作者 | 曹安浔

編集 | 周智宇

中国の民間不動産企業の中で節度派である美的置業は、過去3年間、信用を守り続け、債務不履行は発生していません。これは、強力な大株主である何享健家族を持っていることの一因です。現在、何家が最終案を提示し、美的置業の重要な資産業務を完全に引き継ぐという計画に乗り出した。

美的置業は6月23日、不動産開発業務を物理的に分割して、持株会社の美的控股が私的会社を通じて株式の支配権を握るようにするとの公式声明を発表しました。美的控股は、最大で16億香港ドルの代価を支払うだけで、不動産開発事業の全権を取得することができます。

特別株主総会で小株主の支持を得るため、美的置業は2つの選択肢を提示しています。それぞれの持ち株比率に基づいて、あるいは5.9香港ドルの現金を株式交換することで、一定の私的会社株式を獲得するか、現金化することを選択するかのどちらかです。 後者を選べば、株価は前日比で約57.33%のプレミアムのある5.9香港ドルの現金化を受けることができ、支払いは持株会社から行われます。

これは一方面、何享健家族が美的置業の不動産開発事業に対してガッチリホールドしていることを意味し、今後は美的控股が完全責任を負うことになります。

また、これは美的置業が不動産開発ビジネスの将来を楽観していることも示しています。このプライベート化の動きを通じて、何享健家族は低コストで資産から取り離すことができ、信用の背景がある美的控股の支援を受けながら、レッドラインの制限を受けずに地を盤することができます。

証券会社の人々は、何享健家族が不動産開発事業をプライベート化することで、地産業界が転換期に入っていると判断し、地産株が低迷している時期に小さなコストでリスクを分離して、他の事業や株主の利益を保護することができると言っています。

美的置業にとって、不動産開発ビジネスをプライベート化できれば、それはひとまず一安心です。

近年、美的置業は安全策をとり続けてきましたが、サイクル調整の痛みには逃れられませんでした。5か月間で、美的置業は売上高全体で約169億元を達成し、前年同期比で53%減少しました。

不動産開発事業の困難は美的置業の財務報告書に影響を与えました。財務報告書によると、2023年に美的置業は売上高全体で658.5億元を達成し、前年同期比で16.9%減少する見込みです。営業収入は735.6億元で、前年同期比で0.1%減少し、当期純利益は9.1億元で前年同期比で47.1%減少する見込みです。

不動産開発事業を分割することで、自社の債務を減らし、不動産市場のサイクルリスクのエクスポージャーを軽減し、物件管理サービス、商業物件、産業公園などの経営事業に重点を置いて軽量資産モデルを行い、より高い利益率を実現することができます。

美的置業の経営陣は、不動産市場が健全な方向に戻る前に、現状を維持することが重要だと3月の決算説明会で述べています。現状で美的置業は静かに見ており、将来の発展のために構造的な機会を探しています。

中指研究院の企業研究責任者である劉水氏は、「不動産開発事業を分割することができれば、ビジネス上の「重複からの脱却」と資源を軽量化事業開発に集約することができるだけでなく、会社のレバレッジ率と債務レベルを低くして、負債の圧力を軽減し、リスク管理能力を強化し、サイクルを乗り越えることができる」。

多くの民間不動産企業が財務的な圧力に耐えて沈黙し、横たわる中、何享健家族は業界の弱い回復に対抗する比較的積極的で責任ある対応をしてきました。

これは、過去数年間、家電や過去の地産業勢力に依存し、何享健家族が巨大な産業帝国を築くことができたためです。残念ながら、2024年に胡润富士リストでは、何享健家族の財産は前年比で4％増加し、2000億元に達しました。これは佛山の首富であり、全国で6番目の大富豪です。この地産業勢力に救いを与える十分な経済力があります。

資本市場も広く強気で、何享健家族の動きに注目している。過去２つの取引日で、美的置業の株価は73.49％上昇し、株価は去年10月以来の高値を記録しています。

さらに深いレベルでは、何享健家族は創造的な資本運用によって不動産事業を民営化し、業界の痛みを乗り越える方法を提供しています。

上記の証券会社の関係者は、実力のある不動産会社は何享健家族のように、資産価値を柔軟に保全することができます。「将来不動産市場が繁盛すると、不動産開発事業を会社に戻すことができます」と語りました。

美的置業に加えて、華远地産も4月に発表し、不動産開発事業を親会社の華远集団に譲渡することを発表しました。

多くの100億ドル規模の不動産会社が財政問題に直面している中、美的置業は幸運です。不動産開発事業からの撤退後、美的置業は軽資産化会社となりました。売上高や時価総額などは、数年前と比べ大幅に減少していますが、今でも生き残っています。

美的置業の上場から6年を振り返ると、思わずため息が出ます。

6年前、香港証券取引所に上場したばかりの美的置業にて、何享健氏は珍しく姿を現しました。スーツにタイ、胸に花を着けており、明るい笑顔で美的置業の会長と董事の郝恒乐氏と一緒に鐘を叩きました。資本化の風に乗り、美的置業は急速に100億ドル企業に成長しました。

しかし、物事は変わりやすく、6年後、不動産の恩恵は減少し、100億ドルの不動産会社は消え去り、何享健氏は不動産開発事業を私有化することを選択しました。

民間不動産会社の台頭で、美的置業は傑出した存在であり、売上高は一時期1000億ドルを突破し、広東系不動産の無名馬と呼ばれました。

それは美的大株主に支えられた独特な利点で、不動産サイクル調整の嵐の中でも元気を取り戻し、美的置業を引きずり出す余力があったからです。

他の大部分の民間不動産企業と比べても、大株主が他の産業でリーダーシップを発揮せず、不動産プラットフォームが大きすぎるか、借金が多すぎるかしている民間不動産企業がいるため、万一大株主が手を引きたくてもできないという状況に陥ることがあります。

これにより、何享健氏は不動産事業を引き受けることになり、他の民間不動産企業が追随することは困難で、業界例外である可能性が高いです。

これで大株主やホワイトナイトが救済する機会を待つ必要がなかったため、これらの民間不動産企業の運命は激変しました。ほとんどの民間不動産企業は倒産し、一部は労を削り、資産を売却し、各大債権者に頼み、期限内に返済し、販売圧力に直面しているため、離岸に上陸することはまだ遠いです。

融創中国の会長孫宏斌は、融創中国の支配権を失うリスクを負って白髪になりました。碧桂園の創設者である楊国強氏は引退し、次世代に継承されましたが、不動産業界では影響力が低下しています。

民間不動産企業の台頭期から、未来の不動産業界は中央国有企業と穏当な民間不動産企業のものとなっています。財政的に余裕のある不動産企業の大株主たちは幕の後ろに隠れ、真実の金と銀と信用によって、不動産企業を秘密裏に支援し、正常な発展の軌道に復帰させ、新しい時代に向けて進んでいます。