は継続的に下落しており、販売サイクルが急速に上昇し、既に27.2か月という2010年以来の新記録を樹立しています。 一/二/三線の都市の在庫分布は、90％/75％/96％で歴史的な最高水準にあり、過去1年間で全体的に安定しています。三つの都市ラインの販売サイクルはすでに歴史的な新高に達しており、三線の都市の販売サイクルの上昇速度が最も速く、状況は最も厳しいです。
2014年に「在庫」を描写することで、不動産の量的および質的復興を引き起こす方法は何ですか？
2010年の購入制限政策が次々と導入されると、業界の基本的な状況は急速に下降し、不動産在庫は急速に蓄積しました。2015年には歴史的なピークに達しました。2014年に政策が緩和され、「在庫」が主導目標になり、購入制限と貸出制限の緩和、そして棚卸しの貨幣化に焦点が当てられました。包括的な政策の刺激の下、住宅の需要が急速に刺激され、家賃が上昇しました。今回の「在庫」は2つの段階に分けることができます：ステップ1（2014年9月〜2016年3月）：1ヶ月あたりの供給面積＞1ヶ月あたりの取引面積、80の都市在庫面積は明らかな低下は見られませんでした；阶段二（2016年3月-2017年6月）：月間供給面積が月間販売面積未満になり、80の都市の在庫水準は急速に低下しています。2016年に減少した供給面積は、前期の土地投資の減少の影響が次々に現れ始めたためです。
ソチウオ証券は、2014年のサイクルでは、販売サイクルの減少が後に「量-価格-需要」の正の循環の開始点であったと考えています。(1)今回のサイクルでも、販売サイクルの減少は在庫の低下よりも販売面積の増加によるものです。(2)数量が価格よりも先に：家賃/価格の上昇・下落は、販売面積で3か月/2か月遅れています。(3)今回の減少政策が販売サイクルを21％以上減少させ、約16.9か月に減少させると、「量-価格-供給-需要」の正の循環に結びつくでしょう。
今回の收储政策の実施経路と作用は何ですか？
今回の補助政策は、「保障住宅再融資」政策に基づいて新しい家を収集し、既存の住宅を「旧物から新物に交換する」政策に基づいて2番目の手の家を収集しています。ニーズ面で、新しい家を収集する政策の下での実地的性と再生産性はより強力であり、2番目の手の家を収集することが市場ニーズを刺激する効果がより強いです。
ソチウオ証券は、在庫モードの役割が次のようであると考えています。(1)保障的なリース物件提供の増加。(2)在庫を吸収し、需要と供給の関係を改善し、不動産の価格期待を安定化させること。(3)買収の開発業者の流動性圧力を緩和し、保交楼を支援する。実施中に収益がカバーできないため、地方政府が動機不足に直面することがあります。
この收储政策にはどのくらいの資金が必要ですか？
ソチウオ証券によると、5兆元の收储資金は46.7-53.4万套の在庫新築住宅を購入でき、1套あたりの購入コストは約100万元です。全国の新築住宅+中古住宅の在庫数は約963万套です。2014年のサイクルの経験から、販売周期が21％減少するか、販売サイクルが約16.9か月に減少する場合、不動産販売の数量および価格は著しく回復するだろう。販売サイクルを21％以上減少させるため、または16.9ヵ月以下に減少させるために必要な収集資金は、2.04または3.67兆元である。このうちの60％が中央銀行の保障住宅再融資である場合、1.22または2.20兆元の再融資が必要です。基本的に、中央銀行は再融資資金を追加支援し、不動産市場の企業安定を促進することを期待しています。
推奨シンボル：
①財務が安定しており、土地の在庫が中心都市に集中した優れたシンボル。おすすめ：保利発展（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、杭州滨江不動産（002244.SZ）、華潤置地（01109）、越秀不動産（00123）、珠海華發不動産（600325.SH）、注目すべきは万科A（000002.SZ）。
充実した高品質な保有資産と見込みのある現金流を持つ不動産企業。 推奨：seazen holdings(601155.SH)、gemdale corporation(600383.SH)、注目することをお勧めします：龍湖集団(00960)。
物業会社：china res mixc(01209)、保利物業服務(06049)、緑城服務(02869)、yuexiu services(06626)。
代替及び仲介会社：緑城管理(09979)、keホールディングス(02423)。
リスク注意事項：収まる政策の進捗が予想に及ばず、業種の低下が続き、売上高が予想を下回っています。 業界の信用リスクが拡大し、流動性が予想を超えて悪化しています。